食品航母下的房地产开发业务——中粮集团地产业务分析.docx

博志成研究院月度研究报告—— 食品航母下的房地产开发业务中粮集团地产业务分析32011/8/20目录一、摘要 1二、中粮集团地产业务战略发展 11. 中粮集团地产业务概述 12. 中粮集团地产业务战略规划演变 3三、中粮集团地产业务管理体系演变 51. 中粮集团地产业务管理体系 52. 中粮地产组织结构演变 53. 中粮地产职能线分析 6四、中粮集团地产业务业务模式分析 71. 中粮集团地产业务产品线规划 72、住宅开发业务各区域收入分析 83、住宅开发业务各区域项目拓展分析 94、商业开发业务发展分析 125. 业务模式演变分析 14五、中粮集团地产业务运营模式分析 151. 中粮集团地产业务联动分析 152. 中粮地产收入与盈利分析 163. 中粮地产开发效率分析 194. 中粮地产资金运用分析 21©2010 版权声明：本报告由博志成集团研究院编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考本报告版权归博志成集团研究院所有未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制如引用、刊发，须注明出处为‘博志成集团研究院’，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。

本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任作者：黄博文、王瑞臣、刘鑫、王巧、邓健瑛单位：+0086-010-65390228 联系邮箱：wangruichen@ 一、摘要中粮集团是国资委直属企业，一直以粮油食品生产为主营业务近10年房地产行业在中国风生水起、迅猛发展，成为一个被众多企业追捧的明星业务中粮集团也不例外，看到房地产行业的快速发展，迅速开展房地产开发业务，加入到房地产开发企业大军中，并成为以房地产开发为主营业务的16家央企之一中粮集团房地产开发业务成立时间不长，但发展较快，已被业界广为关注一家以生产粮油食品为主的企业如何能够在房地产行业里掀起波澜，如何在房地产行业里找到自身的准确定位，如何平衡集团内粮油食品生产与房地产开发之间关系为解开这一系列问题，我们对中粮集团房地产开发业务进行了详细的研究，包括集团各业务的战略定位、房地产开发业务的战略规划、房地产开发业务盈利效果等内容二、中粮集团地产业务战略发展1. 中粮集团地产业务概述中粮集团实施“双链”战略，即以“全产业链食品企业”为导向的食品产业链，以“全服务链城市综合体”为导向的房地产开发服务链。

房地产开发将是集团第二块战略业务，具有重要的战略意义中粮集团旗下房地产服务业务有两部分，一为中粮地产，以住宅开发为主；二为中粮置业，专注于商业地产开发中粮地产为上市公司独立运作，中粮置业仍在中粮集团旗下运作本文分析内容为中粮集团房地产业务，既包括中粮地产的住宅开发业务，也包括中粮置业的商业开发业务从上世纪90年代中期开始中粮集团从事房地产业务，由香港鹏利国际作为运营平台，主要运营凯莱酒店等商业项目2000年资产重组后，鹏利国际作为中粮集团旗下房地产投资及酒店管理平台由于鹏利国际融资渠道日趋弱化，2003年中粮集团收购鹏利国际全部股权，鹏利国际正式退市鹏利国际退市后，中粮集团开始寻找下一个房地产业务的投资管理平台，这时深圳宝恒集团浮出水面深圳宝恒集团于上世纪90年代初期开始从事房地产开发业务，是深圳老牌的国有建筑企业2004年中粮集团借助股权改制的契机，与宝恒集团接触并达成协议，2005年完成对深圳宝恒集团股权收购，2006年正式更名为中粮地产，至此中粮地产成为中粮集团独立运作房地产开发业务的平台中粮地产是中粮集团业务选择的又一个重大转变，是逐步提升房地产开发业务在集团主营业务中比重的开始。

中粮置业是2007年中粮集团在原物业投资部的基础上成立的，是在中国房地产行业整体发展迅猛的背景下对集团房地产业务的进一步拓展中粮置业成立后，中粮集团房地产开发业务为住宅开发+商业开发模式，“全服务链城市综合体”的房地产开发服务链的战略构想逐步形成2. 中粮集团地产业务战略规划演变中粮集团房地产开发业务起步较晚，但发展速度很快，战略思路逐步清晰从2004年涉足住宅开发业务，至2007年开拓商业地产业务，到2011年中粮集团房地产开发业务已包含住宅开发、商业开发、酒店、产业地产在内的多业态业务，业务的选择更加具有针对性，业务体系逐步形成中粮集团地产业务战略规划演变类别2005年2006年2007年2008年2009年2010年业务定位以房地产住宅开发销售为主，强化前期专业化核心竞争力开发销售为主，持有经营为辅，定位于客户需求、产品研发、策划、土地开发和获取、建筑设计、招标和工程管理等价值创造环节开发销售为主，持有经营为辅，侧重客户需求、产品研发、土地开发和获取、建筑设计等价值创造环节建立开发与持有相结合、快速销售获利与资产持续增值相结合、现金快速回笼与稳定租金回报相结合、经济效益与品牌效应相结合的商业模式完善产品线规划，将资源整合、项目规划与设计、住宅项目运营、商业招商与运营、产品复制打造为核心竞争能力专注于城市中心高档住宅开发与商业地产开发，兼顾工业地产开发，借助粮油食品业务链平台集中推盘区域定位定位为做好宝安项目，逐步拓展其他区域，拓展城市深圳定位为立足珠三角，逐步实现向长三角和环渤海经济圈的渗透，拓展城市包括深圳、广州、长沙在深圳、长沙、广州基础上拓展了成都、厦门两个城市，项目开始大规模拓展调整区域布局，确定了部分战略重点城市，拓展城市包含北京、深圳、成都等中心城市确定把项目拓展区域向资源配置综合排名较高城市倾斜，拓展城市包含天津、北京、成都、广州等一二线城市逐步进入一线城市和有潜力二线城市，从区域性地产开发向全国性地产开发转型，拓展城市包含上海、杭州、沈阳、北京等重点城市三、中粮集团地产业务管理体系演变1. 中粮集团地产业务管理体系2006年中粮地产独立运营以来，中粮集团旗下房地产开发业务有中粮集团与中粮地产两个运营平台。

中粮地产作为上市公司独立运营，负责住宅与部分工业地产开发，中粮集团负责商业及其余住宅项目开发近几年来，中粮集团一直在不断整合，将大部分住宅开发业务放到中粮地产，集团下是商业项目开发，改变房地产开发业务由多个公司同时运营现状2. 中粮地产组织结构演变中粮地产组织架构随着项目拓展其他区域在不断变化2006年，公司还没有设立任何城市公司，住宅事业部负责统筹住宅项目进度，协调各项目资源工业事业部负责统筹工业项目进度，协调各项目资源各项目专业需求由总部各职能部门负责2008年取消住宅事业部，成立深圳、北京、上海、成都等4个城市公司深圳城市公司负责南方区域，北京城市公司负责北方区域，上海城市公司负责华东区域，成都城市公司负责西南区域工业地产事业部负责工业地产开发组织结构调整后，公司总部只负责拿地与项目定位，其余工作全部由各城市公司负责减轻了公司总部的项目压力，加强了各城市公司管理职能2009年增加了南京城市公司，天津城市公司，长沙城市公司2010年增加了杭州项目公司与沈阳项目公司，工业地产事业部变为工业地产管理公司城市公司数量增至7个，项目公司2个中粮地产组织结构图3. 中粮地产职能线分析2007—2009年，中粮地产管理线、运营线、产品线人员占比由15%：60%：25%变为25%：45%：30%。

管理线与产品线人员占比略有增加，与标杆企业各产品线分配还有一定差距万科管理线、运营线、产品线人员占比为26%：34%：40%，金地管理线、运营线、产品线人员占比为22%：30%：48%，保利管理线、运营线、产品线人员占比为19%：25%：56%万科注重产品的快速复制，金地、保利则注重产品的创新与品质，这三家公司产品线人员占比均高于中粮地产，金地与保利则远高于中粮地产中粮地产以中高档住宅开发为主，是典型的产品导向公司，产品线人员应该最为重要，因此为促进公司发展，各产品线人员占比应做进一步调整四、中粮集团地产业务业务模式分析1. 中粮集团地产业务产品线规划中粮集团从涉足房地产开发业务至今，对产品的认识与规划经历了一个曲折过程由最初没有明确产品定位，到至今有清晰的产品规划；由最初单一的住宅开发业务到现在住宅与商业开发并行产品内容随着客户需求与集团的战略定位不断变化、调整2004年以前，运营部分酒店、办公楼项目，没有产品线规划2005年完成股权收购后并没有清晰的产品线规划，工作重心是处理收购项目，还没有涉及产品线规划2006年初步明确以住宅地产开发为主，辅以商业地产开发、产业地产出租、物业服务等业务的产品规划，产品线规划还不清晰。

2007年拓展项目已有所侧重，住宅项目以别墅、高层公寓为主，商业项目以大体量项目为主2008年进一步明确住宅项目以城市中心中高档住宅为主，商业项目以城市综合体为主2009年，产品线内容逐步丰富，住宅项目分为两类：一为TOP系列，包括顶级高层住宅、国际生活社区和高端别墅产品；另一类为中高端系列，包括城区精品住宅、近郊混合社区商业项目以大悦城为代表推广复制2010年，产品线规划更加清晰，分为顶级景观住宅系列、国际生活社区系列、城市精品住宅系列、大悦城城市综合体系列2、住宅开发业务各区域收入分析从中粮地产近三年的销售收入可以看出深圳、广州、厦门等地项目收入大幅减少，大部分项目销售收入转向环渤海、长三角、及成渝地区，这个几个地区占住宅开发业务总体销售比例不断增大2008—2010年中粮地产各区域销售收入分析年份200820092010区域销售占比深圳26%深圳29%深圳5%广州62%广州34%厦门0.4%厦门2%厦门3%成都30%成都11%成都11%长沙10.6%　　北京23%北京14%　　　　上海40%从中粮地产近三年的项目拓展上看，住宅开发业务加大拓展有潜力的二线城市，以成都、长沙较为明显。

沈阳、天津等地也逐步涉及而竞争异常激烈的深圳、广州地区拓展则大幅缩小，只保留部分高端项目3、住宅开发业务各区域项目拓展分析2008年以来中粮地产住宅开发业务土地拓展以资源配置、需求潜力较大的一二线为主，布局相对明确2008—2010住宅项目拓展汇总获取日期所在城市地块名称规划面积（平方米）土地成本（万元）楼面地价（元）2010年10月深圳市坪山新区G14207-0186地块1221607420060742010年10月沈阳市皇姑区宗地编号2010-03067180031219046472010年8月杭州市下城区杭政储出31号地9450797888103582010年5月北京市市房山区长阳镇起步区3号地1579929831962232010年4月杭州市萧储（2010）24号894156280070232010年1月成都市。