国内会所研究-骁悉研究.doc

不止是营销道具不止是营销道具————全国城市小区会所研究全国城市小区会所研究本专题以上海、北京、深圳、广州、苏州、杭州、沈阳、成都、重庆和武汉，这十个中国房地产发展较为成熟的城市为研究范围，选取其中 100 个配有小区会所并具代表性的住宅小区项目为研究对象将城市区域划分为城市市中心区域、城市次中心区域、城市近郊区域和城市远郊区域，小区会所分类依据主要取决于该项目在城市中的所处区位一、小区会所的现状一、小区会所的现状1 1、会所的四大类别、会所的四大类别（（1 1）城市会所）城市会所城市会所城市会所地处城市市中心、城市次中心区域土地属性位于城市市中心、次中心区域，地块商务属性较高所属物业属性中、高档住宅小区，具有一定品质感，小区周边交通发达、配套设施完善会所客户属性会所所属小区业主、周边办公人群，其中有一定财富积累的中青年人士居多；客户工作繁忙，下班后愿意花时间、金钱健身和进行休闲娱乐消费会所核心价值多为健身型定位，细部功能完善代表项目上海凯欣豪园、苏州万科金色家园、重庆龙湖·春森彼岸（（2 2）城郊会所）城郊会所城郊会所地处城市近郊区域土地属性位于城市近郊区域所属物业属性多为中档住宅小区，居住密度较市区低；交通便捷，可快速到达市中心；周边配套较欠缺，需通过小区自身配套建设提升项目价值会所客户属性多为会所所属小区业主和周边小区业主，其中事业刚起步的单身青年、即将成婚或结婚不久的夫妻、外地中青年居多；客户生活节奏较快，追求快捷和便利，休闲娱乐活动受经济承受能力制约较强会所核心价值收费价格适中，服务能够满足客户日常生活需求代表项目上海奥林匹克花园、上海万科四季花城、重庆龙湖·江与城（（3 3）郊区会所）郊区会所郊区会所地处城市远郊区域。

土地属性位于城市远郊区域所属物业属性多为中或中低档住宅小区；交通不便利，公交线路缺乏；周边缺乏生活配套，基本依靠小区内部配套会所客户属性大部分为会所所属小区业主和周边生活人群；消费多讲究经济实用，不盲目追求时尚，也有一些人士有一定经济实力，将其作为投资之用会所核心价值大众型消费标准、功能实用，或通过较高的定位吸引客户代表项目上海新浦江城、上海金地格林郡、广州中海金沙湾（（4 4）高档会所）高档会所近年来，不断有高端物业小区重金规划打造小区配套会所，这些会所无论在建筑设计本身、还是会所内部使用功能、亦或是其运营管理上，都体现出了高端物业配套应具备的素质由于高端物业的小区会所具有一定的特殊性，因此将此部分会所从以区位为会所分类依据的逻辑中独立出来，定义为高尚会所土地属性多位于城市中心稀缺地段或城市郊区占有稀缺景观资源的地段所属物业属性高端物业，多为高档公寓或纯别墅社区会所客户属性会所所属小区业主、社会精英阶层，其中外国人多；客户强调生活品味，追求低调、高雅、高品质，多社交活动，喜欢出入高级娱乐场所及会所，喜欢各类投资会所核心价值建筑空间奢华，功能多样化，有一定的商务功能，具有高消费项目代表项目上海九间堂（十乐会所） 、上海万科兰乔圣菲（兰会所） 、上海佘山高尔夫别墅2 2、会所基本分布情况、会所基本分布情况根据对不同会所类别的定义，我们对 100 个数据样本进行了分类。

其中高尚会所 25 个，城市会所26 个，城郊会所 31 个，郊区会所 18 个数据来源：100 个样本数据四类会所比例分布情况郊区会所 18%城郊会所 31%高尚会所 25%城市会所 26%在研究中我们发现，会所的定位一般与其所在小区产品形式相关高尚会所——由于其定位高端，服务少数人群，故其所在社区的产品形式多以别墅（指纯别墅小区）见长，比例高达 56.0%城市会所——主要集中在城市市中心、次中心的公寓类项目中，在本次抽样的 100 个样本数据中并未有其他产品形式的城市会所小区城郊会所——建于城市近郊区域，功能多以运动康体类为主，该类会所所在小区产品形式多以高层、小高层、多层等公寓项目出现郊区会所——位于城市远郊区域，一般周边交通尚不发达，配套匮乏，产品优势在于低价，因此多为公寓项目但也有少部分郊区会所所属小区为别墅小区，或是兼有别墅、公寓的混合型小区，但由于会所档次较普通，未能划入高尚会所之列，此处也将其作为郊区会所分析3、会所面积情况统计、会所面积情况统计（（1 1）会所面积）会所面积在 100 个会所样本中，面积最大的为重庆龙湖·江与城的会所，其面积达 30000㎡；最小的是上海万科朗润园的会所，面积为 800㎡。

高尚会所——平均面积最大，达 5844㎡这与高尚会所的定位相符合，强调会所功能的多样性和完善性，以迎合业主的各类需求，提高业主的生活品质城市会所——由于周边配套较为完善，故其会所在设计时面积一般不大城郊会所——由于其所在区域距离城市成熟区域配套有一定距离，生活配套较依赖于小区会所或周边配套，故会所面积一般略大于城市会所郊区会所——平均面积在四类会所中最小，为 2953㎡造成这种结果的原因在于，郊区会所所在小区位置偏，小区附近集聚人口少，会所的使用对象有限，且因周边人群消费能力有限，会所在功能设置时，以满足小区业主的基本生活需求为主，故会所面积较小数据来源：100 个样本数据*说明：本专题所指的会所面积，包括室外篮球场、室外网球场等户外项目的面积2 2））户均会所面积户均会所面积户均会所面积是小区业主生活中实际使用会所的舒适度的一个重要指标，本文所指会所面积除表示会所的室内面积外，也包括室外的运动场地面积户均会所面积一般受小区档次的指导，而小区档次又从楼盘的售价中得到反映例如上海的九间堂别墅，售价高达 10-12 万元/㎡，其高尚会所的户均会所面积亦相应高达 43.38㎡在其周边 1 公里范围内，价格次高的是仁恒河滨城，其目前在售项目价格为 3.5-4.0 万/㎡，会所面积达到 12000㎡，但因其74 万㎡的总建筑面积，居住人口多，规划户数有 4700 户，因此户均会所面积下降为 2.5㎡（实际上，由于小区会所的服务对象不完全局限于小区业主，正如九间堂的十乐会所对外开放，而仁恒河滨城的会所仅限业主和租客使用，因此户均会所面积有时也仅作为参考指标之一） 。

数据来源：100 个样本数据从上述图表中可以看到，户均会所面积与会所分类状况明显相关，而这种会所分类又与上述小区档次相匹配在四类会所中，高尚会所的户均会所面积最大，为 24.52㎡；郊区会所的户均会所面积最小，为 3.31㎡结合会所平均面积来看，我们可以发现，尽管城郊会所的平均面积较大，达 4711㎡，但由于城郊楼盘一般体量较大，规划户数相对较多，故会所实际的共享率较高，造成户均会所面积大大减小，仅为4.67㎡案例解析：案例解析：以上海奥林匹克花园为例，该项目地处上海松江区九亭镇，总建面 724000㎡，共分 5 期开发虽然其会所面积高达 10000㎡，但总户数达到 6084 户，使其户均会所面积仅为 1.64㎡各业主和租客在使用会所时的舒适度将大打折扣二、小区会所的功能剖析二、小区会所的功能剖析1 1、会所常见功能综述、会所常见功能综述会所一般具有康体、休闲、娱乐、社交、商业、餐饮、文化交流等功能，常见的会所功能模块布置包括康体项目、休闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类主要分类主要分类常见功能设置常见功能设置康体类健身房、瑜伽室、室内外游泳池、乒乓房、羽毛球馆、网球馆、壁球馆、室内攀岩馆、篮球场休闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心**注：多功能室包括影音室和多功能宴会厅；商务中心包括会客室和会议室等。

康体项目特点须借助一定的设施和场所；不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的；运动中讲究科学方法，即运动有一定规律性，运动时间和运动量适中等休闲项目特点须借助特定的设施和服务；运动不激烈，强调趣味性和技巧性娱乐项目特点强调氛围感和文化气息；具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求商业/服务项目特点提供社区业主交流和商务会谈的空间，多为按实际消费进行的收费服务2 2、会所常见功能模块简析、会所常见功能模块简析（（1 1）游泳池）游泳池一般而言，会所对于游泳池的设置可分为露天泳池和室内恒温泳池，建造成本为一次性投资，依据室内、室外所需的不同设备及泳池面积大小而定，普通大小（13*25 米）的室外泳池建造成本约 80 万元，而好的室内标准泳池造价则可能达上千万元泳池在运营中的投入也很大露天泳池的运营费用一般为 1 万元/月，而室内恒温泳池的运营费用高达 10 万元/月，两者的月运营费用相差 10 倍在本次研究的 100 个住宅项目中，70%的项目都配置了游泳池，而在城郊会所中，这个比例达 34.3%由此可见，游泳池已经成为现代会所配置中不可或缺的一项功能值得指出的是，小区会所的泳池建造均需事先经过严格的风险、收益等分析，因为一旦建成后不能很好地运营，不但先期投入无法收回，对于会所的活动空间也同样造成浪费。

一般标准配置面积：室内泳池一般标准配置面积：室内泳池 400-500㎡400-500㎡；室外泳池；室外泳池 800-1000㎡800-1000㎡成都鹭岛国际会所室内恒温泳池成都鹭岛国际会所室内恒温泳池 苏州金色家园室外泳池苏州金色家园室外泳池（（2 2））健身房健身房健身房作为功能最齐全、活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用，其配置比例高达95%且健身房的投入属于一次性投入，基本用于健身器械的购买，其后只需少量资金用于器械维护健身房一般包括有氧健身房和器械房，自带淋浴房（如果会所有游泳项目，那么健身和游泳的淋浴房可能在一起） 现在大部分会所的健身区域旁边，还会包括休息区域根据其内部细化功能配置的不同，各区域面积大小亦有所差别一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120-200㎡120-200㎡，有氧区，有氧区 50-80㎡50-80㎡，淋浴房，淋浴房 70-80㎡70-80㎡，休，休息室息室 100-120㎡100-120㎡上海三鑫花苑会所健身区域（淋浴区纳入泳池配套内）器械区——约 150㎡有氧区——约 120㎡ 休息区——约 60㎡（（3 3））桑拿房桑拿房桑拿浴能够加快血液循环，使全身各部位肌肉得到完全放松，达到消除疲劳，恢复体力，焕发精神的目的。

对于业主而言，是一种高级的享受与休闲一般标准配置面积：一般标准配置面积：400㎡400㎡左右左右（（4 4））乒乓房乒乓房乒乓房在城郊会所中较为常见，主要以本小区及周边小区业主为服务对象标准的乒乓桌大小为 2740*1525mm，台高为 760mm一般标准配置面积：一般标准配置面积：40-45㎡/40-45㎡/桌桌重庆富力现代广场会所乒乓球室重庆富力现代广场会所乒乓球室桑拿房外部桑拿房内部（（5 5））羽毛球馆羽毛球馆与乒乓球室一样，羽毛球馆在城郊会所中的配置率相对其他三类会所较高主要为小区内家庭提供了休闲娱乐的场所，部分时段对外开放正规比赛场地长 13.40 米，宽 6 米(双打)或 5.18 米(单打)整个球场上空空间最低为 9 米一般标准配置面积：一般标准配置面积：65-80㎡/65-80㎡/片，场地空间高度不低于片，场地空间高度不低于 9 9 米米（（6 6））网网球场球场网球场由于占用场地面积较多，多分布于大面积会所中（一般均为户外网球场） ，而这类会所主要以城市会所和城郊会所为主一片标准网球场地的占地面积不小于 36.58m*18.29m在这个面积内，有效双打场地的标准尺寸是23.77m*10.97m，每条端线后应留有不小于 6.40m 的余地，在每条边线外应留有余地不小于 3.66m。

一般标准配置面积：一般标准配置面积：280-300㎡/280-300㎡/片片羽毛球馆实景图网球场实景图（（7 7））桌球房桌球房桌球是一项年轻人的运动，操作简单，对于场地没有太大的限制，对于。