房地产建筑销售基础知识ccve.docx

房地产销销售基础础知识一、常用用名词基基本解释释（一）名名词解释释1、 建筑密度度：规划划地块内内各类建建筑基底底占地面面积与地地块面积积之比2、 建筑容积积率：是是反映和和衡量建建筑用地地使用强强度的一一项重要要指标，是是指地块块内建筑筑物的总总建筑面面积与地地块面积积的比值值，即：：容积率率＝总建建筑面积积÷建筑用用地面积积其中中，总建建筑面积积是地上上所有建建筑面积积之和这这个比值值越小，意意味着小小区容纳纳的建筑筑总量越越小，居居住生活活质量就就会越高高3、 绿化率：：是指规规划建设设用地范范围内的的绿地面面积与规规划建设设用地面面积之比比4、 楼间距：：东西向向楼间距距为1：：1，南南北偏东东为1：：1.33，南北北向为11：1..55、 建筑层高高：层高高是指住住宅高度度以“层”为单位位计量，每每一层的的高度国国家在设设计上有有个要求求，这个个高度就就叫层高高具体体地说，层层高是指指下层地地板面或或楼板上上表面（或或下表面面）到相相邻上层层楼板上上表面（或或下表面面）之间间的竖向向尺寸《住住宅建筑筑模数协协调标准准》（GGBI1100--87）中中规定，住住宅的层层高采用用下列参参数：22.6米米、2..7米、22.8米米。

净高高则是指指层高减减去楼板板厚度的的净剩值值6、 人口毛密密度：每公顷顷居住区区用地上上容纳的的规划人人口数量量(人//ha))7、 人口净密密度：每每公顷住住宅用地地上容纳纳的规划划人口数数量(人人/haa)8、 进深：在在建筑学学上是指指一间独独立的房房屋或一一幢居住住建筑从从前墙皮皮到后墙墙壁之间间的实际际长度9、 开间：即即住宅的的宽度指指一间房房屋内一一面墙皮皮到另一一面墙皮皮之间的的实际距距离，a) 因为就一一个自然然间的宽宽度而言言，故又又称为开开间10、 公摊面积积：商品房房分摊的的公用建建筑面积积主要由由两部分分组成：： （11）电梯梯井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备室、公公共门厅厅和过道道等功能能上为整整楼建筑筑服务的的公共用用房和管管理用房房的建筑筑面积；； （22）各单单元与楼楼宇公共共建筑空空间之间间的分隔隔以及外外墙（包包括山墙墙）墙体体水平投投影面积积的500％11、 共有建筑筑面积：：房屋系系指各产产权主共共同占有有或共同同使用的的建筑面面积12、 公用建筑筑面积：：公用建建筑面积积不包括括任何作作为独立立使用空空间租、售售的地下下室、车车棚等面面积，作作为人防防工程的的地下室室也不计计入公用用建筑面面积。

一一般公用用建筑面面积按以以下方法法计算：：整栋建建筑物的的面积扣扣除整栋栋建筑物物各套（单单元）套套内建筑筑面积之之和，并并扣除已已作为独独立使用用空间销销售或出出租的地地下室、车车棚及人人防工程程等建筑筑面积，为为整栋建建筑的公公用建筑筑面积13、 公用建筑筑面积分分摊系数数：将整栋栋建筑物物的公用用建筑面面积除以以整栋建建筑物的的各套套套内建筑筑面积之之和，得得到建筑筑的公用用建筑面面积分摊摊系数14、 销售面积积：销售面面积是指指商品房房按"套套"或""单元""出售，其其销售面面积为购购房者所所购买的的套内或或单元内内建筑面面积（ 以下简简称套内内建筑面面积）与与应分摊摊的共有有建筑面面积之和和15、 阳台：阳阳台是指指供居住住者进行行室外活活动、晾晾晒衣物物等的空空间16、 平台：平平台是指指供居住住者进行行室外活活动的上上人屋面面或由住住宅底层层地面伸伸出室外外的部分分17、 走廊：走走廊是指指住宅套套外使用用的水平平交通空空间18、 地下室：：地下室室是指房房间地面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的1／22者19、 半地下室室：半地下下室是指指房间地地面低于于室外地地平面的的高度超超过该房房间净高高的1／／3，且且不超过过1／22者。

20、 居住区用用地：居住区区用地是是指住宅宅用地、公公建用地地、道路路用地和和公共绿绿地等四四项用地地的总称称21、 住宅用地地：住宅用用地是指指住宅建建筑基底底占地及及其四周周合理间间距内的的用地含宅间间绿地和和宅间小小路等的的总称22、 公共服务务设施用用地：公共服服务设施施用地一一般称公公建用地地，是与与居住人人口规模模相对应应配建的的、为居居民服务务和使用用的各类类设施的的用地，应应包括建建筑基底底占地及及其所属属场院、绿绿地和配配建停车车场等 23、 道路用地地：道路用用地是指指居住区区道路、小小区路、组组团路及及非公建建配建的的居民小小汽车、单单位通勤勤车等停停放场地地24、 公共绿地地：公共绿绿地是指指满足规规定的日日照要求求，适合合于安排排游憩活活动设施施的、供供居民共共享的游游憩绿地地，应包包括居住住区公园园、小游游园和组组团绿地地及其他他块状带带状绿地地等25、 建筑线：：建筑线线一般称称建筑控控制线，是是建筑物物基底位位置的控控制线26、 玄关：玄玄关就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一个缓缓冲过渡渡的地段段居室室是家庭庭的"领领地"，讲讲究一定定的私密密性，大大门一开开，有玄玄关阻隔隔，外人人对室内内就不能能一览无无余。

玄玄关一般般与厅相相连，由由于功能能不同，需需调度装装饰手段段加以分分割就是是自己人人回家，也也要有一一块放雨雨伞、挂挂雨衣、换换鞋、搁搁包的地地方平平时，玄玄关也是是接受邮邮件、简简单会客客的场所所27、 隔断：指指专门作作为分隔隔室内空空间的不不到顶的的半截立立面.28、 过道：指指住宅套套内使用用的水平平交通空空间29、 钢结构：：是指承承重的主主要构件件是用钢钢材料建建造的，包包括悬索索结构30、 钢、钢筋筋混凝土土结构：：是指承承重的主主要构件件是用钢钢、钢筋筋混凝土土建造的的31、 钢筋混凝凝土结构构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土建造造的包包括薄壳壳结构、大大模板现现浇结构构及使用用滑模、升升板等建建造的钢钢筋混凝凝土结构构的建筑筑物32、 混合结构构：是指承承重的主主要构件件是用钢钢筋混凝凝土和砖砖木建造造的如如一幢房房屋的梁梁是用钢钢筋混凝凝土制成成，以砖砖墙为承承重墙，或或者梁是是用木材材建造，柱柱是用钢钢筋混凝凝土建造造33、 框架结构构：指以以钢筋混混凝土浇浇捣成承承重梁柱柱，再用用预制的的加气混混凝土、膨膨胀珍珠珠岩、浮浮石、蛭蛭石、陶陶烂等轻轻质板材材隔墙分分户装配配成而的的住宅。

34、 砖混结构构：承重重的主要要结构采采用梁、柱柱和墙体体建造梁梁和柱是是指砖混混结构房房屋楼板板及梁是是钢筋混混凝土建建造，墙墙体是用用砖或砌砌体建筑筑的35、 框剪结构构：框架架-剪力力墙结构构也称框框剪结构构，这种种结构是是在框架架结构中中布置一一定数量量的剪力力墙，构构成灵活活自由的的使用空空间，满满足不同同建筑功功能的要要求，同同样又有有足够的的剪力墙墙，有相相当大的的刚度，框框剪结构构的受力力特点，是是由框架架和剪力力墙结构构两种不不同的抗抗侧力结结构组成成的新的的受力形形式，所所以它的的框架不不同于纯纯框架结结构中的的框架，剪剪力墙在在框剪结结构中也也不同于于剪力墙墙结构中中的剪力力墙36、 墙：墙是是建筑物物的承重重构件和和围护构构件作作为承重重构件，承承受着建建筑物由由屋顶或或楼板层层传来的的荷载，并并将这些些荷载再再传给基基础作作为围护护构件，外外墙起着着抵御自自然界各各种因素素对室内内侵袭的的作用，内内墙起着着分隔房房间、创创造室内内舒适环环境的作作用37、 横墙、山山墙、纵纵墙：凡凡沿建筑筑物短轴轴方向布布置的墙墙称横墙墙，横向向外墙一一般称山山墙；而而沿建筑筑物长轴轴方向布布置的墙墙称纵墙墙，纵墙墙有内纵纵墙与外外纵墙之之分；在在一片墙墙上，窗窗与窗或或门与窗窗之间的的墙称窗窗间墙；；窗洞下下部的墙墙称窗下下墙。

38、 楼板层：：楼板层层是楼房房建筑中中水平方方向的承承重构件件楼板板层承受受着家具具、设备备和人体体的荷载载以及本本身自重重，并将将这些荷荷载传给给墙39、 地坪：地地坪是底底层房间间与土层层相接触触地部分分，它承承受底层层房间内内地荷载载40、 楼板面层层：又称称楼面或或地面起起着保护护楼板层层、分布布荷载和和绝缘的的作用41、 商品房维维修基金金：是指指按建设设部《住住宅共用用部位共共用设施施设备维维修基金金管理办办法》（建建住房[[19998]2213号号）的规规定，新新建商品品住宅（包包括经济济适用住住房）出出售后建建立的共共用部位位、共用用设施设设备维修修基金42、 确权:是是依照法法律、政政策的规规定，经经过房地地产申报报、权属属调查、地地籍勘丈丈、审核核批准、登登记注册册、发放放证书等等登记规规定程序序，确认认某一房房地产的的所有权权、使用用权的隶隶属关系系和他项项权利43、 土地使用用权:是指土土地使用用者在法法律允许许范围内内对依法法交由其其使用的的国有土土地或者者集体土土地的占占有、使使用以及及部分收收益、处处分的权权利44、 房屋的他他项权利利:房屋的的他项权权利是指指由房屋屋的所有有权衍生生出来的的典权、租租赁权、抵抵押权、继继承权等等权利。

45、 房地产一一级市场场:又称土土地一级级市场，是是土地使使用权出出让的市市场，即即国家通通过其指指定的政政府部门门将城镇镇国有土土地或将将农村集集体土地地征用为为国有土土地后出出让给使使用者的的市场，出出让的土土地，可可以是生生地，也也可以是是经过开开发达到到"七通通一平""的熟地地房地地产一级级市场是是由国家家垄断的的市场46、 房地产二二级市场场:是土地地使用者者经过开开发建设设，将新新建成的的房地产产进行出出售和出出租的市市场即即一般指指商品房房首次进进人流通通领域进进行交易易而形成成的市场场房地地产二级级市场也也包括土土地二级级市场，即即土地使使用者将将达到规规定可以以转让的的土地，进进入流通通领域进进行交易易的市场场47、 房地产三三级市场场:具有消消费性质质此时时房地产产呈横向向流通，即即使用者者、经营营者之间间的平等等转移，表表现为使使用者之之间的交交易行为为反映映的是以以效用为为价值尺尺度的市市场价格格，是调调剂需求求条件下下的市场场行为，如如私房出出租、出出售等就就是三级级市场行行为（二）房房地产“五证一一计划”包括：： 《建建设用地地规划许许可证》、《国国有土地地使用证证》、《建建设工程程规划许许可证》、《建建设工程程施工许许可证》、《商商品房销销售许可可证》及及《建设设工程投投资计划划》 （三三）现行行的土地地获取方方式（来来源）：：1、划拨拨2、出让让：分为为招标、拍拍卖、挂挂牌三种种根据20003年年6月11日颁布布的《天天津市国国有土地地有偿使使用办法法》，对对于经济济性用地地必须采采用土地地出让的的方式获获得。

四）房房屋建筑筑分类1、从构构成房屋屋建筑结结构的材材料分：：①木结构构（老楼楼，一般般为1———2层层建筑）②砖木结结构（老老楼，一一般为11——3层层建筑）③砖混结结构（一一般为66或7层层建筑）④钢筋混混凝土结结构（高高层建筑筑，为88层以上上的建筑筑）⑤钢结构构（纽约约市贸大大厦）2、从房房屋层数数高度分分：①低层 1～～3层（木木结构、砖砖木结构构）②多层 4～～6层（砖砖混结构构）③中高层层 77～9层层（钢筋筋混凝土土结构）④高层 100～300层（钢钢筋混凝凝土结构构）⑤超高层层 440层以以上（钢钢筋混凝凝土结构构、钢结结构）3、按房房屋建筑筑耐火性性和耐久久性程度度分：①一级 100。