2012深圳东莞别墅踩盘分享报告.pdf

比墅大行动---“指指点点班”别墅项目分享 中原集团二级市场战略顾问中心 马骏Mic 汪浦深 Miumiu 2012.9 2012-9-6  万科.棠樾 古网古网 今来今来 国宅国宅 楼盘位置：楼盘位置：塘厦镇林坪大道 （观澜高尔夫东莞球会门口) 主力户型：主力户型：别墅 280-340平米 物业类型：物业类型：别墅 建筑类别：建筑类别：联排 开盘时间：开盘时间：2008年12月29日 入住时间：入住时间：2011年 产权年限：产权年限：70年 装修情况：装修情况：毛坯 交通状况：交通状况： ★位于东莞-深圳-香港经济大走 廊之间； ★项目离莞深高速塘厦镇大坪出入口约2公 里，距深圳市中心区约25公里，离深圳机场 约40公里，约30分钟... 户户 数：数：总共 500 户 预预 售售 证：证：莞商房预通(2008)140号 物物 业业 费：费：7.80元/月/平方米 购房费用：购房费用：首付20-30万以上 月供5000-6000元以上 优惠信息：优惠信息：最高可优惠10万 价格：价格：起价599万元/套 房价走势：房价走势：18天内价格无变动 棠樾营销中心入口处展示 建设银行大客户团购签到处 项目内配套导示牌 棠樾营销中心展示 棠樾营销中心入口处的石雕与树木 棠樾营销中心的侧门通道 棠樾营销中心展示 棠樾沙盘展示 棠樾营销中心会馆休闲攻略板 棠樾营销中心展示 棠樾墙面沙盘展示 棠樾从安徽整体引进的徽派建筑古房 棠樾样板房动线展示 棠樾游艇码头 棠樾水路看房（游艇） 棠樾泳池及园林展示 棠樾别墅业主私享泳池 棠樾园林绿化及湖景展示 棠樾样板房导示牌及看房电瓶车 棠樾样板房看房接送电瓶车 棠樾样板房导示牌 万科棠樾SW 棠樾营销中心一隅 S W > 产品调性鲜明，差异化明确，目标客户群定位准确：归隐； > 形象定位与包装到位，会馆功能与形象匹配； > 游艇看房活动形式新颖； > 营销包装与动线流畅； > 现时举行建设银行大客户卓越对卓越活动，有效提升现场人气，锁定目标客户群； > 前中后庭设计，中国风 > 中国风国宅形象极强，易导致客户圈层狭窄； > 地处东莞塘厦，东莞房产证，可能对部分客户心里有影响； > 较之观澜片区别墅，棠樾距离深圳市区路程较远；  和记黄埔.观湖园 非稀品 不典藏 物业类型：物业类型：别墅 地铁物业：地铁物业：否 开盘时间：开盘时间：2009-05-28 物业公司：物业公司： 和记物业服务（深圳）有限公司 物物 业业 费：费： 叠墅4.9元/平方、尊墅、大宅6.50元 车车 位位 数：数：520 楼盘均价：楼盘均价：40000元/㎡ 地地 址：址：深圳市龙华新区观澜街道泗黎路 容容 积积 率：率：0.44 占地面积：占地面积：370000.00㎡ 建筑面积：建筑面积：160000.00㎡ 总房源：总房源：867套 在售房源：在售房源：29套 最近活动最近活动：：路虎车主夏日派对路虎车主夏日派对 当天圈层活动：路虎极光夏日派对 观湖园之挑高客厅 双层挑高客厅明亮大气，港味十足 6.3米双层挑高客厅 8 8月份深圳别墅销售冠军月份深圳别墅销售冠军 外部结构及私享湖 石材外立面，每个房间都有露台，天台空间较 大 项目整体容积率较低，强调湖的私享性 营销中心及座谈会 和黄黄老板、营销总监陈总、软装公司老总及 业界各公司人士 项目交通立体图、沙盘及代理授权书 中原、美联、世华联合代理。

考察项目当天，中原成交2套湖 边别墅，获得和黄肯定 当天圈层活动：路虎极光派对 路虎极光派对，魔术、舞蹈、抽奖等 自助餐 和黄观湖园SW S W > 产品调性鲜明，差异化明确，港味十足； > 目标客户群定位准确：上升期； > 形象定位与包装到位； > 每个套房都有露台，每户有双车位，6.3米双层挑高客厅； > 特别强调湖的私密性； > 现时举行路虎揽胜极光主题派对，表演、自助餐、抽奖等 > 营销中心设置在其中一栋别墅内，略显拥挤；三家联合代理，略显凌乱；样板房距离营销中心较远； > 客户接待等细节不够到位； > 天台利用率较低，设置了太阳能系统； > 外立面色彩略显突兀  城建.仁山智水 皇家台地皇家台地 山居岛墅山居岛墅 户户 数：数：总共 1602 户 预预 售售 证：证：办理中 物物 业业 费：费：待定 开开 发发 商：商： 深圳城市建设开发(集团)公司 楼盘位置：楼盘位置：观澜街道环观南路以北、梅 观高速以东 楼盘地图 主力户型：主力户型：120-360平米 户型图 物业类型：物业类型：普通住宅,别墅 建筑类别：建筑类别：塔楼,低层,多层,高层,超高层 开盘时间：开盘时间：2012年10月 入住时间：入住时间：2013年 产权年限：产权年限：70年 装修情况：装修情况：毛坯 交通状况：交通状况： ★城建仁山智水花园位于环 观南路(即观天大道)以北，梅观高速以东； ★毗邻梅观高速、机荷高速；距市中心 区仅18公里直线距离，半小时车程可达。

仁山智水与懿花园在酒店做展示 由于施工进度原因，城建仁山智水与和黄懿花 园选择在项目旁边的格兰云天酒店做展示与客 户接待 仁山智水鸟瞰图 仁山智水SW S W > 项目处于鹭湖国际住区大概念区内，招商观园已将区域炒热，城建无需对片区大费心思； > 项目依高地地势顺势而建，水系横贯其中将项目分割成五大组团，组团之间用不同颜色植被做区分； > 负一层负二层有阳光； > 天际会所及泳池亮眼； > 项目整体同期开建 > 工程进度较慢，样板房、营销中心开放时间与开盘时间较为接近； > 包装展示时序略显倒置，最亮眼的天际会所与泳池将最后一批展示； > 项目在产品资源、发展商品牌、推售时序与节奏、绿化与容积率等方面并无特别优异之处  和记黄埔.懿花园 和记黄埔· 懿花园(盈峰翠邸)位于横坑水库周边规划区05-06地块内，项目规划为地上建 筑4-10层，地下2层，共59栋建筑(其中57栋住宅，2所幼儿园，商业及公建以地下室形 式布置于地块南端) 楼盘类型：楼盘类型：别墅 高尚住宅 所属片区：所属片区：龙华 项目位置：项目位置： 宝安区 观澜鹭湖国际住区 横坑水库旁、观天路北则 户型面积户型面积: : 二居67㎡三居90㎡四居180㎡-270㎡ 建筑面积建筑面积: :约15万平米 占地面积占地面积: :85184平米 户型信息户型信息: : 二居67㎡ 三居90㎡ 四居180㎡-270㎡ 开盘时间开盘时间: :预计2012年9月 绿化率：绿化率：30.00% 容积率：容积率：1.8 车位车位：：1150个；高层地库车位750个，多 层地库车位370个，地面停车位30个 土地年限土地年限: :70 ★高速公路：机荷高速公路、梅观高速 公路 ★教育：观澜第二小学、观澜第二中学 ★医院：深圳健安医院、深圳伟光医院、 观澜人民医院 ★银行：深圳农村商业银行、建设银行 让鹭湖重新定“懿” 懿花园形象广告与营销顾问讲解 由于施工进度原因，城建仁山智水与和黄懿花园选 择在项目旁边的格兰云天酒店做展示与客户接待。

下图为懿花园广告右图为营销顾问讲解项目深 圳首个全装修别墅，商业配套完善 和黄懿花园SW S W > 项目处于鹭湖国际住区大概念区内，招商观园已将区域炒热，和黄需要打出产品特色与精准定位； > 项目依托香港发展商背景，相信其产品及调性会吸引大批香港客户； > 本项目与和黄观湖园交相呼应，相互宣传，共同制造和黄产品的口碑效应 > 现时在中心书城有展场 > 工程进度较慢，样板房、营销中心开放时间与开盘时间较为接近，现在尚不能实地看到项目； > 包装展示较为传统：路牌、书城、酒店； > 项目在产品资源、推售时序与节奏、绿化与容积率等方面并无特别优异之处； > 置业顾问对项目的了解不足  招商观园 墅必上观墅必上观 楼盘位置：楼盘位置：宝安区观澜街道环观南路北侧 主力户型：主力户型：140-180平米大户型，90平米园景 舒适大2房 户型图 物业类型：物业类型：普通住宅,别墅 建筑类别：建筑类别：板楼,高层 开盘时间：开盘时间：2012年08月04日 入住时间：入住时间：2012年03月16日 产权年限：产权年限：70年(2006.10.30起) 装修情况：装修情况：毛坯 交通状况：交通状况： ★位于环观南路(即观天大道)以 北，梅观高速以东； ★毗邻梅观高速、机荷高速； ★较近的公交站是观澜高新科技园、宝安 高新技术园站。

户户 数：数：总共 2382 户 物物 业业 费：费：3元/月/平方米 开开 发发 商：商：深圳招商房地产有限公司 购房费用：购房费用：首付50-80万以上 月供7000-8000元以上 优惠信息：优惠信息：30万抵60万 0909月月0303日招商观园价格：日招商观园价格： 均价30000元/平米 价格详情：价格详情：240-260平米独栋 均价21000-30000元/平米 观园形象广告与鹭湖住区整体规划图 下图：营销中心摆放的广告，“家在-情在” 右图：营销中心展示的鹭湖国际住区整体规划图 观园营销中心沙盘展示 观园会所、高层及别墅区 下图：招商观园会所及高层 右图：招商观园别墅区 招商观园SW S W > 项目处于鹭湖国际住区大概念区内，招商观园作为区域首发之作，前期已经借由高层及别墅奠定市场地位与客户基础，有利于当下的销售； > 项目性价比较高，在售联排别墅折前2.5-3.8万； > 项目样板房、营销中心、价格等整体给人感觉很实在，与招商口号“家在-情在”不谋而合 > 现时在做品茶活动 下图：招商观园园林景观、高层与别墅 > 样板房装修过于亲民实在，难以激发客户强烈的购买欲望； > 服务细节不够精细，整体略显粗糙； > 观园前期高层、独栋等产品已经售罄，现时主推联排，产品品类较其他项目略显单一； > 项目有使用石材，但并未突出其特性，也未作为推售重点之一  金地.天悦湾 天字一号作品 楼盘位置：楼盘位置：宝安区环观南路鹭湖国际住区3 号路 主力户型：主力户型：280-300平米临湖联排别墅 物业类型：物业类型：别墅 建筑类别：建筑类别：双拼,联排,小高层 开盘时间：开盘时间：2011年09月10日 入住时间：入住时间：2012年12月31日 产权年限：产权年限：70年(2009.9.25起) 装修情况：装修情况：毛坯,精装 交通状况：交通状况：临梅观高速、机荷高速、观澜 大道、环观南路等城市高速及主干道，较 近的公交站台有宝安高新技术园、观澜高 新科技园，路线有E4、772等 户户 数：数：总共 382 户 物物 业业 费：费：2.8元/月/平方米 购房费用：购房费用：首付300万以上以上 月供50000元以上以上 优惠信息：优惠信息：送双车位 0909月月0303日金地天悦湾价格：日金地天悦湾价格： 均价69000元/平米 价格详情：价格详情：均价联排69000、叠墅36000、 洋房23000-25000元/平米 天悦湾形象宣传片VCR 置业顾问讲解及形象宣传片播放室 左图：天悦湾置业顾问现场讲解项目 右图：天悦湾形象宣传片立体巨幕播放室 天悦湾沙盘及交通区位图 左图：天悦湾营销中心沙盘 右图：天悦湾区位及交通图 天悦湾看房接送车及免费茶点 下图：天悦湾看房接送车及安保 右图：天悦湾营销中心提供的茶点 天悦湾样板房及园林湖景 左图：天悦湾实景及样板房外立面 右图。