资产评估作业[德强及远东].doc

一、机器设备评估1、某肉食加工生产线由两部分构成,分别购建于1994年10月和1995年10月,账面原值分别为500万元、150万元,现评估其在2000年10月的价值调查分析得知,该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%,该设备尚可使用5年,和当前市场上的同类设备相比,该设备运行所耗费电力能源较大,平均每年多耗电3万度,每度电按0.7元计算,所得税税率为33%,折现率为10%〔P/A,10%,5=3.791要求：<1>计算该设备的重置成本 <2>计算该设备的已使用年限 <3>计算该设备的贬值额 <4>估算该设备的价值2、某型号压力机购置于1990年12月,账面原值为40万元,其中,压力机的购买价为35万元,基础及安装费4.5万元,运杂费0.5万元评估基准日为2000年12月20日经过调查得知,该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%．150%,基础安装费10年间上涨了100%,评估基准日的运杂费为1.1万元该压力机前5年的利用率为120%,后5年的利用率为95%,预计尚可以使用3年与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。

所得税税率为33%,折现率为12%要求：〔1计算该设备的重置成本〔2计算该设备的实体性贬值额〔3计算该设备的功能性贬值额〔4计算该设备的评估价值3、某企业对一项资产进行评估,具体资料如下： 该资产账面原值350万元,净值280万元折旧年限30年,已计折旧年限20年经分析,按现行市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为580万元,经查询,该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时,实际累计利用时间为50400小时经专业人员勘察估算,该资产还能使用12年,又知由于设计不合理导致能耗大,与现在同类标准资产比较,每年多支出运营成本5万元,〔该企业所得税率33%,假定贴现率10%要求：采用成本法对该资产进行评估〔P/A,10%,12=6.81374、某数控机床2003年购置,评估基准日为2006年,该设备账面原价为54万元,其中：设备购价50万元,基础及安装费3．5万元,运杂费5000元,已知2003年和2006年的该类设备的定基物价指数分别是120%和180%,基础及安装费的环比物价指数为150%,按基准日价格标准重置,运杂费为1万元该设备已使用3年,经济使用寿命为20年,现该机床的一部分损坏,估计修复费用约3万人民币,其他部分正常工作。

要求： 〔1>计算该机床的重置成本；〔2计算其实体性贬值；〔3>计算其评估值5、被评估机组由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值为60万元人民币评估基准日2006.年5月1日,机组全新重置价为70万元其中主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%评估人员经过检测,确定主机、辅助装置和工艺管道的实体性贬值率分别为20%,40％、30％该机组年产量为10万件产品,与目前该类经过技术改进的新机组相比,待估机组多用操作工人2人〔行业内操作工人的平均人工费为每人每月1000元,评估基准日后前两年每年的超额能耗费用为2万元,之后每年的超额能耗费用为3万元评估人员测定,该机组尚能使用5年同时,由于市场供求影响,要是产品不积压,每年只能生产8万件已知该类机组的规模经济效益指数为0.7,行业适用的折现率为10%,企业正常纳税则通过以上条件求该机组评估基准日的评估值6、被评估的设备购建于2000年6月,账面原值为120万元,2002年6月对该设备进行技术改造,使用了某种新型技术,改造费用为15万元,2004年6月对该设备进行评估评估人员经调查分析得到如下数据资料：<1>从2000年至2004年,该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；<2>由于使用了新型技术,该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；<3>该设备所在企业的正常投资报酬率为10％,规模经济效益指数为0.7,该企业为正常纳税企业；<4>该设备在评估基准日前利用率仅为60％,评估基准日后,预计利用率可达80％；<5>经检测该设备尚可使用8年。

要求：<1>计算该设备的重置成本；<2>计算该设备的加权投资年限与成新率；<3>计算该设备的功能性贬值额；<4>计算该设备的经济性贬值额；<5>计算该设备的评估值7、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时,了解到以下情况：　　〔1该设备与目前同类新式控制设备相比,额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元,其他方面大致相同　　〔2经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％　　〔3操作人员年均工资26000元；企业适用的所得税率为25％　　要求：请帮助评估人员计算：　　〔1该设备的年超额运营成本；　　〔2该设备的年净超额运营成本；　　〔3该设备的功能性贬值　　〔计算结果以万元为单位,保留两位小数8、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时,对经济性贬值的相关因素进行了调查了解具体情况如下：〔1该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；〔2企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%〔3评估时,正值国家实施宏观调控政策,对企业生产经营造成影响,使得该生产线生产的产品：若不降价,则年产量会减至800吨；若每吨降价100元,则可保持正常的年生产能力。

估计调控政策对企业的影响会持续3年要求：请帮助评估人员计算〔1该生产线的经济性贬值率；〔2该生产线的经济性贬值额〔计算结果以元为单位,取整数二、房地产评估1、待估建筑物为砖混结构的单层住宅宅基地300平方米,建筑面积200平方米,月租金3000元,土地还原率7%,建筑物还原率8%,评估时建筑剩余年限为25年,取得租金收入的年总费用为7600元,评估人员另用市场求得土地使用权价格为每平方米1000元,试用建筑物估价残余法估测建物的价值〔P/A,12%,25=7.84312、某砖混结构2层住宅,总建筑面积500平方米,占地面积为400平方米,月租金44000元,土地还原利率为8%,建筑物还原利率为10%,建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年,税金为年租金收入的18%,管理费按年租金的2.5%计,年空置损失租金以半月租金计,维持费按年租金的5%计,年保险费12000元,另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元〔为楼面地价要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格〔计算结果以元为单位,取整3、有一待估宗地,总面积为40000平方米,使用年限为50年,土地还原利率为6%,现收集到A、B、C 三个宗地交易实例,具体情况见下表：宗地成交价<元/M2>交易时间交易情况区域因素个别因素容积率剩余年限待估宗地2006年2月0001.750年A51502005年2月00-1%1.645年B67002005年8月0+2%01.950年C55502005年12月-2%0-1%1.645年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较,以待估宗地为基准确定的数值。

经了解,宗地所在城市容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1时增加9%,从2005年2月份到2006年2月份,地价每月环比上涨1%试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格<计算结果以元为单位,取整>4、某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权,面积为2000平方米,并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,建筑面积8000平方米,经济耐用年限为60年,残值率为0,评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元,现用于出租,每年实收租金为800万元据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元,空置率为10％,每年需支付的管理费为年租金的2.5％,维修费为重置价的1.5％,税金为年租金的18％,保险费为重置价的0.2％,土地资本化率为6％,建筑物资本化率为8％试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格<计算结果以元为单位,取整数>5、待评估地块为一待开发建设的七通一平空地,面积2000平方米,允许用途为商住混合,允许建设容积率为7,覆盖率小于等于50％,土地使用年限50年2009年8月出售,求取公平市场价格估价方法采用假设开发法。

设计建筑面积为14000平方米,共14层,1～2层为商用房,共2000平方米,3～4层共12000平方米用于住宅预计共需2年时间完成<到2011年8月>,第一年投入60％的总建筑费,第二年投入40％的总建筑费总建筑费1000万元,专业费为总建筑费的6％,利润率为20％,租售费用及税金综合为售楼价的5％假定该建筑物建成后即可全部出售,预计当时售价,商业楼4000元／平方米,住宅楼2000元／平方米,折现率10％要求：<1>以评估基准日2009年8月为时间点,计算总楼价；<2>计算该时点的总建筑费；<3>计算该时点的专业费；<4>计算该时点的税费；<5>计算该时点的利润和地价<计算结果以"元"为单位,取整>三、无形资产评估1、某企业转让浮法玻璃生产全套技术,有关资料热如下：一、该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术,双方设计能力分别为300万和200万标箱,；二是浮法玻璃生产技术是从国外引进,账面价格200万元,已使用2年,尚可使用8年,2年通货膨胀率累计10%；三是该项技术对该企业生产经营有较大影响,由于市场竞争加剧,产品价格下降,在以后8年减少销售收入按折现值计算为80万元,增加开发费用,以保住市场的追加成本按现值计算为20万元,试评估该项无形资产的最低收费额。

2、已知某企业是A行业的一知名企业,A行业平均收益率为20%,预测企业未来收益,其中前5年分别是5000万元、4500万元、4000万元、3500万元、3800万元,从第6年开始企业收益基本保持在3000万元评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为10000万元并已知适用本金化率25%,试评估该企业的商誉注：25%,1—5年的复利现值系数分别为：0.8000；0.6400；0.5120；0.4096；0.32773、甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术经评估人员调查测算获得以下资料：〔1甲企业与B公司共同享用该制药技术,双方设计能力分别为700万箱和300万箱〔2该技术3年前从国外引进,账面价格400万元,预计尚可使用9年〔3由于该技术转让,对甲企业生产经营有较大影响,估计将减少销售收入〔按折现值计算为80万元和增加相关支出〔按现值计算为20万元〔4自引进日起至评估时,该类技术的价格上升了10%要求：〔1计算该制药生产技术的重置成本净值；〔2计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；〔3计算该制药生产技术转让的最低收费额〔计算结果以万元为单位,取整4、由于产品结构调整,甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给A公司。

根据双方协商,该专有技术的收益期限为4年,且按销售收入的4%分成评估人员经测算,未来4年饮料的销售分别是80吨、90吨、95吨、95吨,每吨售价10万元根据技术所属行业和市场情况,评估人员确定的风险报酬率为6%,企业适用的所得税率为25%,银行存款利率为4%要求：请帮助评估人员计算确定〔1专有技术的折现率；〔2专有技术各年的净收益；〔3专有技术的评估价。