长沙新景祥—2010年长沙房地产市场年度报告113p.pdf

2010年长沙房地产市场年长沙房地产市场年度报告年度报告目 录目 录长沙房地产细分市场分析PART3长沙城市研究及宏观经济分析PART1长沙房地产宏观市场分析PART22010年长沙房地产专题研究PART52011年房地产发展趋势预判PART4版权声明: 本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构 书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的 部分或全部内容全国区位——中部核心城市，全国区位——中部核心城市，承东启西、联南接北之 枢纽,呼应全国三大经济圈，将成为中部经济发展 极，中部重点发展城市承东启西、联南接北之 枢纽,呼应全国三大经济圈，将成为中部经济发展 极，中部重点发展城市? 长沙是湖南省会，地处长江 三角洲、珠江三角洲、中部 地区三大经济板块的交汇 处，发挥着承东启西、联南 接北的枢纽作用，是中西部 地区具有一定影响力和辐射 力的区域性中心城市 ? 长沙在全国“东靠西移”、“南 北对流”的战略布局中，发挥 着承东启西、联南接北的枢 纽作用，在多边的大流通中 可以东西逢源、南北策应， 既得益于沿海市场的强劲辐 射，又受惠于内陆市场的全 面联动。

加之长沙享有部分 省级权限和沿江开放城市的 优惠政策、是湖南“呼应两东 （广东、浦东），开放带动” 战略的重点发展地区，必将 促使湖南乃至邻省及港澳地 区的资金、产品、技术、信 息、人才等生产要素迅速往 长沙地区聚集，使之得到优 先发展，成为区域经济的“发 展极” 长沙是湖南省会，地处长江 三角洲、珠江三角洲、中部 地区三大经济板块的交汇 处，发挥着承东启西、联南 接北的枢纽作用，是中西部 地区具有一定影响力和辐射 力的区域性中心城市 ? 长沙在全国“东靠西移”、“南 北对流”的战略布局中，发挥 着承东启西、联南接北的枢 纽作用，在多边的大流通中 可以东西逢源、南北策应， 既得益于沿海市场的强劲辐 射，又受惠于内陆市场的全 面联动加之长沙享有部分 省级权限和沿江开放城市的 优惠政策、是湖南“呼应两东 （广东、浦东），开放带动” 战略的重点发展地区，必将 促使湖南乃至邻省及港澳地 区的资金、产品、技术、信 息、人才等生产要素迅速往 长沙地区聚集，使之得到优 先发展，成为区域经济的“发 展极”长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省城市规划城市规划 城市区位城市区位全省区位——湖南的单核心，全省区位——湖南的单核心，长沙是湖南省会，湖南 唯一的单核中心城市，是全省资金、技术、人才集中 地，对省内外客户具有较强的吸附力。

长沙是湖南省会，湖南 唯一的单核中心城市，是全省资金、技术、人才集中 地，对省内外客户具有较强的吸附力数据来源：长沙市统计局省内其他城市省内其他城市 76.5%湖北湖北 6.2%其他省市其他省市 17.3%城市规划城市规划 城市区位城市区位新长沙人比例构成：新长沙人比例构成：来源地百分比湖南省内其他城市76.5%湖北6.2%其他17.3%长沙建成区域性国际城市，城市化水平在2020年实现 70%以上，未来长沙将引来城市化建设的高峰，长沙建成区域性国际城市，城市化水平在2020年实现 70%以上，未来长沙将引来城市化建设的高峰， 人口目标800-1000万人口目标800-1000万2010年年6月月13日，市委十一届十一次全体（扩大）会议表决通过了《中 共长沙市委关于加快推进城市国际化的若干意见》，提出用日，市委十一届十一次全体（扩大）会议表决通过了《中 共长沙市委关于加快推进城市国际化的若干意见》，提出用15年左右的 时间，在基本建成区域性中心城市的基础上，把长沙建设成为区域性国 际城市这是对长沙在全球背景下的战略发展新定位根据总体发展目标，考虑分三步走：年左右的 时间，在基本建成区域性中心城市的基础上，把长沙建设成为区域性国 际城市。

这是对长沙在全球背景下的战略发展新定位根据总体发展目标，考虑分三步走：第一步，第一步，2011年到年到2015年，积极融入国际化进程，建成区域性中心城 市第二步，年，积极融入国际化进程，建成区域性中心城 市第二步，2016年到年到2020年，全面提升国际化水平，基本形成区域性国 际城市框架第三步，年，全面提升国际化水平，基本形成区域性国 际城市框架第三步，2021年到年到2025年，力争建成国际化城市，确立区域性国际城 市功能和城市国际化形象年，力争建成国际化城市，确立区域性国际城 市功能和城市国际化形象未来：未来：到到2020年 长沙市国内生产总值 达到年 长沙市国内生产总值 达到3888亿元，亿元，城市城市 化水平达到化水平达到70% ，人，人 口实现口实现1000万目标现状：现状：城市人口城市人口 300万，城市化水平 不到万，城市化水平 不到45%城市规划城市规划 远景规划远景规划长沙市央级省级重大工程建设共计22项，总投资518.5亿元，2010年投资约268.5亿长沙市央级省级重大工程建设共计22项，总投资518.5亿元，2010年投资约268.5亿对长沙未来影响至深的城建规划对长沙未来影响至深的城建规划武广高 铁武广高 铁长株潭 城际轨 道长株潭 城际轨 道沪昆高 铁沪昆高 铁地铁地铁大规模 旧城改 造大规模 旧城改 造过江隧 道过江隧 道……城市轨道交通、高铁、旧城改造等重大规划提速城市 发展城市轨道交通、高铁、旧城改造等重大规划提速城市 发展城市规划城市规划 城建规划城建规划长-益-常城际铁路的规划实施并连接湘潭、株洲，未 来轻轨连接全省各地级市，长-益-常城际铁路的规划实施并连接湘潭、株洲，未 来轻轨连接全省各地级市，进一步提升长沙城市凝聚进一步提升长沙城市凝聚 力力?6月30日，长株潭城际铁路正式动工建设，总长 度97.5公里，投资约为233.2亿元，工期4年。

长株潭城际铁路干线最高运行时速为200公里， 开通后，长株潭三市之间的交通时间缩短为30 分钟以内4年后，从长沙可以乘坐城际铁路前 往株洲、湘潭和益阳长株潭城际铁路总长97.5公里，长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5个站长株潭城际铁路总长97.5公里，长沙设12个站、湘潭4个站、株洲5个站城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市 之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经 济持续稳定发展三市交汇处的长沙南城板块将 成为长株潭城市群的中心城际铁路连接长沙、株洲、湘潭三市，承担三市 之间的城际客流，促进长株潭城市群地区社会经 济持续稳定发展三市交汇处的长沙南城板块将 成为长株潭城市群的中心城市规划城市规划 城际轻轨城际轻轨作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力 将进一步增强，作为长株潭一体化的核心与主体，长沙的中心吸引力 将进一步增强，未来长株潭人口发展目标1600万未来长株潭人口发展目标1600万? 长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群 中城市综合服务功能的核心提供者? 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙 市，是长株潭城市群核心地区的主核西南组团与东 南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城 市功能中心? 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市 商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信 息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施 一流、高效集约的“极核”。

长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群 中城市综合服务功能的核心提供者? 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙 市，是长株潭城市群核心地区的主核西南组团与东 南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城 市功能中心? 其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市 商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信 息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施 一流、高效集约的“极核”长沙——中心 以配套与城市环境为核心竞争力湘潭、株洲——产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等 工业为主，经济实力雄厚但城 市环境及配套相对落后向心力的产生到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60％至62％，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一根据湖南省政府公布的《长株潭城市群区域规划》城市规划城市规划 长株潭长株潭京港澳、沪昆双高铁交汇城市，快速连接珠三角、长 三角、环渤海三大经济圈，京港澳、沪昆双高铁交汇城市，快速连接珠三角、长 三角、环渤海三大经济圈， 4小时经济圈内人口辐射4小时经济圈内人口辐射 总量以亿计总量以亿计以长沙为核心的高铁串连了7个省会城市1个直辖市，这8大城市的总人口量约达 6800多万，另有20多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达3877万，届 时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计。

以长沙为核心的高铁串连了7个省会城市1个直辖市，这8大城市的总人口量约达 6800多万，另有20多个中小型城市，其中单武广线所经城市人口达3877万，届 时，长沙4小时经济圈内人口辐射总量以亿计沪昆高铁沪昆高铁经上海、杭州、南昌、长沙、贵阳、昆明等6座省会城市及直辖市武广高铁武广高铁经过城市：武汉、咸宁、岳阳、长沙、湘潭、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、广州、佛山624万397万664万910万1033万 数据来源：各地统计公报（常住人口数）465万810万1921万上海上海290万442万600万383万297万676万519万373万295万3877万 （不含省会）3877万 （不含省会）6800万6800万武广高铁城市规划城市规划 双高铁双高铁长沙地铁1、2号线相继动工，至2013年，长沙将进入 地铁交通时代，过江隧道的拉通，进一步提升大河西 的发展长沙地铁1、2号线相继动工，至2013年，长沙将进入 地铁交通时代，过江隧道的拉通，进一步提升大河西 的发展?过江通道：在现有的6座跨江大桥的基础上，未来长沙将再建6座湘江通道，包括福元路过湘江通道、营盘路过湘江隧道、劳动路过湘江隧道、人民路过湘江隧道、南湖路过湘江隧道、蔡家冲过湘江通道。

其中：营盘路湘江隧道正洞已于4月正式开凿，南湖路隧道两年后可通车南湖路隧道两年后可通车，加速长株潭融城 长沙地铁于2009年正式启动建设，目前在建的有轨道交通1号线及2号线一期工程，2号线一期工程将于2013年率先正式运营2号线一期工程将于2013年率先正式运营 长沙轨道交通规划中，拟于“十二五”建成轨道交通1-6号线，未来总共建设10条线路未来总共建设10条线路其中，1号线及2号线成“十”字在河东的五一广场相交，3号线及4号线在大河西先导区成“×”相交到“十二五”末，长沙轨道交通通车里程将达到130km以上城市规划城市规划 地铁、隧道地铁、隧道2007年起，长沙旧城改造四面开花，2007年起，长沙旧城改造四面开花，南湖、新河、滨南湖、新河、滨 江、金融街多个规划先后启动江、金融街多个规划先后启动，长沙城市化进程加速 ，推动城市中心化，长沙城市化进程加速 ，推动城市中心化12345671、新河三角洲、新河三角洲 2、开福区金融街、开福区金融街 3、南湖新城、南湖新城 4、荣湾镇棚户改造、荣湾镇棚户改造 5、滨江新城、滨江新城 6、西湖文化园、西湖文化园 7、望城区旧城改造、望城区旧城改造?2009年——2011年三年棚改项目涉及 拆迁总面积约730万㎡， 109个棚改项 目， 2009年约200万平方米，2010年 预计完成260万平方米，2011年约270 万平方米，预计三年棚改总量约为18万 户。

改造范围包括湘江大道以东，东二环线 以西，浏阳河北段以南，南二环线以北 地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市 政府确定的其他地区预计2010年后涉及到的13万户棚改将 为长沙带来约900-1300万㎡的商品房需 求量.?棚改客户的户均需求面积区间一般在 70-100平米棚户区的改造，不仅仅是老城区价值 的提升，更为楼市带来大量。