县征地拆迁工作实践与思考.docx

县征地拆迁工作实践与思考　 近年来，*县委县政府把加快城镇化进程作为加快＊经济发展的重要战略来抓，城市功能目标定位为：“一基地、一城市、一中心、一屏障”，提出了“1２34”总体发展思路,其中明确提出“做好城市建设和管理这篇文章”,“突出城市开发建设,推进特色城镇化建设”,成立旧城改造指挥部，整合资源,筹措资金,储备项目，积极推进XＸ县区开发和旧城改造，加快城镇化进程,城市建设迅速发展，XX县区面积增大,城市骨架拉开，“一城三片”的城市空间新格局已经形成县城建成区面积从３.5平方公里扩展到7．8平方公里，按照*县新一轮修编的《*县城总体规划》,到2０23年,将达到16．5平方公里.但由于受到建设资金不足和土地资源严重匮乏两大瓶颈的制约，城市开发建设征地和房屋拆迁难已成为实现科学发展、和谐发展的一大难题,因城市拆迁安置而引发的社会矛盾层出不穷,成为社会不安定因素的重要隐患，化解这些矛盾纠纷占据了政府部门大量的精力，如何钝化和调解因此而产生的各类纠纷矛盾，变“要我搬"到“我要搬”、“要我拆”到“我要拆”,实现“和谐拆迁”成为摆在我们面前的一道现实而又迫在眉睫的课题为此，*县委预防职务犯罪工作领导组组织了对*县征地拆迁安置工作的专题调研,并借鉴我省大理、丽江等地的先进经验，以期找到破解我县征拆工作难题的办法，为尽快把县城打造成支撑经济发展、基础设施完善、服务功能健全、人居环境优美、发展协调有序的新XX县区铺平道路。

针对近年来＊城市征地拆迁安置工作存在的问题,提出推进征地拆迁工作的建议 一、＊县近几年来的征地拆迁基本情况 　　(一）土地征收情况.　 　2003年以来，根据全县各项建设用地的需要，我县先后对水麻高速公路、城市垃圾处理场、大峡谷景区、向家坝水电站以及高滩XX县区等项目建设用地实施了土地征收截止20＊年5月,全县各类建设已涉及征收集体土地约１160公顷,其中农用地占80%　 (二)城市房屋拆迁情况 自2００４年以来，我县的城市拆迁项目涉及１800余户近２８万平方米分别为：200４年6月沙坪XＸ县区拆迁，2005年4月高滩重庆路连接线拆迁，20０５年8月团结路老商品房拆迁,２00５年11月田坝新街拆迁，2006年1月剪刀湾弃渣场拆迁,2006年2月坝尾槽迎宾路拆迁,2０06年4月春晖广场规划片区拆迁,2006年5月高滩“高管用地”拆迁，20０6年6月云天化中学教育小区拆迁,2006年8月高滩大面拆迁，2０07年8月坝尾槽南片区拆迁，2007年9月高滩ＸX县区第二期拆迁,20＊年完成了１０个项目约５0０余户8万余平方米的城市房屋拆迁,近年来累计拆迁城市房屋面积约３0万平方米。

20*年以后，从旧城改造近期、中期和远期的工作规划来看,人民路工商局片区、团结路尾端片区、团结路国土局片区、中咀片区开发改造项目将按照“成熟一片、开发一片、改造一片”的方法原则陆续上马,＊将有大量的城市房屋拆迁工作　　 　(三)主要适用的法律法规及做法 　　 １.土地征收方面　 　 我县在土地征收工作中的主要法律和法规依据是《中华人民共和国土地管理法》和《XX省土地管理条例》，并依据上述法规制定具体的办法(＊县人民政府《关于印发的通知》）和针对每个重大征地项目拟订具体的实施细则.近几年来,我县在征地实施过程中，对被征地群众和集体经济组织大都是采取货币补偿方式一次性补偿后由被征地群众自谋职业　 ２.拆迁安置方面　　 　在每一宗房屋拆迁过程中，我县始终严格按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《ＸＸ省城市房屋拆迁管理规定》等法规政策稳步实施房屋拆迁安置工作，几年来主要采用“统一规划、统一设计、划地安置、联合自建”为主,货币补偿和产权调换为辅的安置模式,较为充分地考虑了失地农民的生存利益随着＊ＸX县区可供开发的土地越来越少,在今后的拆迁中,由于我县土地资源非常有限，划地建房安置办法已不太现实。

拆迁补偿安置模式逐步演变为“以货币补偿和产权调换为主,统一规划、统一设计、统一建房”为辅的拆迁补偿安置方式 　　 二、*县征地拆迁安置工作存在的问题 　 (一)旧土地利用总体规划的制约. 　 科学规划，合理利用土地资源是当前城镇化发展必须充分考虑和平衡的重要工作但是，因受到当时的局限性和上级指标的控制,＊县上一轮土地利用规划在编制指导思想上重点强调的是耕地保护和吃饭问题,而对于经济快速增长，城市化、工业化的快速推进缺乏充分的考虑同时，由于规划中注重强调了耕地总量动态平衡、保护基本农田和控制建设用地规模等,而忽略了推进土地集约利用，提高土地利用效率等，导致对一些规划指标的预测不够科学、规划布局不合理根据上一轮的土地利用总体规划布局分布,全县公路沿线以及稍开阔、平坦地方的土地都是规划的基本农田，基本农田是一条不可逾越的红线,而这些刚好又是我县近几年拟开发建设的地方上述原因致使我县的土地征收报批工作非常困难 　(二）征拆补偿执行标准偏低 　1征地补偿标准偏低 　 根据《土地管理法》第四十七条规定征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费"。

各种费用的计算标准是以被征用地的前三年平均产值的倍数来计算的而我县现行的征地补偿标准执行的是水政发〔2003〕3４号文件,执行的征地补偿标准是六年前的年产值标准,六年来我县的各种农副产品价格成倍增长,而土地年产值却没有变.对此，群众反响较大，认为是相关部门不顾农民的生活，是在坑农、害农，从而激化了矛盾,给征地工作带来了诸多困难 　 　　２.拆迁补偿标准偏低　 　今年1１月县委预防职务犯罪工作领导组组织相关部门到我省的大理、丽江等地考察征地拆迁安置工作大理、丽江对框架结构房屋每平方米补偿1200元左右，丽江对每户还要划地400平方米，主要鼓励被拆迁户搞庭院经济等产业.而我县的划地重置价格框架房屋每平方米才补偿420元大理、丽江对于补偿房屋价格标准的确定有两种：一种是按三年的市场均价,另一种是完全意义上的市场评估，两种情况都让被拆迁户基本上能在当地买得起商品房大理、丽江都较充分地考虑不同地段客观存在的房屋价值差异，我县以前对房屋的补偿没有足够考虑地段差异，不论是城中心还是ＸX县区结合部,都是执行同样的补偿标准；大理、丽江对无证房的处置也相对宽松，大体按照建筑成本补偿　 　(三)政府职能部门既是运动员又是裁判员。

　 我县的城市房屋拆迁其实质是县建设局的一个职能股室，按照县委、县政府的要求具体组织城镇化进程中的房屋拆迁工作,在财政紧张和土地资源匮乏两个瓶颈严重制约下，以很小的拆迁成本，几年来实施了近四十万平方米的城市房屋拆迁工作，且做到了无城市房屋拆迁原因出县上访情况这种既是运动员又是裁判员的做法,尽管适应和满足前一阶段我县城镇化进程的需要，但随着《物权法》、《城市规划法》的颁布实施以及《城市房地产管理法》的修订，加之明年《城市房屋拆迁条例》还有较大修改,显然先前的有效做法得不到法理支持,也一定程度的忽略或侵犯了被拆迁人的合法权益.　　 (四）资金运作不够规范 按照规定土地出让金应当实行财政专户专管，严格收支两条线的管理运行,但我县的财政盘子总量小,保吃饭后所剩不多，远不能满足相对发展较快城镇化建设的需要为了保证城市建设的可持续推进也为了不给被拆迁户打白条,有时土地出让金的管理使用存在与文件要求不一致的现象，也由此受到上级审计部门的质疑意见，县政府组织相关部门研究并出台过一些针对性的办法，但在实践中效果不佳　 　(五）历史原因形成的特殊情况.　 　 在我县房屋拆迁过程中，我们对群众反映的问题进行了认真梳理，有很多情况属于历史原因造成,在实施时不能一概而论，简单按照拆迁安置方案予以处置。

　　1．业主私自改变房屋用途;　 　　　2业主未完善相关手续,私自对原有产权房进行改扩建；　　 3城乡结合部未列入城市规划区前的老土木结构房屋未办产权证或证件不完善;　　 　4.家庭内部结构发生变化，房产分割未完善手续的； 5．经济条件确实特别困难,房屋不够住的; 　 　6虽结婚在外地,但户口未迁出，又在原居住地建有无证房居住的； 　 7．由于有关职能部门工作原因形成的其它情况　 以上这些特殊情况按照拆迁政策是不予补偿的，或者象征性的体现一下,导致被拆迁户在能力和情感上接受不了，使拆迁工作难以进行；如果补偿，又与现行的拆迁政策有冲突,找不到相关的政策依据作支撑，标准也很难确定,补偿过程中如果前后的连贯性把握不好的话，容易引起更大更多的拆迁矛盾纠纷 （六）征拆工作软环境建设相对薄弱　 　 在以前的征拆工作实践中，确实有很多地方值得调整总结，比如因为工作人员的素质不高、服务态度不好以及工作方法简单等，致使我们的工作走了不少弯路，在老百姓的心目中留下了不好的印象，与当前构建和谐社会的要求不相适应，也客观上增加了工作的难度被拆迁户总体讲是弱势群体，一部分确有一些不切实际的想法，一部分抱着“金窝银窝不如自己的狗窝"的老观念，不争的事实是城市建设的原因让他们失去土地和家园,要让所有被拆迁户一下子接受现行的征拆政策很不现实，有效地推进征拆工作,需要我们在“软环境”方面下更多功夫。

(七）被征拆迁户的就业及社会保障问题突出 　 　　几年来的城市房屋拆迁被征拆户大多集中安置在盐丰、坝尾槽和高滩等安置小区,以门面经营作为被征拆户的谋生主要方式，被征拆户超过三分之二是部分或完全失去土地的农民，自身经营商业受到经验和资金条件的限制，加之＊目前的市场经济规模尚未发展壮大,直接导致几个拆迁安置小区的门面出租率和价值偏低，目前经济危机的影响越来越明显,被征拆户的就业及社会保障问题越来越突出.　 （八）房地产业要适度开发. 　 我县的人口总量小（接近10万）,流动人口少，经济总量小，财政收入不多（目前每年1亿左右）；据不完全统计，目前县城内各类闲置的可用住房在1０万平方米以上,县城五分之一以上的家庭有两套以上住房.今年县委、县政府在城市建设资金方面的定位是适度举债，未来一两年内不可能有充足资金投入到城市基础设施建设上去;当前全国乃至全球房地产业呈停滞或下滑状况，也一定程度的波及到我县,因此我县的房地产业应当注意适度开发　　 三、推进征拆工作的建议　 （一）科学规划,合理利用土地资源 　 　对土地进行重新科学规划，有利于合理利用土地资源今后我们要根据＊县“十二五”发展规划的要求，以规划为龙头,对原有的土地利用总体规划进行科学的调整，整合土地资源。

指导思想要转变到从促进经济社会可持续发展，确保未来发展空间，强化规划的导向作用，科学制定产业功能区规划,合理安排产业布局,积极倡导“工业向园区集中，农民向城镇集中、农业向规模集中”的思路上来,不断优化用地结构 　（二）以市场为导向，适当提高征地拆迁补偿标准 　 在今后的城市房屋拆迁中,政府要加强引导并出台相关政策，在制定每宗拆迁安置方案时都要充分搞好市场调查，适当调高征拆补偿标准，确保房屋拆迁补偿标准与市场价之间保持相对的平衡同时，要充分考虑被拆迁房屋的地段差异，做好科学的评估报告，不搞“一刀切”、一个价千方百计落实好党中央强调的“多予少取放活”的政策要求，保证被征拆户生活水平均有提高　 　（三）切实转变政府职能，规范拆迁管理工作　　 　 政府在城市拆迁中要有所为有所不为.随着社会主义市场经济的发展,政府管理社会公共事务职能逐步步入法制化轨道,其管理形式、手段、方法、途径发生了重大变化作为城市建设和管理主体，有依法管理土地，依法规划城市的责任,对城市房屋拆迁有管理职责.具体在城市拆迁工作中，政府要有所为有所不为,政府的角色应当由当事人向管理者转变其管理职能是:制定城市房屋拆迁中长期规划；限制拆迁关系人行为；协调部门关系；加大宣传力度,增强依法办事意识。

政府不再作为当事人一方和被拆迁人签订补偿安置协议，制定货币补偿价格由拆迁人。