日本养老地产研究汇报教案.docx

日本养老地产研究汇报教案日本养老地产研究报告2小成果提交表提交日期：2022年12月29日成果名称日本养老地产研究报告所属分类住宅地产商业地产办公地产产业地产养老地产旅游地产城市运营交通地产企业咨询其他成果类型工具包专题研究经典案例其他研究方案研究内容日本养老地产考察报告解决的关键问题及创新点主要针对日本企业投资运营的养老地产项目，通过养老地产各环节的深入分析，总结先进养老地产开发可借鉴的要点 人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）周春雷hz740惠州中原顾问事业部3目录研究背景研究项目研究总结 240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多 两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室 一次性入住费用15年内可退还部分 计算公式为：入住费用*0.85*（180月-入住月）/180），入住满15年后一次性入住费用不再退还 月金：额外收费：室内水电费、停车费、介护用品使用或租赁费等 最初入住时，即吸纳自理型老人，也吸纳介护型老人 老人入住后可直至终老 管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人14SunCity横滨太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。

经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担15SunCity横滨太阳城高星级酒店的装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野产品设计室内设计16产品设计服务功能SunCity横滨太阳城ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能 17产品设计无障碍设计SunCity横滨太阳城无障碍设计遍布项目的每一个空间 18SunCity横滨太阳城依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险 选址：选址近郊，以较低价格获得土地 高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点 高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少居室内留置时间 充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个性化和精致性 股东整合：整合各类型与养老地产产业链相关的股东，共同投资成立养老地产运营管理机构，通过各自的资源，将养老地产的经营风险和成本降低 产品设计：独特的产品设计，使项目区别于一般养老机构的氛围。

功能设计：通过便利性公共设施设置，在项目内部营造完整的生活圈 项目启示项目要点19SunCity银座太阳城SunCity银座20项目背景：SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年 由BDA室内设计公司进行装修设计，与2022年投入运营 项目位置项目位于东京最繁华的中央区，距离银座四丁目约5-10分钟车程 紧邻隅田川河，拥有良好的河景资源和开阔的视野 是日本市中心养老项目的典型代表 SunCity银座太阳城银座四丁目银座太阳城21SunCity银座太阳城项目规模占地面积：4714建筑面积：39277总户数：362户（其中自理型314户，介护型48户）自理型住宅单元中39间原先设计为介护式单元，后期由于需求度偏低，改建为自理型住宅单元 户型面积：自理型住宅单元的户型面积：42.083.5，平均面积为65介护型住宅单元的平均户型面积：21.448.7，平均面积为29.2公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：8460介护型住宅单元公共空间面积为：3238停车位：机械停车数88个22SunCity银座太阳城营收模式（括号内数字为人民币）仅吸纳有自理能力的老人，项目内介护单元仅为入住老人身体过渡期服务老人入住后可直至终老。

一次性入住金：收费方式和横滨太阳城一样 费用在4035万12965万日元不等（3231037万），价格高出横滨太阳城约25% 月金：额外收费：收费项目和横滨太阳城一样 管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）172,200日元（13,776元）/月/人价格高出横滨太阳城约40%258,300日元（20,664元）/月/两人餐饮费94,500日元（7,560元）/月/人价格高出横滨太阳城约30%23SunCity银座太阳城服务人员配置介护老人服务：1.5(老人)：1（服务人员）医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室与专门给日本皇室就医的圣路加国际医院合作，提供每年一次的体检及医疗救治服务 经营状况自理型住宅单元的入住率为68%介护型住宅单元的入住率为53%入住老人特点项目由于地处市中心，除养老功能外，还体现了投资功能68%的销售比例中，50%为长期居住，还有50%作为老人的第二居所或者养老的后备居所入住老人多数为有国外生活背景高收入老人，多数由老人自行承担入住费用七成为女性，平均年龄77岁，三成为男性，平均年龄79岁 三成为夫妇一起入住，七成为单身老人入住。

24SunCity银座太阳城产品设计酒店式室内设计25SunCity银座太阳城产品设计室内设计便于轮椅交汇的宽走道机动车自动停车系统良好的室内视野景观家属接待区多功能厅楼层公共区棋室26SunCity银座太阳城租赁物业进行运营，降低了前期的开发投入 聘请顶级室内设计公司进行室内设计，高规格的酒店式装修，使公共空间感观几乎等同与高星级酒店 酒店式运营管理等由酒店行业的股东提供，降低运营成本同时保证了专业化的服务 选址在市中心区，吸引了很多对地段有偏好的老人入住和投资 选址：选址在城市中心区，利于树立形象，吸纳高端人群 医疗整合：医疗服务与顶级医疗机构合作绑定，增加卖点的同时提升项目品质 产品设计：沿用酒店设计风格挑空餐饮和休闲区，即具备了服务功能，也起到项目会所的集聚效应 项目启示项目要点27SunCitySunCity启示整合优势股东加入投资团队，树立卖点同时分担投资风险和树立消费者信任的基础 定位高端，聘请建筑、室内、景观设计领域的顶尖机构打造项目，树立领军品牌形象 28考察项目高端运营机构项目收益前三的运营机构项目实业公司开发项目房地产商开发项目政府投资企业运营项目行业相关机构养老地产项目横滨太阳城银座太阳城SunCity日医学馆墨田项目北浦和项目SECOMORIX成城项目世田谷下马项目千叶项目横滨藤尺项目侧重研究、营建大和房屋研究所侧重设备研究横滨康复中心29公司背景日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。

除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一 开发项目日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目 两个日医学馆项目，分别为全付费制项目及老年人租赁物业项目 日医学馆30日医学馆墨田日医学馆墨田项目31日医学馆墨田项目背景全付费制项目（自理阶段需老人全额支付费用）物业为定制租赁物业，租赁期为30年 占地面积：1859建筑面积：3655总户数：76户（其中夫妻居室6户）入住门槛：自理型老人和介护型老人均吸纳，以介护型老人为主入住率：90%客户特征平均年龄80岁以上，以单身老人为主，男女比例为3:7.60%的老人来自项目5公里范围内或者子女工作生活在项目周边入住老人的子女在经济、照料上均有支持32营收方式一次性入住金+月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化 月金包含管理费、租赁费及餐费 收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。

介护费额外收取:墨田项目为介护保险定点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用 其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费 日医学馆墨田全月金方式标准方式最低入住金方式最高入住金方式一次性入住金0840万日元（67.2万元）420万日元（33.6万元）1,483.2万日元（118.7万元）月金（人/月）315,000日元（25,200元）198,000日元（15,840元）256,000日元（20,480元）131,000日元（10,480元）年龄6569岁7074岁75岁以上一次性入住金增长比例增长40%增长20%0%偿还期计算84个月72个月60个月33产品设计室内设计日医学馆墨田行政接待区电梯间机械浴室保温送饭机自理居室美容室告知牌洗衣房34日医学馆墨田项目主要支出工资支出约占70%、物业租金支出约占20%、行政耗材及能源支出约占10% 项目运营毛利接近10%项目要点运营的两个关键环节：员工队伍和入住率员工队伍养老地产运营管理的最大障碍是人才的缺失，日本介护人员需具备服务资质，这类资质的获得需要100小时的培训时间和若干实习时间。

稳定的，好的员工队伍是运营成功的关键 入住率养老地产项目的盈利与否取决于入住率 日医学馆项目的盈亏平衡点在入住率达到80% 如何尽快的达到80%的入住率是运营成功的标志 35日医学馆北浦和日医学馆北浦和项目36日医学馆北浦和项目背景北浦和项目物业为日医学馆自行购地兴建和运营的项目，与2022年5月投入运营 占地面积：1754建筑面积：2223总户数：48户（面积范围2847.5）入住门槛：仅吸纳自理型老人入住率：31%客户特征以单身老人为主老人多数来自项目5公里范围内37日医学馆北浦和营收方式月金收费方式：按居室大小，月收费141250日元（11300元）221250日元（17700元），月金包含租赁费、基本监护费及行政管理费 租赁合同2年一签，不续约需提前3个月通知 不需缴纳一次性入住金，入住时近需支付23个月月金额度的手续费居室内水电费、餐费及停车费需额外收取如需介助和介护服务，可由运营机构帮助联系看护人员，自行洽谈费用.38日医学馆北浦和服务人员比例项目仅配置34个接待和保安人员项目主要支出物业维护费产品特征北浦和项目产品设计基本等同与酒店式公寓和普通住宅公共空间比例配置很少，仅有食堂、办公室和停车场。

餐厅停车场阅读室信报箱走道39日医学馆北浦和居室内设计40北浦和项目定位成因类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满 北浦和位于东京郊区，土地费用较低 北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求 项目要点小型类酒店式公寓设计的养老地产产品 在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场 日医学馆预计项目回收期约为20年 日医学馆北浦和41日医学馆运营要点日医学馆产品设计项目规模小，分布在不同的区域，保证最快速的拥有高入住。