湖南省物业管理条例（草案·二次审议稿）.doc

湖南省物业管理条例（草案·二次审议稿）第一章 总 则第一条【立法目的和依据】 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活和工作环境，促进社会和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例第二条【适用范围】 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动第三条【政府职责】 县级以上人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善物业管理综合协调机制第四条【部门职责】 县级以上人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：（一）对物业服务质量进行监督管理；（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；（三）对物业招投标活动进行监督管理；（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；（五）处理物业管理中的投诉；（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；（七）法律、法规规定的其他职责。

县级以上人民政府发展改革、城乡规划、城市管理、质量技术监督、公安、民政、财政、环境保护、人防、水务等部门和通信、邮政、广电、电力管理机构应当按照各自职责，做好物业管理活动相关监督管理工作第五条【基层职责】 街道办事处、乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立、业主委员会的选举等工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会、业主委员会的日常工作进行指导第六条【行业自律】 物业服务行业组织应当加强行业自律，制定物业服务规范，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务第七条【鼓励创新】 鼓励物业服务企业采用互联网、物联网等信息化、智能化技术提升服务质量和水平，推进智慧小区建设第二章 业主大会和业主委员会第八条【物业管理区域的划分】 一个物业管理区域成立一个业主大会物业管理区域的划分应当以有利于实施物业管理为原则，综合考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵守下列规定：（一）新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域；（二）住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为同一个物业管理区域，但是具有独立共用设施设备，能够独立管理的商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业和单幢商住楼宇，可以单独划分为一个物业管理区域；（三）规模较大的住宅小区，共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为两个以上物业管理区域。

第九条【物业管理区域调整】 物业管理区域划定后确需分立或者合并的，应当遵守下列规定：（一）形成调整方案，并对调整后的物业管理区域的共用部位和共用设施设备使用、维护等作出规定；（二）物业管理区域分立的，应当经拟新设立的各物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意；物业管理区域合并的，应当经原物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意第十条【物业管理区域备案】 建设单位应当在申领商品房预售许可或者现房销售备案前，将物业管理区域资料报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案物业管理区域调整的，应当重新备案第十一条【首次业主大会召开的条件】 具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；（二）交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；（三）交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合第十二条【首次业主大会会议筹备申请】 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请；建设单位未申请的，十名以上业主可以联名申请。

街道办事处、乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等首次业主大会会议经费由建设单位承担第十三条【首次业主大会会议筹备组组成】 业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、居（村）民委员会代表组成筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补第十四条【首次业主大会会议筹备组职责】 首次业主大会会议筹备组负责下列工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；（三）确认业主身份、人数及业主投票权数；（四）组织业主推选业主委员会委员候选人；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议筹备组在业主委员会成立后即自行解散第十五条【业主大会职权】 业主大会决定下列事项：（一）制定、修改业主大会议事规则；（二）制定、修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（五）决定业主大会、业主委员会工作经费、是否向业主委员会委员发放工作津贴以及津贴标准；（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；（七）决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；（八）筹集和使用专项维修资金；（九）改建、重建建筑物及其附属设施；（十）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项第十六条【业主大会表决】 业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日在物业管理区域内显著位置公告相关文本和信息。

业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书提倡采用信息技术手段进行表决业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督第十七条【业主大会会议的召开】 业主委员会不按照规定组织召开业主大会的，经占总人数百分之二十以上的业主提议，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起三十日内组织召开第十八条【业主委员会组成及候选人选举材料公开】 业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任业主委员会委员候选人的选举材料应当载明下列信息并向业主公开：（一）受到过治安管理处罚、刑事处罚的；（二）本人或者配偶、直系亲属在本物业管理区域选聘的物业服务企业任职的；（三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的；（四）未交纳物业服务费、公共水电分摊费、汽车停放费和专项维修资金等相关费用的；（五）违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则其他情形的。

第十九条【业主委员会备案】 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会成员名单等材料报物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并书面告知相关居（村）民委员会第二十条【业主委员会职责】 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四） 监督管理规约的实施；（五） 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（六） 组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（七） 业主大会赋予的其他职责业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定应当经全体成员过半数通过业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议第二十一条【业主委员会信息公开】 业主委员会应当建立信息公开制度，在物业管理区域内显著位置及时公示下列信息：（一）业主大会议事规则、管理规约；（二）业主大会和业主委员会决定；（三）物业服务合同；（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；（五）专项维修资金的筹集、使用情况；（六）物业共用部位、共有设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作津贴详细情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

前款第一、二、三、四项规定的事项应当持续公示；第五、六、七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十日业主有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合第二十二条【业主委员会委员资格终止】 业主委员会委员有下列情形之一的，经占总人数百分之二十以上的业主或者三分之一以上业主委员会委员提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权有权终止其委员资格：（一）丧失履行职责能力的；（二）利用业主委员会委员身份牟取不正当利益，或者存在其他滥用职权行为，损害业主合法权益的；（三）拒不履行业主义务的；（四）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（五）法律、法规、业主大会议事规则规定的其他情形业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及属于业主共有的其他财物移交业主委员会拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处、乡镇人民政府督促移交第二十三条【业主委员会委员换届与移交】 业主委员会应当于任期届满三个月前召开业主大会会议进行换届选举；逾期未换届的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期换届选举。

业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会逾期不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处、乡镇人民政府督促移交第二十四条【业主代表会议与业主监督委员会】 业主大会根据需要可以设立业主代表会议，履行业主大会赋予的职权职责；业主大会决定设立业主代表会议的，应当。