北京未来科技城开发建设模式及管理体制研究.docx

专题三未来科技城开发建设模式及管理体制研究（初稿）第一部分未来科技城开发建设模式研究 4一、 国内外科技园典型开发建设模式分析 4（一） 园区自主开发模式 5（二） 开发商开发模式 5（三） 合作开发模式 5二、 未来科技城开发建设模式选择基点和需要考虑的重大问题 6（一） 未来科技城开发建设模式选择的基点 6（二） 未来科技城开发建设模式选择需要考虑的问题………7三、 未来科技城可以采用的开发建设模式 8（一） 未来科技城可以采用的开发建设模式 8（二） 未来科技城可能采用的开发建设模式比较分析 9四、 未来科技城开发建设建议模式及操作要点 11（一） 第一推荐模式：“园区+企业自建"模式 11（二） 第二推荐模式：“园区+企业自建+开发商开发”模式 14第二部分 未来科技城管理体制研究 17一、高科技园区管理体制创新的理论基础 17（一） 新公共管理理论 17（二） 多元驱动理论 20二、 国内外高科技园区典型管理体制分析 22（一） 国外高科技园区管理模式总结 22（二） 国内高科技园区管理模式总结 26（三） 国内外高科技园区管理模式比较对未来科技城的启示 28三、 未来科技城管理体制构建 30（一） 未来科技城管理体制构建需要注意的关键点 30（二） 未来科技城管理体制建议方案 32四、 未来科技城不同发展阶段的管理模式 37（一） 规划建设阶段 37（二） 完善充实阶段 38（三） 提升发展阶段 39未来科技城开发建设模式及管理体制研究第一部分未来科技城开发建设模式研究科技园（科学城）的开发建设模式是历史、政治、经济、制度等 多种因素共同作用的结果。

市场经济条件下，科技园（科学城）的开 发建设模式主要受到政府和市场两方面力量的影响本部分通过对国 内外科技园（科学城）开发建设模式的系统研究，以期为未来科技城 开发建设模式的选择提供有宜的经验和借鉴一、国内外科技园典型开发建设模式分析从开发主体看，科技园开发建设模式主要包括三种基本模式（表 1-1）:自主开发模式、开发商开发模式和合作开发模式根据科技园 的具体情况，这三种基本模式在现实生活中，又有多种表现形式，比 如合作开发模式也有多种可能，可以是园区、开发商、入驻企业等开 发主体之间的两两合作或三者合作表1-1国内外科技园典型开发建设模式模式名称开发主体园区资 金压力园区对开发 建设的管控适用条件应用面园区自主 开发模式园区管委会 或园区所属开 发公司较大较易1. 土地出让方式 等政策支持；2. 较小的园区最常用开发商开 发模式地产开发商最小较难1. 以产业发展为 主的园区；2. 资金压力较大 的园区较窄合作开发 模式园区、开发商 或者入驻企业园区参与开发度高，则资 金压力大园区参与开发度高，则管 控较易1.综合性的或者 以科研为主的园 区；2.资金压力 大的园区较广（-）园区自主开发模式这种模式主要由政府制定明确的园区发展战略，设计促进园区开发建设和发展的政策措施，不断加大基础设施投资，推动国际、国内 的创新资源要素向园区迅速集中，引导全社会参与科技园的开发建 设。

这种模式主要依靠自上而下的力量，在政府主导下，由园区管委 会或全资开发公司承担开发建设主体的责任，并进行开发建设的模 式应用该模式，要在税收返还、土地出让方式等方面要争取相关政 策，并且要求管委会或开发公司具备较强的园区开发能力园区自主开发模式是发展中国家比较普遍采用的一种模式，也是 我国大多数科技园（科学城）采用的开发模式，如北京经济技术开发 区，杭州经济技术开发区、台湾新竹科技园等就采用了这种模式二） 开发商开发模式开发商开发模式是指地产开发商在科技园区内获取产业用地或 商业用地项目，进行厂房、仓库、研发等工业地产项目或办公楼等商 业项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营等方式进行项目 相关设施的经营和管理，获取合理的地产开发利润的一种模式比如, 四川成都蛟龙工业港青羊园区、双流园区，由香港蛟龙集团投资开发, 采用工业房地产方式建设，园区实施企业化经营运作；印度的班加罗 尔国际科技园、卡梅尔第二工业园、越南的新加坡工业园等主要是由 新加坡腾飞集团（专业从事工业地产开发的企业）投资开发三） 合作开发模式合作开发模式下，园区、开发商和入驻企业均可以作为开发主体, 可以两两合作，也可以三者共同合作开发；既可以是合作开发同一地 块，也可以是分别由不同主体开发不同地块。

从长远意义看，科技园 （科学城）的建设和发展将逐渐趋向合作型或混合型建设模式，采取 自上而下和自下而上的有机结合从国内实践看，苏州工业园的开发 建设属于典型的合作开发模式，它由中国苏州工业园区股份有限公司 （中方财团，前身为苏州工业园区投资实业有限公司）和新加坡-苏 州园区开发私人有限公司（新方财团）组成的CSSD公司负责开发建 设CSSD主要负责苏州工业园内土地成片开发与经营、房产开发（各 类住宅、商业房产、工业厂房）、基础设施开发与经营管理等二、未来科技城开发建设模式选择基点和需要考虑的重大问 题实践中，上述三种典型的开发建设模式没有绝对的优劣之分科 技园（科学城）在开发建设模式选择过程中，既要尊重园区开发建设 的一般规模，也要充分考虑自身的特殊性也就是说，一个科技园具 体采取何种开发建设模式，需要在借鉴国内外经验的基础上，对园区 形成的背景、所要承担的功能以及园区的面积、资金等因素，进行综 合衡量未来科技城开发建设模式选择的基点1. 未来科技城是以研发为主导的专业化园区未来科技城的产业定位是新兴战略性产业的研发环节，这客观上 需要根据拟入驻企业的研发需求建设大量个性化设施；同时，园区强 调“城”的概念，突出公共服务配套功能，需要建设大量非标准化的 配套服务设施。

两方面的特殊性决定了未来科技城不同于一般意义上 的工业园区，这说明标准化的地产开发模式是不能满足未来科技城发 展的现实需要的2. 突出交流功能，实现整体化运营未来科技城要实现可持续发展，很重要的一点是要突出交流功 能，把公共服务配套社会化，实现整体化运作，防止入驻企业（尤其 是大型企业）自我配套、封闭式发展为此，园区需要掌握开发建设 的整体规划权、控制权与管理权，最好园区能直接参与开发建设，从 而最大限度地保证园区的整体化运营3. 保持未来科技城的现金流收益保持现金流收益是维持未来科技城可持续发展的重要手段，也是 提高园区管委会控制力和权威性的重要保障未来科技城管委会可以 通过持有并经营一部分收益性物业来实现持续的收益因此，未来科 技城尽量要作为一个开发主体参与自身的开发建设例如，从苏州高 新集团和苏州工业园的收入来源看，房地产收入，尤其是商业房地产 和居住地产都占了较大份额，然后是基础设施经营收入、代建、专业 服务、旅游、高科技投资等等这样的开发建设模式，一定程度上转 变了以往传统的“土地开发资金大循环模式”，用规划范围内的商业 和居住地产开发来弥补了工业地产低价出让的亏损，从而减轻了资金 平衡压力，有利于开发区的建设和发展。

二）未来科技城开发建设模式选择需要考虑的问题1. 入驻大型企业需要参与园区开发建设目前已有14家大型企业确定入驻园区，它们以总部研发为主， 一方面，大型央企需要一定数量的办公和科研等自用设施；另一方面， 大型央企的体制特点，也决定它们必须要进行一些设施的自主建设 因此，未来科技城的开发建设需要入驻企业参与园区开发2. 开发商可能会参与园区开发建设根据国家相关法律法规以及业界普遍做法，除特定情况外，商业、 居住等用地须采取招拍挂出让方式未来科技城内部的集中商业配套 集中、居住配套等设施可能将会采取招拍挂出让熟地后进行建设的方 式，园区不一定能保证持有园区所有土地的使用权，开发商可能会介 入园区开发3. 园区自主开发资金压力较大未来科技城档次高，基础设施建设标准高，开发面积较大，配套 服务设施种类多，体量较大，在开发建设阶段，园区需要巨额的资金 投入若园区自主开发，在投融资方面将面临较大压力三、未来科技城可以采用的开发建设模式(-)未来科技城可以采用的开发建设模式在分析科技园(科学城)开发建设基本模式基础上，结合未来科 技城开发建设和未来发展的现实需要，我们认为未来科技城可以采用 的较佳开发建设模式是合作开发模式，实践中可以具体包括“园区+ 企业自建”、“园区+企业自建+开发商开发”和“开发商+企业自建” 三种模式。

入驻企业自主开发建设部分设施，如实验室、自用办公楼等；园 区开发建设其他设施2. “园区+企业自建+开发商开发”模式入驻企业自主开发建设其自用设施；开发商开发一部分标准化设 施或者经营性设施，如标准化厂房、酒店、写字楼、住宅等；园区开 发建设其他设施，如基础设施、管理设施等3. “开发商+企业自建”模式入驻企业自主开发建设部分设施，如实验室、自用办公楼等；开 发商开发其他设施二）未来科技城可能采用的开发建设模式比较分析1. 比较研究思路为便于比较叙述，我们把上述三种可能的模式分别简称为：“园 企”模式、“园企开”模式和“企开”模式（图3-1）,采用下面的比 较分析思路，最终得出未来科技城开发建设的较优模式第一步:第二步:第二步:图3-1未来科技城可能采用的开发建设模式比较分析2. “园区+企业自建+开发商开发”模式和“开发商+企业自建”模式比较首先，从开发主体角度来看，园企开模式比企开模式多了园区这 个主体，可通过园区这个开发主体，加强与管委会的联系，有利于园 区掌握开发建设的主动性，有助于管委会对园区开发的管理，以及实 现园区的社会化配套和整体化运作其次，从开发项目的功能看，园 区+企业自建+开发商模式中一些收益性物业可以由园区与开发商合 作开发。

与企开模式相比，园企开模式能使园区获得一定的园区开发 收益，这有利于园区的可持续发展由此来看，这两种模式中，“园 区+企业自建+开发商开发”模式相对较优表3-1 “园区+企业自建+开发商开发”模式和“开发商+企业自建”模式关键点比较模式名称园区对开发建设的 管理与控制力园区能否获取收益 性物业的持续收益“园区+企业自建+开发商开发”模式较强，有利于整体化运作能“开发商+企业自建”模式较弱，不利于整体化运作否3. “园区+企业自建+开发商开发”模式与“园区+企业自建”模 式比较首先，从开发主体角度进行比较，园企模式比园企开模式少了开 发商这个主体，可以降低管委会对园区开发的管理与利益协调的难 度其次，从开发项目功能角度进行比较，对园企开模式而言，一些 收益性物业可能由园区与开发商合作开发与之相比，园企模式能使 园区获得更多开发收益，有利于园区的持续发展由此来看，这两种模式中，“园区+企业自建”模式相对更优表3-2 “园区+企业自建+开发商开发”模式和“园区+企业自建”模式关键点 比较模式名称园区对开发建设的管理与控制力园区获取收益性物业持续收益的多少“园区+企业自建+开发 商开发”模式较强，有利于整体化运作因有开发商参与，较少。

园区+企业自建”模式较弱，不利于整体化运作较多四、未来科技城开发建设建议模式及操作要点通过上述分析，我们建议未来科技城开发建设模式及操作要点如 下：（-）第一推荐模式：“园区+企业自建”模式1. 模式介绍该模式下，管委会统一协调和管理园区的开发建设园区成立统 一的投融资平台，同时对未来科技城开。