业主和物业服务企业的关系是否适用于消费者保护权益.doc

业主与物业服务企业的关系是否适用于《消费者权益保护法》近年来，物业管理纠纷层出不穷，此类纠纷能否适用《消费者权益保护法》予以双倍返还成为一个焦点物业公司在进入一个小区为居民提供物业服务之前，都会签订物业管理合同虽然在物业管理服务合同上签字的是业主委员会，但业主委员会仅仅是业主大会的一个代表机构物业管理服务合同中规定的相关权利义务的主体仍是业主大会业主大会实际上是一个由物业管理区域内的全体业主对物业实施管理的一种自治性的组织它由全体业主组成，是全体业主的代表业主大会选聘、解聘物业管理企业都是以全体业主代表的身份作出的，在签订物业管理合同时也是如此归根结底，接受物业管理服务的真正主体是全体业主个人，而不是业主委员会也不是业主大会这与消费者权益保护法所要求的消费者应当是个人而不是单位或组织是相符合的因此业主完全符合判断消费者的标准，即消费者是获取生活资料，满足自身生活消费需要的个人以及消费者是通过商品交换形式获取生活消费资料和接受生活消费服务的个人这两个标准在实践中，最常见的欺诈情形就是物业管理企业在物业管理和服务乱收费中自立项目乱收费，如以装修押金、水电安装费、“ 自来水二次加压费” 等名义随意收费，或者是超过规定标准收费，如超过价格主管部门规定的标准，多收物业管理费、停车费、垃圾清运费、卫生费等；甚至有的物业管理企业只收费少服务或不服务，业主交了物业管理费后，享受不到应有的服务。

为此，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》，要求物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册和多媒体终端查询等方式实行明码标价而实行政府指导价的物业服务收费应同时标明基准收费标准、浮动幅度以及实际收费标准等此外，物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式实施价格欺诈，不得在标价之外，收取任何未予标明的费用物业管理公司是经营者，物业管理企业所提供的实际上是一种可务行为，因而，我认为，物业管理合同纠纷可以适用《消费者权益保护法》的规定，业主团体可以援引该法保护自己权益适用消费者权益保护法，可以对物业管理服务的消费者——业主的利益进行更有效的保护随着市场经济的发展，商品及服务的种类在不断增加，人们的消费水平也在不断提高金融、保险、电信、互联网、医疗、交通、教育、旅游、购房装饰装修等新兴领域的消费者群体进一步扩大近年来法院受理的侵犯消费者权益的案件中，既有涉及电器、药品、通信费等小额商品和服务，也有涉及诸如汽车、商品房等高价商品种类各异的商品和服务均具有各自的特殊性，其中很多是立法之初并没有预料到的 商品房虽然价值较大，建设周期较长，但无疑也是商品的一种。

而与商品房买卖相伴生的物业管理则是市场经济条件下一种特殊形式的服务在物业管理中，业主作为商品房的购买者，接受物业公司提供的服务，此种服务是市场经济下一种等价有偿的服务物业公司提供的服务根据物业服务合同确定，通常包括对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序物业公司提供的服务是业主得以正常使用商品房并维护房屋自身价值所必不可少的，业主享受物业服务是一种典型的生活消费行为《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护可见，《消费者权益保护法》调整以消费者消费行为为中心所产生的一切社会关系，只要是出于生活消费所接受的服务均受《消费者权益保护法》的保护 据此，物业管理符合《消费者权益保护法》的调整对象和调整范围如果在物业管理过程中产生纠纷，业主可以依据《消费者权益保护法》的有关规定维护自身的合法权益 业主、业委会在什么情况下可以选择物业管理条例，又在什么情况下可以适用消费者权益保护法，这取决于具体的纠纷情况，视该纠纷与这两个法律的联系亲疏而定。

然而，业主、业委会并不是法律工作者，对法律的规定和适用未必那么清楚，因此，在实务中应该赋予业主、业委会的自由选择权，而法院在立案时可以建议业主、业委会更改不适合的法律依据 根据物业管理条例对法律责任的规定，凡是符合该条例第五十九条至六十九条的，均适用物业管理条例的相关规定，业主、业委会在发生的纠纷符合其中的规定的，法院应该适用物业管理条例进行审理和裁决对于上文提到的纠纷之外的问题，则应该由业主、业委会自行选择对自己有利的条文进行诉讼，业主和业委会既可以选择以物业管理条例为依据维护自身权利，也可以以消费者权益保护法为法律依据法院在具体审理中应该树立平衡利益的观点，对于物业管理公司处于明显强势的，应该适用消费者权益保护法，这也是消法之所以制定的宗旨之一，而对于其他情况，则由具体案情来确定何部法律作为审判的依据。