商业地产小知识.doc

　　1、商业地产　　商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态　　2、商圈　　商圈是零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内到达某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围商圈一般按层次分为核心商圈〔离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围〕、次级商圈〔吸纳15-25%顾客的范围〕、边缘或辐射商圈〔吸纳5-25%顾客的范围〕　　商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围　　3、什么是CBD　　CBD的全称是Central Business District，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处〞。

随后，CBD的内容不断开展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济开展中枢一般而言，CBD应该具备以下要素特征：它是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流、物流巨大；它白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高　　4、购物中心　　世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体〞包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式　　通常说的Shopping Mall，音译“摩尔〞或“销品贸〞，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态摩尔〔购物中心〕特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心　　严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL　　5、大卖场　　一般来说，对大卖场(hyper－market)的定义是：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。

大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特色的商品　　6、商业街　　商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种　　都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位　　主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的聚集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富　　特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区气氛便自然形成　　7、主题商场　　其实，什么是主题商场，目前在业界尚未有定论厦门大学管理学院任孟林明教授认为，从理论上说，主题商场没有明确的概念；但主题商场起码应该具备三个根本要素，一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同效劳、不同品牌的商品聚集而成同时有专家认为，主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。

整个商场的商品只突出一个主题主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物气氛在经营理念上，那么改变以往的全销售模式，表达出特有的主题　　8、“销控〞　　销控，即房产商保存房源，一般工程多少都会有一定比例，留至工程结束再卖局部房产商宣称已经卖光楼盘的销控房，年关悄然低价入市，且价格低于市场价，眼急手快者得在一个楼盘的产品当中，由于位置、户型等方面因素的不同，自然有优劣好坏之分，“销控〞通行的情况是优先出售户型或者位置等条件不是很好的产品，而把好位置、好户型的产品留到价格可能到达更高水平的时候进行销售从而躲避了这些户型无法销售的风险，也有利于好的产品在后期卖出更高的价钱　　9、空置率　　国际上的空置率是指市场上现有卖不出去的房子(包括开发公司和业主卖不出去两局部)数量，与全社会所有存量房的数量之比我们现用的空置率计算方法是，开发商没有卖出去的商品房数量，与前三年商品房竣工数量之比其中商业地产包括显性空置率、隐性空置率所谓显性空置率是指商铺从开发商这一步开始，就没有租售出去；隐性空置率那么指从开发商手里已经租售出去，但后面没有实现商业地产的商业经营价值，包括不得已转做住宅或商务办公用途的情况。

　　10、进深　　在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度常识上说，商铺的门面越宽越好，但是，并不能因此而疏忽了商铺进深的重要性，进深是指与商铺门面垂直的商铺营业深度一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，假设进深未到达商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否那么，均会使得店铺的经营受影响　　11、层高　　层高是指住宅高度以“层〞为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离　　12、产权式商铺　　产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+效劳馈赠〞的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，甚至还为投资置业者包租当然，也允许投资购置商铺者自己出租，但经营工程不与商场总体布局相差太远投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，到达业主与开展商双赢　　13、招商　　招商其实就是招商引资。

招商是当今经济一体化趋势日益加强的形势下广泛运用的一种经济交往方式，需要跨学科、跨专业的专业知识招商筹划是运用招商人员的知识和智慧，筹划一系列活动去吸引外来资金工程落户的活动　　14、返租卖铺　　返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海兴旺城市，随后流传全国其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报为降低投资门槛，产权往往被分割得极小由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止　　15、虚拟产权式商铺　　在商铺销售市场，我们常常见到一些非常诱人的返租销售及投资回报比照广告，如“10年返租〞、“投资回报率高达15％〞等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果这种以借助大商家承租商场、开展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺〞销售　　16、售后包租　　售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的局部租金预先冲抵局部售房价款，或每年支付一定比率回报。

售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同　　17、框剪结构　　框架—剪力墙结构，称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑框剪结构的变形是剪弯型众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高　　18、剪力墙结构　　剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承当各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。

这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽　　19、物业管理　　广义的物业管理泛指一切有关房地产开展、租赁、销售及售租后的效劳狭义的含义那么指楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、根底设施与周围环境的专业化管理它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的效劳　　(1)物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业　　(2)物业管理效劳的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人　　(3)物业管理效劳的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值　　(4)物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的效劳　　(5)物业管理同社区建设密切关联物业管理可以同创立“文明小区〞、“平安小区〞、“卫生小区〞建设结合起来，创造“整洁、文明、平安、方便〞的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一　　20、节点　　节点是规划学用语，指观察者步行进出、经过的集中焦点，一般是指交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。

商业地段〔步行街〕常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点　　21、地标　　地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶　　22、区位　　综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市〔地区〕中所处的空间位置　　23、板块　　板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等　　24、设计先于开发　　开发商业地产要先确定经营模式、效劳对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功　　25、科学理性经营　　收益性物业重在后续的经营开展商要强化经营意识，和商家之间做到配合共赢商业的经营有其自身的规律，必须按规律进行专业化操作如果地产开发商将商业地产当成房产来租售，贪图短期利益，就违反了商业地产开发的规律，也不能保证工程长期运作和。