季节型鬼城的危机及化解对策-以辽宁省D新区为例.docx

          季节型“鬼城”的危机及化解对策以辽宁省D新区为例                    （江南大学法学院，江苏无锡214122）摘要：季节型“鬼城”是指受季节影响而形成的间歇性“鬼城”现象这类“鬼城”在以旅游为主导产业的新兴滨海城市较为多见，其主要特征为旅游旺季人满为患，淡季人去楼空相比三亚、青岛、厦门等热门旅游城市，伴随着新型城镇化而兴起的县区级新城因缺乏相关产业支撑、知名度小、公共服务缺失等因素，成为“鬼城”阴影的重灾区本文以辽宁省D新区为个案，分析季节型“鬼城”的特征及成因，从盘活闲置土地、乡[来自wwW.lW]镇联动、房产调控、完善生活配套等方面入手，探讨季节型“鬼城”的危机化解对策，对沿海新兴城市群具有一定借鉴作用关键词：季节型；“鬼城”；城镇化F293.2 文献标志码：A ：1002-2589（2016）09-0118-02“鬼城”（英文名：Ghost City）原指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词在我国城市化进程中，一些城区因空置率高，鲜有人居住，被形象地称为“鬼城”本文研究的“鬼城”具有特殊性这类“鬼城”出现在沿海地区，以旅游观光及新技术为主导产业，部分房产已经出售，旅游旺季入住率高，淡季人去楼空，“鬼城”现象呈季节性交替。

2010 年，针对中国房地产泡沫现象，美国《纽约时报》对内蒙古康巴什新城做出“鬼城”报道，“鬼城”一词走进大众视野随后，内蒙古二连浩特、河南郑东新区、云南呈贡等多地“鬼城”相继被媒体披露在百度百科词条里，已经出现对“鬼城”的释义目前，已知的学术研究中，学者陈远宏从揭露“鬼城”成因入手，提出抑制房地产泡沫蔓延的措施；聂翔宇从“鬼[来自www.Lw5U.com]城”类型出发，分析灾难型“鬼城”、衰落型“鬼城”、规划型“鬼城”的成因，并提出治理机制；黄涛认为“鬼城”的责任在于政府；谢莹等人从城市生命周期角度出发，探讨“鬼城”现象的认知及应对措施综上所述，目前学界对“鬼城”有一定研究，但尚未细化到季节型“鬼城”的领域一、D 新区“鬼城”危机显现D 新区位于辽宁省S 县，总面积960 平方公里，是辽宁省“五点一线”环渤海经济带起点，具有承接辐射东北和华北两大经济圈的功能凭借着优质的海岸资源，素有“北方小三亚”之称D 新区以休闲旅游、文化教育、高新技术、临港工业园为主导产业目前，D新区已初具现代化新城规模，在京津冀城市群有一定影响力和知名度然而，随着我国经济发展进入新常态，经济下行压力导致房地产销售迟缓、企业投产运营缓慢，加之滨海旅游的季节性，D 新区正盘旋在“鬼城”的怪圈之上。

二、D 新区“鬼城”特征1.旅游地产房价过高，空置率上升近年来，随着我国一线城市房地产调控，各大房企逐步将发展重心转移到二、三线城市因沿海地区有着丰富的旅游景观资源，地方政府的新区建设计划与地产商多元化产业布局的设想不谋而合在二者大量资金的注入下，各地新城、开发区迅速崛起这些打着“宜居、生态”口号的旅游地产项目主要面向外来投资人群，房价普遍过高，本地居民无力购买据相关媒体披露，目前D新区的实际入住率不足10%，部分房产已出现烂尾现象2.受气候限制，季节性落差明显D 新区旅游黄金季为每年5—10 月，游客以北京、天津、河北等地区的散客为主夏季的北方是众所周知的避暑胜地，大批游客来此观光度假，因此夏季的D 新区不存在“鬼城”现象然而，由于滨海旅游的季节性，加之淡季旅游项目开发不足，冬季鲜有游客到此观光，冬季与夏季的D新区呈现两个极端3.企业建设迟缓，产业空心化明显D 新区政府曾致力打造观光旅游与高科技产业联动的产城融合模式，以破解季节性人流量减少的难题根据“海岸中关村”的定位，当地招商引资的企业大都以高新技术产业为主，入驻门槛较高在整个D 新区，除少数几家小企业建成并投产，多数项目处于荒废停滞状态[1]。

产业的空心化，使得当地政府“以产带城，产城融合”的设想落空百度键入“D 新区、鬼城”词条，搜索出的“鬼城”报道多达十余条，在媒体披露的中国十大“鬼城”排行榜中，D 新区也赫然在列尽管笔者对此排行存在质疑，但不可否认，当下一些政府在经济新常态下，依旧如火如荼地痴迷于新城建设，这种盲目的造城行为势必会导致大量的财政资金投入，以致政府负债累累，陷入新一轮的恶性循环当中三、D 新区“鬼城”原因分析“鬼城”的出现并不符合社会经济的发展规律，而是人为地利用权力和资本快速推动的产物[2]笔者认为，应从以下几个方面分析“鬼城”的成因1.地方政府对土地财政的依赖一方面，我国城乡分割的二元经济结构，农村和城市土地价格存在巨大“剪刀差”，因此地方政府往往热衷于新区建设，而不是老城区的改造工作另一方面，随着我国产业结构调整，经济下行压力日趋加大，而上级对地方政府的考核机制却没能实现同步转型考核依旧以GDP、招商引资、固定资产投入为主要标准，无形中也助推了“鬼城”的蔓延2.对城市未来人口规模错误判断D 新区政府网站公开信息显示：要用10-20 年时间将D 新区建设成一座人口规模达50 万人，财政收入达100 亿元，GDP 达1 000 亿元的生态宜居新城[3]。

目前，D 新区辖区范围内人口为20 万，主城区常住人口不足10 万夏季人流量多，“鬼城”特征不明显，而北方冬季寒冷，海边季风大、潮湿，原本在此置业、安度晚年的外地老年人纷纷逃回原籍，人口愈发减少产业和人气的双不足，新区的高空置率在所难免3.旅游形式单一，竞争力不强旅游业是在原有产业基础上的附加，而不是单一的生产形式，这样的复合经济结构受旅游客源市场的冲击影响要小得多[4]就目前来看，D新区旅游形式较为单一夏季以海滨浴场为主，海洋游乐园或于近期开放，但运营情况尚不明朗，淡季游览项目基本空白D新区周边的同质性城市因起步早，知名度高，各项配套均已成熟，其对D 新区的冲击力不容小觑4.规划设计不合理，生活配套欠缺科学的城市规划可以合理确定城市的发展方向、规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，对于城市的长期发展有重要的指导作用[5]除了合理规划，城市配套也应紧跟其后，这样才能体现其作为城市属性的功能不可否认，D新区在这方面确有欠缺由于配套不足，部分地区交通极不便利，笔者实地走访了解到，新区核心生活区域内只有一家农贸市场种种的不便利，使得本地居民买房热情并不高即便是新区从业人员，也通常会选择在老城区购房。

四、D 新区化解“鬼城”危机的对策在“鬼城”问题处理上，多数专家学者提倡采取“产城融合”的方法来化解危机的确，一个城市的发展离不开产业的支撑，只有产业聚集、运作方能吸引人口集聚目前来看，国内的“鬼城”普遍存在造城在先、产业运营滞后的局面在经济新常态下，笔者建议应从以下几方面考虑“鬼城”危机的化解对策1.盘活闲置土地新区政府应建立健全监管机制，及时整理闲置土地对占而不建的企业及时予以警告，必要时予以清退，将土地使用权收回此外，当地政府应认真履行土地管理工作职责，依法依规做好征地、补偿、安置、土地预审、登记等基础工作，保证土地合理高效利用2.形成联动机制，开发旅游新资源按照区域经济理论分析，走地方特色经济发展之路才是理性的选择[6]D 新区周边有丰富的海洋渔业、果业资源，政府在大力发展D 新区主城区的同时，也应加大当地特色渔业、休闲农业的开发，各乡镇形成联动机制，盘活旅游市场此外，还应着力开发新的旅游项目，如冬季滑雪、冰雕等，避免旅游产品过于单一化3.调动本土居民购买力，激活房地产市场城市的发展进步离不开人力资本的支撑，若要走出“鬼城”阴影，留住人是关键党的十八大指出，新型城镇化要因地制宜，以人为本，积极倡导就近就业。

因此，当地政府应对本地居民在购房贷款、税款方面应制定一些优惠政策，满足本地刚需人群购房需求4.完善活基础设施建设，优化公共服务体系完善的生活配套、优质的公共服务既是城市软实力的象征也是吸纳人才的关键针对新城区的基础设施建设，应充分做好前期调研、规划，因地制宜合理制定出相关配套此外，政府应加大对公共服务的投入，满足辖区内居民各方面的生活需求五、结语D 新区成立8 年时间，在基础设施建设、招商引资、政府纳税、国内知名度影响等方面取得了一定的成绩，随着京津冀一体化、首都产业转移等计划实施，作为以打造中关村云基地为目标的D 新区具有一定的发展潜力眼下政府应首先着力调控房价，调动本地刚需族购买力；推进基础设施建设，完善生活、教育、医疗、公共设施等相关配套；吸引企业进驻投产，增加人气总之，政府在新区建设中，应遵循“稳中求进”“小步走”的原则，因地制宜，发挥地方特色，切勿大刀阔斧般盲目造城，只有这样才能规避“鬼城”危机参考文献：[1]田国宝.产城“双萧条”辽宁东戴河新区泥足难拔[N].中国房地产报，2014-06-09.[2]陈远宏“. 鬼城”探秘—揭露“鬼城”成因，抑制房地产泡沫蔓延[J].山西高等学校社会科学学报，2013（12）：31-35.[3]柴晓卓.渤海明珠———辽宁东戴河新区[J].党史纵横，2012（4）：62-63.[4]王兵.从中外乡村旅游的现状对比看我国乡村旅游的未来[J].旅游学刊，1999(2).[5]聂翔宇,刘新静.城市化进程中“鬼城”的类型分析及其治理研究[J].南通大学学报：社会科学版，2013（4）：111-116.[6]雷士武，周丽.辽宁东戴河新区现“鬼城”隐忧[N].中国经营报，2014-09-01.（责任编辑：李慧）收稿日期：2016-03-30作者简介：魏萌（1988-），女，辽宁葫芦岛人，硕士，从事区域经济发展研究；吕青（1964-），女，山东昌邑人，教授，无锡社区建设与社会工作研究中心主任，从事社区治理、家庭问题研究。