镇江房地产投资研究分析报告.doc

目录一、镇江市宏观市场基本情况........................................................................................................1 （一） 、城市基本背景..............................................................................................................1 （二） 、城市宏观经济概况......................................................................................................1 1、经济总量......................................................................................................................1 2、城市居民收入水平......................................................................................................2 3、城市居民居住水平......................................................................................................3 4、固定资产投资..............................................................................................................3 5、2007 年镇江市主要预期目标.....................................................................................3 6、镇江城市规划..............................................................................................................3 二、镇江市房地产市场概况............................................................................................................5 （一） 、房地产市场概况..........................................................................................................5 （二） 、市场基本情况..............................................................................................................5 三、拟投资理由................................................................................................................................7一、镇江市宏观市场基本情况一、镇江市宏观市场基本情况（一）（一） 、城市基本背景、城市基本背景镇江位于长江下游南岸、长江与京杭大运河交汇处，东西分别与常州市、南京市接壤，隔江与扬州市、泰州市相望，是江苏省 13 个省辖市之一，也是是江苏省最发达的苏南地区的中心城市之一。

镇江是华东地区沿江海开放城市和航运枢纽城市，辖区面积 3847 平方公里（其中市区 1082 平方公里） 下辖丹阳、句容、扬中 3 市和丹徒区、京口区、润州区及镇江新区截至 2005 年底，全市人口 296 万，其中市区人口 113 万镇江具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，京沪、沪宁和规划建设中的京沪高速铁路横贯境内镇江公路网四通八达，沪宁高速公路的开通，312 国道、104 国道的拓宽改造大大缩短镇江与沪宁杭沿线城市中间的距离镇江拥有近 260 公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界 50 多个国家和地区通航贸易二）（二） 、城市宏观经济概况、城市宏观经济概况1 1、经济总量、经济总量2006 年镇江市国民经济快速稳定增长，地区生产总值突破 1000 亿元大关，达到 1025.30 亿元，同比增长 15.2%，人均 GDP 达到 4900 美元财政总收入达到 151.2 亿元，同比增长 27.7%，镇江经济发展质量有了新提高2002—2006年年镇镇江江GDP及及增增长长率率示示意意图图561.1643.6781.2905.01025.312.314.114.7 15.215.0500600700800900100011002002年2003年2004年2005年2006年亿元036912151821%GDP增长率 线性 (GDP)2002—2006年年镇镇江江财财政政收收入入及及增增长长率率示示意意图图56.873.992.1151.26118.4039.030.132.627.726.60501001502002502002年2003年2004年2005年2006年亿元0.010.020.030.040.050.0%财政收入增长率线性 (财政收入)2 2、城市居民收入水平、城市居民收入水平2002—2006 年期间，镇江城市居民人均可支配收入进入高速增长阶段，年增长保持在 14%以上。

2006 年城市居民人均可支配收入达到 14291 元，同比增长 15.3%；2002—2006年年镇镇江江城城市市居居民民人人均均可可支支配配收收入入及及增增长长率率示示意意图图8202945110858142911239414.215.214.915.3 14.160008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年元0510152025%人均可支配收入增长率3 3、城市居民居住水平、城市居民居住水平2005 年度镇江城市居民人均居住建筑面积 28.12㎡，比 2004 年增加 2.42㎡根据《镇江市城市总体规划（2002—2020） 》 ，2010 年镇江城市人均居住建筑面积将达到 35㎡， “十一五”期间镇江城市居民人均住房面积年均增长 1.38㎡4 4、固定资产投资、固定资产投资2002 年以来，镇江社会固定资产投资进入 20%以上的年增长高速期，2006年镇江市全社会固定资产投资额为 501.1 亿元2002—2006年年镇镇江江固固定定资资产产投投资资及及增增长长率率示示意意图图185.6237.1320.5501.1400.123.027.835.123.825.01002003004005006002002年2003年2004年2005年2006年亿元0.010.020.030.040.050.0%固定资产投资增长率5 5、、20072007 年镇江市主要预期目标年镇江市主要预期目标2006 年全市经济社会发展的主要预期目标是①、生产总值增长 13.6%；②、财政收入增长 16%以上；③、全社会固定资产投资增长 18%；④、城市居民人均可支配收入增长 12%以上； 6 6、镇江城市规划、镇江城市规划①、城市空间结构规划实施区域集聚发展战略，突出重点地域和重点轴带，以城市为节点，以综合交通体系为依托，构建四个城市和两条聚合轴的城镇空间组织体系，即镇江中心城区、丹阳市区、句容市区和扬中市区以及新宜城镇聚合轴（镇江段）和沪宁城镇聚合轴（镇江段） 。

详细规划见附件二：镇江市城市发展总体规划（2002—2020）②、城市发展方向规划城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展近期重点沿江发展，扩充东西两翼；适度沿路向南发展，拉开主城框架③、目前重点发展规划1. 南徐新城规划镇江南徐新城中心区总用地面积约 8.8 平方公里，该新城区规划功能定位为城市副中心功能（以行政办公、商务、文化等功能） 、中高档居住功能区（以居住与就业相协调）和主城西部休闲游览功能（以城市山林景观风貌为特色） 2. 滨水区规划中滨水区占地规模 61 平方公里，其中陆地面积约 24 平方公里，该新区定位为镇江旅游服务中心、高档特色居住场所、公共活动集中场所和未来镇江新的城市公共中心二、镇江市房地产市场二、镇江市房地产市场概况概况（一）（一） 、、房地产市场概况房地产市场概况近年来镇江房地产市场保持健康发展势态，全市土地开发投资、建设面积和销售面积逐年上升2006 年镇江市全市房地产投资 67.49 亿元，其中商品住宅投资 56.26 亿元，同比分别增长 11.6%和 15.7%商品房竣工面积 239.24 万㎡，其中商品住宅竣工面积 203.61，分别同比增长 12.2%和 11.61%。

2006 年仅市区房地产开发投资完成 47 亿元，新开工面积 216 万㎡，竣工面积 147 万㎡，商品房销售面积 128 万㎡，其中商品住宅销售面积 116 万㎡，同比上年增长 5.68%，连续两年突破 100 万㎡2004—2006 年镇江市区房地产投资、开发及销售情况统计表2004 年2005 年2006 年房地产投资（亿元）42.2246.7910.79%471、房屋施工面积（万㎡）321408.4627.25%其中：住宅271.7346.227.42%其中：新开工146109.95-24.69%2、房屋竣工面积（万㎡）122.5166.6236.02%其中：住宅97.5155.4159.39%3、商品房销售面积（万 ㎡）92.7121.9331.35%128其中：住宅78.9110.4740.01%1164、商品房销售额（亿元）17.0125.7751.48%其中：住宅13.2623.8479.76%（二）（二） 、、市场基本情况市场基本情况2007 年一季度镇江市区住宅价格指数 2253 点，比上季上升 11 点，环比上升 0.49％，升幅相对上季提高 0.85 个百分点（上季环比降幅为 0.36 个百分点） 。

比去年同期上升 51 点，同比上升 2.32％，升幅相对上季回落 0.57 个百分点（上季同比升幅为 2.89 个百分点） 主城区住宅价格指数为 2428 点，比上季上升 14 点，环比上升 0.58％，升幅相对上季提高 1.16 个百分点（上季环比降幅为 0.58 个百分点） ，比去年同期上升 44 点，同比上升 1.85％，升幅相对上季回落 0.74 个百分点（上季同比升幅为 2.59 个百分点） 其中，市区商品住房价格指数为 2735 点，比上季环比上升 2.97％，主城区商品住房价格指数为 2781 点，比上季环比上升 6.76％，主城区二手住房价格指数为 2360 点，比上季环比上升1.42％2007 年一季度一般商品住房价格市区均价年一季度一般商品住房价格市区均价 3052 元元/㎡㎡，环比上涨，环比上涨 0.34％，％，同比上涨同比上涨 2.35％，主城区均价％，主城区均价 3424 元元/㎡㎡，环比上涨，环比上涨 0.49％，同比上涨％，同比上涨1.94％％市区城中中心区、城中次中心区仅有板块边缘楼盘少量余房销售，环比略有下跌，城东北片、丹徒片区、大港片区环比下跌，其余片区价格相对上季均有上涨，谏壁片区在本季有。