（可编辑）资产评估---工作底稿参考格式（精华版）.docx

附录工作底稿参考格式研究资料资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元名称及账面价值盘存盈调 整 评估价值存 放 地 外埠确序号计量单位金亏（金实际数量后 账交叉索引号备注规格型号 数量 单价 点 认数量 单价 金额额 额） 面值本页小计合计披露及调整事项说明：存货-- （ ）抽查盘点表 索引号： C3-10- （资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元品名基准日至盘抽 查 盘 盈计量 申报（基准日） 盘点日 品质状况明细及点日(+)/ 亏(-)交叉存货表序规格索引备注名称单位出库入库应存实存非号型号单价数量金额数量金额 正常残次毁损滞销号数量数量数量数量正常合计1、盘点数量 项，占总数量的 ％；盘点对应的金额 元，占总金额的 ％2、品质状况在相应的栏内打“√”3、披露及调整事项说明：仓库保管： 企业会计： 评估人员： 复核人： 盘点日期： 年 月 日产成品作业分析表 1 采用倒算法即根据其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值表式如下：产成品作业分析表 1 索引号： C3-10-9/2资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元名称及账面价值计 量参数测算过程 评估价值调 整畅 销 净 利 润交叉索序号规格型号后 账单位 数量 单价 金额 程度面值不含税售价销售费（％）税、费所得税（％）（％）折 减 率小计（％）实际 备注单价 金额 引号数量本页小计合计披露及调整事项说明：清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人 ：产成品作业分析表 2 采用、顺算法即成本加适当利润，减所得税、适当数额的税后净利润（根据该产品市场销售情况）确定评估值。

表式如下：产成品作业分析表 2 索引号： C3-10-9/3资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元调名称 账面价值计量序号整 评估单价测算过程 评估价值畅后销净 利交 叉索 引 备注单位规格 数型号 量账 程 账 面 适 当单 金面 度 成 本 利 润价 额值 ① ②所 得 润 折税③ 减 额④小计⑤ =①+②- ③- ④实 际 单 金 号数量 价 额本页小计合 计披露及调整事项说明：清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人 ：与产成品相关的销售费用、销售税金及附加、所得税、净利润折减率等参数的选取，则有产成品评估参数测算表，通过表的填写、计算可得出相关参数表式如下：产成品评估参数测算表 索引号： C3-10-9/4资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位：元项目名称：年 月 年 月 年 月平均值 行业参数 确定评估参数 交 叉 索备注金额 比率％ 金额 比率％ 金额 比率％ 比率％平均值确定方法调整值 确定参数 引号营业收入销售费用 *销售税金及附加 *所得税 *净利润净利润折减率 *1、评估方法介绍：2、披露及调整事项说明：清查日期： 年 月 日 评估人员： 复核人：固定资产—房屋建筑物/ 构筑物评估步骤及复核表索引号： C5-资产占有方评估基准日评估人员现场工作日期操作步骤与要求评估人员复核人员是 否 不适用 确认 不确认1、获取固定资产—房屋建筑物 / 构筑物评估申报表与明细账、总账、报表进行核对，账目与资产不相符时，根据评估需要进行相应的调整。

2、了解固定资产房屋类的概况，并按照结构进行分类统计，清查竣工年代、位置、结构、面积、权证等3、搜集房地产权证、购房合同，查阅与收集总平面布置图、施工图等建筑图纸、工程决算书、土地出让合同、动拆迁补偿合同等相关资料4、对于无房地产权证的房地产应收集规划许可证、建设许可证、企业说明等资料5、权证或证明文件名称不符的，应要求企业及相关单位出具说明6、了解房地产有无涉讼事项及抵押、担保事宜，如有，应当查明原因，并在报告中揭示7、实地查勘评估对象（主要是位置、周围环境、外观、建筑结构、装修、设备等状况 , 有无拆除、报废、盘亏、盘盈、闲置建筑物 , 关注建筑物生产使用环境 [ 如蒸汽、酸、碱 ] ），填写现场勘查表现场查看时，对于重大评估项目应拍摄现场实物照片；运用市场法测算时，还应提供比较案例的资料8、如存在待处理的情形，应查明原因，获得企业有关说明材料及批准文件9、收集评估值确定的其他依据资料（如当地定额、材料价格等文件资料）10、选定评估方法（方法有市场法、收益法、成本法及这些方法的综合运用），说明评估值的确定过程（填写各种评估方法的评估工作底稿） 11、核实其他需要说明的事项。

12、如有评估增减值，分析评估增减值的原因，填写增减值分析表13、有无需要报告中特别说明的事项说明与备注复核人签名：年月日房屋建筑物分类统计表（本表反映房屋建筑物的分类情况，为后续评估测算做准备工作） ：资产占有方：评估基准日：年月日分类（可按 所占用土 地框架排架混合砖木简易 钢合计索引 室外工序号 单位、地块 的对应明 细 总项数号 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 项数 面积 程项数等分类） 表序号合计评估人员：复核人：房屋建筑物权属统计表（本表反映房屋建筑物的权属状况统计，总体了解评估对象的权属情况） ：资产占有方： 评估基准日： 年 月 日索 引分类（可按单位、所占用土地的对序号有权证房屋 无权证房屋 合计号 地块等分类）应明细表序号账面原值 账面净值 面积 账面原值 账面净值 面积合 计评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表 1（本表反映房屋建筑物的清查核实、现场勘察记录） ：房 屋 建 筑 物 清 查 评 估 明 细 表 1索引号： C5 1-1/2-1资产占有方： 评估基准日： 年 月 日金额单位：元页次：共 页第 页建筑物序号 结构建成 建筑用途账 面账 面层数 总高 层高 跨度 跨数 柱距 基础 屋面建 筑 装设备翻 修 维 修名称 年月 面积原值 净值修情况保养情况12清查日期： 年 月 日 企业管理人员： 评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表 2（本表反映房屋建筑物重置全价的测算过程） ：房屋建筑物清查评估明细表 2 索引号：C5-1-1/2-2页次：资产占有方： 评估基准日： 年 月 日共 页金额单位：元 第 页结构调整调整前期费用管理费用资金成本其它序 建 筑 物 基 准期 日装修 设备 其它重 置跨度后造号 名称造价 修正 层数 层高其它 调整 调整 调整费率 金额 费率 金额 工期 利率 金额 费率 金额 原值柱距价评估人员： 复核人：房屋建筑物清查评估明细表 3（本表反映房屋建筑物成新率及评估净值的测算过程） ：房屋建筑物清查评估明细表 3 索引号： C5-1-1/2-3理论成新率勘察成新率成 新 率序 建筑物名勘 察①×②交叉索经济寿 已 使 用理 论 成权 重 结 构 装 修 设 备 评估值 备注号 称 结构 装修 设备 成 新权重④ ＋ 引号命年限 年限 新率① ② 权重 权重 权重率③ ③×④资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位： 元页 次 ： 共 页第 页评估人员： 复核人：房屋建筑物作业分析表 -- 成本法现场调查表（本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿） ： 房屋建筑物作业分析表 -- 成本法现场调查表序号： 评估基准日： 年 月 日 索引号： C5-1-1/3-1建筑物名称座落四至权证编号建筑面积土地用途结构类型总高层数层高柱距 屋面 他项权利跨度 跨数 竣工日期楼地面 水卫外墙 煤气装内墙 照明璜 设顶棚 空调情 备门 电梯况窗 行车楼梯维护保养经济寿命年限 已使用年限房屋结构构造及现状 标准分 评定分结 构1. 地基基础 □人工地基；□天然地基 □有足够承载能力，无超过允许范围的不均匀沉降；□有承载能力，部 分□桩基础□条形基础；□G独立基础；□筏型基础；□箱型基础；□其他稍有超过允许范围的不均匀沉降，但已稳定；□局部承载能力不足， 有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构稍有影响；□承载能力 不足，有明显不均匀沉降或明显滑动、压碎、折断、冻酥、腐蚀等 损坏，并且仍在继续发展，对上部结构有明显影响。

1) 梁：□木梁、□钢梁、 □足够承载力；□梁身弯曲变形；□梁身遭损；□梁身锈蚀；□梁身有裂纹；□连接牢固；□其他：□钢砼梁(2) 板：□木板、□钢板、 □足够承载力；□板身弯曲变形；□板身锈蚀；□板身有裂纹；□2. 承重构件□钢砼板连接牢固；□其他：(3) 柱：□木柱、□砖柱、 □足够承载力；□柱身弯曲变形；□柱身锈蚀；□柱身有裂纹；□□石柱、□钢柱、□钢砼柱连接牢固；□柱身有剥落；□其他：(4) 承重墙 ：□砖墙；□ 石墙、□钢砼墙□足够承载力；□墙体变形；□墙体有裂纹；□连接牢固；□墙体有剥落；□其他：□刚性屋面、□柔性屋□不渗漏，保温隔热层完好；□局部渗漏，保温隔热局部损坏；□4. 屋面面、□瓦屋面局部开裂，局部渗漏；□严重漏雨严重损坏；□水泥砂浆；□砼；□水5. 楼地面磨石；□碎石；□沥青砼；□平整坚固完好；□轻度磨损剥落；□局部磨损断裂；□沉陷不平□素土；□地砖；□花岗残破； 石；□大理石； □木地板；□其他小计（1+2+3+4+5）×权重评定分小计权重结构得分装 修(1) 门：□木门；□钢门； □完整无损，开关灵活，玻璃、五金齐全，纱窗完整，油漆完好( 允6. 门窗部 分□铝合金门；□塑钢门； 许有个别钢门、窗轻度锈蚀，其他结构房屋无油漆要求) ；□少量变S 形、开关不灵，玻璃、五金、纱窗少量残缺，油漆失光；□有翘裂，(2) 窗：□木窗；□钢窗； 松动，腐朽现象，开关不灵；或有变形、锈蚀现象；玻璃、五金、□铝合金窗；□塑钢窗；纱窗部分残缺，油漆老化翘皮、剥落□腐朽，开关普遍不灵，松动、翘裂，或严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺，油漆剥落见底7. 外墙清水墙；大白；水刷石； 马赛克；瓷砖；抹灰墙； 裱糊类；其他□完整牢固，无空鼓、剥落、破损和裂缝 ( 风裂除外 ) ，勾缝砂浆密实；□稍有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆少量酥松脱落；□ 部分有空鼓、裂缝、风化、剥落，勾缝砂浆部分松酥脱落；□严重 空鼓、裂缝、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重松酥脱落。

8. 内墙□清水墙；□石灰浆；□ 水泥浆□；抹灰墙；□裱糊类；其他□完整、牢固，无破损、空鼓和裂缝 ( 风裂除外 ) ；□稍有空鼓、裂缝、剥落；□部分空鼓、裂缝、剥落；□严重空鼓、裂缝、剥落9. 顶棚 □抹灰顶棚；□板材顶□完整牢固，无破损、变形、腐朽和下垂脱落，油漆完好；□无明棚；□吊顶棚； 显变形、下垂，抹灰层稍有裂缝，面层稍有脱钉、翘角、松动；□ 有明显变形、下垂，抹灰层局部有裂缝，面层局部有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落；□严重变形下垂，木筋弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底小计 (6+7+8+9) × 权 重 评 定 分 小计 权重 装修得分10. 水卫□管道畅通良好，各种器具完好；□基本完好，个别轻微渗漏；□不够畅通，局部锈蚀漏冒；□严重堵塞锈蚀，零件残缺损坏；11. 电照设 备□线路装置齐全完好，绝缘良好；□基本完好，个别部件受损；□局部陈旧老化，绝缘较差；□普遍老化残缺，绝缘不良部 分12. 暖气B□设备管道完好无堵漏；□基本完好轻度陈旧可用；□明显锈蚀待修，供气不正常；□基本无法使用；13. 通风 □现状良好；□基本完好使用正常；□不能正常使用；□严重损坏；14. 其他(10+11+12+13+14)×权小计重评定分小计权重设备得分打分法评定成新率（ P）：P=G+S+B理论成新率（ N）：（经济寿命年限－已使用年限） / 经济寿命年限成新率取综合成新率 =勘察成新率×权重 +理论成新率×权重值重置全价成新率评估值示意图：备注：评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日房屋建筑物作业分析表 -- 成本法 1：本表为采用成本法评估重点、 典型房屋建筑物时， 如用单位造价调整法所参考使用的工作底稿格式。

房屋建筑物作业分析表--成本法 1序号：案例来源：索引号： C5-1-1/3-2序号修正项目工程实例待估建筑物调 整 系备注数1建筑面积2建造时间3结构4层数5层高6基础7楼地面8门窗9外粉刷10内粉刷11屋面12电气13管道14设备1516小计序号计算项目取费标准计算公式计算值备注1重置单价实例单价×（ 1+调整系数）2重置造价重置单价×建筑面积3前期费用重置造价×费率4期间费用重置造价×费率5贷款利率前期费用×利率×工期 +( 重置资金成本6建设工期造价+期间费用 ) ×[(1+ 利率)期× 1/2 -1]工（重置造价 +前期费用 +期间费7开发利润用）×开发利润率8造价+前期费用 +期间费用 +资9重置全价金成本+利润＋10重置单价重置全价 / 建筑面积评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日房屋建筑物作业分析表－成本法 2：本表为采用成本法评估重点、典型房屋建筑物时，如用预决算法所推荐使用的工作底稿房屋建筑物作业分析表－成本法 2序号：C5-1-1/3-成本明细计算依据及取费标准费率金额建安工程造价按照各地现行定额标准及基准日材料价格计算建筑面积勘察设计和前期工程费根据各地基准日规定按照建安工程造价的一定比例估算基础配套设施建设费根据各地基准日规定估算管理费用可以按照建安工程造价的一定比例估算资金成本按照现行银行贷款利息结合建设工期计算评估基准日： 年 月 日 索引号： 3开发利润根据评估目的、 价值类型来确定是否计算， 如计算则按照当地房地产开发的客观水平计算其它重置全价重置单价成新率评估值评估人员： 复核人：房屋建筑物作业分析表 -- 市场法现场调查表：本表为采用市场法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表 -- 市场法现场调查表序号 评估基准日： 年 月 日 索引号： C5-1-1/4-1建筑物名称 座落四至 土地用途权证编号 建筑面积 竣工日期个别 房屋结构 层 高因素总 高 房 型层 数 新旧程度层 次 绿 化朝 向 水卫楼地面 煤气外墙 照明内墙 空调顶棚 电梯门、窗 车库楼梯 通信屋顶 弱电工程质量 土地使用年限土地性质 维护保养临街状况 容积率区域 商业集聚规模因素商业繁华程度 商业等级道路功能道路宽度交通便捷程度道路网密度 公交便捷程度对外交通分布状况自然环境环境 人文环境环境质量城 市 基础设施设施水平保证率公共设施配套完备程度社 会 公共 服 务设施齐备程度设施水平保 证 率 齐备程度城市规划限制评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日房屋建筑物作业分析表 -- 市场法比较表： 本表为采用市场法评估重点、 典型房屋建筑物所填写的工作底稿房屋建筑物作业分析表 -- 市场法比较表 -- 因素条件说明表序号： 评估基准日： 年 月 日索引号： C5-1-1/4-2影响因素评估对象 实例一 实例二 实例三 实例四交易价格交易日期交易情况区 商 业 繁商业集聚规模域因 华程度素说明商业等级道路功能道路宽度交 通 便道路网密度捷程度公交便捷程度对外交通分布状况自然环境环境人文环境环境质量城 市设施水平公 共 设基 础保证率施 配 套设施 齐备程度完 备 程社 会设施水平度公 共保证率服 务设施 齐备程度城市规划限制新旧程度装修设施设备平面布置个别 工程质量因素 建筑结构说明 楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质比较因素条件指数表影响因素 实例一 实例二 实例三 实例四交易日期交易情况区 商业繁华程域因 度素说明交通便捷程度商业集聚规模商业等级道路功能道路宽度 道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况自然环境环境 人文环境环境质量城 市设施水平基 础保证率设施公共设施配齐备程度套完备程度社 会设施水平公 共保证率服 务设施 齐备程度城市规划限制素 个新旧程度明说 别 装修因设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质比较因素条件修正计算表影响因素 实例一 实例二 实例三 实例四交易价格交易日期交易情况区 商 业商业集聚规模域因 繁 华素明说 程度 商业等级道路功能交 通道路宽度便 捷道路网密度程度 公交便捷程度对外交通分布状况自然环境环境 人文环境环境质量城 市设施水平公 共基 础保证率设 施设施 齐备程度配 套社 会设施水平完 备公 共保证率程度 服 务设施齐备程度城市规划限制个 别新旧程度因 素装修说明 设施设备平面布置工程质量建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质修正价格权重比准价格房屋建筑物作业分析表 -- 房地产市场案例调查表： 本表供房地产市场案例调查使用。

房屋建筑物作业分析表 -- 房地产市场案例调查表评估基准日： 年 月 日 索引号： C5-1-1/4-3名称座落用途权利状况交易日期货币种类交易价格交易情况说明商 业商业集聚规模繁 华程度 商业等级道路功能交 通道路宽度便 捷道路网密度程度公交便捷程度对外交通设施分布状况区域因素说明自然环境环境 人文环境环境质量设施水平公 共城市基础设保证率设 施施齐备程度配 套设施水平完 备社会公共服保证率程度务设施齐备程度城市规划限制新旧程度装修设施设备平面布置工程质量个别因素说明建筑结构楼层朝向临街状况土地使用年限土地性质坐落位置简图建筑平面简图资料来源调查日期调查人屋建筑物作业分析表 -- 收益法现场调查表：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物所填写的工作底稿房屋建筑物作业分析表 -- 收益法现场调查表序号： 索引号： C5-1-1/5-1建筑物名称 座落四至 土地用途权证编号 建筑面积个竣 工 日期别 总 高 层 高因素 层 数 房 型层 次 新旧程度朝 向 绿 化楼地面 水卫外墙 煤气内墙 照明顶棚 空调门 电梯窗 车库楼梯 通信屋顶 弱电工程质量 土地使用年限土地性质 维护保养临街状况 现状出租率可出租面积 现状租金区因域 商 业繁 华程素度商业集聚规模商业等级道路功能交 通便 捷程度道路宽度 道路网密度公交便捷程度对外交通分布状况自然环境环境 人文环境环境质量公 共设 施配套完备程度城市基础设施社会公共服务设施城市规划限制本成 物业管理费 保险费维修费等 税金评估人员： 年 月 日房屋建筑物作业分析表 -- 收益法计算表 1：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，参考使用的工作底稿。

收入 1 ( 商场)收入 2 ( 办公)收入 3 ( 居住)出 租租 金租 金 单出 租租 金出租面积 押面积 单价价面积 单价金 其收 益带 租空租空带 租空年有效租 市 年有 效租金 市 租 市 利 它阶段 租 约置约置 年有效租金收入 2租 约置 年有效租金收入 3收入小约 场 收入 1 带 租 约 租 约场 约 场 息 收序约 外率外率约 外率计单 单 面积 单价 单 单 单 收 入号面 面面面 面价 价 价 价 价 入积 积 积 积 积(9)＝起 终(6)=(1) ×()))))))(4) ×(1 -(5)))))))(4) ×(1 -(5))))(7)+(8日 日 ) ×(1 -(5)))资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 金额单位： 元 页次：共 页第 页(1(2(3(4(5(4(5 (6)=(1)×(3)+(2)×(1(2(3(4(5(6)=(1)×(3)+(2)×(7(8∑(6)+始 止3)+(2) ×(4 (1)(2) (3)123评 估值评估人员： 年 月 日 复核人： 年 月 日房屋建筑物作业分析表 -- 收益法计算表 2：本表为采用收益法评估重点、典型房屋建筑物时，推荐使用的工作底稿。

房屋建筑物作业分析表 -- 收益法计算表 2资产占有方： 评估基准日： 年 月 日 索引号： C5-1-1/序 收 益 阶 年有 费用 净收益 资号 段 效总 维修费 管理费 保险费 税金 其它费用小计 收入- 费用 化收入重置重置费用费率 金额 费率 金额 费率 金额 税率金额价 价(20)=(12)起 终＋ (14) ＋始 止 *(9) (10) (11) (12)=(10) ×(11) (13) (14)=(9) ×(13) (15) (11) (16)=(11) ×(15) (17) (18)=(9) ×(17) (19) (16)＋ (21)=(9)-(20)(2日 日(18)＋(19)123评估值经营情况前（ ）年分析表：年 年 年行项目/ 年度次调 整调 整增 长调 整调整后增 长 增 长调整前 调整后前1 一. 营业收入2 减：营业成本3 营业税金及附加4 销售费用5 管理费用6 财务费用7 资产减值损失8 加：公允价值变动收益9 投资收益后 率% 前 率% 率%其中：对联营企业和合10营企业的投资收益11 二、营业利润12 加：营业外收入13 减：营业外支出其中：非流动资产处置14损失15 三. 利润总额16 减：所得税费用17 四. 净利润18 加：财务费用19 加：折旧与摊销20 减：营运资金增加减：资本性支出 ( 资本21金追加）22 五. 投资资本自由现金流量23 六、自由现金流现值经营情况未来（ ）年预测表及评估结果表：年 年 年行项目/ 年度次调 整调 整增 长调 整 增 长 增 长调整后 调整前 调整后前 后 率% 前 率% 率%1 一. 营业收入2 减：营业成本3 营业税金及附加4 二. 营业利润5 加：其它业务利润6 减：销售费用7 管理费用8 财务费用9 三. 营业利润10 加：投资收益11补贴收入12营业外收入13 减：营业外支出14 四. 利润总额15 减：所得税16 五. 净利润17 加：财务费用18 加：折旧与摊销19 减：营运资金增加减：资本性支出 ( 资本20金追加)六. 投资资本自由现金21流量21 七、自由现金流现值资产、负债前（ ）年情况分析表：历史数据基准行项目日账次年年面价值1一、流动资产：2货币资金3交易性金融资产4应收票据5应收账款6预付账款7应收利息8应收股利9其他应收款10存货11一年内到期非流动资产12其他流动资产13流动资产合计14二、非流动资产：15可供出售金融资产16持有至到期投资17长期应收款18长期股权投资19投资性房地产20固定资产清查值 非经营性资产、负债溢 调余 整资 基准日调整 原产 因后账面价值21 在建工程22 工程物资23 固定资产清理24 生产性生物资产25 油气资产26 无形资产27 开发支出28 商誉29 长期待摊费用30 递延所得税资产31 其他非流动资产32 非流动资产合计33 三、资产总计34 四、流动负债：35 短期借款36 交易性金融负债37 应付票据38 应付账款39 预收账款40 应付职工薪酬41 应交税费42 应付利息43 应付股利44 其他应付款一年内到期的非流动负45债46其他流动负债47流动负债合计48五、非流动负债：49长期借款50应付债券51长期应付款52专项应付款53预计负债54递延所得税负债55递延所得税负债56非流动负债合计57六、负债总计58七、所有者权益59八、营运资金。