超高层深圳超高层物业益田假日广场营销.pptx

单击此处编辑母版标题样式,*,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,益田,假日广场,星彦地产顾问,POSITIONING,谨希望为项目营销提供方向性支持,10/26/2024,1,深圳，中国改革开放二十年的精华,华侨城，深圳城市中的精华区域,假日世界：华侨城最不可复制的城市资源,假日广场：假日世界中的最精华部分,精华中的精华将由益田人来创造!,10/26/2024,2,因为我们为创造精华而思考!,因为我们为降低客户风险而思考!,因为我们为实现地块最大价值而思考!,我们很荣幸：,10/26/2024,3,关于超高层的思考,“创造精华”的思维路径,相关市场分析,综合策划定位,物业相关发展建议,10/26/2024,4,(一)关于超高层的思考,超高层在深圳发展情况,国内外相关案例借鉴,超高层价值如何实现,关于超高层的思考,相关市场分析,综合策划定位,10/26/2024,5,超高层在深圳-(1),项目,区位,价格,核心价值,位置,君豪阁,香蜜湖,15000,东海豪宅片区，香蜜湖，深圳湾,LD,港丽豪庭,彩田南,12000,地标性建筑，生活区域氛围不浓,LD,擎天华庭,景田,8500,地标性建筑,LD,赛格广场,华强北,13000,城市商务区及商业区中心,BD+CD,地王大厦,蔡屋围,28000,城市商务区及商业区核心,BD+CD,招银大厦,车公庙,150元/平,城市商务区及商业区核心,BD+CD,假日广场,华侨城,9000,城市旅游区，居住区，商业区,LD+CD,10/26/2024,6,超高层在深圳-(2),超高层开发两种方向：住宅+写字楼,开发的共性：城市地标性，城市结点区域,写字楼消化不是市场阻力点,10/26/2024,7,超高层在深圳-(3),超高层开发住宅物业存在不同程度的问题,大户型物业难于消化，价格难于实现；,超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象,超高层价值对于价格的支撑点不足,“商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑,10/26/2024,8,超高层物业开发方向(4),开发方向,典型案例,纯住宅,擎天华庭，君豪阁，港丽豪庭,纯公寓,-,纯写字楼,地王大厦，招银大厦，赛格广场，新时代广场,住宅+公寓,-,住宅+写字楼,-,公寓+写字楼,-,10/26/2024,9,国内外相关案例借鉴(1),户外观光电梯,住友迎宾馆,日本住友泉花园,10/26/2024,10,超高层物业,多,多出现城市CBD核心,区,区域，商务,价,价值极高,国内外相关,案,案例借鉴(2),12/20/2022,11,上海宾馆的,深,深圳中心广,场,场，高250米，60,层,层,国内外相关,案,案例借鉴(3),12/20/2022,12,国内外相关,案,案例借鉴(4),地王大厦标,准,准平面图,港丽豪庭标,准,准平面图,12/20/2022,13,本项目超高,层,层发展方向,是,是什么？,超高层最佳,的,的结合形式,是,是什么？,此结合形式,市,市场是否存,在,在空间？,超高层物业,所,所引发的思,考,考,我们需要确,实,实的市场依,据,据,12/20/2022,14,(二),相,相关市场分,析,析,深圳写字楼,市,市场,深圳酒店市,场,场,深圳酒店式,公,公寓市场,华侨城区域,市,市场,关于超高层,的,的思考,相关市场分,析,析,综合策划定,位,位,12/20/2022,15,深,圳,圳,写,写,字,字,楼,楼,市,市,场,场,未,来,来,市,市,场,场,发,发,展,展,前,前,景,景,各,区,区,域,域,特,特,点,点,及,及,相,相,应,应,卖,卖,点,点,市,场,场,相,相,对,对,差,差,异,异,性,性,及,及,价,价,格,格,支,支,撑,撑,目,标,标,结,结,论,论,12/20/2022,16,深,圳,圳,写,写,字,字,楼,楼,市,市,场,场(1),科,技,技,园,园,蛇,口,口,华,侨,侨,城,城,车,公,公,庙,庙,中,心,心,区,区,华,强,强,北,北,蔡,屋,屋,围,围,国,贸,贸,深,圳,圳,共,共,分,分,八,八,大,大,办,办,公,公,组,组,团,团,南,山,山,罗,湖,湖,福,田,田,12/20/2022,17,深,圳,圳,写,写,字,字,楼,楼,市,市,场,场(2),区域,可售量,售价,租金,卖点,标准层,从事行业,硬件标准,国贸,80000,11000,80,商务氛围,1100,金融物流,蔡屋围,60000,12500,90,商务氛围,1300,金融证券,华强北,150000,9500,50,商务氛围,1000,商贸投资,中心区,468529,12000,60,中心规划,1400,金融投资,车公庙,214382,8800,50,新兴商务,1200,设计代理,华侨城,70,生态办公,1400,高科证券,科技园,50000,6000,70,科技集中,1100,高科电子,蛇口,40000,6500,35,商务氛围,1000,外资贸易,12/20/2022,18,深圳,写,写字,楼,楼市,场,场(3),商务圈,代表物业,客户群,优劣势,国贸,国贸，深房广场,港资，海内外驻深机构,成熟商务，交通不便,蔡屋围,地王，发展银行,跨国，外资，大型公司,成熟商务，景观缺乏,华强北,赛格，群星广场,通讯，电子，IT小公司,成熟商务，交通阻塞,中心区,投资，国际商会,金融证券，信息产业,规划前景，配套不全,中心西,喜年，招银大厦,金融证券，设计贸易,交通便利，配套不全,华侨城,汉唐大厦,个性广告，设计公司,生态特点，氛围不足,科技园,联想，长城大厦,科技研究，科技实业,科技为主，特征鲜明,12/20/2022,19,华侨,城,城区,域,域市,场,场(4),区域,特,特点,：,：国,际,际化,，,，具,有,有生,态,态、,人,人文,的,的办,公,公环,境,境,客户,群,群特,征,征：,小,小型,设,设计,公,公司,，,，高,科,科技,公,公司,、,、广,告,告公,司,司,需求,特,特点,：,：大,区,区域,氛,氛围,，,，独,特,特个,性,性的,发,发展,型,型企,业,业,市场,差,差异,性,性：,独,独特,的,的生,活,活区,域,域，,商,商务,价,价值,价格,支,支撑,点,点：,区,区域,的,的稀,缺,缺性(,生,生态+景,观,观+,旅,旅游),价格,预,预期,：,：950010000元/平,米,米(保,守,守预,计,计),12/20/2022,20,深圳,酒,酒店,市,市场,分,分析,深圳,酒,酒店,业,业发,展,展特,点,点,华侨,城,城酒,店,店经,营,营模,式,式,华侨,城,城酒,店,店未,来,来发,展,展空,间,间,是否,为,为酒,店,店式,公,公寓,提,提供,发,发展,空,空间,目标,结,结论,12/20/2022,21,深圳,酒,酒店,市,市场(1),华侨,城,城,华强,北,北,国贸,酒店,物,物业,与,与商,务,务圈,及,及旅,游,游圈,发,发展,相,相关,大梅,沙,沙,12/20/2022,22,深圳酒店,市,市场(2),区域,酒店,星级,客房量,日租金,特色,面积,入住率,福田,圣廷苑,298,690,商务,25-32,70%,新世纪,350,430,商务,22-35,65%,南山,深圳湾,308,430,度假,22-30,65%,威尼斯,376,770,度假,25-30,72%,海景,119,310,商务,25,50%,罗湖,阳光,307,650,商务,25-35,60%,富临,541,400,商务,22-32,65%,盐田,雅兰,192,430,度假,35-40,55%,12/20/2022,23,深圳酒店,市,市场(3),深圳酒店,业,业发展以,圈,圈层划分,酒店业发,展,展依附于,旅,旅游区域,华侨城独,特,特的商务,旅,旅游的酒,店,店业模式,12/20/2022,24,华侨城酒,店,店市场(4),华侨城酒,店,店有四家,星,星级酒店,华侨城酒,店,店平均入,住,住率已达65%,酒店集团,形,形成为定,位,位提供市,场,场基础,度假休闲,性,性质商务,公,公寓在市,场,场上并不,多,多见,12/20/2022,25,深圳酒店,式,式公寓分,析,析,酒店式公,寓,寓的发展,空,空间,酒店式公,寓,寓的价格,支,支撑,酒店式公,寓,寓的后续,问,问题,相关的硬,件,件配置,目标结论,12/20/2022,26,深圳酒店,式,式公寓(1),传统意义,的,的酒店式,公,公寓：,起源于欧,洲,洲，在旅,游,游区内租,给,给游客供,其,其临时休,憩,憩的物业,；,；,专门管理,公,公司统一,管,管理，酒,店,店的性质,相,相当于个,人,人住家,现代意义,的,的酒店式,公,公寓：,提供酒店,的,的服务与,管,管理，兼,有,有居住和,办,办公的功,能,能；,是将住商,家,家有机结,合,合，作为,连,连接酒店,和,和私人公,寓,寓的桥梁,12/20/2022,27,深圳酒店,式,式公寓(2),区域,项目,位置,售价,客户,物管,服务标准,租金,福田,嘉汇新城,上海宾馆,10000,贸易,庐山,80-90,江苏大厦,中心区,8500,证券服务,世邦魏,85-90,罗湖,丹枫白露,沿河北路,11000,电子,三九,45-56,名仕阁,蔡屋围,11000,商贸,梁行,75-90,地王大厦,蔡屋围,11000,办事处,建设,100,爵士大厦,和平路,12000,贸易服务,梁行,75-90,中民时代,笋岗路,13000,服务中介,梁行,45-50,南山,好来居,南油大道,5700,投资客,30-40,东方假日,南山,7900,电子服务,50-60,12/20/2022,28,酒店式公,寓,寓发展(3),深圳是最,早,早兴起酒,店,店式公寓,的,的城市,1993,年,年，万科,开,开发的荔,景,景大厦首,提,提酒店式,服,服务公寓,概,概念,1995,年,年，地王,大,大厦，云,峰,峰花园、,庐,庐山大厦,相,相继提出,1997,年,年，汇展,阁,阁一个月,售,售完，最,高,高价39000/,平,平米创天,价,价,1998,年,年，大量,酒,酒店式公,寓,寓概念楼,盘,盘上市-,2002,年,年，丹枫,白,白露产权,式,式酒店公,寓,寓红遍鹏,城,城,12/20/2022,29,酒店式公,寓,寓客户类,型,型(4),客户类型,需求特点,海内外商务人员,要求私密性强，活动空间自由，将居住空间与办公室结合，所需的户型面积较小，,驻深圳商务人员,国内及海外不少商务人员往来深圳，会选择酒店，也可能住商住楼或酒店式公寓，方便居住和办公,投资客,深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低物业，投资客较喜欢此投资方式,小企业SOHU族,深圳小企业多，少数盈利强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公、休息及接待客户,居家自住者,带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓可用于家庭居住，总价和物业费较高影响购买,12/20/2022,30,酒店式公,寓,寓位置要,求,求(5),位于高级,写,写字楼附,近,近，交通,方,方便,位于酒店,密,密集的繁,华,华市区,邻近写字,楼,楼，有较,完,完善的商,业,业,12/20/2022,31,酒店式公,寓,寓需求分,析,析(6),酒店式公,寓,寓分布有,规,规律性，,在,在城市商,务,务圈及旅,游,游圈，以,酒,酒店式管,理,理为后盾,，,，以商务,商,商业氛围,做,做为物业,价,价格支撑,；,；,价格支撑,点,点：地段+商务氛,围,围+交通+配套,华侨城具,备,备较强的,旅,旅游商务,氛,氛围，酒,店,店林立，,为,为区域内,酒,酒店式公,寓,寓的开发,提,提供了市,场,场空间，,而,而此类客,户,户又与写,字,字楼那部,分,分追求异,类,类工作空,间,间的客房,存,存在明显,差,差异；,需求价值,：,：酒店式,服,服务+度,假,假商务氛,围,围，寻找,差,差异性满,足,足,价格预期,：,：85009000元/,平,平方米(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