房地产市场研究报告 云南市丘北上品天成大酒店项目可行性分析报告.doc

云南丘北上品·天成大酒店项目可行性分析报告文山天成房地产开发2008年7月目录第一章 总论一、 项目背景二、 项目概况第二章 需求分析与建设规模一、 需求分析二、 建设规模方案比较三、 推荐建设规模方案第三章 场址选择一、 场址现状二、 场址条件第四章 项目建筑方案一、 项目总体规划方案二、 结构方案三、 给排水设计方案四、 电气设计五、 空调通风设计第五章 节能节水措施一、 节能措施二、 节水措施第六章 环境影响评价一、 项目场址环境现状二、 项目建设与运营对环境的影响三、 环境保护措施四、 环境绿化五、 环境保护设施于投资六、 环境影响评价第七章 劳动安全、卫生、消防一、 劳动安全二、 卫生防护第八章 项目实施进度一、 建设工期二、 项目实施进度安排第九章 投资估算与投资构成一、 投资估算二、 投资构成第十章 财务及社会评价一、 财务评价二、 社会评价第一章 总论一、项目背景1、项目名称：云南丘北上品·天成大酒店2、建设地址：丘北县城石缸坝3、承办企业：文山天成房地产开发4、企业性质：股份制民营企业5、资质等级：房地产开发四级6、企业地址：文山三鑫建材城7、企业法定代表人：周文强 8、承办单位概况文山天成房地产开发（以下简称天成公司）成立于2005年9月，是一家从事文化产业、旅游房地产业综合开发的房地产经营企业。

公司注册资本2188万元，拥有良好的政府信誉、银行信誉和综合实力海纳百川，有容乃大公司自成立以来，以“诚信、优质、高效、超越”为创业经营理念，在企业经营、团队建设、人才管理、项目开发、客户服务上坚持“以人为本、诚信求实、谨守商道、共赢发展”的经营宗旨，并在发展建设中始终以“提升品牌、服务社会”为企业价值观，企业的发展目标是争做知名房地产开发企业上善若水、厚德载物面对新的机遇与挑战，天成人将坚定的秉承“诚信、优质、高效、超越”的企业理念，以市场为导向，积极进行资本运作，逐步实现跨区域、多角度的发展战略，创造新的利润增长点，真情服务，回报社会，为创造一个和谐美好的社会环境而奋斗9、可行性研究报告编制的依据⑴《文山州国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，“积极发展服务业，努力实现旅游业发展的新跨越坚持资源开发利用与保护并重，加快老旅游区的新型升级和新旅游区开发，把旅游业作为一个新兴产业加以培育推进文化与体育的结合，全面提升产业素质和文化内涵，抓好精品开发与促销⑵、《丘北县普者黑旅游发展总规划》⑶、《丘北县普者黑旅游循环经济示范区规划》⑷、《丘北县旅游业发展“十一五”规划》⑸、《石缸坝片区详细规划》⑹、《云南丘北县社会经济发展战略研究》⑺、中共文山州委文山州人民政府贯彻《中共云南省委、云南省人民政府关于进一步加快云南省旅游产业发展的若干意见》的实施意见⑻、国家发改委2002年1月《投资项目可行性研究指南（试用版）》10、项目提出的理由与过程（1）项目建设有利于提升城市形象，加速城市化进程丘北是文山典型的农业县，由于多方面的原因，城市发展和城市化水平都处于较低水平。

普者黑景区的开发不但带动了当地相关行业的发展，还给景区农民增加经济收入进入“十一五”，县委、政府确定开发石缸坝新城区，一方面满足城市扩展的需求，另一方面随着旅游支柱产业的发展，必须强化服务配套设施，旅游住宿、餐饮、购物、文化休闲度假，是旅游业不可缺少的服务项目，基于城市发展和旅游业发展的两个需要，形成了石缸坝新城区建设的主体，在旅游业方面，将服务功能与城市建设有机结合起来是很好的决策项目的建成，将能有效地改善丘北在旅游接待设施水平方面的不足，进一步提升丘北的旅游接待、商务接待水平，有利于提升丘北的城市形象项目的成功开发，尤其是四星级酒店的建设，将填补丘北作为一个知名旅游目的地而没有四星级酒店的空白，这在整个文山州都具有一定的前瞻性，有利于提升丘北的城市形象，有利于丰富丘北的城市内涵，有利于丘北旅游经济发展模式从质量低的“观光型”向质量较高的“观光休闲度假型”转变2）是提升丘北旅游接待能力的需要项目的建成，是丘北旅游接待水平发展的一个里程碑，结束了丘北以及整个文山州没有四星级酒店的历史，开创了普者黑旅游接待的新起点，它的建筑理念、规划设计以至建筑品质、建成后所引进的先进的酒店管理模式和管理方法等，都将对现在以至今后一段时间内的同类型项目产生超强的影响力，发挥积极促进作用，从而推动丘北当地各项旅游配套设施的日益成熟，项目在建成营业后，将引进先进的酒店管理模式和管理方法，其所提倡和达到的接待水准必将大大提升丘北旅游接待的质量和发展水平，提升丘北旅游接待能力。

3）项目的建设，有利于促进当地的招商引资和经济发展，促进当地就业，有利于构建和谐社会项目在开发过程中，将引进先进的开发理念和开发模式，项目宏大的固定资产投资规模，可为当地经济建设产生巨大的拉动作用，必将成为丘北县的一个新的经济增长点；项目在开发过程中，预期能给政府带来500万元左右的财税收入，进入经营期后每年能为政府带来800万元左右的财税收入；项目在开发建设以及建成后的经营过程中，将会为丘北当地提供一定的就业岗位，缓解当地的就业压力，有利于和谐社会的构建同时，项目在开发经营过程中，将引进先进的开发、管理、经营技术与理念，为丘北当地培养各方面高素质的专业人才，提高当地的劳动素质，促进当地社会经济的进步项目的建设，将大大提高丘北在高级商务接待能力方面的不足，高档次的酒店设施，带来的是高层次的商务客户和高端客户对丘北城市发展的信心，必将促进与增强丘北的整体招商引资能力与水平4）项目的开发，有利于人民群众物质文明和精神文明建设项目的建设，与丘北城市化进程的步伐紧密相连，与求被旅游市场的发展息息相关，项目的建设，将给丘北人民带来开放式的园林景观和休舔场所、高档次的娱乐休闲中心、集中的商业购物广场和步行街、展示当地城市形象的四星级酒店，项目的建成，将能有效的提高当地人民群众的物质消费水平，促进当地的物质文明建设。

同时，城市休闲设施和文化场所的搭建，有利于当地人民群众文化生活水平的提高5）项目的建设，有利于改善旅游基础设施，促进城市总体建设项目的建设，将提升石缸坝在文化、商业、旅游等生态方面的丰富性，使石缸坝版块成为丘北旅游经济圈的有效互补和功能延伸，进而成为丘北的标志性休闲度假中心项目在开发建设过程中，将紧紧围绕丘北“创建山水园林生态旅游城市”的指导方针，合理规划、精心施工，引进具有实力的的投资上、开发商，以及一流的设计、施工、监理、营销策划单位，为丘北的开发建设带来先进的理念，对于丘北石缸坝版块的建设开发有着长远的指导与示范意义6）项目的成功开发，有利于民族文化的传承与传播项目的开发，将以“可持续发展、永续经营”为宗旨，践行“区内旅游，区外服务”的旅游发展战略，项目的开发建设，符合省政府大力实施繁荣民族文化、发展文化产业、建设民族文化大省的战略目标，将能有效的推进丘北文化产业的建设，对丘北旅游文化市场的发展提供良好的发展机会和强劲的原动力项目建成后，将成为丘北的民族文化传播基地之一，有利于民族文化的保护和传承丘北境内居住着汉、壮、苗、彝、瑶、白、回等多种民族，各种少数民族都有着风情浓郁的优良传统文化，项目的建成将成为各民族文化的展示、传承与保护起到积极的作用。

二、项目概况（一）拟建地点云南丘北·上品天成大酒店建设项目选址于丘北县石缸坝新城区，丘北县位于云南省东南部、文山州西北部，地理坐标为东京104°20′，北纬24°04′，距省城昆明市280公里，距文山州府（文山县城）114公里，县城设锦屏镇，海拔1452米项目用地东临城市中心公园，西靠规划中的商业步行街，北面是规划中的风味食品街，南毗建设中的60米大道，与盛德花园隔街相望，处于石缸坝新城区的中心位置，交通便利地块通过普者黑大街与县城相连，距丘北县城直线距离不足1公里，距普者黑风景区10公里左右该地块属于规划中的旅游接待区规划用地性质为商业用地地块规划净用地面积约15.68亩项目地势中间高四周低，整体呈四方形项目地块周边交通干道主要有规划中的60米大道、32米大道，北侧是规划中的风味食品一条街，东面是规划中的商业步行街，规划交通条件良好地块现有附着物主要是自然植被及部分临时建筑物，地质情况较好，比较适宜建立位于城市中心区、现代、时尚、能满足旅游接待、休闲度假、购物娱乐、健身、生态等多项功能为一体的建筑项目二）建设规模和内容1、建设规模根据《丘北县普者黑旅游发展规划》、《丘北县旅游业发展“十一五”规划》和《石缸坝片区详细规划》，经长期市场调查，为缓解普者黑景区节假日旅游接待房源严重不足的问题，本项目总建筑面积拟定为，设客房（标间）212间，日接待游客能力400人。

2、建设内容（1）酒店客房（按标间计）：212间，每标间，合计2）会议：（3）文化娱乐：（4）餐饮：（5）商务（含商场）：（6）康体：（7）地下停车库2020平方米，52个车位3、建筑功能规划——天成大酒店为四星级旅游大酒店，是整个普者黑旅游区的总接待中心和旗舰店，营运功能定位于涉外、会务、商务接待——含总统套房、高档商务套间、特色套间、行政套间、豪华标间、高档标间、高档单间、残疾人房间等百余间高档客房，具备客房服务、餐饮、会务、商业、娱乐、停车、旅游接待等超四星级酒店的完备功能酒店日接待能力设计为300—400人次——商务中心、康乐中心、中西餐饮、健身房、便利超市、高雅茶座等基础配套功能配置——四星级旅游度假酒店，是丘北和文山第一家四星级酒店，将成为文山乃至滇东南地区规模最大的四星级度假酒店，将有效弥补丘北普者黑多年来在高端酒店产业方面的缺憾，将有效的提升丘北知名旅游城市的品牌魅力和形象，满足对高端客户和金字塔尖消费者的需求三）主要建设条件1、丰富的旅游资源是四星级酒店建设最可靠的依托 普者黑旅游度假区始建于上世纪80年代末，经过近20多年的开发利用与保护，已经成为国家3A级景区，随着我国国民经济的快速增长和人民生活水平的提高，加上国家推行长假休息制，景区的人气逐年上升，整个旅游业的发展规模一年一个样，从而推动相应的服务业的巨大需求，特别是以食宿为主的接待条件是旅游地不可缺少的硬件建设。

因此，在丘北县城建设一个旅游接待中心，深厚的旅游资源是旅游酒店的最可靠客源保证普者黑旅游度假区位于丘北县中部，总面积4.83平方公里，平均水深4米，最深处30米，蓄水1300万立方米，目前已经开通了21公里的水上游路，开发了荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点，建起了仙人洞彝族文化生态村这里天蓝水碧，湖面迂回曲折，山水相映湖边连片分布的田野、深林、花草和掩映在葱笼山林中的村庄，形成天、水、人和谐共处的普者黑荷湖风光荡舟湖中，舟移景换，一步一景，令人不禁想起“横看成岭侧成峰，远近高低各不同”的诗句，不禁令人流连忘返普者黑旅游度假区属大型旅游景区，景区内旅游景点分布众多，一是自然生态型旅游以普者黑的湖水，将荷叶湖、情人湖、灯笼湖、摆龙湖、仙人洞、观音洞、火把洞、月亮洞、六郎洞地下水电站等景点串联起来，以展示普者黑旅游度假区的水体、群山、植被、地貌等自然景观；二是民族风情型旅游以水路与陆路相结合游线为依托，将仙人洞彝族文化生态村以及其他村落串联起来，以展示普者黑旅游度假区的民俗村寨风貌；三是文化生态旅游，以赏荷、品荷、说荷为基本。