房地产企业开办费的财税处理2.docx

房地产企业开办费的财税处理2筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应当是开办费如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要 在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式： 1、将房地产开发企业在筹建过程中（筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止）所发生的费用，一方面根据《企业会计制度》规定计入“长期盼摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期完毕后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益另一方面依据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销 2、将房地产开发企业从筹建开头至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用（含治理费用、财务费用、销售费用），在会计核算上全部计入“长期盼摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费 笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定（《企业所得税暂行条例实施细则》）全都。

而其次种处理方式则存在以下弊端： （1）对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的精确性 （2）对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不全都，扩大了开办费的摊销额 （3）影响了房地产开发企业的税收利益在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应当计入当期损益的期间费用计入了“长期盼摊费用”，削减了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了局部企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧急，增加了利息负担，严峻影响了房地产开发企业的税收利益 三、新准则下开办费的会计处理 从2022年1月1日开头，新会计准则体系（以下简称新准则）在我国的上市公司执行，很多企业（证券公司、保险公司、中心国营企业、深圳市的企业等）也执行了新准则新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了肯定的变化 从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”（“财会〔2022〕18号”）中关于“治理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点： 1、转变了过去将开办费作为资产处理的作法。

开办费不再是“长期盼摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化 2、新的资产负债表没有反映“开办费”的工程，也就是说不再披露开办费信息 3、明确规定，开办费在“治理费用”会计科目核算 4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产本钱的借款费用等 5、标准了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“治理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再根据摊销处理 实施新准则后，新设立的房地产开发企业应当严格根据新准则的规定进展开办费的帐务处理这样不仅简化了会计核算，更精确反映了会计信息对筹建期间的界定，房地产企业应当以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当 四、新税法下开办费的税务处理 《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》（以下简称新税法）从2022年1月1日开头在我国实施新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算亲密相关的诸多方面有了重大变化与突破 原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开头生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。

而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否说明对开办费没有税前扣除限制？ 《企业所得税法》第十三条规定： 在计算应纳税所得额时，企业发生的以下支出作为长期盼摊费用，根据规定摊销的（《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年），准予扣除： （一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出； （二）租入固定资产的改建支出； （三）固定资产的大修理支出； （四）其他应当作为长期盼摊费用的支出 从上述可以看出，在“长期盼摊费用”中并没有包括开办费 而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了 2022年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题所得税司副司长缪慧频在答复网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理全都，即企业可以从生产经营当期一次性扣除 新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应当根据新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。

至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用（治理费用、销售费用、财务费用），计入“长期盼摊费用”分五年税前扣除的作法，从2022年1月1日开头必需摒弃，以保障房地产企业的正值权益 综上所述，新准则下开办费是在“治理费用”科目核算，且直接计入当期损益的；而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则全都，即企业当期一次性税前扣除开办费因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分别，二者协调全都了以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，固然更不存在纳税调整了。