2022年东北制药集团股份有限公司东北制药集团有限责任公司及公司房地产拆迁补偿项目资产评估报告书.docx

精品学习资源东北制药集团股份有限公司东北制药集团有限责任公司及公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告书出处: 巨潮资讯网 | 发布时间 : 2021-08-08 12:49金开评报字（ 2021 ）第 014 号 评估基准日： 2021 年 6 月 30 日评估报告日： 2021 年 7 月 23 日北京金开资产评估有限公司B E I J I N G J I N K A I A P P R A I S A L C O ., L T D东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告书东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司目录注册资产评估师声明 . 1资产评估报告（摘要） . 2资产评估报告 . 5一、托付方、被评估单位和托付方以外的其他评估报告使用者 . 5 〔 一〕 托付方及被评估单位简况 . 5〔 二〕 托付方与被评估单位的关系 . 8〔 三〕 托付方以外的其他评估报告使用者 . 8二、评估目的及经济行为 . 9 〔 一〕 评估目的 . 9〔 二〕 评估目的所对应经济行为的批准情形 . 9三、评估对象和评估范畴 . 9 〔 一〕 评估对象 . 9〔 二〕 评估范畴 . 9〔 三〕 评估对象基本情形 . 9四、价值类型及其定义 . 11欢迎下载精品学习资源五、评估基准日 . 12六、评估依据 . 12 〔 一〕 行为依据 . 12 〔 二〕 法规依据 . 12〔 三〕 专业规范及准就依据 . 13 〔 四〕 产权依据 . 14〔 五〕 主要取价依据及参考资料 . 14七、评估方法 . 14八、评估程序实施过程和情形 . 16 〔 一〕 接受托付及前期预备阶段 . 16〔 二〕 现场勘察及资料收集分析阶段 . 17 〔 三〕 评定汇总阶段 .. 17〔 四〕 提交报告阶段 .. 17九、评估假设 . 17 〔 一〕 一般假设 . 18 〔 二〕 特殊假设 . 18 十、评估结论 . 20东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司〔 一〕 资产基础法评估结果 . 20〔 二〕 评估结果与账面值比较变动情形及缘由 . 20 〔 三〕 评估结论 . 20十一、特殊事项说明 ... 21十二、评估报告使用限制说明 . 21十三、评估报告日 ... 23附件一：托付方及被评估单位营业执照复印件 . 25附件二：被评估单位主要资产产权证明文件复印件 . 27附件三：托付方和相关当事方承诺函 . 46附件四：资产评估机构营业执照复印件 . 48附件五：资产评估机构资格证书复印件 . 48附件五：资产评估机构资格证书复印件 . 49附件六：参与本评估工程的人员名单及其资格证书复印件 . 51附件七：资产评估服务协议 . 54附件八：资产评估明细表 . 61欢迎下载精品学习资源东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 1注册资产评估师声明一、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原就基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立；二、我们出具的评估报告中的分析、判定和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特殊事项说明及其对评估结论的影响；三、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准就，恪守独立、客观和公正的原就；依据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任；四、评估对象涉及的资产清单由托付方、被评估单位申报并经其签章确认；所供应资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是托付方和相关当事方的责任；五、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方不存在偏见；六、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况赐予必要的关注，对评估对象及其所涉及的法律权属资料进行了查验，并对已经发觉的问题进行了照实披露，且已提请托付方及相关当事方完善产权以满意出具评估报告的要求；七、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效；评估报告使用者应当依据评估基准日后的资产状况和市场变化情形合理确定评估报告使用期限；八、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估体会；评估过程中没有运用其他评估机构或专家的工作成果；九、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关；东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 2东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告（摘要）欢迎下载精品学习资源金开评报字（ 2021 ）第 014 号谨提请本报告书阅读者和使用者留意：本摘要内容均摘自资产评估报告书，欲明白本评估工程全面情形，应仔细阅读资产评估报告书全文并关注报告书特殊事项说明部分；北京金开资产评估有限公司接受东北制药集团有限责任公司（以下简称【东药集团】）及东北制药集团股份有限公司（以下简称【东药股份】）的托付，依据有关法律、法规和资产评估准就、资产评估原就，依据必要的评估程序，以公开市场原就为前提，并结合委估对象的实际情形，采纳资产基础法，对【东药集团】及【东药股份】因拆迁补偿事宜而涉及的房地产在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行评估；依据本公司与【东药集团】及【东药股份】签订的金开评协字（ 2021）第 014 号《资产评估服务协议书》所商定的条件，本公司业已实施了包括对托付评估的有关资产的实地查看、市场调查与询证等必要的评估程序；本公司的评估是建立在【东药集团】及【东药股份】供应的评估所必需资料的基础上的，这些资料的真实性、合法性、完整性和有效性由【东药集团】及【东药股份】负责；本公司在此基础上依据《资产评估准就》和相关专业规范性文件发表价值看法；一、评估目的因涉及【东药集团】及【东药股份】房地产拆迁补偿（不含搬迁缺失等补偿）事宜，【东药集团】和【东药股份】共同托付本公司对其申报的房地产于评估基准日（ 2021 年 6 月 30日）的市场价值进行评估；二、评估对象和评估范畴本次评估对象为：【东药集团】及【东药股份】因房地产拆迁补偿（不含搬迁缺失等补 偿）事宜涉及的土地使用权及其地上房屋建筑物；与评估对象所对应的评估范畴包括位于沈阳市铁东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 3西区北三西路 13 号的土地使用权及其地上房屋建筑物；其中土地使用权 1 宗，使用权面积31,170 平方 M，账面价值 16,800,630.00 元，全部权人为【东药集团】；地上房屋建筑物30 项，总建筑面积 17,885 平方 M，账面原值 21,554,375.34 元，账面净值 12,437,360.41 元，全部权人为【东药股份】；三、评估方法本次评估采纳资产基础法对委估房地产价值进行评估；四、价值类型本次评估采纳的价值类型为市场价值；五、评估基准日本工程评估基准日为 2021 年 6 月 30 日；欢迎下载精品学习资源六、评估结论本公司认为，除本报告所载明的特殊事项说明外，在评估资产现有用途或既定用途不变并连续经营使用和本报告载明的评估目的及价值定义、假设及限制条件下，采纳资产基础法评估，【东药集团】及【东药股份】委估房地产于评估基准日的评估值为人民币 5,514.75万元，人民币大写：伍仟伍佰壹拾肆万柒仟伍佰圆整；其中房屋建筑物评估值为人民币 1,306.80 万元；土地使用权评估值为人民币 4,207.95 万元；本次评估系基于肯定评估基准并建立在一系列假设和限制条件基础上的，请报告使用者留意关注本报告所设定的条件；本报告所载明的评估结论自评估基准日起一年内（即 2021 年 6 月 30 日至自 2021 年 6月 29 日）有效；七、特殊事项说明本报告所载评估结果仅反应评估对象在本次评估目的、价值定义、前提条件下，依据有关经济原就确定的市场价值；本公司认为：以下事项可能会影响评估结论，但在目前情形下本公司无法估量其对评估结果的影响程度，谨提请本报告使用人和阅读人留意：东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 4〔 一〕 本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效；评估报告使用者应当依据评估基准日后的资产状况和市场变化情形合理确定评估报告使用期限；〔 二〕 本次评估对象中的土地使用权，证载使用权人为东北制药总厂，【东药集团】承诺该土地使用权归其全部，账面价值 16,800,630.00 元，评估价值 42,079,500.00 元；截至评估基准日，土地使用权证未办理产权变更手续；本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响；〔 三〕 委估的房屋中有 6 项未办理房屋全部权证书，包括溶解厂房、溴库、休息室、自行车库、新泵房和站台库休息室，总建筑面积 940 平方 M，【东药股份】承诺上述房屋建筑物产权归其全部，账面值为 7,100,283.31 元，评估净值为 865,200.00 元；本次评估未考虑上述事项对评估结果的影响；〔 四〕 委估的土地使用权，于 2002 年以国家作价入股方式投入到【东药集团】，截至评估基准日，【东药集团】未办理变更登记，本次评估未考虑该事项对评估结果的影响；〔 五〕 本次评估【东药集团】及【东药股份】未供应关于对外担保方面的信息资料；谨提请本评估报告的使用者留意，当前述各项因素或情形发生变化或者与我们所说明的情形不一样时，评估结果可能会发生变化；八、评估报告日本次评估报告日为 2021 年 7 月 23 日；欢迎下载精品学习资源以上内容摘自评估报告正文，欲明白本评估工程的具体情形和合理懂得评估结论，应当阅读评估报告正文；东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告北京金开资产评估有限公司 5秘密金开评报字（ 2021）第 014 号东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司房地产拆迁补偿工程资产评估报告东北制药集团有限责任公司及东北制药集团股份有限公司：北京金开资产评估有限公司接受贵单位（以下简称【东药集团】及【东药股份】）的委 托，依据有关法律、法规和资产评估准就、资产评估原就，依据必要的评估程序，以公开市场原就为前提，并结合委估对象的实际情形，采纳资产基础法对【东药集团】及【东药股份】因拆迁补偿事宜而涉及的房地产在 2021 年 6 月 30 日的市场价值进行评估；现将资产评估情形及结果报告如下：一、托付方、被评估单位和托付方以外的其他评估报告使用者〔 一〕 托付方及被评估单位简况1. 东北制药集团有限责任公司⑴基本情形单位名称：东北制药集团有限责任公司住宅：沈阳经济技术开发区昆明湖街 法定代表人名称：魏海军注册资本：人民币柒。