214盐城阜宁县馥桂园市场报告40p.ppt

1盐城阜宁县馥桂园市场报告盐城阜宁县馥桂园市场报告2市场分析整体市场整体市场个案分析个案分析3Ø成交面积：阜宁县近6年来成交面积上升幅度很大，但2011年相对2010年土地成交涨幅开始有所放缓，涨幅仅有2%Ø成交均价：2009-2010年三年时间阜宁县土地成交均价上涨幅度惊人，2009年相对2008涨幅甚至达到了72%，2010年也有着24%的涨幅但是在2011年土地成交均价开始停滞，与2010年持平土地市场土地市场】】一级市场经历了08-11年近三年的疯涨后，2011年阜宁土地市场成交面积与成交均价基本没有涨幅，拿地态度逐渐开始谨慎4【【成交均价成交均价TOP10】】2011年阜宁土地成交均价最高的扬州路南侧地块，为商住用地，平均地价达4248元/平米，为江苏申达电气竞得2011年阜宁土地成交均价年阜宁土地成交均价TOPTOP10土地位置土地面积平米土地面积亩土地性质起始价成交价成交均价溢价率竞得人扬州路南侧地块6259.79.4商住175926594248 51.17%江苏申达电气有限公司阜宁县南城区南京路西地块89437.6134.2住宅30890308903454 0.00%阜宁康庄投资发展有限公司阜城镇上海路东、实验初中北66666.7100商住15514210143152 35.45%江苏协鑫房地产有限公司阜宁县南城区南京路东地块53314.880住宅16330163303063 0.00%阜宁康庄投资发展有限公司宏玮大酒店南地块2000030商住600060003000 0.00%江苏宏玮大酒店有限公司阜宁县自来水公司宿舍北地块43036.5商住116011602696 0.00%邱以杰北京路南、苏州路西地块66996.3100.5住宅10050164502455 63.68%崔大林 盐城新林置业有限公司天津路西、太原路北地块4442966.6商住10860108602444 0.00%阜宁协鑫房地产开发有限公司阜宁县阜城镇向阳路北（仁济医院东）34535.2商住8438432441 0.00%盐城市金利泰实业有限公司、许加明204国道南、悦达加油城西地块32526.648.7899商住586075602324 29.01%肖亮亮52011年阜宁土地溢价率年阜宁土地溢价率TOPTOP10土地位置土地面积平米土地面积亩土地性质起始价成交价成交均价溢价率竞得人东沟镇黎明村阜益路西侧地块1059.51.6商住541921812 255.56%阜宁县广发房地产开发有限公司陈集镇陈集居委会三组19840.829.7商住5641694854 200.35%岳海行沟墩镇墩北村（阜阳路南侧）11220.316.83045商住86720671842 138.41%韩端东沟镇黎明村阜益路东侧地块2666740商住123828881083 133.28%阜宁县广发房地产开发有限公司益林镇益南居委会南农巷东侧地块 2130.33.2住宅102212995 107.84%阜宁县益林镇村镇房屋开发有限责任公司阜城镇通榆北路东侧地块7411.211.1商住81714371939 75.89%夏胜东沟镇海北居委会、卫生院南地块1333320商住84214621097 73.63%张俊北京路南、苏州路西地块66996.3100.5住宅10050164502455 63.68%崔大林 盐城新林置业有限公司扬州路南侧地块6259.79.4商住175926594248 51.17%江苏申达电气有限公司阜城镇上海路东、实验初中北66666.7100商住15514210143152 35.45%江苏协鑫房地产有限公司【【成交均价成交均价TOP10】】2011年阜宁土地溢价率高的基本为乡镇地块，面积都比较小。

而阜宁县城区地块中溢价率最高的为北京路南地块，溢价率为63.68%，土地面积6.7万平米6Ø供应量分析：2011年阜宁房地产市场供应量共106.9万平米，全年供应量不断增大，尤其为12月份，供应量激增到40.8万平米，远远超过其他月份Ø成交量分析：2011年阜宁房地产市场共成交88.5万平米，成交量持续在低谷波动，供应量最高的12月仅成交17.3万平米Ø供销比：在调控的大前提下，阜宁2011年下半年房地产市场呈现为供大于求的局面住宅供求分析住宅供求分析】】虽然成交量呈缓慢上升趋势，但供应量增幅远远大于成交，阜宁2011年房地产市场供销比不断增大，市场供大于求的趋势愈发明显7Ø2011年阜宁住宅成交重点板块为城南板块，年度成交59万平米，占全县的67%Ø其次为乡镇及城东板块，其中城东板块年度成交共9.7万平米，占全县的11%，远远低于城南板块Ø其他板块的成交量也基本在1-3万平米左右，基本可以忽略住宅成交区域分布住宅成交区域分布】】阜宁房地产成交以城南板块为绝对主力板块，占全县成交的67%，其他板块成交远远低于城南8综合分析综合分析——整体市场整体市场土地市场：土地市场：Ø2011年阜宁土地市场成交量及成交价格与去年持平，拿地态度逐渐开始谨慎。

住宅供求：住宅供求：Ø供应量增幅远远大于成交，阜宁2011年房地产市场供销比不断增大，市场供大于求的趋势愈发明显区域分析：区域分析：Ø阜宁房地产成交以城南板块为绝对主力板块，占全县成交的67%，其他板块成交远远低于城南开发商拿地开始谨慎，开发商拿地开始谨慎，20112011年住宅市场供大于求的趋势愈发严重，年住宅市场供大于求的趋势愈发严重，市场风险增大市场风险增大9市场分析整体市场整体市场板块分析板块分析10板块划分：板块划分：Ø城中：射阳河以北至城河路区域，阜宁老城区，成熟生活区，各种配套齐全；Ø城南：射阳河以南区域，涵盖阜宁经济开发区，目前城市发展方向，着力打造城南新区；Ø城东：射阳河以东，临近港口，贸易发达；Ø城北：以射阳河为中轴线，两岸对称发展，加快城北发展；【【板块划分板块划分】】以射阳河为中轴线，两岸对称发展，重点加快城南新区建设，改造旧城；突出县城连接城乡的龙头作用城南城南城北城北城东城东城中城中城西城西本案本案11城南楼盘分布图城南楼盘分布图香港城香港城名都花园名都花园天鹅丽都天鹅丽都书香华庭书香华庭龙湖新城龙湖新城馥桂园馥桂园冠城华府冠城华府绿洲半岛绿洲半岛壹品世家壹品世家新林现代城新林现代城金水湾金水湾盛世嘉园盛世嘉园帝逸国际帝逸国际观河壹号观河壹号东方京都东方京都状元里状元里鸿儒名邸鸿儒名邸水岸华庭水岸华庭紫金明珠紫金明珠帝景蓝湾帝景蓝湾澳洋欧洲花园澳洋欧洲花园瑞林晶典瑞林晶典12城南楼盘列表城南楼盘列表项目名称项目名称总建（万㎡）总建（万㎡）主力户型（㎡）主力户型（㎡）均价（元均价（元/ /㎡㎡））剩余体量剩余体量鸿儒明邸24.898-159高层：4280 多层：3960共计2000套，剩余1800余套帝逸国际1885-1204500共计1600套，剩余800余套天鹅丽都100140-1502F：3850，26F：5900共计7000套，剩余6100余套紫金明珠90-1204400共计440套，剩余100余套状元里6.6110的三房多层：4500共计526套，剩余260余套金水湾///共计300余套,目前开始打桩新林·现代城12多层100 高层90-120高层：4000 多层：4000二期共计770套，剩余750余套水岸华庭//高层：4600 多层：4300二期共计260套，剩余160余套观河壹号6.42124的三房预计5300共计450套，已经预约15套壹品世家18117的三房、四房高层：4000 多层：4200共计1500套，剩余200余套东方京都7119的三房1F：3588，每层递加100共计450套，剩余350余套绿洲半岛12112-1283500-4600共计1000套，剩余500余套帝景蓝湾5.570-1104850共计500套，冠城华府29.74850共2500户，书香华庭850、76、984300/瑞林晶典10117的三房4000共计800套，已经预约400余套13项目地址项目地址阜宁迎宾大道168号（原老啤酒厂）物业类型物业类型高层、多层项目体量项目体量-分期开发模式分期开发模式共三期，目前在售二期主力户型主力户型112-128㎡景观设计主题景观设计主题无物业服务物业服务门禁系统、多重安防系统物业收费物业收费多层：0.5元/㎡·月销售均价销售均价3500-4600元/㎡ ，每层差价50元/㎡优惠优惠买房送车（买房即可参与抽奖：10人每组，1名可获得价值9.9万元的悦达起亚K2一辆，其余9名均可获得价值2000元的电动车一辆）销售情况销售情况共计1000套，一期500套已经售罄，目前在售二期，去化状况较差，高层正在预约中绿洲半岛绿洲半岛——临水而居，居住价值较高，临近临水而居，居住价值较高，临近老城区，配套较为齐全老城区，配套较为齐全14Ø 双卧朝南，日照充足；Ø 南北通透，通风性能良好；Ø 大型飘窗，延展居住空间；Ø 空间布局紧凑，功能完备生活舒适；Ø 部分户型阳台弧度设计，具有美感，但浪费了面积。

双卧朝南，南北通透；户型设计合理，居住价双卧朝南，南北通透；户型设计合理，居住价值较高15项目地址项目地址澳门路徐州路交汇处（市民广场西侧）物业类型物业类型高层、底商项目体量项目体量10万㎡分期开发模式分期开发模式共一期，全部推出主力户型主力户型117㎡的三房景观设计主题景观设计主题立体园林式景观物业服务物业服务门禁系统、人车分流物业收费物业收费多层：1.2元/㎡·月销售均价销售均价4000元/㎡ ，向上每层差价50元/㎡优惠优惠97折优惠销售情况销售情况共3栋32、34层的高层800余户，目前已经预约接近一半左右瑞林晶典瑞林晶典——项目汇集了高层住宅、公寓、风项目汇集了高层住宅、公寓、风情商业街等高端物业情商业街等高端物业16户型设计紧凑，合理利用空间布局；公寓住宅户型设计紧凑，合理利用空间布局；公寓住宅部分户型朝北设计，通风采光受影响部分户型朝北设计，通风采光受影响17项目地址项目地址南京路（231省道）与哈尔滨路交界处物业类型物业类型高层项目体量项目体量占地：1.95万㎡分期开发模式分期开发模式共一期全推主力户型主力户型119㎡的三房景观设计主题景观设计主题纯自然景观绿化物业服务物业服务全封闭式管理、智能化监控系统、24小时安防巡逻、社区卫生保洁管理、一站式管家服务科学化管理物业收费物业收费1.0元/㎡·月销售均价销售均价均价4350元/㎡，一楼是3588元/㎡，每增高一层加100元/㎡优惠优惠凡2011年10月30日之前购房免交10年物业管理费用，同时97折优惠销售情况销售情况4栋19层高层，共计约450套，目前去化100余套东方京都东方京都——超大楼间距，无阻挡；交通便利，超大楼间距，无阻挡；交通便利，通达性好；周边配套完善，满足日常需求通达性好；周边配套完善，满足日常需求18双卧朝南，超大阳台设计，空间感十足；卧室加双卧朝南，超大阳台设计，空间感十足；卧室加飘窗，延展室内空间。

飘窗，延展室内空间19项目地址项目地址阜宁县城南新区香港路红色圣地，中国审计对面物业类型物业类型高层、多层项目体量项目体量18万㎡分期开发模式分期开发模式分四期，一期;09.12均价2800元/㎡；二期10.1均价2980元/㎡；三期10.10均价4000元/㎡，四期11.3均价4200元/㎡主力户型主力户型117的三房、四房景观设计主题景观设计主题普通景观绿化物业服务物业服务门禁系统、车库管理、楼宇对讲系统、控制中心、LED显示、背景音乐系统、闭路监控系统等智能化7大防御系统物业收费物业收费高层1.1元/㎡·月，多层0.5元/㎡·月销售均价销售均价均价多层4200元/㎡，高层4000元/㎡优惠优惠阳台赠送一半面积，现房需全额付款，不做按揭销售情况销售情况共计1500余套，目前项目剩余200余套壹品世家壹品世家——超大体量，高品质居住社区；位超大体量，高品质居住社区；位于城南新区中心，配套完善；交通便利于城南新区中心，配套完善；交通便利20大尺度空间设计，多飘窗阳台，延展室内空间；大尺度空间设计，多飘窗阳台，延展室内空间；卧室客厅朝南，采光俱佳卧室客厅朝南，采光俱佳21项目地址项目地址射河南路与万达路交汇处（安康医院西侧50米）物业类型物业类型高层项目体量项目体量6.42万㎡分期开发模式分期开发模式共一期，目前接受预约中，暂未正式开盘主力户型主力户型124㎡的三房景观设计主题景观设计主题普通景观绿化物业服务物业服务24小时安全防卫、中央监控系统、可视对讲系统、电子巡更系统等安保设施物业收费物业收费未定销售均价销售均价优惠优惠付款3万抵6-10万不等，全款99折销售情况销售情况共2栋32层高层450套，已经预约15套观河壹号观河壹号——位居城南黄金地段，经典人居标位居城南黄金地段，经典人居标杆，可远观河景；周边配套完善，交通便利杆，可远观河景；周边配套完善，交通便利222.92.9米层高、景观电梯、空中露台、全明设计方米层高、景观电梯、空中露台、全明设计方正空间，功能分区合理，南北透通，通风采光正空间，功能分区合理，南北透通，通风采光较较好好23项目地址项目地址香港路（阜宁中学向西500米）物业类型物业类型高层、多层项目体量项目体量12万㎡分期开发模式分期开发模式分两期，目前2期在售，一期推出3栋19层高层和17栋多层；二期推出剩余的4栋33层高层和18栋多层主力户型主力户型124㎡的三房景观设计主题景观设计主题普通景观绿化物业服务物业服务24小时全封闭监控式管理物业收费物业收费高层1.0元/㎡·月，多层0.5元/㎡·月销售均价销售均价4000元/㎡优惠优惠无销售情况销售情况项目总共2600户，一期770套已经售罄，二期销售20余套新林新林·现代城现代城——小区配套成熟，但产品过于小区配套成熟，但产品过于简单，没有突出特点，风格单一简单，没有突出特点，风格单一24两室一厅一厨一卫两室一厅一厨一卫 8484平米平米  三室一厅一厨一卫三室一厅一厨一卫 9797平米平米 三室一厅一厨一卫三室一厅一厨一卫 101101平米平米 三室一厅一厨一卫三室一厅一厨一卫 105105平米平米  户型设计方正，无面积浪费；南北通透，视野户型设计方正，无面积浪费；南北通透，视野开阔；主卧次卧配以飘窗，实用美观。

开阔；主卧次卧配以飘窗，实用美观25项目地址项目地址阜宁县射河西路67号（原阜宁灯泡厂）物业类型物业类型高层项目体量项目体量12万㎡分期开发模式分期开发模式一期全推主力户型主力户型126㎡景观设计主题景观设计主题普通景观绿化物业服务物业服务门禁系统物业收费物业收费销售均价销售均价3900元/㎡优惠优惠交5万元抵8万元销售情况销售情况共计300余套金水湾金水湾——地处城南，周边配套较差；项目规地处城南，周边配套较差；项目规模较小，但自身配套基本满足日常需求模较小，但自身配套基本满足日常需求Ø 户型设计方正，无空间浪费；Ø 双卧朝南，南北通透，采光充足；Ø 主卧连接阳台，空间感十足26项目地址项目地址阜宁老大桥东南侧物业类型物业类型高层、小高层项目体量项目体量18万㎡分期开发模式分期开发模式分3期，一期2011年初，二期2011年10月，三期2012年1月主力户型主力户型90-120㎡的两房三房景观设计主题景观设计主题新都市主义自然风情园林物业服务物业服务门禁系统、一卡通、智能化管理、人车分流物业收费物业收费1.1-1.3元/㎡·月销售均价销售均价4500元/㎡优惠优惠-销售情况销售情况项目总计1600余套，目前去化50%左右帝逸国际帝逸国际——折中古典主义建筑风格折中古典主义建筑风格Ø 户型大气，设计合理，无空间浪费；Ø 双卧朝南，南北通透，采光充足；Ø 客厅全向朝南，连接观景内置阳台，空间无限延伸；27项目地址项目地址阜宁中学北侧偏西物业类型物业类型高层、多层项目体量项目体量24.8万㎡分期开发模式分期开发模式分两批次，一期推23栋多层，8栋高层，剩余9栋高层未推主力户型主力户型100-120㎡两房三房景观设计主题景观设计主题简单景观绿化物业服务物业服务门禁系统、一卡通、智能化管理、人车分流物业收费物业收费多层0.35元/㎡·月，高层1.00元/㎡·月销售均价销售均价高层4280元/㎡，多层3960元/㎡优惠优惠-销售情况销售情况项目总计2000余套，目前去化150套左右鸿儒明邸鸿儒明邸——项目地处城南新区和老城区交界项目地处城南新区和老城区交界处，地理位置优越；项目整体品质感一般处，地理位置优越；项目整体品质感一般Ø 户型设计方正，南北通透，采光充足；Ø 动静分离，安静舒适。

28项目地址项目地址白天鹅公园南侧物业类型物业类型高层项目体量项目体量100万㎡分期开发模式分期开发模式共四期，目前在售一期第二批次主力户型主力户型140-150㎡两房三房景观设计主题景观设计主题特色会所+组团中心景观+宅间庭院物业服务物业服务门禁系统、智能化管理、人车分流、地源热泵、新风系统物业收费物业收费待定销售均价销售均价3500-7500元/㎡优惠优惠凡购买盐阜天鹅丽都一期推出的含地源热泵住宅，全部免费使用三年销售情况销售情况项目总计7000余套，目前一期开盘推出1500套去化900余套天鹅丽都天鹅丽都——是目前阜宁唯一的百万方生态景是目前阜宁唯一的百万方生态景观大盘，但楼间距过小是其硬伤观大盘，但楼间距过小是其硬伤29户型布局合理，南北通透；全明空间处理；空户型布局合理，南北通透；全明空间处理；空间利用率高，高性价比间利用率高，高性价比30项目地址项目地址阜宁中学西侧，紧靠新区医院物业类型物业类型高层、多层项目体量项目体量4万㎡分期开发模式分期开发模式一期全推主力户型主力户型114㎡两房景观设计主题景观设计主题普通绿化物业服务物业服务-物业收费物业收费多层0.50元/ ㎡ ·月，小高层1.20元/ ㎡ ·月销售均价销售均价高层4400元/㎡优惠优惠总房价减1.5万销售情况销售情况多层100余套已经售罄，高层340套还剩140余套紫金明珠紫金明珠——地处城南新区核心区，有着较为地处城南新区核心区，有着较为成熟的居住氛围，配套完善成熟的居住氛围，配套完善31户型设计多样，卧室全部朝南；但户型设计狭户型设计多样，卧室全部朝南；但户型设计狭长，布局较为局促长，布局较为局促32项目地址项目地址阜宁县城南新区实验初中对面物业类型物业类型高层、多层项目体量项目体量10.67万㎡分期开发模式分期开发模式分2期，目前一二期均在销售主力户型主力户型90-140㎡两房三房景观设计主题景观设计主题普通景观绿化物业服务物业服务消费联动系统，自动报警系统，电子监控系统，有线电视综合布线系统，通讯网络、信息网络系统以及燃气管道物业收费物业收费-销售均价销售均价多层4500元/㎡优惠优惠-销售情况销售情况目前多层526户已经去化50%；4栋高层未推状元里状元里——典型学区房，周边学校林立；生活典型学区房，周边学校林立；生活配套较为完善，交通便捷；配套较为完善，交通便捷；33多层户型高层户型户型设计多样，可满足不同客群需求；高层主户型设计多样，可满足不同客群需求；高层主卧客厅朝南，日照充足，南北通透卧客厅朝南，日照充足，南北通透34Ø主力价格：多层3500-4000元/平米之间；高层及小高层：4300-4600元/平米之间Ø客源：周边政府机关公务员、周边乡镇私营企业主。

Ø主力户型：100-140平米之间近几年城市发展的重点，区域内道路宽敞，大量政府机关设立此外新阜中南校近几年城市发展的重点，区域内道路宽敞，大量政府机关设立此外新阜中南校区、体育公园、商贸中心等，社会规划功能完善，同时也为该区提供了良好的客区、体育公园、商贸中心等，社会规划功能完善，同时也为该区提供了良好的客源基础城中案例分析总结城中案例分析总结35城中楼盘分布图城中楼盘分布图明伟国际广场明伟国际广场恒基公寓恒基公寓水溪澜庭水溪澜庭明伟公寓明伟公寓都市壹号都市壹号36城中楼盘列表城中楼盘列表项目名称项目名称总建（万㎡）总建（万㎡）主力户型（㎡）主力户型（㎡）均价（元均价（元/ /㎡㎡））剩余体量剩余体量中亿城市花园1287-120小高层3350；多层3200后面还有三期工程，三期工程是2号楼和12号楼，2012年开发恒基公寓1.1100、1504360，每层加50共83套房源，去化5套都市壹号885-1433F：3850，每层加70共712套房源水溪澜庭1.3多层：84-118高层：128-162多层：3750高层：4000-4500多层剩余10多套，高层剩余100多套紫薇花园4.8110小高层：3550；多层3150剩余20多套Ø主力价格：多层3200-3800元/平米之间；高层及小高层：3500-4500元/平米之间Ø客源：本地及周边乡镇私营业主、教师。

Ø主力户型：两房：90-100平米之间，三房110-130平米之间当地传统行政、经济、文化中心；拥有成熟商业配套，但是区域形象老旧，不适合开发当地传统行政、经济、文化中心；拥有成熟商业配套，但是区域形象老旧，不适合开发高档楼盘，且目前可供开发土地很少，市场项目体量均过小，与本案无法形成竞争高档楼盘，且目前可供开发土地很少，市场项目体量均过小，与本案无法形成竞争37项目地址项目地址阜宁城河东路99号东侧物业类型物业类型高层、小高层、多层项目体量项目体量12.8万㎡分期开发模式分期开发模式目前在售的是二期工程，现有的是11层小高层后面还有三期工程，三期工程是2号楼和12号楼主力户型主力户型100-120㎡三房景观设计主题景观设计主题-物业服务物业服务-物业收费物业收费多层：0.35元/㎡·月；高层：0.9元/㎡·月销售均价销售均价高层：3200元/㎡，多层：3200元/㎡优惠优惠-销售情况销售情况项目共计1360余套，多层1000套已经售罄，高层共360套剩余300套城市花园城市花园——地处老城区，周边配套成熟，是地处老城区，周边配套成熟，是目前老城区不多的大盘目前老城区不多的大盘Ø 户型大气，设计方正，无空间浪费；Ø 双卧朝南，南北通透，采光充足38项目地址项目地址阜城大街检察院原址物业类型物业类型高层、商业项目体量项目体量-分期开发模式分期开发模式一期全推主力户型主力户型90-160㎡景观设计主题景观设计主题无物业服务物业服务统一管理物业收费物业收费-销售均价销售均价高层：4800元/㎡优惠优惠按揭99折，全款95折销售情况销售情况共计240套，去化150套左右明伟国际明伟国际——地处老城区中心，紧邻阜宁最繁地处老城区中心，紧邻阜宁最繁华的商业街，配套完善，交通便利华的商业街，配套完善，交通便利39城北楼盘分布图城北楼盘分布图万家花园万家花园靓丽苑靓丽苑沿海世贸花园沿海世贸花园中亿城市花园中亿城市花园紫薇花园紫薇花园40项目名称项目名称总建（万㎡）总建（万㎡）主力户型（㎡）主力户型（㎡）均价（元均价（元/ /㎡㎡））小区规划小区规划中亿城市花园1287-120小高层3350；多层3200二期为11层小高层，共4栋；后面还有三期工程，三期工程是2号楼和12号楼，2012年开发。

沿海世贸花园898-1351楼2750元/平米，2楼3100/平米，3楼3200元/平米，4楼3100元/平米，5楼2850元/平米，6楼2600元/平米、阁楼600元/平米（高度在1--2.6米）；24栋多层生态建筑靓丽苑190-1303000四栋多层楼房，88套，已去化60%紫薇花园4.8110小高层：3550；多层315013栋楼，小高层及多层，目前剩余20多套Ø主力价格：2800-3400元/平米之间Ø客源：当地工薪阶层及部分拆迁户以及周边乡镇人群Ø主力户型：两房：90-100平米之间，三房110-120平米之间区域建设力度小，环境复杂，房价普遍较低，吸引了阜宁部分低收入人群，由于地价较区域建设力度小，环境复杂，房价普遍较低，吸引了阜宁部分低收入人群，由于地价较低的因素，区域内项目体量大于城中板块低的因素，区域内项目体量大于城中板块城北楼盘列表城北楼盘列表。