小窑湾房地产市场分析18.doc

小窑湾国际商务区房地产市场分析报告大连辽宁征询有限公司二○一四年一月目 录第一章 大连市概况与经济发展状况 1第一节 大连市概况 1第二节 大连市经济发展状况分析 3第二章 金州新区概况与经济发展状况 7第一节 金州新区简介 7第二节 金州新区经济发展状况分析 9第三章 小窑湾国际商务区简介 11第一节 小窑湾国商务区际总体规划 11第二节 小窑湾国际商务区发展前景分析 13第三节 小窑湾国际商务区交通网络分析 16第四章 房地产市场分析 18第一节 大连市土地市场分析 18第二节 大连市住宅市场分析 20第三节 金州新区住宅市场分析 23第五章 小窑湾区域房地产发展预测 32第一章 大连市概况与经济发展状况第一节 大连市概况大连（Dalian）全国15个副省级都市之一，5个筹划单列市之一。

是中国东北对外开放的窗口，东北地区最大的港口都市，东北亚国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心，国际花园都市，全球环境五百佳都市是中国最佳旅游都市，全国文明都市，国家园林都市，国家卫生都市，中国14个沿海开放都市之一，也是振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心都市12月，大连成为中国新一线都市大连位于辽东半岛南端，地处黄渤海之滨，背依中国东北腹地，冬无寒冷，夏无酷暑，有“东北之窗”“ 北方明珠 ”“浪漫之都”之称是一座风景秀丽的旅游胜地大连是世界经济论坛夏季达沃斯的举办都市中国国际啤酒节， 大连国际服装节， 大连国际徒步大会 ，大连国际马拉松赛， 大连赏槐会已成为大连的名片大连是京津的门户，北依营口市，辽宁省、吉林省、黑龙江省和内蒙古自治区是大连的广大腹地，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游都市位置在东经120度58分至123度31、北纬38度43分至40度10分之间大连地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844.10元，折合16203.02美元。

所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平大连工业基本雄厚，工业门类齐全，综合配套能力较强，具有较强的承载世界制造业转移的能力已形成以石化、电子、机械、轻纺服装、冶金建材、食品医药等行业为主的工业体系，有许多工业公司是中国同行业的骨干公司大连造船重工有限责任公司（原大连造船厂）具有百年历史，是中国最大的造船综合公司；大连新船重工有限责任公司（原大连造船新厂）是中国最大的现代化船舶总装厂，拥有30万吨级大型船坞，被海内外誉为中国造船业的“旗舰”；大连又是中国最大的出口船舶基地，已建造的最大出口船舶为30万吨；大连机车车辆有限公司是中国大功率内燃机制造厂家， 中国使用的内燃机车50%以上出自这个厂，有些产品还远销国外；大连重工•起重有限责任公司前身之一的大连起重机厂是中国生产起重运送机械历史最久、规模最大的专业厂此外，尚有大石化、西太平洋石化、瓦轴、大钢等出名公司按照国家产业布局和实行东北地区等老工业基地振兴战略规划重点，大连正在建设以高新技术和新兴产业为先导，大型石化工业、电子信息产业和软件、先进装备制造业和船舶制造四大基地为支撑，新型材料、服装、家具、饮料和农产品深加工等优势产业迅速发展的新型工业体系。

第二节 大连市经济发展状况分析根据《大连市国民经济和社会发展记录公报》：地区生产总值7,002.8亿元，按可比价格计算比上年增长10.3%其中，第一产业增长值451.4亿元，增长5.1%；第二产业增长值3,634.8亿元，增长10.6%；第三产业增长值2,916.7亿元，增长10.6%三次产业构成比例为6.4：51.9：41.7，对经济增长的奉献率分别为3.1%、54.6%和42.3%人均生产总值102,216元，按年末汇率折算为16,261美元图 -地区生产总值及其增长速度财政税收：全年公共财政收入750.1亿元，比上年增长15.2%其中，市本级249.1亿元，增长2.8%；县区级501亿元，增长22.6%公共财政支出891亿元,比上年增长21.2%,其中教育、科技、社会保障及就业、农林水事务支出，分别增长41.4%、18.5%、12.3%和27.4%地税局组织各项税收589.2亿元，增长16.3%；国税局组织各项税收556.2亿元，增长6.3%；海关代征税收488.3亿元，增长11.2%价格指数：全年居民消费价格比上年上涨3.4%，其中消费品价格上涨3.4%，服务项目价格上涨3.2%（见表1）。

工业生产者出厂价格与上年持平工业生产者购进价格比上年下降1.7%表 居民消费价格总指数建筑业：全年资质以上建筑业总产值2,031亿元，比上年增长20.7%其中，公有制公司374亿元，增长21.4%，拉动资质以上建筑业总产值增长3.9个百分点；非公有制公司1657亿元，增长20.6%，拉动资质以上建筑业总产值增长16.8个百分点全年房屋施工面积12,381.7万平方米，比上年增长25.3%图 -建筑业总产值及其增长速度房地产开发：全年房地产开发施工面积6,213.4万平方米,比上年增长0.2%；竣工面积750万平方米,下降21%商品房销售额861.5亿元，增长17.6%，其中住宅销售额733.3亿元, 增长11%商品房销售面积1,076.4万平方米，增长18.3%，其中住宅销售面积966.9万平方米, 增长16%商品房待售面积481.1万平方米，增长33.8%,其中住宅待售面积353.9万平方米，增长55.3%固定资产投资总量：全年全社会固定资产投资总额5,654.1亿元，比上年增长23.5%全年固定资产投资（不含农户，下同）5,624.4亿元，增长23.5%其中，建设项目投资4,227.9亿元，增长22.7%；房地产开发投资1,396.5亿元,增长26.1%。

按产业划分，第一产业投资204.2亿元，增长11.6%；第二产业投资1,844.1亿元，增长31.8%，其中工业投资1,678.8亿元，增长25.2%；第三产业投资3,576.1亿元，增长20.3%都市居民年人均可支配收入27,539元，比上年增长13.4%；年人均消费支出20,417元，增长8.3%农村居民年人均纯收入15,990元，比上年增长12.5%；年人均生活消费支出7,637元，增长0.5%都市居民家庭恩格尔系数37.7%，农村居民家庭恩格尔系数41.1%图 -都市居民人均可支配收入及其增长速度第二章 金州新区概况与经济发展状况第一节 金州新区简介金州新区成立于4月9日，由大连经济技术开发区、金州区、金石滩国家旅游度假区和大连出口加工区合并而成，陆域面积1,040平方公里，海岸线长322公里，下辖20个街道，总人口110万其中，大连开发区是国务院批准设立的首个国家级开发区，具有“神州第一开发区”的美誉；金州区具有2100近年建制县历史，综合经济实力稳居辽宁省各区市县前三位；金石滩旅游度假区是国家5A级景区；出口加工区是对外开放的重点政策区金州新区示意图，金州新区经济总量位居东北各县区首位，在全国140个开发区中排在前5位。

有三项指标突破千亿元大关，其中地区生产总值1,320.6亿元，固定资产投资1,025亿元，规模以上工业总产值2,114亿元，均占全市的1/5地方财政一般预算收入90.6亿元，占全市本的14%实际运用外资35亿美元，占全市的1/3，占全省14.6%出口总额91亿美元，占全市近1/3金州新区是辽宁沿海经济带重要的现代产业汇集区，已经形成了较为完备的现代产业体系石化、装备制造、电子信息3个产业集群产值均超550亿元，正在向千亿级产业集群迈进生物医药、食品加工、现代冶金等产业集群产值也超百亿元全区产值超10亿元的公司达到29个，其中超百亿元的公司6个工业增长值占全区生产总值、工业税收占全区税收总额比重。