西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例.doc

西方发达国家土地权属法律制度与产权纠纷案例一．西方发达国家法律如何划分和界定土地权属？（重点是所有权和使用权）土地公权与私权之间存在怎样的关系？（一）英国土地产权制度英国土地产权制度是以私有制为基础,由土地所有权和多种形式的土地保有权和土地他项权利构成,其土地产权结构简单但权利完整绝大部分土地为私人或法人所有，政府和公共部门所有的土地仅占很小的一部分英国的社会政治稳定,其土地产权在长时期内没有经过大的冲击,其土地产权可追溯到1000年以前1925年《财产法》构成了英国现代土地法的基础按照财产法规定,英国的土地产权简化为两大类,即自由保有和租赁保有除这两类产权外,其他衍生的土地权益有地役权、用益权和抵押权等土地所有权名义上是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权利称为土地保有权因此,英国真正的土地权利为不同形式的土地保有权法律中，这些土地保有权的拥有者称为土地持有人或租借人土地持有人所保有的土地权利的总和叫做地产权地产权有两种形式：一种是自由保有的地产权，又称永业权，主要有三类，即无限制的单纯地产权、限制继承的地产权和终身地产权自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定，在他人土地上居住或使用12年，土地视为使用者保有。

另一种是租用保有地产权也称为租业权，它是有一定期限的地产权，大部分依协议而产生租用保有权有125 年、40 年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权利和内容，而且在租赁期内，确定的土地权利和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉最重要的租借地产权是有期限的地产权和定期地产权1986年颁布的《农业土地所有法案》更倾向于保护土地租用者的权益，如向自由保有权人支付较低的租金，保证土地租用者继续租用、使用土地的权利虽然1995年议会通过了一个法案，加大了保护自由保有权人权益的力度，但也只是纠正了一些过于保护土地租用权益的做法从自由保有权的确定，到租用保有权权利较为完整等内容，不难看出英国土地产权制度的基本属性是：以利用定归属，从归属转向利用，重视保护土地的动态利用，其保护土地权益的次序为租用保有权——自由保有权——土地所有权，既侧重保护使用土地者，亦即更加重视私权因而提高了土地使用效率和经济效益，较好地实现了土地的持续利用二）法国土地产权制度同为大陆法系两大支柱与源流之一的法国民法典，其土地权利构成不像德国民法典中物权制度那样，通过权利类型化形成严谨、抽象财产权利体系，而是形成了相对结构松散、简洁易懂的财产制度。

虽然在法国民法典表述中不存在“物权”概念，但是物权概念在法国学者的理论研究中被普遍使用在法国民法理论和立法中，用益物权（用益权、使用及居住权、地上权、地役权等）属于所有权之外的主物权，其又被称作所有权的“派生”权利，而担保物权则因属于从物权而脱离物权理论体系自成一体1.土地所有权在法国民法典中，“所有权是对物所享有的绝对无限制地用益和处分的权利”对土地而言，所有权空间范围基于土地之上下目前，绝大部分法国学者认为所有权绝对的表述已经不合时宜，所有权应受制于所有物的性质、权力滥用的禁止以及其他法律规定2.所有权派生出的权利（1）用益权法国立法中用益权可以设定于任何形态的财产，其中设定于不动产的用益权最为重要用益权为物权，是对物的直接支配，享有同物的所有权人同样的使用权和收益权，但是没有处分权，要保留物的本体的存在用益权人的义务主要是不改变物的用途和维护物的正常状态用益权具有时限性，如果权利人为自然人，则权利的存续期限截止于权利人生命终止2）地上权地上权由在他人土地的地上或地下拥有财产的人享有地上权可以通过协议约定或者时效取得的方式取得目前，地上权在法国现代社会获得快速发展，广泛适用于城市建筑的建设中，从而满足在他人土地上建设建筑物的目的。

3）地役权地役权是指为一人所有的不动产使用及需要而对他人不动产所加的负担地役权设定于土地之上，通常具有永久性的特征，当然也可以约定设有期限的地役权地役权可以依据法律规定、当事人约定和基于自然情况而产生，分为法定地役权、约定地役权和自然地役权综上可以看出，法国在处理公权与私权的关系上，更加偏向对于私权的保护三）德国土地产权制度1. 土地所有权德国民法典的土地所有权制度，有别于法国民法典的基本特征就是相对明显的社会化倾向迄今为止，一直存在着一种不可动摇的趋势，这就是对所有权人随心所欲处分其财产的自由，加强法律上的限制”按照德国民法典 903 条的规定，所有权人有权任意处分其物，但要在不违反法律和侵犯第三人的合法利益的条件下进行对于土地所有权，这种限制表现的更为突出土地所有权人除了要受私法上规定的紧急状态（904 条）、相邻关系的限制以外，还更多地承受着来自公法的限制，例如公法范畴的建筑法对于土地所有权人建筑权的限制；航空交通法剥夺土地所有人对于空间的所有权；矿业法在很大程度上剥夺了土地所有权人对于矿藏资源的所有权；狩猎法限制土地所有权人的狩猎权利；水利法剥夺了土地所有权人对于地下水的所有权等等。

2.土地用益物权（1）役权德国民法典中的役权分为地役权、用益权、限制的人役权地役权是专门在土地上所设定的物权，目的是为实现自己的土地利益而使用他人土地分为积极地役权和消极地役权用益权按照设定标的物不同，分为物上用益权、权利用益权、财产上用益权用益权具有专属性的特征，因权利主体死亡、法人终止而消灭用益权原则上不能转让，但可以由他人代为行使用益权人为法人时，可因法人合并或分离会发生用益权的移转其中，权利用益权与财产上的用益权不能在土地上设定物上用益权可以设定于动产或者土地、森林、矿山等不动产之上限制的人役权是指为特定人的利益而利用他人之物的权利在土地上设定限制的人役权时，权利人有权使用该土地或者对土地享有与地役权相同权限的权利限制的人役权的主要表现形式为居住权，主要是为解决特定人的居住问题而设定在他人不动产上的权利2）地上权按照德国民法典规定，地上权是指在他人土地的地上或地下建造建筑物的权利，是最为重要的土地用益物权类型之一地上权的特征是：为意定物权；权能内容丰富，保护充分，可以准用所有权取得以及所有权请求权的相关规定；可转让，可继承；地上权的存续并不依附于地上建筑物，建筑物灭失，并不影响地上权的存在。

地上权的重要价值在于，打破“土地吸附建筑物”的原则，使建筑物所有权和土地所有权相分离德国专门制定了调整地上权的《地上权条例》同时，还制定了《住宅所有权和长期居住权法》专门对在他人土地上建设的公寓式住宅的所有权以及在他人土地上建设住宅并进行居住或作为其他使用的长期居住权进行调整3）土地负担土地负担是指从他人土地产物中获得持续性定期给付的权利其制度价值在于解决农民的养老问题，也用于处理相邻关系和地役权关系四）俄国土地产权制度俄联邦土地法典详细规定了有关土地所有权和其他土地权利制度，分别土地所有权、土地权利取得、长期（无限期）使用、可继承的终身占有土地、有限制的使用他人土地（地役权）、地块租赁、无偿定期使用土地明确了包括联邦所有、联邦各主体所有、市政所有、公民所有和法人所有的土地所有形态，其中前三类所有为“公有”，后两类所有为“私有” 土地私有权的产生情况包括以下几种：(1)国家和地方自治所有土地的私有化；（2)继承；（3)赠与；（4)买卖；(5)交换或其他土地交易；（6)作为出资成为法人注册资本的一部分私人所有权的客体为部分土地的地块农用土地的私有权几乎没有限制任何农用土地在规定面积内可以为私人所有，但是林地、国防土地、公共土地等不能成为私有（土地法典第27条）。

公民私有土地包括：家庭农场用地、个人副业用地、果园、菜园用地、畜牧业用地、个人住房用地、别墅建筑用地、个人车库建筑用地、经营用地及其法律不加禁止的用地按照俄罗斯现行法律规定，土地使用权是指土地权利关系主体对土地使用的权利土地使用权有以下特点：(1) 土地使用权是所有权的产物，因此所有人拥有土地使用权；（2) 土地使用权关系到所有人的权利，没有所有人的同意，不能实现部分土地使用权利；（3) 土地使用权具有一定的独立性一一土地所有人的变更不导致土地使用权的终止（民法典第216条）包括永久（不定期）使用权、可继承的终身占有权、公共地役权，以及土地租赁和无偿定期使用 综上可以看出，俄国是土地公有制与私有制并存，在确保公权的前提下，尽可能的保护私权二．西方发达国家如何保障土地私权和公权？（如：保障农地财产私权的流动和处置；保障土地规划和生态保护，土地用途管制等公权）如何制约公权滥用？（如：避免土地征收权力滥用）（一）土地利用规划制度——英国1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进一步修改，形成了完善的土地利用规划制度英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。

在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规划全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规划，下级规划与上级规划协调一致在规划期限上，大区、郡、市的规划期分别为20年、5年和5年，这三级规划均每5年修编一次在四级土地利用规划中，市政府对土地利用规划有更多更大的权力，规划的作用也更直接政府土地利用规划的重点是土地开发，对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发，必须得到规划许可，而对土地转让、地价、土地使用安全性等，土地利用规划没有作过多的控制和限制英国土地利用规划实施中的上诉制度独具特色当私人开发商的开发项目不被当地政府许可时，可直接向中央政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以直接否决地方政府的决定，地方政府必须修改规划但一般来讲，地方政府是规划的最终裁定者，中央政府只从战略角度参与地方规划的制定，间接影响地方政府的规划修改英国土地利用规划制度具有三个鲜明的特点：一是规划编制时公众广泛参与，提高了规划的实用性和可操作性；二是规划一经通过，就具有法律效力，有很大的强制性和权威性；三是规划实施中的上诉制度英国的土地利用规划是政府、公众和开发商必须严格遵照执行的，一切发生在土地上的行为，必须首先获得政府的规划许可，当确需调整某个区域的规划时，要经过长时间的研究论证，规划调整方案得到公众认可后，政府方能予以调整。

二）土地用途管制——英国二战期间, 英国建设遭到相当程度的破坏为了解决战后重建的问题,英国政府于1940一1942 年先后提出了巴罗报告、史考特报告以及阿斯握特报告，规划重建的蓝图巴罗报告强烈批评农地的过度转用,主要探讨了人口与产业分布的问题；史考特报告主要探讨了乡村土地利用问题；最有影响的是阿斯握特报告,该报告主要探讨了土地规划与管制时土地补偿与土地增值问题的解决之道,并建议中央成立规划部门,负责对土地使用作整体性的管制以及与其它机关组织的协调,塑造了1947年《城乡计划法》的基本架构1947年重新修订并公布的《城乡计划法》是英国土地管理制度史上的一个重要里程碑该法建构了英国土地利用规划及管制的制度体系:在组织结构上,郡议会及市议会被规定为专责的规划机关,独立负责土地使用规划与管制工作;强调规划机关必须依实质、经济及社会条件准备发展计划,并每五年通盘检讨一次;确立了发展权国有制度及开发许可制,强调所有土地均需纳入计划管制,任何人若欲开发土地,均必须首先获得地方规划机关所核发的开发许可,未经申请开发许可不得开发,地方规划机关依发展计划的规定裁量是否核发许可,开发许可制由此得以法制化,并成为了英国土地使用管制的主要手段;取得土地开发许可之土地开发,需缴纳“发展捐”,同时以300百万磅为基金,以补偿既得利益之损失；授予地方政府征收的权力以从事土地开发,而土地征收时,对土地所有权人仅以既有使用价值为补偿标准,并对地方政府提供财政支持以利其执行。