蛇口旧改项目案例.ppt

世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司旧改项目案例借鉴致深圳市润德房地产有限公司世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司前言旧城改造项目相对普通的房地产开发项目需要 考虑拆迁，回迁等更多的问题 在此我们通过对全国各地的几个旧城改造方案 进行整理和分析以期能够给贵司的项目操作一点 点帮助，对项目的顺利开发起到一点辅助和借鉴作 用谨致商祺！世华置业世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司结构导视图2006年东海步行街旧改项目龙岗街道第二工业区旧改项目深圳市坭岗村城中村改造项目案例 回顾借鉴意义世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司本项目位于连云港市东海县城中心繁华区 域，属于旧城改造项目城市中 心区域★陇海铁路利民路①② 东海北路步行街东海实验中学果园路利群巷海陵东路 N占地面积：99.4亩，约6.6万㎡土地价格：1200万元，利息支出400万元，拆迁及补偿费用另计容 积 率：1.3-1.5，商住办公一类用地基本指标拆迁4万㎡，包括住宅3.5万㎡、沿街商铺5000㎡，涉及208户居民 。

开发条件半径500m东海县是连云港下辖最大 的县，距离连云港40km东海县案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司万润地产和南茂地产合作，万润关注项目 可行性，由此决定是否介入进行主导开发万润润房地产产开发发有限公司南茂房地产产开发发有限公司背景连云港最有实力的开发商，主 要在市区开发，品牌影响力强韩资企业，业务局限于东海县城 ，资金实力较弱，缺乏成功开发 较大规模商业项目的经验合作 方式如项目可行，成立一家新公司 运作，以现金占40%股份，制 定具体规划方案参与开发前期取地及支付利息共1600万元 ，以此出资占60%股份，负责拆 迁具体工作开发发 设设想地块建大型购物中心难以实 现收益有点档次的“餐饮一条街”，仿南 京、欧式，文化用品市场信心 疑惑欲借助政府的力量推动拆迁南茂对做商业很有信心，但拆迁 能否顺利进行存在担心地块为东海县南茂房地产开发公司所有，现邀万润合作万润强 调项目的可行性可行性，如可行，拟以现金入股，主导项目开发案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司介入开发的首要问题在于拆迁拆迁 能否顺利进行能否顺利进行案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司案例回顾原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题原住居民多，拆迁难度大，需条件优惠，且依靠政府力量政府正大力推进该项目，但难度依然存在面对的拆迁环境世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司可选的拆迁方式案例回顾一，全部货币补偿方式： 全部费用预计达5000万元，投入太高， 特别是原居民很难答应离开居住地，谈判成本增加二，赔偿房屋+地皮： 前期交给被拆迁人10万风险金，交房时退款，投入也较高三，1：1拆赔： 补偿原居民搬迁和安置过度费用，共需支出约180万元选择的方案世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司开发商目标当时以万润的目标 为基本出发点，同 时参考南茂的意图 。

• 短、平、快操作，降低风险；• 不持有，不考虑品牌营销因素；• 用能实现最大利润的方式操作，成本利润率期望不低于25%万润地产 • 启动项目，快速操作，减少资金占用；• 无品牌营销意图；• 利润无明确要求，合适就可以南茂地产 案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司地块周边现状——商业氛围浓厚，公共配 套完善商业：东海北路步行街、东 海步行街，临街商铺， 人民商城等；市场：海陵农贸市场（县城 最大），蔬菜果品批发 市场，装饰市场；公共配套：最好的医院人民 医院，最好的初中实验 中学；政府机关：司法局、审计局 、法院；其他：信用社、银行海陵农贸市场县人民 医院文 县实验 中学蔬菜果品 批发市场司法局审计局步行街 小区商业县城 最繁 华步 行街 区信用社 法院装饰市场商业步行街市场案例回顾地 块世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司地块沿街面仅860m，受规划指标限制， 建筑面积最大10万㎡利民路①② 东海北路步行街东海实验中学果园路利群巷海陵东路 NØ 按照当时基本指标，总建筑面积最大约10万㎡，根据回迁规定， 住宅面积不能少于3.5万㎡，商业面积不能少于0.5万㎡。

Ø 本项目临街面长度仅860m，是地块周长的1/3强，如果沿街全部 为一层底商，按12m进深计算，最大体量约1万㎡道路海陵东东路利民路北侧侧利民路南侧侧果园路合计计临街面长度24 m338m340m158m860m地块临街面统计总建筑面积最大10万㎡，住宅和商业分别不能低于3.5万和0.5万案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司总结：本项目属于城市中心中等规模综合项目属性 具象诠释诠释区位城市中心区域p区域成熟，印象较为陈 旧交通组织 便利p北边临 城市主干道海陵东路，地块周边路网发达 ，对外交通便捷环环境生活设施完善p周边有人民医院、实验 中学、实验 小学、幼儿园 等有一定的商业氛围p西边是县城最长的东海步行街北段，商业形象一 般，东边 是东海最大的集贸市场，形象较差，但 人流密集项项目中等规模综合项目p占地6.6万㎡，容积率≤1.5地块块地块分割，临街面形象 欠佳p被城市次干道利民路分割成2部分，北边沿海陵东 路、西边沿东海步行街既有沿街建筑不能拆除， 而东面集贸市场、利民路现有形象较差限制 条件就地返迁安置，开发成 本高p需要就地补偿 原住民3.5万㎡住宅和5000㎡商业， 开发成本较高案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司所处城市背景Ø 东海为连云港下属最大的县，经济总量较高，增长 速度处于中上水平。

Ø 东海正由农业城市向工业城市转变，硅材料、农产 品加工是主导产业，东海开发区为产业主要聚集地， 2005年产值占全县7%Ø 东海人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增 长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也 在增强Ø 事业机关单位（卫生、教育等）、制造业就业人员 房地产需求规模较大，机关事业单位泛公务员购买力 最强，制造业等企业员工购买力有限Ø 城市新规划重点向西面、北部拓展，但新区5-10年之 内发展速度有限，而2006年拆迁面积将达42万㎡案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司房地产市场背景案例回顾Ø 2005年东海人均GDP840美元，GDP增速达到12%，房地产市场正进入一个快速发展的阶段 Ø 市场潜在需求仍然较大 Ø 泛公务员和生意人（城区&乡下）构成现阶段东海房地产消费主力Ø 商品住宅项目集中于县城西部，而尤以人民广场和幸福南路分布最为密集 Ø 住宅市场处于启动阶段，品质、开发水平提升较快 Ø 销售价格上涨较快，2005年上涨300元/㎡，正突破1800元/㎡ Ø 市场销售看好，未来竞争性加大，2005年住宅销售面积达12.7万㎡，同期在施工面积24.3万㎡。

Ø 东海现有商业格局由核心商圈、4条步行街、专业市场和大量的街铺组成，总营业面积超过20万 ㎡，租金一般低于50元/㎡·月 Ø 东海商业正由快速发展向结构调整阶段演进，市场表现为街铺、步行街向集中商业发展 Ø 东海现有商业规模接近饱和，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏 Ø 本地人购买商业物业自营为主Ø 东海办公物业处于萌芽发展阶段，写字楼市场尚未启动 Ø 为节省成本，现有客户多租用住宅或自建简易办公设施 Ø 办公物业销售不畅，期房销售均价低于商业物业20%，收益回报率低，但政府仍片面推动办公物 业建设宏观住宅商业办公世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司根据各类物业KPI指标体系分析，确定住 宅、商业可能成为本项目发展方向发发展方 向地块块属性市场场因素操作要求预预期收益住宅周边配套齐全， 城市中心适宜居 住区域住宅销售普遍较好 ，但供应量正在加 大，片区内供应少没有特别的要求销售均价不低 于1800元/㎡， 略高于地价商业业处于城市核心商 圈300m范围内 ，商业氛围较 好，沿街面860m商业存量较大，年 消化速度2万/㎡， 市场竞 争激烈需要具备一定的 招商运营能力销售均价较高 ，提升利润办办公没有办公氛围， 且道路通达性欠 佳，不适宜商务办公市场尚未进入 发展阶段需要较高的管理 运营水平价格与住宅相 差不大，价值 无法实现综合地块属性和市场因素，同时结合操作要求、预期收益等，确定 住宅、商业是本项目可能的发展方向。

物业选择 KPI体系地块属性市场因素操作要求预期收益案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司物业组合发展原则：控制商业面积，尽量 增加住宅面积，降低运作风险控制商业面积，保证利润回收的同时，降低运作风险物业市场整体年消化量单个项目年消化量市场预期住宅12.7万㎡2万㎡住宅销售中期房比 例高于商业用房商业2万㎡约5000㎡市场风险VSVS客户目标选择适当的 组合发展原则1增加住宅面积，提供稳定的现金回收渠道发展原则22005年东海住宅、商业物业市场情况案例回顾世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司项目采用收益要求来解决物业规模问题案例回顾面积（万㎡）建安（元/㎡）均价（元/㎡ ）总投入 （万元）利润 （万元）成本 利润率住宅商业住宅商业住宅街铺内商方案1 R=1.59.50.57007501800--9500-1262-12%2000-547-5%2500124211%方案2 R=1.59.01.070075018005500105801031%20006500105710%20007000120611%方案3 R=1.58.61.4700750180055004500106017327%190060005000130412%200060005000160915%200065005500187718%方案4 R=1.58.21.870075018005500450010622136113%190060005000202919%200065005000245823%200065005500269725%方案5 R=1.7101.070075018005500113186536%19006000118911%20006500172615%方案6 R=1.8111.07007501800550012057120210%19006000179815%20006500239520%方案7 R=2.0121.07007501800550012795175214%19006000240819%20006500306424%根据财务分析 结合市场实现 风险考虑，在 容积率不变的 情况下，确定 商业面积在1- 2.5万较为合理世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司案例意义案例借鉴根据各种可能的拆迁实施方案，选择最经济的方案 ；确保拆迁成本的最小化！在考虑物业发展方向，确定物业组合时，需要通过 科学的财务预算确定项目的经济可行性！世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司结构导视图2006年东海步行街旧改项目龙岗街道第二工业区旧改项目深圳市坭岗村城中村改造项目案例回顾借鉴意义世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司龙岗街道第二工业区旧改项目案例回顾改造前后世華置業 Century China版权所有：深圳市世华置业顾问有限公司改造过程案例回顾龙岗街道第。