《房地产开发概述》PPT课件.ppt

第一章第一章 房地产开发概述房地产开发概述教学内容教学内容房地产业概述房地产业概述房地产房地产开发的含义、特征及分类开发的含义、特征及分类房地产开发的程序和主要参与者房地产开发的程序和主要参与者城市规划及其对房地产开发的影响城市规划及其对房地产开发的影响 房地产开发企业及其制度房地产开发企业及其制度 v教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产教学目的：通过本章的学习，使学生了解房地产开发面临的风险、房地产开发企业的类型及资质开发面临的风险、房地产开发企业的类型及资质管理制度等；理解城市规划对房地产开发的影响；管理制度等；理解城市规划对房地产开发的影响；熟悉房地产开发的分类；掌握房地产开发的含义熟悉房地产开发的分类；掌握房地产开发的含义﹑﹑特点及程序特点及程序v重点难点：重点是要求学生掌握房地产开发的含重点难点：重点是要求学生掌握房地产开发的含义义﹑﹑特性及程序；难点是规划设计方案中的主要特性及程序；难点是规划设计方案中的主要技术经济指标技术经济指标v教学时数：教学时数：6 6 第一节第一节 房地产业概述房地产业概述房地产房地产作用作用房地产业房地产业房地产业地位房地产业地位房地产与房地产与 房地产业房地产业一、房地产的基本概念及特点一、房地产的基本概念及特点1.1.房地产的基本概念房地产的基本概念 房房地地产产又又称称不不动动产产（（Real Real estateestate）），，它它有有狭狭义义和和广广义义两层内涵两层内涵 。

狭狭义义的的房房地地产产是是指指市市场场上上的的供供买买卖卖的的标标的的物物，，基基本本包包括括预售房屋、新房屋和旧房屋预售房屋、新房屋和旧房屋 广广义义的的房房地地产产是是指指土土地地及及土土地地上上的的一一切切人人类类加加工工、、建建筑筑后物品，主要是房屋后物品，主要是房屋2.2.房地产存在的形态房地产存在的形态 ★★ 土地土地 ★★ 建筑物建筑物 ★★ 房地房地 3.3.房地产的特性房地产的特性 房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品其特殊性主要表现在房又有其特殊性，是一种特殊商品其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面特性三个方面1 1）房地产的自然特性）房地产的自然特性★★ 房地产位置的固定性和异质性房地产位置的固定性和异质性★★ 房地产使用的耐久性和效用的多层次性房地产使用的耐久性和效用的多层次性 ★★ 土地面积总量的一定性和房地产的有限性土地面积总量的一定性和房地产的有限性（（2 2）房地产的经济特性）房地产的经济特性★★ 房地产经济价值的积累性和衰减性房地产经济价值的积累性和衰减性 ★★ 房地产利用的递减性和合理集约性房地产利用的递减性和合理集约性★★ 房地产权利的可分割性与权益的流动性房地产权利的可分割性与权益的流动性 ★★ 房地产供给的稀缺性和经营的垄断性房地产供给的稀缺性和经营的垄断性 ★★ 房地产投资和消费的双重性房地产投资和消费的双重性★★ 房地产的保值增值性房地产的保值增值性（（3 3）房地产的社会制度特性）房地产的社会制度特性 ★★ 房地产的财富性房地产的财富性★★ 房地产的社会稳定性房地产的社会稳定性★★ 房地产产权的法律性房地产产权的法律性 上海滩最顶级的十栋老洋房 “白公馆白公馆”，位于上海汾阳路，位于上海汾阳路150号，气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白号，气势非凡的灰白色洋楼，因为白崇禧、白先勇父子居住过而名噪上海。

其实，白氏父子在这儿居住的时间并不长，而在他先勇父子居住过而名噪上海其实，白氏父子在这儿居住的时间并不长，而在他们入住之前的数十年间，这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了也许是因为白氏们入住之前的数十年间，这幢洋楼早就发生过许多传奇故事了也许是因为白氏父子名声太大，所以人们习惯上就把这栋洋房称为父子名声太大，所以人们习惯上就把这栋洋房称为“白公馆白公馆”　 王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（时兼大夏大王伯群住宅，是何应钦内弟，民国政要、国民政府交通部长王伯群（时兼大夏大学董事长、校长），于学董事长、校长），于1931年在愚园路年在愚园路1136弄弄31号，为取续弦大夏大学校花保号，为取续弦大夏大学校花保志宁建造的，历时四年，于志宁建造的，历时四年，于1934年落成该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占年落成该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地地10.78亩，主建筑面积亩，主建筑面积2158.8平方米，耗资平方米，耗资30万银元 嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事嘉道理住宅，源于一个悲伤的故事1919年，嘉道理原来的住宅失火，他的妻年，嘉道理原来的住宅失火，他的妻子急着让保姆逃走，自己却不幸丧生。

悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心，子急着让保姆逃走，自己却不幸丧生悲痛不已的嘉道理带着孩子回伦敦散心，委托他的好友布朗在上海另起新居而布朗酗酒成性，浪荡颓废，干脆又把此委托他的好友布朗在上海另起新居而布朗酗酒成性，浪荡颓废，干脆又把此事扔给了洋行承包承包商当然刻意豪华，足足花了四年时间才造好当嘉道事扔给了洋行承包承包商当然刻意豪华，足足花了四年时间才造好当嘉道理接到理接到100万两银子的造价时，他大吃一惊，不过，新居的确美仑美奂，成为嘉万两银子的造价时，他大吃一惊，不过，新居的确美仑美奂，成为嘉道理的最爱道理的最爱 蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子蒋宋住宅不是蒋介石掏钱买的，而是他大舅子——宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的哥哥宋子文买来作为宋美龄的陪嫁这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路宋美龄的陪嫁这幢法式花园洋房位于法租界贾尔业爱路9号（现东平路），由号（现东平路），由一座主楼与两座副楼组成副楼位于主楼两侧，分别是侍从人员、警卫人员的住一座主楼与两座副楼组成副楼位于主楼两侧，分别是侍从人员、警卫人员的住所及工作室主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成所及工作室。

主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成 “罗别根花园罗别根花园”位于虹桥路，是位于虹桥路，是20世纪世纪30年代上海房地产大王沙逊兴建的度年代上海房地产大王沙逊兴建的度假别墅，该栋老洋房目前为一家外资企业使用假别墅，该栋老洋房目前为一家外资企业使用罗别根花园罗别根花园”曾经是沙逊的曾经是沙逊的私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在900平方米左右平方米左右 美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内美商的中国营业公司是旧上海最大的房地产公司之一，今兴国路上的兴国宾馆内有别墅多幢，就是由该公司兴建的这里的一号楼是太古洋行大班住宅有别墅多幢，就是由该公司兴建的这里的一号楼是太古洋行大班住宅 杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路杜美花园在淮海中路与东湖路转角，即今东湖路7号内有一幢被大块草坪相围号内有一幢被大块草坪相围的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（的二层洋房，这幢花园洋房由英商瑞康洋行老板约瑟夫（R.M joseph）兴建）兴建于于1925年约瑟夫是英籍犹太人，当年。

约瑟夫是英籍犹太人，当1941年年12月月7日太平洋战争爆发后，他日太平洋战争爆发后，他即被日军拘捕送进了集中营，这幢漂亮的住宅就被日本军官占用即被日军拘捕送进了集中营，这幢漂亮的住宅就被日本军官占用 位位于于现现延延安安中中路路陕陕西西南南路路拐拐角角处处，，有有一一幢幢极极具具北北欧欧风风情情的的花花园园别别墅墅－－－－马马勒勒别别墅墅，，于于1936年年落落成成传传说说这这所所房房子子的的设设计计是是依依照照当当年年花花园园主主人人马马勒勒最最宠宠爱爱的的小小女女儿儿一一个个梦梦境境设设计计的的当当初初小小女女儿儿梦梦到到自自己己拥拥有有了了一一座座“安安徒徒生生童童话话般般的的城城堡堡”，，于于是是马马勒勒请请来来了了设设计计师师，，在在陕陕西西南南路路30号号设设计计了了这这座座有有着着北北欧欧挪挪威威建建筑筑风风情情的的城城堡堡式式别别墅墅，，并并投投入入巨巨资资，，历历时时7年年造造成成 位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一位于华山路上的丁香花园，是上海滩最负盛名、保存最为完好的老洋房之一丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩。

丁香花园的盛名，不仅在于其建筑本身，还在于洋房主人身份的传奇色彩丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子丁香花园的主人李经迈，是清末朝廷重臣李鸿章的幼子 张学良公馆在福煦路（今延安中路）张学良公馆在福煦路（今延安中路）181号号  这个城堡是这个城堡是20002000年完工的，造价在年完工的，造价在2 2亿左右，主人是杭州一家宾馆的老板，还拥有亿左右，主人是杭州一家宾馆的老板，还拥有一家外贸公司和其他产业，也是浙江最早做外贸出口生意的人之一一家外贸公司和其他产业，也是浙江最早做外贸出口生意的人之一二、房地产业的基本概念及特性二、房地产业的基本概念及特性1.1.房地产业的基本概念房地产业的基本概念 （（1 1）房地产业的概念）房地产业的概念 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业风险性的产业 （（2 2）房地产业的内容：）房地产业的内容： ★★ 国有土地使用权的出让国有土地使用权的出让 ★★ 房地产的开发和再开发房地产的开发和再开发 ★★ 房地产经营房地产经营 ★★ 房地产中介服务房地产中介服务 ★★ 物业管理物业管理 ★★ 房地产市场的调控和管理房地产市场的调控和管理2.2.房地产业的性质房地产业的性质 建建筑筑业业属属于于第第二二产产业业；；房房地地产产业业属属于于第第三三产产业业；；它它们们的的业业务务对对象象都都是是房房地地产产，，房房地地产产业业与与建建筑筑业业往往往往是是甲甲方方和和乙方的合作关系。

乙方的合作关系3.3.房地产业分类划分房地产业分类划分 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理其中房地产咨询、房地产价格评估、产经纪和物业管理其中房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业所以，房地产业的细房地产经纪归为房地产中介服务业所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询业、房地产价格评估业、房地产经纪业和物业管理业格评估业、房地产经纪业和物业管理业 三、房地产业的基本特点、地位和作用三、房地产业的基本特点、地位和作用（一）房地产业的基本特点（一）房地产业的基本特点1.1.从区域经济来看从区域经济来看2.2.从行业特征来看从行业特征来看3.3.从投资过程来看从投资过程来看4.4.从社会经济活动来看从社会经济活动来看（二）房地产业的地位和作用（二）房地产业的地位和作用1.1.房地产业在国民经济中的地位房地产业在国民经济中的地位（（1 1）房地产业是国民经济的基础性产业）房地产业是国民经济的基础性产业（（2 2）房地产业是国民经济的先导性产业）房地产业是国民经济的先导性产业（（3 3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业）房地产业将成为国民经济的支柱性产业 （（1 1）房地产业是国民经济的基础性产业）房地产业是国民经济的基础性产业 ★★ 房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件 ★★ 房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件 ★★ 房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础 ★★ 房地产业是国民经济及积累资金的重要来源房地产业是国民经济及积累资金的重要来源 ★★ 房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响房地产业对国民经济的发展具有稳定而长远的影响 （（2 2）房地产业是国民经济的先导性产业）房地产业是国民经济的先导性产业 ★★ 在在国国民民经经济济的的运运行行周周期期中中，，各各行行各各业业的的简简单单再再生生产产和和扩扩大大再再生生产产，，都都是是以以房房地地产产业业的的发发展展为为前前提提条条件件的的；；因因此此，，相相对对于于经经济济运运行行周周期期各各阶阶段段的的出出现现，，房房地地产产业业常常常常有有先先行行半步的示范作用。

半步的示范作用 ★★ 房房地地产产业业是是产产业业链链长长、、关关联联度度高高的的产产业业，，其其可可以以带带动动和和促促进进建建筑筑业业、、建建材材业业、、化化工工业业、、电电子子业业、、仪仪表表业业、、机机械械设设备备业业等等行行业业的的发发展展，，是是提提供供最最终终产产品品的的部部门门，，并并推推动动金金融业的发展融业的发展 据据发发达达国国家家统统计计，，房房地地产产业业的的产产值值每每增增加加“1 1”，，可可以以带动相关产业的产值增加带动相关产业的产值增加“1.51.5～～2 2” （（3 3）房地产业将成为国民经济的支柱性产业）房地产业将成为国民经济的支柱性产业★★ 房房地地产产业业既既能能为为生生产产乃乃至至整整个个社社会会经经济济活活动动提提供供基基础础性性条条件件，，属属于于生生产产要要素素产产业业，，也也能能为为人人类类提提供供基基本本的的生生活活资资料、发展资料和享受资料料、发展资料和享受资料★★ 我我国国是是一一个个发发展展中中的的人人口口大大国国，，对对房房地地产产尤尤其其是是住住宅宅有有着旺盛的需求着旺盛的需求★★ 房房地地产产业业关关联联度度高高，，能能够够带带动动的的上上下下游游相相关关产产业业数数量量多多、、范围大。

范围大★★ 房房地地产产业业对对国国民民经经济济增增长长的的贡贡献献度度较较其其他他行行业业更更大大，，更更具有推动国民经济增长的能量具有推动国民经济增长的能量 2.2.房地产业的作用房地产业的作用★★ 房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级★★ 房房地地产产业业的的发发展展可可加加快快城城市市发发展展建建设设的的步步伐伐，，加加快快城城市化进程市化进程★★ 房地产业能够优化城市居民的消费结构房地产业能够优化城市居民的消费结构★★ 房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系（三）房地产业的历史沿革（三）房地产业的历史沿革 1.1949 1.1949年以前年以前 2.1949 2.1949年年——19551955年年 3.1956 3.1956年年——19651965年年 4.1966 4.1966年年——19781978年年 5.1978 5.1978年以后年以后第二节第二节 房地产开发的含义、特征及分类房地产开发的含义、特征及分类含义含义分类分类特征特征地位和作用地位和作用房地产开发房地产开发一、房地产开发的含义一、房地产开发的含义（一）房地产开发的概念（一）房地产开发的概念1.1.通俗的房地产开发的概念通俗的房地产开发的概念 房房地地产产开开发发，，是是通通过过多多种种资资源源的的组组合合使使用用而而为为人人类类提提供供入入住住空空间间，，并并改改变变人人居居环环境境的的一一种种活活动动。

这这里里的的资资源源包包括括了了土土地地、、建建筑筑材材料料、、城城市市基基础础设设施施、、城城市市公公用用配配套套设设施施、、劳劳动动力、资金和专业人员经验等诸方面力、资金和专业人员经验等诸方面2.2.规范的房地产开发的概念规范的房地产开发的概念 房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、全面规划、合理布局、综合开发、配套建设配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动 （二）房地产开发的起源（二）房地产开发的起源1.1.最初房地产生产最初房地产生产——小生产方式小生产方式 小生产方式进行的房地产开发，是指房屋建在自己拥小生产方式进行的房地产开发，是指房屋建在自己拥有的土地上，建好的房屋也是以自用为主，仅有少量出租有的土地上，建好的房屋也是以自用为主，仅有少量出租2.192.19世纪世纪6060年代的年代的 “四统一方针四统一方针” “统一规划、统一开发、统一建设、统一管理统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”，即，即“四统一方针四统一方针”。

3.3.我国房地产开发概况我国房地产开发概况 （（1 1）我国房地产业的恢复和发展，是以城市建设综合）我国房地产业的恢复和发展，是以城市建设综合开发为起点的开发为起点的 （（2 2）我国房地产业的飞跃发展，是以土地有偿使用为）我国房地产业的飞跃发展，是以土地有偿使用为标志的中国房地产发展大事记中国房地产发展大事记(1949(1949－－20082008年年) )●●19491949年年v新中国确立了土地的社会主义公有制宪法明确规定新中国确立了土地的社会主义公有制宪法明确规定“任何任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地转让土地”v在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单在旧的国有土地使用制度下，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转●●19791979年年v7 7月月1 1日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的日，第五届全国人民代表大会第二次会议通过的《《中中华人民共和国中外合资企业经营法华人民共和国中外合资企业经营法》》提出了提出了“土地使用土地使用费费”的概念。

的概念●●19801980年年v1 1月，月，《《红旗红旗》》杂志发表苏星杂志发表苏星《《怎样使住宅问题解决得快怎样使住宅问题解决得快些些》》一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应一文，指出住宅是个人消费品的重要组成部分，应该走商品化道路自此，我国理论界和实际工作者开展该走商品化道路自此，我国理论界和实际工作者开展了关于住宅属性、房租等问题的研讨了关于住宅属性、房租等问题的研讨v7 7月，国务院颁布月，国务院颁布《《关于中外合营企业建设用地的暂行规关于中外合营企业建设用地的暂行规定定》》经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地经济特区和沿海开放城市制定和颁布了相应的地方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区方性法规，对外资企业用地征收土地使用费，深圳特区首先于首先于19821982年开始征收土地使用费年开始征收土地使用费●1983年年v2月，月，《《经济日报经济日报》》报道中国人民银行负责人谈话：国家报道中国人民银行负责人谈话：国家鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储鼓励私人购房、修房，今年要试办购买住房储蓄、修房储蓄等项业务蓄等项业务●1984年年v国务院批准试点城市实行国务院批准试点城市实行“公有住房补贴出售公有住房补贴出售”。

●1985年年v1月，全国住房租金改革领导小组成立月，全国住房租金改革领导小组成立v6月，月，《《中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法》》颁布我国土地管颁布我国土地管理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改理工作纳入依法管理的轨道，但由于当时正是我国经济改革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩革的初期阶段，土地管理带有浓厚的计划经济色彩●1986年年v1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，会议决定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室定成立国务院住房制度改革领导小组和领导小组办公室●1987年年v8月月1日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇日，以提高房租发放抵租券、空转起步为特征的城镇住房制度改革在山东烟台试行住房制度改革在山东烟台试行v8月月1日，日，《《中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法》》正式实施正式实施v8月月2日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出日，国家计委、建设部、国家统计局联合发出《《关于关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》》，决定自，决定自1987年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划。

年起，各地区的商品房屋建设纳入国家计划v12月月1日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，日，深圳率先敲下了拍卖国有土地使用权的第一槌，突破了土地使用权不允许转让的法律规定中国首次以公突破了土地使用权不允许转让的法律规定中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权●●19881988年年v1 1月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改月，全国住房制度改革工作会议在北京召开，宣布将房改正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在正式纳入中央和地方的改革计划，分期分批加以推行，在3 3年或多一点的时间内在全国基本推开年或多一点的时间内在全国基本推开v4 4月月1212日，日，《《中华人民共和国宪法中华人民共和国宪法》》( (修正案修正案) )规定，土地使规定，土地使用权可以依照法律的规定转让用权可以依照法律的规定转让v这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地这是我国土地使用制度的根本性变革，根本大法承认了土地使用权的商品属性使用权的商品属性v同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商同年，中国第一个土地拍卖、按揭贷款真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价品房小区东晓花园在深圳竣工，当时售价16001600元元/ /平方米。

平方米●●19911991年年v全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入全国第二次住房制度改革工作会议召开，由此，房改又进入了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，了一个新的发展阶段，这个阶段房改的主要内容是出售公房，房改工作从少数试点城市扩展到全国房改工作从少数试点城市扩展到全国●●19921992年年v1992年邓小平先生年邓小平先生“南巡南巡”之后，全国各地数千亿资金蜂之后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市一时拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市一时间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而间，海口、北海、惠州等城市的房地产价格扶摇直上，而内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺这是中国改革开内地省份如四川、湖南等地则资金奇缺这是中国改革开放之后有纪录的第一次房地产热这一次房地产热在导致放之后有纪录的第一次房地产热这一次房地产热在导致了了1993年年6月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云月一次极其猛烈的宏观调控之后，迅速烟消云散至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着散至今，北海、海口等地的烂尾建筑还在见证着10多年多年前的那一场灾难。

前的那一场灾难 ●●19931993年年v第三次全国房改工作会议召开第三次全国房改工作会议召开●●19941994年年v《《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》》发布实施发布实施此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等此后，房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容建立住房公积金是住房分配货币化的起点、内容建立住房公积金是住房分配货币化的起点、““新的新的住房制度的住房制度的雏形雏形”●●19951995年年v海南地产泡沫破灭海南地产泡沫破灭●●19981998年年v国务院颁布国务院颁布2323号文，即号文，即《《国务院关于进一步深化住房制度国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知改革加快住房建设的通知》》，提出从，提出从19981998年下半年开始，年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化这是一个停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化这是一个划时代的文件划时代的文件v19981998年年4 4月，中国人民银行颁布月，中国人民银行颁布《《中国人民银行关于加大中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》》。

明确指出要明确指出要提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大提高对住房信贷重要性的认识、加大住房信贷投入、扩大住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住住房信贷业务范围、大力促进住房消费、积极支持普通住房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民房建设等多项措施，以扩大内需，将住房建设培育成国民经济新的经济增长点这是经济新的经济增长点这是19901990年代初期南方房地产崩溃年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号明确信号●●19991999年年Ø　　2 2月中国人民银行下发月中国人民银行下发《《关于开展个人消费信贷的关于开展个人消费信贷的指导意见指导意见》》提出““积极开展个人消费信贷，对促进积极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义分重要的意义此份文件发布后，贷款买房、按揭此份文件发布后，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

等新概念开始登陆中国内地Ø中国新一轮房地产的牛市开始正式启动中国新一轮房地产的牛市开始正式启动Ø4 4月，建设部发布月，建设部发布《《已购公有住房和经济适用住房上已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法市出售管理暂行办法》》及及《《城镇廉租住房管理办法城镇廉租住房管理办法》》 ●2000年年v2月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣月，建设部部长俞正声在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上宣布：布：“住房实物分配在全国已经停止！住房实物分配在全国已经停止！”v2000年房企上市禁令到期，年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对年起我国的资本市场对房地产房地产企业企业关闭的大门重新开启关闭的大门重新开启●2001年年v建设部发布我国第一部建设部发布我国第一部《《商品房销售管理办法商品房销售管理办法》》，重点解决商品房销，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题该办法的实售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用v2001年年7月月13日，北京成功申办第日，北京成功申办第29界奥运会，自此，以北京为代表界奥运会，自此，以北京为代表的房地产市场进入的房地产市场进入“奥运时代奥运时代”，在，在“奥运奥运”的强大利好刺激下，中的强大利好刺激下，中国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几国的房地产市场进入了飞速发展的快车道，几年的时间房价翻了好几番。

番●2002年年v7月月1日，国土资源部颁布的日，国土资源部颁布的《《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定定》》（（2002国土资源部国土资源部“11号号”令）开始实施，助推了政府基础建设令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器性消费需求，无意中成了房价上涨的助推器 ●2003年年Ø《《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》》(18号文件号文件)，第一次明确房地产是支柱产业第一次明确房地产是支柱产业Ø4月月1日，中国人民银行下发日，中国人民银行下发《《关于进一步加强房地产关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知信贷业务管理的通知》》(121号文号文)《《通知通知》》规定，对规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率款首付款比例，并按央行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。

执行，不再执行优惠住房利率规定 Ø121文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府第一次采取的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕府对房地产的态度由支持转为警惕　　●2004年年Ø3月，国土资源部、监察部联合下发月，国土资源部、监察部联合下发“71号文号文”，， 规定：规定：2004年年8月月31日起，所有六类土地全部实行公开的土地出日起，所有六类土地全部实行公开的土地出让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让让制度，采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地，即土地，即“8·31大限大限” 8月月31日前将协议出让土地中的日前将协议出让土地中的“遗留问题遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备此举是中央政府从土地供给上一直房地入国家土地储备此举是中央政府从土地供给上一直房地产过热的又一举措，住宅土地用地价格由此一路猛涨产过热的又一举措，住宅土地用地价格由此一路猛涨Ø国务院办公厅下发国务院办公厅下发《《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知管理的通知》》。

Ø10月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国月，建设部政策研究中心课题组发布了一份全面否定国内内“地产泡沫说地产泡沫说”的专题报告报告对目前中国房地产市的专题报告报告对目前中国房地产市场所做的分析和判断，得出的结论是：场所做的分析和判断，得出的结论是：“泡沫之说并不成泡沫之说并不成立，中国房地产金融危机尚无迹象立，中国房地产金融危机尚无迹象”此份文件将各部门此份文件将各部门对房地产问题的分歧公开化对房地产问题的分歧公开化●●20052005年年Ø3 3月，国务院办公厅下发的月，国务院办公厅下发的《《关于切实稳定住房价格的通知关于切实稳定住房价格的通知》》( (““旧旧国八条国八条””) )该份文件强调：该份文件强调：““住房价格上涨过快直接影响城镇居民住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行民经济的健康运行””，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明，并要求各地方政府高度重视房地产价格，明确提出确提出““控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。

稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任Ø3 3月月1616日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷日中国人民银行调整商业银行住房信贷政策，宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最款优惠利率；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的低首付款比例可由现行的20%20%提高到提高到30%30%央行此举表明，中央政府央行此举表明，中央政府府对房地产的政策调控力度进一步加大府对房地产的政策调控力度进一步加大 Ø4 4月国务院出台的月国务院出台的《《加强房地产市场引导和调控的八条措施加强房地产市场引导和调控的八条措施》》( (新新““国八条国八条””) )Ø5 5月，国务院转发了建设部等七部委的月，国务院转发了建设部等七部委的《《关于做好稳定住房价格工作关于做好稳定住房价格工作的意见的意见》》，此即，此即2525号文国家层面控制房价行动就此启幕国家层面控制房价行动就此启幕●●20062006年年Ø5 5月，九部门制定月，九部门制定《《关于调整住房供应结构稳定住房关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见价格的意见》》再被国务院转发，是为再被国务院转发，是为3737号文。

文件明号文文件明确要求各城市在确要求各城市在20062006年年9 9月底前公布普通商品房、经月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标，济适用房和廉租房建设目标，““90/7090/70””政策政策( (套型在套型在9090平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的平方米以下的住宅比率必须达到开发面积的70%)70%)被被提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩提了出来，税收和信贷等政策进一步紧缩Ø这就是业内所称的这就是业内所称的““国六条国六条”” ，国家希望通过这次，国家希望通过这次更深层、系统和广泛的调控，国内房地产市场由此进更深层、系统和广泛的调控，国内房地产市场由此进入良性、和谐发展的轨道入良性、和谐发展的轨道 ●2007年年v8月月7日，国务院发布日，国务院发布《《关于解决城市低收入家庭住房困关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见难的若干意见》》(24号文号文)，该文件被认为是对，该文件被认为是对“房改房改”的总结，是住房新模式的转折点的总结，是住房新模式的转折点v9月，央行、银监会发布第月，央行、银监会发布第359号文，要求提高第二套房号文，要求提高第二套房首付比例。

首付比例v10月，国土资源部发布第月，国土资源部发布第39号令，规定未缴清全部土地号令，规定未缴清全部土地出让价款，不得分割发放土地证出让价款，不得分割发放土地证v10月月1日起，日起，《《物权法物权法》》正式施行，动拆迁须进一步合法正式施行，动拆迁须进一步合法化但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律化但农民的房产、地权问题悬而未决，只能留待法律实施过程中去逐步完善、解决实施过程中去逐步完善、解决●●20082008年年v1 1月月9 9日，国务院办公厅发布日，国务院办公厅发布《《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》》v2 2月月4 4日，央行公布日，央行公布《《经济适用住房开发贷款管理办法经济适用住房开发贷款管理办法》》v3 3月月1111日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于日，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《《国务院机构改革方案国务院机构改革方案》》的说明中指的说明中指出，组建出，组建“住房和城乡建设部住房和城乡建设部”，不再保留建设部不再保留建设部v两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系抓紧建立住房保障体系”。

v3 3月月2020日，证监会表示支持优质房地产企业通过日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPOIPO或借壳上市等方式，通过资本市场实或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPOIPO，将不，将不予核准v4 4月月8 8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷v4 4月月1616日，国家税务总局发布日，国家税务总局发布《《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》》，对房地，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定v9 9 月月 16 16 日和日和 10 10 月月 8 8 日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，日，央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松紧缩性政策开始放松v1010月月2222日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、日，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。

降低房贷首付v1010月月2727日起，个人住房贷款利率优惠下浮日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%30%，最低首付款比例调整为，最低首付款比例调整为20%20%v财政部、国家税务总局财政部、国家税务总局1010月月2222日宣布，自日宣布，自20082008年年1111月月1 1日起，决定对个人住房交易环节日起，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费的税收政策作出调整，降低住房交易税费v1111月月2424日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策日，中国建设银行公布，将加大对居民购买普通自住房的支持力度，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.70.7倍，最低首付款比倍，最低首付款比例调整为例调整为20%20%二、房地产开发的特征二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性（一）房地产开发最本质的特征是综合性（二）房地产开发过程具有长期性（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性（五）房地产开发具有较高的风险性  三、房地产开发的地位和作用三、房地产开发的地位和作用（一）房地产开发的地位（一）房地产开发的地位 1. 1.房地产开发是房地产业发展的基础房地产开发是房地产业发展的基础 2. 2.房地产开发是房地产业发展的龙头房地产开发是房地产业发展的龙头 3. 3.房地产开发在城市建设中占有主导地位房地产开发在城市建设中占有主导地位（二）房地产开发的作用（二）房地产开发的作用 1. 1.有利于城市综合功能的发挥有利于城市综合功能的发挥 2. 2.有利于城市总体规划的实现有利于城市总体规划的实现 3. 3.有利于减少投资成本有利于减少投资成本 4. 4.有利于合理解决城市建设和维护资金的来源有利于合理解决城市建设和维护资金的来源 5. 5.有利于推进房屋商品化有利于推进房屋商品化 四、房地产开发的分类四、房地产开发的分类 （一）根据开发项目所在位置分类（一）根据开发项目所在位置分类 1. 1.城市新区房地产开发（新开发）城市新区房地产开发（新开发） 2. 2.旧城区房地产开发（再开发）旧城区房地产开发（再开发） ★ ★ 新城区开发特点：拆迁量小、配套建设投资大。

新城区开发特点：拆迁量小、配套建设投资大 ★ ★ 旧城区开发特点：地价高，拆迁量大，开发难度大旧城区开发特点：地价高，拆迁量大，开发难度大 （二）根据开发规模分类（二）根据开发规模分类 1. 1.单项开发单项开发 2. 2.成片开发成片开发 （三）根据开发对象的深度分类（三）根据开发对象的深度分类 1. 1.土地开发土地开发 2. 2.房屋开发房屋开发 3. 3.综合开发综合开发（四）根据开发项目的使用功能分类（四）根据开发项目的使用功能分类 1. 1.居住房地产开发居住房地产开发 2. 2.工业房地产开发工业房地产开发 3. 3.商业房地产开发商业房地产开发 4. 4.办公用房地产开发办公用房地产开发 5. 5.旅游和娱乐休闲性房地产开发旅游和娱乐休闲性房地产开发（五）根据开发的方式分类（五）根据开发的方式分类 1. 1.定向开发定向开发 2. 2.联合开发联合开发 3. 3.合作开发合作开发 4. 4.单独开发单独开发 第三节第三节 房地产开发的程序和主要参与者房地产开发的程序和主要参与者程序程序房地产开发房地产开发主要参与者主要参与者一、房地产开发的程序一、房地产开发的程序（一）投资决策分析（可行性研究阶段）（一）投资决策分析（可行性研究阶段） 投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或舍弃项目提供依据。

这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究这一阶段的主要内容是项目选择和项目可行性研究 1. 1.项目选择（投资机会选择）项目选择（投资机会选择） 2. 2.项目可行性研究（投资决策分析）项目可行性研究（投资决策分析）  （二）前期工作阶段（二）前期工作阶段 1. 1.开发项目立项开发项目立项 2. 2.申请《建设用地规划许可证》申请《建设用地规划许可证》 3. 3.申请《土地使用权证》申请《土地使用权证》 4. 4.领取《房地产开发项目手册》领取《房地产开发项目手册》 5. 5.拆迁安置拆迁安置 6. 6.筹集开发资金筹集开发资金 7. 7.项目规划设计与报建，获得规划部门许可项目规划设计与报建，获得规划部门许可 8. 8.施工现场的施工现场的“三通一平三通一平” 9. 9.市政设施接驳的谈判和协议市政设施接驳的谈判和协议 10. 10.对拟建中的项目寻找拟租、售的客户对拟建中的项目寻找拟租、售的客户 11.11.对对市市场场状状况况进进一一步步分分析析，，初初步步确确定定目目标标市市场场、、租租金金和和售售价价水平水平 12. 12.对开发成本和工程量进行更详细的估算对开发成本和工程量进行更详细的估算 13. 13.对承包商的选择提出建议对承包商的选择提出建议 14. 14.开发项目的保险事宜洽谈开发项目的保险事宜洽谈（三）开发项目的建设实施阶段（三）开发项目的建设实施阶段 项项目目的的建建设设阶阶段段是是将将开开发发过过程程中中涉涉及及到到的的人人力力、、材材料料、、机机械械设设备备、、资资金金等等资资源源聚聚集集在在一一个个特特定定的的空空间间与与时时点点上上，，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。

将项目建设计划付诸于正式实施的活动 1. 1.办理开工审批手续办理开工审批手续 2. 2.选择施工企业选择施工企业 3. 3.开发项目工程管理与控制开发项目工程管理与控制 4. 4.项目的竣工验收项目的竣工验收 （四）房屋租售和物业管理阶段（四）房屋租售和物业管理阶段 1. 1.房屋租售房屋租售 2. 2.物业管理物业管理二、房地产开发的主要参与者二、房地产开发的主要参与者（一）开发商（一）开发商 1. 1.房地产开发项目的出资者房地产开发项目的出资者 2. 2.房地产开发项目的组织者房地产开发项目的组织者 3. 3.房地产开发项目的管理者房地产开发项目的管理者 4. 4.房地产开发项目的协调者房地产开发项目的协调者 5. 5.房地产开发项目的整个过程的参与者房地产开发项目的整个过程的参与者（二）建筑承包商（二）建筑承包商 1. 1.房地产开发项目产品质量的责任人房地产开发项目产品质量的责任人 2. 2.房地产开发项目建设阶段风险的承担着房地产开发项目建设阶段风险的承担着（三）政府及政府机构（三）政府及政府机构 1. 1.政府部门的审批许可和协调政府部门的审批许可和协调 2. 2.某些重大房地产政策对开发项目影响巨大某些重大房地产政策对开发项目影响巨大（四）金融机构（四）金融机构1.1.房地产开发项目建设资金的支持者房地产开发项目建设资金的支持者2.2.房地产开发项目消费者资金的支持者房地产开发项目消费者资金的支持者 （五）专业顾问（五）专业顾问1.1.建筑师建筑师 2. 2.工程师工程师3.3.规划师规划师 4. 4.景观建筑师景观建筑师5.5.环境顾问环境顾问 6. 6.交通顾问交通顾问7.7.房地产估价师房地产估价师 8. 8.会计师会计师9.9.地产代理地产代理 10 10. .物业管理经理物业管理经理11.11.市场研究专家市场研究专家 12. 12.经济师及造价工程师经济师及造价工程师13.13.律师律师第四节第四节 城市规划对房地产开发的影响城市规划对房地产开发的影响作用与任务作用与任务规划指标规划指标相关关系相关关系用地分类用地分类房地产开发房地产开发 与城市规划与城市规划一、城市规划的作用和任务一、城市规划的作用和任务（一）城市规划的作用（一）城市规划的作用1.1.城市规划的含义城市规划的含义Ø城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理利展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。

和具体安排Ø城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段2.2.城市规划区的概念城市规划区的概念Ø城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域和发展需要实行规划控制的区域 3.3.城市规划管理城市规划管理Ø 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。

划的顺利实施Ø19891989年年1212月全国人大常委会通过了月全国人大常委会通过了《《中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法》》，，标志着我国城市规划走上了法制轨道标志着我国城市规划走上了法制轨道Ø2007年年10月月28日日, ,改为改为《《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法》》 4.4.城市规划的特征城市规划的特征(1) (1) 具有很强的法律性和政策性具有很强的法律性和政策性(2) (2) 具有严密的科学性和深远的战略性具有严密的科学性和深远的战略性(3) (3) 具有鲜明的地域性具有鲜明的地域性(4) (4) 具有鲜明的个性特征具有鲜明的个性特征5.5.城市规划的作用城市规划的作用(1)(1)城市规划是建设城市和管理城市的基本依据城市规划是建设城市和管理城市的基本依据(2)(2)城市规划是保证城市土地合理利用和房地产开发等经城市规划是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础营活动协调进行的前提和基础(3)(3)城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段城市规划是实现城市经济和社会发展目标的重要手段（二）城市规划的任务（二）城市规划的任务 1. 1.城市规划的任务城市规划的任务 城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设的方针、城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点河建设以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点河建设条件，部署城市体系，合理确定城市在规划期内经济和社会条件，部署城市体系，合理确定城市在规划期内经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和布局，统一规划，合理利发展目标，确定城市性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有序地、协调地发展。

各项建设，保证城市有序地、协调地发展 2.2.城市规划的层次城市规划的层次(1) (1) 城市总体规划：是在较长的时期内，对整个城市的发展城市总体规划：是在较长的时期内，对整个城市的发展进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布进行的综合部署，从宏观上控制城市土地合理利用和空间布局，指导城市协调发展局，指导城市协调发展 (2) (2) 城市分区规划：是在总体规划的基础上，对区域土地利城市分区规划：是在总体规划的基础上，对区域土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排，以便与详细规划很好地衔接的安排，以便与详细规划很好地衔接 (3) (3) 城市详细规划：是在城市总体规划和分区规划的基础上，城市详细规划：是在城市总体规划和分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设做出的具体规划城市详细对城市近期建设区域内各项建设做出的具体规划城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两类规划分为控制性详细规划和修建性详细规划两类 3.3.城市规划的内容城市规划的内容(1) (1) 城市总体规划的内容城市总体规划的内容 包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建包括：城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专设的总部署，城市综合交通体系和河湖、绿地系统，各项专业规划和近期建设规划。

业规划和近期建设规划 (2) (2) 城市分区规划的内容城市分区规划的内容 包括：在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界限，包括：在总体规划的基础上，具体地划定土地使用界限，对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围对土地使用进一步分类，对不同使用性质的用地位置和范围提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、提出控制性要求，确定次干道及支路的红线位置、横断面、主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各主要交叉口形式，控制点的坐标、标高；确定地上、地下各种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和纵向关系；种主要管线的走向、控制管径，并综合处理平面和纵向关系；原则确定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率原则确定建筑高度和建筑密度，确定每块用地的建筑容积率和人口数量和人口数量 (3) (3) 城市详细规划的内容城市详细规划的内容Ø控制性详细规划的内容包括：以总体规划或分区规划为依控制性详细规划的内容包括：以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各项用地的开发和投资建设。

控制和引导各项用地的开发和投资建设Ø修建性详细规划的内容包括：以总体规划、分区规划或控修建性详细规划的内容包括：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，直接对建设做出具体的修建安排及其制性详细规划为依据，直接对建设做出具体的修建安排及其规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计二、城市规划与其他规划的关系二、城市规划与其他规划的关系（一）城市规划的动态变化（一）城市规划的动态变化 1. 1.城市总体规划和详细规划在实施过程中会有所变化城市总体规划和详细规划在实施过程中会有所变化 2. 2.开发项目的建设会改变城市规划原有条件开发项目的建设会改变城市规划原有条件（二）城市规划与其他规划的关系（二）城市规划与其他规划的关系 1.1.城城市市总总体体规规划划应应当当与与国国土土规规划划、、区区域域规规划划、、江江河河流流域域规划、土地利用总体规划相协调规划、土地利用总体规划相协调 2. 2.土地开发利用总体规划必须服从于城市规划土地开发利用总体规划必须服从于城市规划 三、城市规划建设用地的分类三、城市规划建设用地的分类 （一）居住用地（（一）居住用地（R R）） 1. 1.第一类居住用地（第一类居住用地（R R1 1）） 2. 2.第二类居住用地（第二类居住用地（R R2 2）） 3. 3.第三类居住用地（第三类居住用地（R R3 3）） （二）公共设施用地（（二）公共设施用地（C C）） 1. 1.行政办公用地（行政办公用地（C C1 1）） 2. 2.商业金融用地（商业金融用地（C C2 2）） 3. 3.文化娱乐用地（文化娱乐用地（C C3 3）） 4. 4.体育用地（体育用地（C C4 4）） 5. 5.医疗卫生用地（医疗卫生用地（C C5 5）） 6. 6.教育和科研设施用地（教育和科研设施用地（C C6 6））（三）工业用地（（三）工业用地（M M））1.1.第一类工业用地（第一类工业用地（M M1 1））2.2.第二类工业用地（第二类工业用地（M M2 2））3.3.第三类工业用地（第三类工业用地（M M3 3））（（四）市政公用设施用地（四）市政公用设施用地（U U））1.1.供应设施用地（供应设施用地（U U1 1））2.2.交通设施用地（交通设施用地（U U2 2））3.3.邮电设施用地（邮电设施用地（U U3 3））4.4.环境卫生设施用地（环境卫生设施用地（U U4 4））5.5.施工与维修设施用地（施工与维修设施用地（U U5 5））6.6.其他市政公用设施用地（其他市政公用设施用地（U U6 6））（（五）仓储用地（五）仓储用地（W W））1.1.普通仓库用地（普通仓库用地（W W1 1））2.2.危险品仓库用地（危险品仓库用地（W W2 2））（六）绿地（（六）绿地（G G））1.1.公共绿地（公共绿地（G G1 1））2.2.生产防护绿地（生产防护绿地（G G2 2））四、规划设计方案中的主要技术经济指标四、规划设计方案中的主要技术经济指标（一）居住区开发项目技术经济指标（一）居住区开发项目技术经济指标1.1.居住区总用地（居住区总用地（haha））2.2.居民每人占地（居民每人占地（m m2 2/ /人）人）3.3.居住区总建筑面积（居住区总建筑面积（m m2 2））4.4.总户数、总人口、平均每户人口总户数、总人口、平均每户人口5.5.平均每户居住建筑面积（平均每户居住建筑面积（m m2 2））6.6.居住建筑密度居住建筑密度 7. 7.容积率容积率8.8.人口毛密度（人人口毛密度（人/ /haha）） 9.9.人口净密度（人人口净密度（人/ /haha））10.10.平均层数（层）平均层数（层） 11. 11.高层比例（高层比例（% %））12.12.住宅间距（住宅间距（m m）） 13.13.居住区平均造价（元居住区平均造价（元/ / m m2 2））14.14.建设周期建设周期（二）非居住区开发项目技术经济指标（二）非居住区开发项目技术经济指标1.1.建筑容积率建筑容积率2.2.总建筑面积总建筑面积3.3.地上建筑面积地上建筑面积4.4.建筑密度建筑密度5.5.规划建设用地面积规划建设用地面积6.6.建筑高度建筑高度7.7.绿化率绿化率8.8.停车位个数停车位个数9.9.有效面积比例有效面积比例第五节第五节 房地产开发企业及其制度房地产开发企业及其制度开发企业开发企业企业制度企业制度企业类型企业类型房地产开发企业房地产开发企业 一、房地产开发企业及其类型一、房地产开发企业及其类型 （一）房地产开发企业（一）房地产开发企业Ø 企企业业的的含含义义：：企企业业是是一一个个法法律律概概念念，，是是由由法法律律赋赋予予的的人人格格化化的的民民事事行行为为主主体体。

企企业业要要依依法法成成立立，，经经主主管管部部门门核核准准登登记记，，取取得得法法人人资资格格，，从从法法律律上上确确认认企企业业法法人人的的地地位位和和规规范企业法人的民事权利与责任范企业法人的民事权利与责任Ø企企业业的的特特征征：：企企业业应应有有符符合合国国家家规规定定的的资资金金数数额额、、技技术术力力量量、、明明确确的的经经营营方方向向，，有有组组织织章章程程、、组组织织机机构构和和场场所所，，能够承担民事责任，独立核算、自负盈亏和自主经营能够承担民事责任，独立核算、自负盈亏和自主经营Ø房房地地产产开开发发企企业业的的含含义义：：是是指指自自负负盈盈亏亏，，实实行行独独立立核核算算，，从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体从事房地产开发经营的具有法人资格的经济实体 （二）房地产开发企业的类型（二）房地产开发企业的类型1.1.按照产权关系划分按照产权关系划分Ø 全民所有制房地产开发企业全民所有制房地产开发企业Ø 集体所有制房地产开发企业集体所有制房地产开发企业Ø 中外合资形式的房地产开发企业中外合资形式的房地产开发企业Ø 中外合作经营的房地产开发企业中外合作经营的房地产开发企业Ø 外商独资的房地产开发企业外商独资的房地产开发企业2.2.按照经营业务范围划分按照经营业务范围划分Ø 专营公司专营公司Ø 兼营公司兼营公司Ø 项目公司项目公司3.3.按照企业的资质等级划分按照企业的资质等级划分Ø 建设部建设部20002000年年3 3月发布了建住房月发布了建住房〔〔20002000〕〕8787号号《《房地产房地产开发企业资质管理规定开发企业资质管理规定》》规定：房地产开发企业资质分为规定：房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质。

一、二、三、四级资质和暂定资质 二、房地产企业制度及设立二、房地产企业制度及设立（一）企业制度的概念及类型（一）企业制度的概念及类型 1. 1.企业制度的概念企业制度的概念 2. 2.企业制度的类型企业制度的类型（二）股份公司的现代企业制度特征（二）股份公司的现代企业制度特征 产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学（三）房地产开发企业的设立（三）房地产开发企业的设立 订立章程订立章程——确认股东确认股东——确定出资确定出资——设置机构设置机构——设立登记设立登记——资质确认资质确认（四）房地产开发企业的资质等级（四）房地产开发企业的资质等级 1. 1.确定房地产开发企业资质等级的必要性确定房地产开发企业资质等级的必要性 2. 2.各资质等级企业的条件各资质等级企业的条件 划划    分分    条条    件件一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质四级资质四级资质其他其他1 1注册资本注册资本不低于不低于50005000万元万元不低于不低于20002000万元万元不低于不低于800800万元万元不低于不低于100100万元万元      新新      成成      立立      或或      暂暂      定定      资资      质质      等等2 2从事房地产开发经营年份从事房地产开发经营年份5 5年以上年以上3 3年以上年以上2 2年以上年以上1 1年以上年以上3 3房屋建筑累计竣工面积，房屋建筑累计竣工面积，或累计完成与此相当的房或累计完成与此相当的房地产开发投资额地产开发投资额3030万平方米以上万平方米以上近近3 3年年1515万平方米万平方米以上以上近近3 3年年1515万平方米以万平方米以上上——4 4建筑工程质量合格率建筑工程质量合格率连续连续5 5年达年达100%100%连续连续3 3年达年达100%100%连续连续2 2年达年达100%100%达达100%100%5 5上一年房屋建筑施工面积，上一年房屋建筑施工面积，或完成与此相当的房地产或完成与此相当的房地产开发投资额开发投资额15 15 万平方米以万平方米以上上1010万平方米以上万平方米以上————6 6有职称的建筑、结构、财有职称的建筑、结构、财务、房地产及有济类的专务、房地产及有济类的专业管理人员业管理人员其中：具有中级以上职称其中：具有中级以上职称的管理人员的管理人员 其中：持有资格证书的专其中：持有资格证书的专职会计人员职会计人员40 40 人以上人以上 20 20 人以上人以上4 4 人以上人以上20 20 人以上人以上 10 10 人人3 3 人以上人以上10 10 人以上人以上 5 5 人人2 2 人以上人以上5 5 人以上人以上 ——2 2 人以上人以上7 7工程技术工程技术负责人具有负责人具有相应专业职相应专业职称称中级以上中级以上中级以上中级以上中级以上中级以上中级以上中级以上财财   务务初级以上初级以上统统 计计 等等初级以上初级以上统统 计计 员员8 8具有完善的质量保证体系，具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中衽了商品住宅销售中衽了《《住住宅质量保证书宅质量保证书》》和和《《住宅住宅使用说明书使用说明书》》制度制度√√√√√√√√9 9未发生过重大工程质量事未发生过重大工程质量事故故√√√√√√√√3.3.资质管理资质管理（（1 1）资质的审批）资质的审批Ø房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级房地产开发房地产开发企业资质等级实行分级审批一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批资质审查合格的企业，发放主管部门审批资质审查合格的企业，发放《《房地产开发房地产开发企业资质证书企业资质证书》》2 2）办理房地产开发企业资质的程序）办理房地产开发企业资质的程序Ø 营业执照复印件营业执照复印件——企业章程企业章程——验资证明验资证明——企业法企业法定代表人的身份证明定代表人的身份证明——专业技术人员的资格证书和劳动专业技术人员的资格证书和劳动合同合同——房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件 （（3 3）房地产开发企业资质的年检制度）房地产开发企业资质的年检制度知名房地产开发企业链接知名房地产开发企业链接深万科深万科 [ [本章课外拓展参考书目本章课外拓展参考书目] ]1.1.中国房地产报编辑部，中国房地产报编辑部，《《房地产谋略房地产谋略》》，中国建筑出版社，，中国建筑出版社，20032003年版。

年版2.2.厉以宁，厉以宁，《《中国房地产住宅市场分析中国房地产住宅市场分析报告报告》》，中国物价出版社，，中国物价出版社， 20022002年版3.3.简德三、王洪卫，简德三、王洪卫，《《房地产经济学房地产经济学》》，，上海财经大学出版社，上海财经大学出版社，20052005年版，第一、年版，第一、二章 4.4.王志刚工作室，王志刚工作室，《《谋事在人谋事在人》》，中国，中国经济出版社，经济出版社，19961996年版5.5.王志刚工作室，王志刚工作室，《《大盘时代大盘时代》》，四川，四川人民出版社，人民出版社，20012001年版6.6.《《中国房地产报中国房地产报》》。