路线价法课件.ppt

第九章第九章 路线价法路线价法【学习目标】掌握路线价法的基本概念、理论依据、计算公式、方法特点及适用范围了解路线价法的操作程序掌握深度指数的修正原理和修正方法了解欧美、日本及台湾的路线价法的理论和实践能用路线价法进行临街宗地的价格评估第1页，共43页在日常生活中，我们经常会遇到这种情况：两间相邻的临街店面，例如A和B，它们占用的土地在形状、面积上基本相同，但因为店面与道路的接近程度不同，A临街宽度宽，B临街宽度相对A较窄，两间店面的价格会相差很大人们不难理解这种现象，日常生活的常识也告诉我们理应如此如果要对此类临街宗地的价格做出估价，路线价法应是一种方便可行的方法第2页，共43页第一节第一节 路线价法的基本原理路线价法的基本原理一、路线价法的基本含义一、路线价法的基本含义所谓路线价就是对面临特定街道、可及性（临接同一街道的宗地距离城市内各类设施的接近程度）相当的市街土地，设定标准深度，求取的该深度上数宗土地的平均单价路线价应附设于所临接的街道上路线价法是根据土地价格随进深（与街道的垂直距离）增大而递减的原理，以路线价配合深度指数表和其他修正系数表，用数学方估算出临接同一街道的某宗宗地价格的一种估价方法。

运用路线价法评估宗地价格，要求准确把握路线价、深度指数和其他修正系数的含义、确定方法及变化规律第3页，共43页二、路线价法的理论依据二、路线价法的理论依据路线价估价法的基本理论依据是区位理论和替代原理城市土地的位置决定着它的使用效果和经济效益，尤其是商业用地，对位置的敏感性超过其他用途的土地对于分布在街道两旁的商业用地来说，其价格的高低，随进深的不同而不同在同一街道上，总有一些相邻临街宗地，它们的可及性基本相等，而这些宗地的可及性与其他宗地不同这样，就可以根据可及性的大小，将同一街道的临街宗地划分成不同的地价区段：同一地价区段，可及性基本相等，路线价相等；不同地价区段，可及性不同，路线价不同第4页，共43页三、路线价法的计算公式三、路线价法的计算公式根据上述原理，路线价法的一般计算公式为：（9.1）式中，V 为地价，u为路线价，为深度指数如果宗地条件特殊，如宗地属于街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式修正：（9.2）第5页，共43页式中，为其他条件修正系数，为其他条件修正额，其他符号意义同于（9.1）四、方法特点及适用范围四、方法特点及适用范围（一）路线价法的实质是一种市场比较法路线价是标准宗地的单位地价，而临接同一街道的各宗地的单位地价，是以路线价为基础，再结合考虑具体宗地的面积、深度、形状、位置、宽度等具体情况，通过各种修正得到的结果。

或：（9.3）第6页，共43页二）路线价法能够快速评估出多宗土地的价格路线价法是一种能够快速评估出多宗土地价格的好方法，主要适用于商业繁华区域土地价格的估算，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在较大范围内对多宗土地进行价格评估的场合三）路线价法的运用需要有一定的前提条件路线价法的运用是否得当，取决于精确的路线价、合理的深度指数修正系数及其他修正第7页，共43页系数，还有赖于较为完整的街道系统和排列整齐的宗地以及比较规范的物业市场和较多的交易实例五、路线价法的操作程序五、路线价法的操作程序（一）划分路线价区段某个路线价区段，是指具有同一路线价的地段在划分路线价区段时，可将地价相近、可及性相当且宗地相连的地块划分成一个路线价区段通常以一街区长度为单位，以十字路口或丁字路口中心为分界线，相邻两路口间的地段为一个路线价区段区段的具体长度也可根据土地的用途和繁华程度的不同而不同第8页，共43页二）确定标准宗地路线价是标准宗地的单位价格，路线价的确定必须先确定标准宗地标准宗地是在城市一定区域内沿主要街道的宗地中选定的深度、宽度、形状为标准状况的宗地标准宗地的设定，各国不尽相同在中国国内所采用的路线价法中，通常选定同一路线价区段内各临街宗地深度的众数作为临街深度。

三）评估路线价确定路线价时，通常先在同一路线价区段内选择若干标准宗地，用市场比较法、收益法等估价方法，分别求出它们的单位地价然后第9页，共43页再求取这些标准宗地单位地价的众数或中位数、简单算术平均数、加权算术平均数，即得该路线价区段的路线价四）编制深度指数和其他因素修正系数表深度指数表，又称深度百分率表，是反映宗地随临街深度的变化，其地价相对变化程度的一种表格具体编制时，需要充分调查地价的详细资料，然后运用统计方法求取编制程序包括确定标准深度，划分级距，计算单独深度指数、累计深度指数和平均深度指数，共同构成深度指数表，见表9-1同时，要在深度指数修正的基础上，进行宽度、朝向、容积率、临街状况等其他因素的修正第10页，共43页五）计算各宗地地价根据前面所得到的路线价、深度指数修正表和其他因素修正系数表，按照公式（9.1）（9.3），即可得到同一路线价区段内不同宗地的价格第11页，共43页第二节第二节 深度指数表的编制深度指数表的编制一、深度指数修正的原理一、深度指数修正的原理街道a1a2an-1anmn临街深度单位地价图图9-1 深度指数修正原理图深度指数修正原理图第12页，共43页如图9-1，假设有一临街宽度为m米，深度为n米的长方形宗地，土地单价为A元/m2，则该宗地总价为mnA元。

与街道方向平行，以某值为单位（如1米），沿深度方向将该宗土地划分成许多细条地块，并从临街方向起，按顺序赋予a1、a2、an-1、an等符号，则越接近街道的细条地块，其利用价值越大，即另外，虽同为1m，但从利用价值上看，a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，以下逐渐减少，至an-1与an之差可视为接近于0由此土地总价值：第13页，共43页以上两式中，a1、a2、an-1、an分别表示第1、第2、第n-1、第n块细条地块的单价如果将上述各小细条土地的单价以百分数表示，则可以得到相应的深度指数实践中应用的深度指数有三种，即单独深度指数、累计深度指数、平均深度指数即：第14页，共43页单独深度指数是指在不考虑周围地块价格相互影响的条件下，某地块价格受其深度影响的变化情况，图9-1中，、就是相应细条地块的单独深度指数累计深度指数是指两个以上深度单位的地块，其价格受到两个以上深度影响的变化程度，图9-1中，就是相应地块的累计深度指数，并有下列特性：即同一地块的累计深度指数呈递增现象第15页，共43页平均深度指数是指地块地价受到若干深度的平均影响程度，图9-1中，就是相应地块的平均深度指数，并有下列特性：即同一地块的平均深度指数呈递减现象。

第16页，共43页二、深度修正方法二、深度修正方法（一）四三二一法则“四三二一”法则的含义是，将标准深度为100英尺（30.48m）的普通临街地划分成与街道平行的4等份，每份为25英尺（7.62m），然后从临街方向开始，第一个25英尺土地的单位价格为路线价的40%，第二个25英尺土地的单位价格为路线价的30%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的20%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的10%如果深度超过100英尺，则需运用“九八七六”法则补充，即超过100英尺的第一个25英尺土地的单位价格为路线价的9%，第二个25英尺土地的单位价格为路第17页，共43页线价的8%，第三个25英尺土地的单位价格为路线价的7%，第四个25英尺土地的单位价格为路线价的6%最后将深度与对应的深度指数列成一张表格，即深度指数表9-l表9-1 深度指数表临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度指数（%）403020109876累计深度指数（%）407090100109117124130平均深度指数（%）14014012010087.27870.865第18页，共43页图9-3中，根据四三二一法则，各宗地的价格计算如下：A=600040%10=2.4（万元），B=600070%15=6.3（万元）C=600090%20=10.8（万元），D=6000100%20=12（万元）E=6000109%25=16.35（万元），F=6000117%25=17.55（万元）第19页，共43页。

图图9-3 四三二一法则计算宗地价格四三二一法则计算宗地价格 按照四三二一法则进行估价，简单明了，便于记忆但由于对深度的划分过于粗略，往往会影响估价结果第20页，共43页二）巴的摩尔法则巴的摩尔法则又称为“前面1/3里面2/3法则”，因由巴的摩尔市的估价师Bened创立而得名前面l/3里面2/3法则的含义是，将标准深度为150英尺的普通临街地三等分，从临街线算起靠近街道的1/3部分即50英尺（15.24m），其土地单价为路线价的50%，其余2/3部分即100英尺（30.48m），其土地单价为路线价的另外50%第21页，共43页三）霍夫曼法则霍夫曼法则是在1866年由纽约市法官霍夫曼（Hoffman）创立根据该法则，标准深度为100英尺的土地，最初50英尺的价格应占土地总价的2/3，即67%，这样，临街深度为100英尺的土地，从临街方向开始，最初的25英尺占总价的37.5%，50英尺占67%，75英尺占87.7%，全部100英尺则为100%四）苏马斯法则（五）哈柏法则第22页，共43页三、其他因素修正三、其他因素修正（一）宽度修正宽度修正方法是用来自于同一路线价区段、进深相等的样本，根据在不同宽度条件下土地价格的变动状况，确定宽度修正系数。

二）宽深比率修正（三）朝向修正从住宅售价中扣除成本等必要项目后所余下的地价，也会因为朝向不同而有所差别，需进行地块朝向等的环境条件影响修正，计算出朝向修正系数，为估算地价服务第23页，共43页四）地价分配率修正地价分配率是将土地单价调整、分摊到各楼层的比率一般而言，随着楼层数的加大，分配到楼层上的地价呈减少的趋势；当楼层数加大到一定数值后，分配到楼层上的地价不但不减少，反击呈现出增加的趋势为了满足估价的需要，须编制出一个统一的地价分配率此外，还应进行容积率、土地使用年期的修正，修正方法同市场比较法第24页，共43页第三节第三节 路线价法的应用路线价法的应用一、美国、日本和台湾的路线价法比较一、美国、日本和台湾的路线价法比较（一）标准宗地选择标准不同（二）路线价的表示方法不同（三）深度修正体系不同（四）地价计算公式不同第25页，共43页美国用路线价法求取宗地总价的基本计算公式为：（9.4）日本和台湾用路线价法计算宗地总价的基本计算公式为：（9.5）式中，是宗地临街宽度，宗地进深，其他符号意义同（9.1）式第26页，共43页二、路线价法应用举例二、路线价法应用举例（一）矩形单面临街宗地地价的计算路线价1000点50m图图9-4 9-4 矩矩形形单单面面临临街街宗宗地地地地价价计计算算示意图示意图A 例例9.19.1（日本路线价法）如图9-4，求矩形宗地A的地价。

分分析析：在日本路线价法中，对普通商业街区来说，当临街深度为50m时，深度指数为82%则宗地A的地价为：第27页，共43页例例9.29.2（台湾路线价法）如图9-5，求矩形宗地B的地价分分析析：在台湾的路线价法中，繁荣街道的区段以里地线分为临街地和里地里地线是与街道平行的线，B18m11m10m图图9-5 9-5 矩矩形形单单面面临临街街宗宗地地地地价价计计算示意图算示意图里地线路线价5500元里地线与街道之间的距离，为标准深度（18米）在街道与里地线之间的土地称为临街地，里地线以外的土地，就是里地当临街深度满8m未满12m时，深度指数120%，则宗地B的地价为：第28页，共43页二）两面临街地地价的计算 例例9.3（日本路线价法）如图9-6，求双面临街地C的地价分析：分析：在日本的路线价法中，对双面临街地地价计算的处理方法是“双面临街影响加算法”，即先计算路线价高的正街的地价点数，再求路线价低的后街的影响点。