东房经发[2008]39号.pdf

1 -北京市东城区房屋土地经营管理中心文件东房经发[2008]39 号房屋修缮工作规程（试行）房屋修缮工作规程（试行）根据《中华人民共和国建筑法》 、 《城市公有房屋管理规定》 （建设部（94）34号令） 、 《关于城市公有房屋管理的若干规定》 （京政发（87）第 109 号）的有关规定，结合房地中心历年房屋 修缮工作实际，特制定房屋修缮工作规程 一、房屋修缮工作程序一、房屋修缮工作程序一、房屋修缮工作程序一、房屋修缮工作程序（一）房屋修缮工作计划定案阶段（一）房屋修缮工作计划定案阶段（一）房屋修缮工作计划定案阶段（一）房屋修缮工作计划定案阶段1、计划定案阶段基本原则 安全第一、消除隐患、计划合理、定案准确 2、计划定案阶段工作程序 （1）各分中心专业查房小组按《北京市城镇房屋安全检查技 术要点》 （京房修字[1994]第 494 号）和中心的要求，逐院逐间对 房屋进行安全检查 （2）管段统计员根据检查的实际情况、查房记录以及日清巷 结的汇总，建立挑翻达标房、局部挑顶、拆砌墙、天沟挑修、查 补房、平台刷油、新作下水、新作顶棚、新作装修、新作地面等 修缮清册 （3）管段查房人员、管理员、施工员、段长结合房屋实际情 况，初步确定计划修缮项目清册，并将应修缮项目清册和计划修 缮项目清册上报施工组、管理组。

2 -（4） 施工组、 管理组根据修缮清册， 结合年度修缮资金安排 ， 核定各项修缮项目地点和数量 （5）施工组、管理组核定各项修缮项目后，报工程主任、管 理主任、主任，共同确定年度修缮计划和修缮方案，并由分中心 主任签字盖章后，报中心修缮工程部 （6）中心结合年度修缮资金，确定各单位年度修缮计划，并 下达年度修缮工作任务 （7）各单位根据中心下达任务编制修缮任务计划后，将拆砌 墙、查补房、天沟挑修、大修翻建等定案清册，报中心修缮工程 部主管人员 （8）修缮工程部主管人员收到清册后，需逐一对定案的修缮 房屋进行现场勘验、核实，并签署意见 （9）经修缮工程部主管人员现场核实、修缮工程部集体汇商 确认后，各分中心依据修缮工程部下达的“定案通知”方可进行 相应修缮任务 （10）各项施工任务的地点一经确定，不得擅自更改确遇 特殊原因需变更的，须报中心修缮工程部批准后，方可调整修缮 地点（调整比例不得超过 20％） 3、计划定案阶段工作标准 （1）年度房屋安全检查工作严格按照中心《房屋安全普查工 作规程》要求执行 （2）房屋修缮工程定案，依据《北京市房地产管理局房屋安 全鉴定技术规范》 、 《北京市城镇房屋修缮范围和标准》以及《房 屋大、中修规程定案和验收标准》中相关条款要求进行。

（3）依据中心年度《经济工作计划》编制房屋修缮计划 4、定案阶段工作要求 （1）查房人员对于房屋一般危险点和修缮项目要记录清晰、 不得漏项 （2）修缮项目口径统一、定案准确 （3）修缮项目清册汇总清晰、准确、完整、无差错填写地 点、房屋方向、房号、房屋间数等并按照中心要求，于每年 3 月 15 日之前报中心修缮工程部 （4）按照轻重缓急进行房屋修缮项目的挂帐及销号 （5）施工组汇总查房人员、管段及施工员对于房屋修缮意见 后，最终确定房屋各项修缮任务清册 3 -（6）施工组、管理组对于挂帐及消号的房屋，要建立台帐清 册（注明地点、房号、存在问题等） ，加强巡查，确保房屋安全 （7）年度修缮工作计划的编制，严格按照中心要求执行，合 理分配修缮资金 （8） 修缮工程部主管人员对各单位上报的安全中修及大修项 目，现场勘验房屋状况，逐一核对房屋地点、危险状况及修缮方 法等 （二）房屋修缮工作准备阶段（二）房屋修缮工作准备阶段（二）房屋修缮工作准备阶段（二）房屋修缮工作准备阶段1、准备阶段基本原则 规划合理、管修配合、程序规范、准备充分 2、准备阶段工作程序 （1）大修翻建的房屋，需要填写规划申报表，修缮工程部主 管人员经实地勘查、审核后签字盖章，由各分中心上报区规委办 理规划手续（重点工程的规划申请，由修缮工程部负责审批）。

（2）施工前，施工组长、施工员、管理员要到现场，结合房 屋实际情况，制定房屋修缮工程方案（包括工程做法、相邻房屋 处理等）,如需增减间数的情况， 管理员必须书面报中心房产经营 部审批 （3）方案确定后，由施工员作出完整的修缮工程任务单，制 定单体房屋工程做法的具体方案及图纸，并对做法、质量、安全、 文明施工、环保等进行交底，由施工组长、工程主任及工程部主 管人员共同审批签字 （4）拟由分中心出包的工程，各分中心必须与具备北京市相 应资质的施工企业签订《房屋修缮工程合同》 （5）管理员与住户签订《房屋修缮协议书》，并提供修缮相 邻房屋产权、结构状况等 （6）住户腾空需要修缮的房屋后，管理员填写开工通知书， 交与施工组，开工通知单做为房屋修缮工程技术资料进行备案 （7）各分中心按月上报中心修缮工程部开工清册（包括：地 址、承租人、方向及房号、间数、建筑面积），大修翻建工程附 规划审批文件、出包工程附《房屋修缮工程合同》 3、准备阶段工作标准 （1）填写规划申报表需按照区规划分局的相关规定执行 （2）按照《北京市城镇房屋修缮标准》 （京房修字[1994]第 521 号） 、 《北京旧城房屋修缮与保护技术导则》 （京建科教- 4 -[2007]1154号） 、中心《民居改善工程质量做法的管理规定》及 《民居改善工程安全生产文明施工管理规定》 ，施工员做出修缮工 程任务单。

（3）按照房地中心《承发包管理规定》 、 《房屋修缮工程合同 》 的相关内容和规定，签订修缮工程出包协议书 （4）按照房地中心《房屋修缮协议书》 ，管理员与住户签订 房屋修缮协议 4、准备阶段工作要求 （1）各单位大修翻建工程必须办理规划手续，待规委确认、 审批后，方可进行房屋翻建（重点工程报批手续由中心修缮工程 部根据规委复函内容审批），原则为原地翻建 （2）严格按照规划、修缮工程部审批的房屋面积进行大修翻 建，不得私自改建扩建、改变房屋方向等一旦方案确定，不得 更改若特殊情况需要更改的，由分中心报修缮工程部，经批准 后，方可按照批准方案实施 （3） 承揽修缮工程的施工队伍相应资质材料需报中心修缮工 程部备案 （4）各分中心与施工单位必须签订《房屋修缮工程合同》， 签订的合同必须严谨、真实、有效 （5）管理员与住户签订《房屋修缮协议书》，双方应现场丈 量正式房屋的实际面积，并确定正式房屋使用面积与房屋租赁契 约是否相同，画出示意图，需注明：工程做法、翻建后房屋屋面 结构形式、并标明门、窗洞口位置及尺寸等双方各持一份 （6）施工组接到开工通知书后，方可实施房屋修缮 （7）修缮工程任务单要求项目齐全、交底清晰。

施工中严格 按照任务单要求组织实施 （三）房屋修缮工作实施阶段（三）房屋修缮工作实施阶段（三）房屋修缮工作实施阶段（三）房屋修缮工作实施阶段1、实施阶段基本原则 严格管理、确保安全、文明施工、质量合格 2、实施阶段工作程序 （1） 施工组接到管理员中修工程和大修翻建工程开工通知书 5 日内须组织人员对房屋进行修缮 （2）施工过程中，施工员、质量员采取旁站、专项、综合、 抽验等检查方式，对在施工程进行施工管理，达到做法正确、质 量合格 5 -（3）施工员在检查过程中，对隐蔽工程进行验收，填写隐预 检单 （4）严格执行“安全第一、预防为主“方针，安全员全程监控 房屋修缮过程中的安全生产工作，发现问题，立即整改，防止安 全事故的发生 （5）中心修缮工程部主管人员，采用不定期的检查方式，对 在施的房屋修缮工程的施工做法、质量、安全生产、文明施工、 环保降尘等进行检查 （6）修缮工程实施过程中，统计人员须现场进行丈量收方 （7）工程竣工后，施工组组织施工员、质量员进行竣工验收， 并填写质量验收单，报中心修缮工程部主管人员经中心修缮工 程部验收合格后，填写竣工通知单，交管理组 （8）修缮项目竣工后，中心修缮工程部主管人员要进行现场 检查验收。

最终由中心修缮工程部组织抽检形式的联合验收打分， 记入“海鸥杯”考核成绩 （9）管理组接到竣工通知单，由管理员通知原住户搬回房屋， 并重新签订房屋租赁契约内容 （10）管理组接到修缮房屋的管理项目变更后，20 日内完成 房屋管理系统变动工作 3、实施阶段工作标准 （1）按照《北京市建筑工程质量规范》 、 《北京旧城房屋修缮 与保护技术导则》 （京建科教[2007]1154 号）以及中心《民居改 善工程质量做法的管理规定》和《大中修房屋验收标准》的相关 质量做法要求，进行房屋修缮工程的施工 （2）依照《中华人民共和国安全生产法》 、 《建设工程安全生 产管理条例》 《北京市安全生产管理条例》 、中心《民居改善工程 安全生产文明施工管理规定》 中的相应条款， 做好安全生产工作 （3）遵照建筑工程施工管理的有关规定，做好“三控三管一 协调”，即：成本控制、进度控制、质量控制、职业健康安全与环 境管理、合同管理、信息管理和组织协调 4、实施阶段工作要求 （1）提高认识、加强组织领导，严格落实各级责任制 （2） 房屋大、 中修工程， 按照 《工程检查标准》 进行考核 （见 附件） 发现问题，当即责令整改、返工，确保房屋整体修缮质量 和安全生产及文明施工。

6 -（3）严格按照中心修缮工程部审批（解危排险工程） 、规划 批件中规定的建筑面积、相关内容进行施工 （4）房屋修缮施工方案一经确定，施工中严禁擅自变更如 确需变更的，由工程部主管人员、施工组长、施工员、管理员共 同现场确定，并分别签字确认，并由管理员告知住户 （5）时限要求：抢修加固工作在每年的 3 月 15 日之前完成； 拆砌墙工作在 4 月底之前完成；查补房、天沟挑修、平台刷油、 楼房防水工作在 5 月底之前完成；破损严重，且过不了雨季的大 修翻建房屋，必须在上汛之前开工年度大修工程要求在上汛前 开工面不得少于年度计划的 30％；房屋大修翻建工程在 10 月底 之前完成 （6）本着“谁主管，谁负责”的原则，对危险性较大的工程 ， 事先设计安全生产施工方案发现问题，当即责令整改，杜绝安 全事故的发生，保证人员健康安全，财产免受损失 （7）发生安全事故，要及时上报，严肃处理，落实安全生产 “四不放过”原则 （8） 施工员、 质量员要严格执行隐预检、 竣工验收相关规范 ， 保证施工质量 （9）竣工验收后，施工组须在 5 日内出具竣工通知单，交与 管理员 （10）接到竣工通知单 5 日内，管理员实地丈量修缮房屋的 使用面积，核对房屋翻建后状况，变更房屋记租表，与住户重新 签订租赁合同。

（11）房屋管理系统的变更要准确、清晰，及时 （四）房屋修缮工作结算汇总阶段（四）房屋修缮工作结算汇总阶段（四）房屋修缮工作结算汇总阶段（四）房屋修缮工作结算汇总阶段1、结算汇总阶段基本原则 实事求是、客观公正、数据准确、结算合理 2、结算汇总阶段工作程序 （1）统计员到房屋修缮项目现场实地丈量尺寸，编写收方记 录，计算各分部分项工程工作量 （2）统计人员套用市场现行的《房屋修缮工程预算定额》相 应子目和相关费率，计算各项修缮工程造价 （3）综合统计将各项修缮任务结算进行汇总，填写《北京市 城镇房屋修缮统计报表》 ，按月报中心修缮工程部 （4）中心修缮工程部的综合统计，将各基层单位统计报表集- 7 -中汇总，出具房地中心《北京市城镇房屋修缮统计报表》 ，按月上 报北京市建委房屋安全设备处 3、结算汇总阶段工作标准 （1）参照市场现行的《房屋修缮工程预算定额》相关要求， 进行收方结算工作 （2）按照中心修缮工程部每年下发的《房屋修缮工程结算材 料调整表》中规定的人工及材料单价，套用定额子目 （3）遵照《北京市城镇房屋修缮统计报表》报表说明，填写 上报各类统计数据 （4）施工档案按照中心《档案管理办法》进行归档留存。

4、结算汇总阶段工作要求 （1）收方尺。