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公共政策案例分析 　　案例分析——房地产“限购令”内容摘要：房地产作为国家的支柱性和先导产业，对国民经济的连续高速增加起着主要作用多年来，中国房地产市场连续高速发展，但因为中国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐步暴露出来，不少城市出现了房价增加幅度和城市经济发展水平不相符合、和城市居民收入水平不相协调的现象为此，中国政府出台了一系列的宏观调控政策，试图抑制房地产过快上涨，而“限购令”无疑是其中调控力度最强的政策，足以表现出中国政府打压房价，抑制房地产泡沫的决心笔者试图结合公共政策动态运行过程来分析这项政策出台的背景、原因和效果，并就这项政策提出了部分自己的见解案例回顾? 一 “限购令”的出台：?中国于2021年出台“限购令”，经过加大对购房者购房条件的限制来打击房地产行业的投机行为，控制房价过快增加2021年4月17日，“新国十条”出台，其中第3条明确指出要实施更为严格的差异化住房信贷政策，要严格限制多种名目标炒房和投机性购房条例指出，商品住房价格过高、上涨过快、供给担心的地域，商业银行可依据风险情况，暂停发放购置第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以受骗地纳税证实或社会保险缴纳证实的非当地居民暂停发放购置住房贷款。

地方人民政府可依据实际情况，采取暂时性方法，在一定时期内限定购房套数新国十条”出台后，各地依据其房地产现实状况陆续颁布“限购令”2021年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先要求“每户家庭只能新购一套商品房”2021年9月29日国家多部门再次出台调控新方法，其后深圳、广州等多个城市陆续公布“限购令”随即有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策2021年1月26日，国务院办公厅公布《有关深入做好房地产市场调控工作相关问题的通知》通知指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制订和实施住房限购方法通知明确要求，标准上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证实或社会保险缴纳证实的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证实或社会保险缴纳证实的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房通知还指出，已采取住房限购方法的城市，凡和本通知要求不符的，要立刻调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。

还未采取住房限购方法的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则其它城市也要依据当地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购方法2021年8月17日，住建部下发二三线城市限购标准12月，住建部知会地方政府，对于限购政策将于2021年年底到期的城市，地方政府需在到期以后对限购政策进行延续12月12日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析目前房地产市场形势，研究布署继续加强调控工作会议在住房限购方法方面还提出新的要求：已实施住房限购方法的城市要继续严格实施相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必须的限购方法这意味着“限购令”政策将在中国继续实施，而且实施的范围将继续扩大据法晚报记者统计，截至2021年12月20日，全国共有48个城市实施了限购政策对于各地出台的“限购令”，部分教授及业内人士对其效果也存在着广泛争议 二 “限购令”出台后的效果：?首先，“限购令”出台后对各城市的成交量和成交价格都有显著的影响，房价同比和环比涨幅均得到不一样程度的遏制，限购政策取得了阶段性成效据2021年11月份的统计数据显示，作为行业温度计的全国房地产开发景气指数为，首次跌破100。

同时，国家统计局公布的数据显示，2021年11月份70个大中城市新建商品住宅方面，环比价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，仅有5个城市新建商品住宅价格环比上涨，且涨幅均未超出%从房地产行业的房价、销量等先行指标来看，中国房地产行业增速开始减缓，房价已经开始显现波动回落经济学家张智威表示，现在我国的房地产行业已经抵达一个拐点，未来多个月，商品房投资将会快速放缓从新房开工和土地购置量来看，2021年10月份以来，开工量出现骤降的趋势，2021年第一季度保障房开工量也很可能不是很高，即使保障房建设能够抵消部分商品房投资的疲软，不过也无法逆转房地产投资的下行趋势而据中国社会科学院公布的《中国住房发展汇报2021-2021》?称，“全国房地产价格上涨的势头已经得到遏制，部分地域的房价开始下滑，限购起到了很主要的作用同时“限购对购房需求产生了较大的影响，尤其是投资性异地购房，房地产去投资化的政策导向十分明确其次，“限购令”的实施也使得各地方政府房地产税贡献率有所下降，造成了财政收入的直接缩水以浙江省和河南省为例，2021年上半年浙江房地产行业的税收收入增加82%，对地方财政的贡献率达成%而依据浙江人大常委会26次会议公布的信息，2021年上半年4月、5月、6月，浙江房地产营业税环比分别下降17%、16%、%。

浙江省房地产对地方财政的收入增加贡献已经下滑至%和这类似，2021年9月14日，河南省国税局公布8月份税收数据：全省国税部门共组织税收亿元，同比增加%，增收亿元受“限购令”的影响，房地产行业的税收下降了27%当然，“限购令”对房地产税的影响不单单局限于浙江、河南两省，几乎全部出台并实施“限购令”的省份全部受到了影响 三 “限购令”出台后社会各界的评价：1、政府权威人士：“限购令”应该延续据中国之声《全国新闻联播》报道，现在的购房百分比，刚性自住型的占到?90%?，调控还处于一个关键的时期，基数还不是很稳固，限购应是不放松不动摇的同时为了避免未来房地产泡沫的忽然破裂组成对中国经济的较大冲击，“限购令”必将继续在中国实施尽管目前房地产调控的行政干预色彩较浓，但这么做也是一个合理选择，因为这将有利于有效遏制房价过快上涨、逐步消化历年来已经积累的较大房地产泡沫易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接收媒体采访时说，从调控手段分析，限购属于行政命令，在投资投机者大量购房的现实条件下，暂停购房能起到立竿见影的效果她预言，未来半年出台“限购令”的城市的房价将会趋于稳定，部分城市楼市甚至“急剧降温”2、业内人士：“限购令”效果有限?而业内人士则多选择质疑“限购令”效果。

她们认为，限购不可能作为一项长久的基础住房制度，仅仅是暂时性的行政手段干预楼市的政策同时她们指出有些人担心取消限购令会造成房价出现报复性反弹的想法是多出的，只要房贷和限价及货币政策等政策继续收紧，即使不再继续实施限购政策，房价也不可能暴涨中国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为临时性的过渡政策需求并没有消失，限购就像闸门一样临时拦住了洪水，但水位会越来越高，尤其是在流动性充裕、cPI上涨的局面下她表示，“限购令”实施必需辅以必须的配套举措，比如切实加大供给、进行长久制度变革，才能真正取得成效，不然只能成为市场的巨大隐患同时房地产商潘石屹认为房价上涨的关键原因是供求关系限购政策的出台并不能真正处理这一问题，应该选择长久政策来处理“房控问题”这一长久问题二、“限购令”政策分析?公共政策是指政府经过法定的民主程序依据人民意愿所制订和推行的行动方针和行为准则公共政策含有公共性、权威性、目标性、实效性、标准性和灵活性、动态过程性的特点公共政策本身也是一个从无到有再到中介的动态运行过程这种动态运行过程包含认定政策问题、计划政策方案、确定最终决议、政策的正当化、政策实施、政策评定、政策终止等过程步骤。

笔者试图从公共政策的动态运行过程性出发，从政策问题的认定、政策实施、政策评定和调整这多个角度来分析“限购令”这项政策 一 政策问题的认定?一、政策问题的界定：?政策问题是指应该由政府为代表的公共政策权威机构负责处理的，且已经纳入政府工作程序或宣告马上纳入政府工作程序，开始实际处理的社会公共问题政策问题是公共政策的逻辑起点，因为每一项公共政策的产生，全部以需要处理的政策问题为前提，全部以有效地处理问题为目标政策问题能够从以下三个方面来了解：一、政策问题是多数人认识到的一个客观事实二、政策问题表现为社会利益的失衡和价值观念和行为规范的冲突三、政策问题是政府纳入工作程序开始处理的问题限购令”政策也能够从这三个方面来界定：?第一、多年来，伴随城市化的加紧，中国的房地产发展快速房地产价格在过去10年上升很快，这一问题已经引发了社会的广泛关注房地产价格上涨过快不但影响着人民生活水平，而且也影响着居住成本的上升和土地价格的上升，甚至已经造成中国经济整个生产链的成本在上升限购令”的出台就是基于居高不下的房价问题而出台的第二、伴随房价的不停上涨，购房者购房压力逐年增大，其和房地产商、和投机炒房者、和政府之间的矛盾越来越大。

房源分配的不合理、利益分配的失衡、社会贫富差距的扩大使得政府不得不面对日益棘手的房价问题，提出相关调控政策第三、从?2021年3月26日国务院下发了《有关切实稳定住房价格的通知》到颁发《有关调整住房供给结构稳定住房价格意见的通知》到征收二手房营业税、整理规范房地产交易秩序、完善土地贮备制度再到“限购令”等一系列政策的出台，能够看出政府将“限购令”政策纳入政府工作程序是处理房价过快上涨的另一阶段性政策二、政策问题的内在特征二、政策问题的内在特征政策问题的内在特征关键表现在横纵向相关性、主客观统一性、发展可变性限购令”政策也能够从这三个方面来了解首先“限购令”政策的出台不是毫无联络的孤立个体，它首先和之前的房控政策相联络，是对之前房控政策的深入补充，表现了一个纵向相关性；首先又对不一样主体 购房者、房地产商、投机炒房者、政府 产生着影响，同时又对相关领域 建筑业、交通运输业等 产生着影响，表现了一个横向相关性其次，“限购令”的出台也表现了主客观统一伴随房地产价格的不停上涨，不一样利益主体之间的矛盾日益加深，社会问题开始涌现限购令”的出台充足考虑了社会不一样利益主体的主观认识和房价高位上涨的客观事实。

最终，政策问题的发展可变性是指政策问题经过认定以后，即使含有相正确稳定性，不过它又将伴随问题处理的程度和影响的范围的改变和时代的推移产生改变和发展在一项政策问题的处理过程中，有可能使该项政策问题发展演变成其它政策问题自上世纪80年代以来，政府推行城市住房改革，辅之以市场融资体制改革，更是大大缓解了城市住房压力，使人民的住房问题的了一定程度的改进伴随住房改革的更深入深化，中国的房地产业开始逐步蓬勃发展起来因为缺乏相关的改革方法和管理规范，房价一路飙升巨大的利润使得一部分购房者出于投资或投机心理而购房这就造成了大量商品房空置、但很多急需用房的的一般百姓却买不起房、需求和供给结构脱节的现象政府为此出台了一系列房控政策，如审定城市房屋价格、控制房屋售价、打击炒房行为等能够说，限购令的出台是对原有房控政策的补充，深入表现了政府调控房价的决心，同时也是对马上出台的征收房地产税政策的一个过渡政策，这全部表现了政府调控房价、避免房地产风险的决心政策问题的内在特征关键表现在横纵向相关性、主客观统一性、发展可变性三、政策问题的产生认清政策问题产生的原因，是分析认定政策问题的性质及指定有效政策处理的关键从笔者角度分析，“限购令”出台的的原因有：?1、直观原因是房地产价格上涨过快。

多年来，中国经济的高速增加、城市化进程的加紧、居民人均可支配收入的增加、消费结构的升级、大量外资的进入和劳动力的流动和通货膨胀条件下房地产本身的保值性形成了对房地产市场的巨大需求，使得中国房地产业连续稳步增加，也使得中国房价居高不下而房价连续上涨会给中国社会造成巨大危害:?⑴房价上涨过快使得居民购房。