房地产估价风险的辨识与防范（二）.docx

房地产估价风险的辨识与防范（二）由于受社会不良风气的侵蚀和影响，正处于行业竞争不断激化的估价机构无时无刻不在承受着各类风险的考验对此，我们肯定要有足够的思想预备，并有必要强化风险防范意识，时刻保持高度的警觉性，来面对这种严峻的考验有道是“防人之心不行无”，在从洽谈承受托付到提交估价报告的整个过程中，均应始终绷紧一根防范估价风险的弦，随时为维护估价机构的声誉和估价人员的权益预备好对策　　一个合格的估价执业人员应当具有认定与区分估价风险的力量在估价操作的整个过程中，必需睁大眼睛，认真区分估价工程中可能存在的风险，这是防范风险的第一步，假如不能正确推断、识别可能存在的风险，便谈不上去防范它为帮忙广阔估价人员提高认定与区分风险的力量，对估价风险的认定和区分作以下提示：　　1、委估房地产的产权证明文件没有，或缺少根本内容，或所列示内容与实际状况不符，或与托付方填报的估价清查明细表不全都，或所供应的产权证明文件已过期、失效、未通过年检，或委估房地产有两个或两个以上共有权利人，共有权利人未出具书面时，均可认定该估价工程具有风险。

　　2、托付方是国家集体联营企业，或由国有企业投资组建的集体企业，且未进展过产权界定，或无产权登记表；无投资协议或投资协议未对受资方房地产权益进展划定，或划定不明确的，特殊是估价目的又是企业兼并、资产（股权）转让、撤股、收回投资等，也可认定该估价工程具有风险　　3、委估资产是一待开发地块，肯定要按建立用地规划许可证的限定条件估价如无许可证，此类估价业务也具有较大风险　　4、抵押房地产或需快速变现的破产企业房地产为标的物的估价工程，一般也具有较大风险估价人员对此类业务，必需把握审慎原则，切忌高估否则，一旦抵押权被收回或需拍卖处置变现房地产时，极易形成法律诉讼　　5、在清查核实委估房地产时，发觉局部房地产无账面原值，或无原始购房凭证或无建立工程规划许可证、工程款决算书，托付方又供应不出可以证明对其拥有产权的证明资料，对此类房地产，估价人员务必留意，在未搞清晰委估房地产的原来面目之前，不要轻意列入估价范围，否则风险较大　　6、采纳收益现值法对有收益房地产进展估价时，切记在选取客观收益额、收益期限、折现率等估价参数时，肯定要把握和推断托付方供应资料的可信度，对每一项重大参数的判定肯定要有确凿证据。

若草率做出结论，必定遗患无穷　　7、当托付方提出非份要求，无原则地提出高估或低估房地产价值，或将估价目确实定为两个或两个以上时，估价人员应非常当心，严加提防，予以拒绝否则，必将弓伙烧身　　另外，需着重指出的是，在当前房地产估价法规、法律、治理制度还不完善；市场信息传播渠道还不畅通；统计资料严峻滞后，且难收集；估价信息网络还不普及、不通畅的状况下，房地产估价机构面临的风险，可以说无时无处不在，这也是估价行业成为高风险行业之一的缘由，不能不引起我们的高度警觉　　既然如此，一个非常严峻的问题就摆在了我们的面前：即如何去防范可能给估价机构和估价人员的安全执业及合法权益构成威逼的估价风险？对此问题，笔者认为每一家估价机构和每一个估价人员都应当答复好这个问题绝不能当风险已对我们造成损害时，才被动地查找对策　　四、房地产估价风险的防范　　房地产估价的每项业务都与市场经济联系在一起，严格地讲，无风险的估价业务是不存在的，要想完全躲避风险，一点不受风险的威逼也是不现实的问题的关键是我们如何去防范它，换句话说，就是当风险一旦威逼到我们的利益时，我们早已预备好对策来应付它　　固然，通过上述风险分析，可以看出，大局部风险，特殊是内部风险还是可以将其躲避和拒之于门外的。

实行的措施主要有：　　1、改革估价机构经营机制，从转变风险担当主体入手防范估价风险　　在旧体制的惯性下，现在的估价机构大都在某一行政机关名下，名为“独立法人”，实为“官方代办”这种状况虽然为估价机构的业务量供应了“保证”，但也同时使客观存在的估价风险得以“转移”或“掩盖”，对估价人员的风险意识产生一种“淡化”作用，这对估价行业的进展是非常有害的估价机构经营机制改革的目标是使其成为以其全部法人财产，依法自主经营、自我治理、自我约束、自负盈亏、自担风险的社会中介效劳组织，以便能尽快向国际惯例靠拢，参加国际及行业竞争，促使估价机构和估价人员提高风险防范意识，造成一种既能转变经营作风，改坐等业务上门为走向市场找业务，从提高整个行业的经济效益及维护估价人员的权益为动身点来执业；又能进一步发挥估价人员应有的主观能动作用，树立“以提高质量来防范风险，以防范风险来维护声誉”的思想意识和执业气氛，这样就可将风险降低到最低限度　　2、完善和健全房地产估价法规，从立法和强化监管的力度入手，来防范估价风险　　我国估价业进展的近期目标应当是“法律统一标准、政府监视指导、行业自我治理”为实现这一目标，仅靠现有的还不完善的估价治理法规是远不够的，特殊是防范风险方面的措施可以说根本没有。

这就要求我们，一方面要修改完善已有法律中不适应当前状况的局部，将没有的法律尽快建立起来，为房地产估价业的安康进展制造一个稳定有序的法制环境；另一方面也要对估价行业的日常工作进展监视治理通过立法，实现估价操作的标准化治理，爱护估价机构和估价人员的合法权益，为依法处理估价人员的违法行为供应法律保证　　中国房地产估价师学会，作为我国房地产估价行业自律性治理主体，应逐步担当起对全行业的效劳、监视、治理和协调职责，其中效劳是最主要的职责通过监管、协调来到达效劳的目的对估价行业内部存在的问题，特殊是风险防范的有效措施，都应当准时发觉、准时通报，对重大评估工程有必要实行跟踪治理，全方位了解监管对象在估价以后的使用状况及反映，这样才能提高学会应有的作用，进而提高整个估价行业的分散力和抵挡风险的力量。