博罗义和调研报告.ppt

惠州博罗义和地块可行性调研报告,,Fineland real estate holdings co., ltd The information contained herein is subject to change without notice,成案日期：2017年4月17日,项目初步印象1—区位：与镇中心区联系较为紧密，商业氛围浓郁,项目距离位于博罗新城区交界，拥有良好的区位资源，商业氛围浓郁；项目距离罗阳中心区车程5分钟，距离惠州市中心车程在20分钟，规划广汕高铁（博罗站）在本案西面与龙溪镇交界处；,基本属性：土地性质：典型的熟地，待平整；土地形状：地块整体性良好，呈东西走向长方形；，形成独特的景观资源；景观资源：西北向无遮挡远眺白石水库和太平山，东南向远眺东山森林公园和东江河畔；空气及噪音：东南向开阔的东山森林公园以及南向农田与东江河带来新鲜空气，但也受到博罗大道交通主干及周边厂区影响，存在一定噪音及尾气污染；,项目初步印象2—指标：中等规模，高密度,基本指标位置：惠州市罗阳镇义和西区占地面积：39908平米（约60.06亩）；建筑面积：约12万平米容 积 率：3.0建筑限高：100米建筑密度：30.8%；绿化率：30%,本案 4万平米,本案规划扩展用地2万平米,公共配套设施齐全：学校、购物广场、医院、银行、街市等大型配套齐全； 周边居住：3公里内没有楼盘，主要以厂房、民房和农田为主，距离3公里罗阳新城区住宅项目相对集中，配套完善；,项目初步印象3—环境：地块周边主要为工业区、存在部分农用地，距离罗阳县城中心区5公里共享市政配套,车流较大：临近交通主干道，规划高铁站（博罗站），仁深高速与广惠高速交汇，未来商业中心； 人文环境：义和中小学，解决外来及本地人口定居；（本案属义和小学地段） 自然景观良好：距离龙溪太平山、罗阳东山森林公园风景区仅5分钟车程，生态形象良好。

义和中学,义和小学,农商行,邮政储蓄,生活超市,,龙茵幼儿园,榕城中学,罗浮公馆,东江新城,博罗新城,金域华府,协作城,义和医院,幼儿园,人民医院,榕城华庭,远望数码城,文化广场,葫芦岭,中园广场,人民公园,东山森林公园,富力广场,城市代号,县政府,技师学院,实验学校,罗阳二中,客运站,,市场,,,,项目配套分析,,,义和广场,义和小学,义和中学,东华学校,派出所,义群幼儿园,本案,榕城中学,东江,特殊学校,罗浮公馆,义和华苑,艺星幼儿园,,农商行 农业银行 邮政储蓄,,,龙茵幼儿园,生活超市,厂区、民房,义和医院,购物广场,和顺幼儿园,养老院,,日常商圈,本案区域以厂区和 本地居民为主，厂 区人口流动性比较 大，居民房主要沿 博罗大道建设，日 常商圈多以小商铺 为主，3公里内暂时 还没有新住宅小区山地,农田,,本地村落,高层住宅望江方向,核心配套：,市场,宝贝家园,义和中小学（1.3公里） 义和广场（1.9公里） 义和医院（1.4公里） 义和市场（1.8公里） 仁深高速口（3.2公里） 规划高铁博罗站（约4公里内） 罗阳城区（5.5公里）,项目初步印象4—交通：交通较为发达，加快人口进驻,,本案,,罗阳、惠州方向,博罗大道,,高铁博罗站,龙溪、广州方向,仁深高速口,,广惠高速,,博义路,本案交通以博罗大道 为主，距离仁深高速 口只有3.2公里，与 广惠高速交汇车流量 大，交通相对发达， 根据规划广汕高铁在 惠州境内设4个站点 途经义和镇设博罗站 距离本案4公里范围内。

产品定位与客群分析：,打造刚需型与中端的商品房 ，目标-改善换房及需求,从调研监测数据看，目前博罗县城及惠博沿江路一线临江楼盘价格高企，临江主力楼盘价格都在6000元/㎡以上，江景资源价值凸显本案西面为龙溪镇中心、仁深高速口、广汕高铁博罗站，东面临近罗阳镇，享受城镇生活配套，南面眺望东江河畔与田园美景义和镇归属罗阳镇新城区规划范围，地块3公里内暂时还没有楼盘进驻，鉴于地处交通发达周边有较多工厂及民房，存在大量刚需房屋的人群客户人群：主要以厂区员工、房屋需要更新换代的本地居民，其次以高铁站利好的投资客户本案SWOT分析—本案机会点较多，可塑性较强,,我们对于本项目目标的理解,叫座,,成为临近高铁站片区住宅地标（6000元/㎡）,,叫好,销售周期3年内完成12万平方米的销售面积，实现逾7.2亿元的销售额,实现地产品牌的市场扩展,主力户型定位：中户型还是小户型,中户型（四房两卫） 优势： 辐射力强，有周边地区购买人群，改善居住型 中户型使用率更高，利润空间高 博罗人喜欢持有保值物业、有能力消费大户型 中户型刚性需求稳定，风险小 本地居民3代同堂较多,小户型（三房两卫） 优势： 相对总价低，单价高，销售速度快 小户型可以两套合并打通为大户型 刚性需求大 小户型有租赁市场,PK,,根据客户访谈及市场研究得出：,,,我们锁定客户群体圈层构成,核心圈层,核心客户：全方位、多渠道包围义和区域客户群，实现目标客户群区域的深挖；,辐射客户：龙溪、罗阳等周边区域新移民及投资客户,投资客户：广州、深圳、增城、东莞地区城市新锐阶层,偶得客户：广深沿线中产阶层,深挖义和本地、厂区员工,,罗阳、龙溪等周边地区,广深沿线地区,次圈层,目标客户锁定——客户定位,原规划方案分析,原规划方案为：底商+住宅； 建筑物高度：30层 底商情况：部分两层，商业面积总计：约10000㎡ 底商部分销售总额：约1.3万/㎡*10000㎡*90%=1.17亿 住宅部分：面积总计约120000 ㎡ 住宅部分销售总额：约6000元/㎡*120000 ㎡*82%=5.9亿 车位部分：总计1000个 车位部分销售总额：约2万/个*1000个=2千万,项目总销售额合计：约7.27亿,。