南京虹悦城项目调研报告-统一格式58p.pptx

南京虹悦城项目调研报告目 录德盈国际广场外广场及外立面位置图品牌介绍平面布局内部设计项目简介商业评估道路及公共交通总结及借鉴项目简介n 德盈国际广场——南京虹悦城位于雨花区赛虹桥立交之畔，占地面积6.35万㎡，项目总建 筑面积35万平方米按功能划分为6栋酒店式公寓5.6万㎡、办公8.2万㎡、商业11.4万㎡ ，地下10.2万㎡n 虹悦城是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、居家为一体的大型Shopping Mall，项 目基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点为家庭与亲子业态n 德盈集团是一家以房地产业务为核心，同时涉及贸易、投资、高科技领域的跨行大型企业 集团公司成立于1999年6月，已开发的精品项目有：金陵王府、德盈双城等德盈国际广场项目简介n 项目名称：虹悦城n 地 址：雨花区长虹路222号n 项目定位：年轻时尚、家庭亲子n 开业时间：2012-9-29n商业建筑面积：11.4万㎡n 商业楼层数量：B2-5Fn 物业构成：购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、配套n 项目亮点：家庭与亲子中心n 开发商：南京德盈置业有限公司n 投资商：德盈集团n 项目规划设计：台湾李祖原事务n 景观及室内装饰设计：日本竹中工务店事务所n 停车位：2400辆虹悦城招商运管方：其项目招商手册中有指出上海 地慧房地产咨询公司(CCD)，估计虹悦城招 商、运营等环节此公司有参与。

n 德盈国际广场项目有6栋国际公 寓，1栋办公楼公寓户型为35 —78平米，精装平层与挑高公 寓的多种组合；n 价格：公寓18000-20000元/平 米，办公15000-17000元/平 米国际公寓及办公楼1234568办公项目简介位置图德盈国际广场距离地铁中华门站约800米规划中地铁8号线约100米润泰市场距离专业市场约100米350m虹悦城东高西低位置图应天大街长虹路赛虹立交凤台南路辅路周边道路及交通图应天大街应天大街 双向双向8 8车道中间有绿车道中间有绿 化隔离带及高架桥化隔离带及高架桥虹悦路虹悦路 双向双向2 2车道车道长虹路长虹路 双向双向4 4车道车道凤台南路凤台南路 双向双向8 8车道中间有绿车道中间有绿 化隔离带及高架桥化隔离带及高架桥B 地铁1号线86、111、127、21、62、85、110、113、 16、39、49、116、126、东奥线、62、21 、110等18条公交线路A 公交8号线规划中周边道路及交通图目 录德盈国际广场外广场及外立面业态分布各楼层品牌品牌介绍平面布局内部设计主力品牌商业评估总结及借鉴楼层品牌1F 国际潮流男女服饰 时尚餐厅 黄金饰品 时尚数码 咖啡西点ZARA、H&M、Uniqlo、MD、Pull&Bear、BSK、STR、Monki、Oysho、Zara home、Guess、Dkny jeans、Lacoste live、CK jeans、J.Lindeberg、三叶草、Hazzys、Asobio、CK underwear、必胜客、麦当劳、Starbucks、满记、神汇苹果、I Do、亮视点 2F 国际时尚男女服饰 内衣区 男女鞋区 健康护理用品ZARA、H&M、Uniqlo、Asobio、Retrogallery、Lowrys farm、Dusty、Selected、GXG、vero moda、Paul frank、Crocs、热风、only、Jack jones、屈臣氏 3F KTV 电玩 家居饰品 儿童早教 美容美体 儿童综合馆 卡通尼乐园、星乐秀KTV、美界、Lock&Lock、香度相生、宝岛、奥格斯格格斯、小小运动馆、新华书店、生活工厂、妈妈好孩子 4F 、5F 电影院 真冰溜冰场 人气餐饮海上国际影城、世纪星真冰冰场、避风塘、望湘园、豆捞坊、德国花园餐厅、塔可、汉拿山、赤坂亭、多伦多海鲜自助、青柚、川色满园、拿渡、厨娘、润蝶轩、四季兜火锅、串果捞、果燃掂、安娜贝拉、优卡 、 绿茶、辣啡、雪香B1 沃尔玛超市 中西快餐 悦食汇美食广场 流行饰品 休闲食品 个人护理用品 中心舞台 停车场 H/I/J/K 沃尔玛、KFC、味千拉面、Costa、Coldstone、Vivoplus、The face shop、新石器、汇美 舍、巴黎贝甜、Hellokitty、悦食汇 1F 国际潮流男女服饰 时尚餐厅 黄金饰品 时尚数码 咖啡西点业态分布n 项目中端中心中庭周边有休闲餐饮满记甜品、爱西西里、星巴克，以中心中庭为轴东 侧为快时尚区，东侧项目入口处为H&M和优衣库；中心中庭西侧为国际时尚牛仔、 黄金配饰等，西侧项目入口处为洋快餐必胜客、麦当劳； n 业态布局合理。

东入口为项目主入口，为公共交通人流主要来向，东侧以快时尚打头 ，符合项目定位，西端头布局洋快餐合理引导人流聚集消费或休息中心中心中庭中庭1F主力品牌品牌名：J.LINDEBERG 成熟系列：高尔夫和滑雪系列 1996年成立于瑞典，2012.9.6大陆第一家店在上海港汇广场，目前 由绫致运营此品牌品牌名：MONKI（H&M旗下） 首次落地中国， Monki定位为个性潮牌，形象相较H&M更魔幻与 叛逆， 10月12日进军成都来福士广场，紧接着于11月18日入驻深 圳宝能太古城业态分布2F 国际时尚男女服饰 内衣区 男女鞋区 健康护理用品西面端头用only、 Jack&jones 、屈 臣氏将扶梯上来客流吸引至边角内衣区与女鞋区面对面，业态 搭配合理，客群能够达到共享零售次主力店ZARA、H&M、优衣库 一拖二引导人流流动，且2F端口布局 次主力店不仅起引导人流作用，还解 决了死角店铺面积大、进深长问题2F主力品牌品牌名：DUSTY 1997年成立于香港，系香港元祖级街头潮流品牌虹悦 城店是该品牌继成都万象城NOVO店、杭州下城银泰百 货后，在大陆的第三家门店业态分布3F KTV 电玩 家居饰品 儿童早教 美容美体 儿童综合馆 3F业态组合为项目亮点，将儿童区（Kids park、卡通尼乐园)与生活配套（新华书店、生活工厂、美 界美发、启路文具、Lock&lock、星乐秀KTV)放在一层，充分满足家庭式消费的主力客群。

3F主力品牌业态分布4F 电影院 真冰溜冰场 人气餐饮5F 欢聚餐厅 绿茶、辣啡、雪香上下客流北京世纪星滑冰俱乐部创建于1999年6月，是我国第一家滑冰俱乐部建筑面积有 3000平方米 ，是我国南方地区唯一保持全年冻冰的标准滑冰馆，内有滑冰区、 800人 的观众区、休闲区和健身区4F、5F主力品牌“海上国际影城”是由上海电影集团、美国EPR 公司共同组建的超五星级连锁影院，建筑面积 5162平方米，拥有9个专业影厅，共1480座 8个影厅数字3D+1个4D影厅，采用进口数字放 映系统，实现全数字、全自动放映，全景视觉创 造绝佳影音效果海上国际影城拥有南京首家16 声道全声场还音系统，更是南京首家也是独家4D 影院4F、5F主力品牌4F、5F主力品牌业态分布B1 沃尔玛超市 中西快餐 悦食汇美食广场 流行饰品 休闲食品 个人护理用品美食广场（悦食汇）+生活配套（vivoplus)+餐饮（KFC\COSTA)+沃尔玛超市入口入口出口出口沃尔玛超市出入口均设在其西端，靠近中心舞台 ，此动线设计使中心舞台区有聚集客流的作用， 主力店沃尔玛客流可被大中庭周边店铺分享B1主力品牌目 录德盈国际广场外广场及外立面内部动线外部动线品牌介绍平面布局内部设计商业评估总结及借鉴外部动线主出入口次出入口车流动线人流动线地下停车场入口n 项目的主出入口在东西两侧，临近主入口都有公交站点及出租车停靠点，方便客 流导入；东侧临近城市南北向主干道中山路及地铁1号线中华门站，为现项目客流 主要方向。

内部动线项目中心设置舞台和喷泉，两端配置主力店以提高中心部位和水平方向的回游——2核1主动线+中心舞台的平面人流组织形式；垂直人流组织依靠每层多组垂直电梯及多部扶梯，其中1组为跨层扶梯；上层配置影院及娱乐、溜冰场、主题餐厅等，通过这些目的性较强的店铺增加竖向的回游南侧进深较深目 录德盈国际广场外广场及外立面外立面设计外广场设计品牌介绍平面布局内部设计出入口设计商业评估总结及借鉴外广场设计东侧商业主入 口下沉式广场西侧入口月亮 下沉式广场南侧次入口 下沉式广场北侧的丘陵状小山景观北侧的丘陵状小山景观植物、水自然景观外广场设计n 外部广场设置有项目 位置图、停车场入 口、出租车停靠点、 轮椅通道等多样导 示n 人行道上路灯旗杆 广告导示外立面设计n 虹悦城外立面整体色调以暖色调黄色为主， 体现其定位年轻时尚、家庭亲子，及愉悦的 理念；n 外立面设计简洁，材料主要为漆面和玻璃组 合，其即可充分发挥玻璃营造通敞空间与制 造视觉互动的功能，黄色调漆面又能与其住 宅、办公建筑色调相统一；外立面设计n 项目南北面较长，且北侧面临赛虹高架交 汇处，展示面较好，故项目南北外立面设 有大量广告位出入口设计n 东侧为商业主入口，人流量大，入口 处设有附上项目LOGO的超高玻璃圆 柱体，LOGO可视度佳，有很好的宣 传效果。

n 外立面上大型LED可播放项目活动或 品牌广告信息，及时保持与顾客互 动n 西侧入口处外立面采用大量不透明 玻璃，立面上有醒目的品牌LOGO ，整体入口处设计醒目、简洁、时 尚目 录德盈国际广场外广场及外立面吊顶和地面品牌介绍平面布局内部设计中庭设计其它设计商业评估总结及借鉴设计理念n 设计师将水、大地、风、花和天空的元素完 美的分楼层、分区域地融入到室内设计中水边风花天空吊顶和地面国际二线精 品区地面n 美轮美奂的吊顶根据不同区域 不同设计，让顾客走在每个区 域都有焕然一新的感觉吊顶和地面n 地面材质为大理石，主色调为米白色，辅色调为褐色，褐色地面纹理给人以曲线美 感，白色灯光组成的弧线，映射在地面丰富了商场纹路；n 醒目的褐色曲线也起到引导顾客视线作用；n 不同区域有不同的地面设计，且大量出现“虹”元素圆形设计中庭设计1.中庭北侧为玻璃幕墙，正 对赛虹高架桥交汇处，即 自然光足，又空间通敞；2.其南侧通过退台设计，一 方面使高层商业创造舒适 的公共空间，另一方面有 利于顶部光线的导入；3.负一层中心舞台活动及音 乐水景表演使中庭聚集了 大量人气；4.不同区域的亮化工程123344中庭设计6m16m25mn 项目中心中庭直径约25m，中心中 庭走道宽度4-6m。

各处小中庭宽4 -6m，长约14-20m6mn 中庭的超长扶梯在南京商业设施中 史无前例，配以彩灯和昼夜不同的 变换，不仅视觉效果极具震撼力， 同时对客流向高层直线拉动起到了 极佳的效果中庭设计层高及道宽8m3.7mn 项目层高约3.7m，一边走道3-4m，柱距8m，整体空间感较紧 凑8m照明n 动线照明：主通道两侧的建设轮廓线，通过 间接照明的带光源和列阵组合的点光源照明 ，即体现了建筑的曲线美，又能从视觉上引 起人们对主动线的关注n 圆柱照明：圆柱体上部通过多彩、柔和的装 饰照明，体现了水、花等元素设计理念，烘 托了商业氛围n 中心中庭处垂吊缤纷亮丽 的圣诞树，烘托了圣诞节 气氛内部导示系统触摸屏导示悬挂导示牌卫生间导示扶梯导示广告位设计液晶触摸屏 盘广告位垂直梯旁广告位n 项目广告位较少，视觉干扰少也无MALL中常见中庭垂 吊广告横幅景观小品服务配套n 项目提供了哺乳室、休息室、吸烟室、 儿童卫生间、化妆室等服务配套自处寄存箱充电站人性化设计n 即设计硬朗不锈钢扶手又设计 手感柔和的木质扶手，分别高 低分布，充分考虑到不同身 高、不同年龄顾客所需安全警示牌儿童溜冰场 边小座椅设计缺陷n 圆柱显露在主通道上，即遮挡视线又 占用面积。

n 长钢面扶梯在空间感较小的主通道中间 ，易遮挡视线，影响品牌店展示面n 设计没充分考虑商家物业需求，造成主通 道南侧进深较深，铺位较难分割，造成1F 零售Monki南侧有3m后场通道，面积浪 费3m管理缺陷n 项目开业率100%，但正午中餐时间，。