物业小区责任分管说明.docx

物业小区责任分管说明（分清业主、物业、开发商、相关部门责任）物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按 照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动也 就是说，物业公司的管理服务体现的是“公共服务”，是为业主提供 “公共服务产品”物业服务分基本业务和专项业务其中基本业务包括房屋建筑物的维 护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场 地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新专项业务包括以下四方面：1、治安保卫通过值班、看守、巡逻所进行的防火、防盗、防事故 以及突发事件的处理；2、清扫保洁对管理区域内的垃圾定时定点收集清运，以及对公共 部位的清扫保洁；3、庭院绿化对管理区域内的公共绿地，宅旁绿地和道路绿地的日 常养护；4、车辆管理对进入管理区域内的各种机动车辆的限制，除了必要的特许车辆外，其他车辆经过允许方能驶入，并按规定地点停放通俗地讲，物业管理是对住宅小区的共用部位、共用设施设备以及小 区绿化、环境卫生、小区秩序进行维修、养护、管理的活动物业公 司向业主收取的物业服务费用，主要用于这些方面的支出。

1、保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟 串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水等问题，都是开发商的责 任2、房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算《房屋建筑 工程质量保修办法》规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低 保修期限为：(1) 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年 限；(2) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；(3) 供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、 设备安装为 2 年；(4) 装修工程为 2 年其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定3、在建筑工程保修期外，居民住宅楼外的供热设施和楼内的共用供 热设施由供热单位负责管理与维修已经分户供热的住宅用热户室内供热设施，由用热户管理，更换供热 设施的费用由用热户承担，因供热事故造成损失的除外4、非住宅用热户的供热设施管理责任，由供热用热双方在合同中约 定5、超过保修期的责任如何划定？如果是分户供热的用户，室内供热 设施相对独立，由用户自己负责维修；公共供热设施则由供热单位管 理并承担维护责任1、业主家里被盗、违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道 路等等，这些事主要由政府主管部门、街道社区、公安部门、执法部 门或司法部门解决，要具体情况具体分析。

比如，业主家里被盗，如果物业企业没有全面履行其应当负有的管理 义务（如合同约定提供 24 小时安全巡逻，但未按时执行），保安防范工 作存在疏忽（有过错），从而造成业主人身、财产损害的，则应当承担 赔偿责任2、业主违章搭建、业主占用绿地和道路等，应先通过街道社区、业 主委员会或物业公司出面协调处理，如果仍然没有效果的话，则要通 过执法部门或司法途径解决3、业主违规改装修住房等，物业管理公司有权处理，并要求限期整 改如果业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之 间发生纠纷协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交市仲 裁委员会依法裁决4、此外，业主家里的供水、供电、供气、供暖、、网络、有线 电视等方面的问题，由社会公共事业企业或运营商负责解决归物业管的事1、物业负责管理房屋的公用部位，是指一栋住宅楼中业主、物业使 用人共用房屋的基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等，此外还 有楼梯间、通道、专用房间、外墙面、屋面防水、楼内自行车存车库 2、共用设施是指住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路 灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性的 休闲广场和健身器械等。

3、共用设备是指住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水 管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房；非业主、物业使用人自 行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器 具、垃圾桶、垃圾箱归业主管的事1、家里的门窗框、把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源 短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落等，这些分户以内的业主 自用部分，维修也好，更换也好，都要业主自己管这些事也可以委 托物业公司，但不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范 围2、此外，召开业主大会、选举业主委员会、选聘或解聘物业公司、签订物业委托服务合同、制定管理规约等，也都是全体业主的事。