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土地基金-名词详解 出自 MBA智库百科()土地基金（land fund）目录 1 什么是土地基金[1] 2 土地基金的法律特征[2] 3 土地基金的性质[3] 4 土地基金的基本构成[3] 5 土地基金的运作模式[3] 6 我国确立土地基金法律制度的意义[2] 7 我国土地基金运作状况的法律评价[2] 8 建立土地基金的必要性[3] 9 建立我国土地基金法律制度的基本设想[2] 10 参考文献什么是土地基金[1]　　土地基金是以以土地资源为载体，为了土地资源的合理开发和利用或促进公共基础设施的建设而设立的一种专门基金　　土地基金主要取决于三个方面：一看基金由谁设立，通常情况下由政府设立的是公益性的，而由社会投资者投资设立的是经营性的，从我国目前设立土地基金的必要性来看，主要是政府为土地资源合理利用、土地收购储备及公益事业发展的要求设立的；二看基金的资金来源，若是政府设立的，其资金来源主要靠政府的拨款或政策性贷款，或从政府的土地收益(如土地出让金等)中拿出一定的比例用于设立基金；三看基金的用途及投向，政府设立的土地基金的用途只能用于土地整理、土地收购储备或公共基础设施建设等从上述三方面看，土地基金属于公益性基金。

土地基金的法律特征[2]　　基金是指限于特定用途并单独核算的储备资金或专门拨款，目的是兴办、维持发展某种事业所谓土地基金，是土地与基金的结合形态土地基金从广义上说有两种含义，第一种是营利性基金，以土地为投资工具，通过对土地开发和投资经营，促进土地价值增值，从而获得投资收益的投资形态由于土地的不动产特性，土地投资具有安全性、收益稳定性的特点，土地基金形态的投资方式是投资者重要的投资选择由于这种土地基金设定的目的是使投资者获取和分配土地收益，所以，它在性质上，属于营利性基金另一种是公益性基金即以土地为载体，为促进土地资源的合理开发和利用或促进公共基础设施的建设而设立的一种专门性基金这种基金的设立使与土地相关的不动产资源社会利用效率最大化，而不是使投者获取个体的投资利益，因此，在性质上，这种土地基金属于公益性基金　　在我国，从目前各地的土地基金运作情况上看，土地基金主要体现为公益性基金一是它由政府设立，主要目的是促进土地资源合理利用、完善土地收购储备制度及促进社会公益事业的发展；二是它的资金来源主要靠政府的财政拨款或银行的政策性贷款，或从政府的土地收益，如土地出让金等中拿出一定的比例来设立；三是它只能用于土地储备或公共基础设施建设等政府性的非营利行为。

　　土地基金具有如下法律特征：　　1．基金的所有权与经营权分离是土地基金的基本运作方式　　不论是营利性基金还是公益性基金，凡具有基金特征的资产，均实行所有权与处分权分离的原则基金的运营者为具有专业技能和丰富投资经验的专业人员或机构，所谓专家管理制度，这既可以规避基金运作的不合理风险，又可以使基金获得较高的收益，从而实现土地基金的保值增值因此，如同一般基金法律关系具有的多重性，土地基金法律关系呈现受益人(投资人、所有人)、管理人、托管人三者分开，分别形成基金所有与收益关系、基金托管关系和基金管理关系的复杂状态托管人负责土地基金的保管，管理人负责土地基金的具体支配、运用，并负责监管托管人的托管行为，维护所有人的利益在我国城镇土地国家所有的体制下，管理人是代表国家利益的各级地方政府　　2．土地基金实行有限责任原则　　土地基金所有人对土地基金的债务不承担连带责任只要土地基金所有人履行了出资义务，凡因土地基金的转投资和经营活动所发生的债务，土地基金所有人或投资者一概不予承担土地基金的有限责任原则来源于营利性基金投资的债务承担原则即投资者对投资基金的债务不承担责任，只要投资者及时、足额缴足了自己认购的投资基金份额或股份，不管投资基金是否表现为一个独立的法人，凡是由于投资基金在投资活动中所发生的债务，投资者一概不予承担，投资者仅以其基金份额对基金投资过程中产生的债务，对债权人负间接责任。

有限责任的目的是合理地规避基金投资风险，使基金所有人在有限的风险范围内，获取最大的利益，降低投资成本因为基金运作方式的所有权与经营权分离模式，在使基金所有权人借用该模式获得较高收益和专门的投资信息的同时，也产生了经济学上委托代理风险，助长了基金管理人、托管人侵害基金所有人合法权益的行为；基金所有人失去了对基金资产的运用和管理权，如果对管理人行为所发生的债务要求所有人承担无限连带责任，会导致显失公平，管理人对投资决策就会丧失有效的约束和风险激励管理人在管理基金过程中的过错行为侵害投资者利益的，理应对基金投资者独立承担民事责任；对于基金运作过程中第三人利益的损害，也应独立地对第三人承担民事责任土地基金性质虽不同于营利性投资基金，但适用有限责任原则具有特殊意义，一方面，土地基金运作方式与营利性基金具有共性，且土地基金数额巨大，实行有限责任原则，可以强化管理人的管理义务，防止管理人的恣意行为给国家财产造成重大损失另一方面，土地基金具有特殊的经济意义和政治意义，除了涉及到国有资产的保值和增值、公共利益的实现之外，由于它在地方政府财政总量中的比例El益增大，土地基金的社会投放效果还将涉及到地方经济的宏观调控目标和区域经济的稳定。

例如，1999年金融危机期间，针对国际资本对港币的冲击，动用土地基金人市干预，发挥了土地基金稳定金融市场的作用据我国有关部门统计，从1990年到1999年lO年中，全国出让土地收益达4000多亿元，是政府财政收入的重要补充以厦门为例，2001年通过土地出让聚集土地基金13亿元左右，土地储备机构动用资金4．5亿元这些基金直接用于城市建设，有力地拉动了地区经济增长相反，土地基金如果运用不当，也会造成地方经济波动，例如，在当前各地进行的土地储备中，由于土地储备数量过大，土地基金中的出让金数额增长过快，土地供给紧缩，使房地产价格暴涨，从而引起了与房地产相关的产业的产品价格的上涨因此，有效地监控土地基金的运作，实行有限责任原则，防止其因风险过大而发生基金价值大幅度波动，维持其资产的稳定，对保障土地基金实施公益目标和经济调控目标是必要的有限责任原则排除了作为土地基金所有人的国家或地方政府的无限和连带责任，符合现代社会国家与市场关系二元化规则，也可防止政府因直接参与经济活动而陷入无休止的债务危机　　3．土地基金的法律运作实行公开性原则　　与其他基金形式相同，由于基金的资产运作的管理人、投资人、托管人相分离，产生资产处理中信息不对称，在三方当事人中，与管理人和托管人地位相比，投资者无论从支配权、监督等任何方面，均处劣势地位，导致投资人和管理人、托管人之间平等地位丧失，即使他们之间存在信托契约，也无法改变他们之间实质上的不平等。

因此，基金法律制度的一个重要原则就是信息公开原则，有关义务人应履行基金运作中的信息披露义务我国《证券投资基金法》第60条规定，基金管理人、基金托管人和其他信息披露义务人应当依法披露基金信息，并保证所披露信息的真实性、准确性和完整性土地基金涉及国家资产的安全，无疑也应适用信息披露规则对此，各国基金立法多做出了原则性规定例如，按土地基金的管理规则，香港土地基金机构定期地向社会公众、特区政府报告土地收益和投资情况；按照英国1960年《管理慈善事业法》规定，公益信托都应在政府机关登记，并定期报告情况政府机关享有受益人的权利，它可以对公益信托的活动进行调查许多国家规定，由检察长对公益基金行使政府的信息知情权　　4．土地基金的运用宗旨是公益目的　　由于土地基金属公益性基金，它必须以公益活动为目的，即基金运作的收益服务于公益目的，而不是供投资者分配利益因此，土地基金区别于旨在以投资者获利为目的营利性基金，如证券投资基金、产业投资基金和风险投资基金由于土地基金的特性，基金的用途和基金收益与土地有密切关联，即以土地作为基金的来源，将以土地为核心的不动产开发和建设作为土地基金使用的范围，结合土地基金的公益性目的，土地基金的宗旨是以土地为载体的城市建设和公共设施投资。

这一目的限制，一方面要求土地基金的投资方向必须受到上述宗旨的限制，不得超越和变更另一方面要求土地基金收益分配不得归于基金管理人和托管人，应归入土地基金，以使其保值、增值和利益最大化也就是适用民法中财团法人的法律规则，调整土地基金的民事权利能力和民事行为能力但是，土地基金的公益性并不意味着土地基金不得从事投资等经营性行为和营利性活动，在市场机制下，土地基金的市场运作是保证资产效益的最佳选择，法律依公益目的限制土地基金支配行为，仅发生管理人、托管人不得像营利基金投资者那样享有分配土地基金收益的法定权利土地基金的性质[3]　　从理论层面来看，土地基金包括公益性基金和经营性基金两大类我国发展土地基金不能仅仅局限于其中的某一种，而是应该既包括为公共事务服务的公益性土地基金，也包括为获取资金盈利为目标的经营性土地基金从这两种基金的本质特征来看，前者主要是通过政府拨款或公共集资获取资金，且基金的使用范围也有着严格的规定；后者主要是通过各类投资者的积累或投资获取资金，其使用方向和范围遵循利益最大化和风险最小化的基本原则土地基金的基本构成[3]　　我国土地基金的设立至少应包括以下因素：一是基金投资人，也即受益人，如果是公益性土地基金，其投资人可以是国家或各级地方政府；若是经营性土地基金，其投资人可以包括一般的企事业单位或个人等。

二是基金投资公司，是基金投资人或受益人的集合，既可以由国家相关部门联合发起，也可以由特定投资公司承担，其目的都在于加强土地基金的管理和合法运作三是基金管理人，是专业化的土地资产管理机构，由它进行投资、理财，可以增强基金运作的透明度，提高基金的运作效率四是基金托管人，是基金资产的名义持有人与保管人，是基金的监督主体，也是土地基金投资公司以及基金管理人的联络中枢，在我国可以是商业银行、储蓄银行、专业银行及信托投资公司等土地基金的运作模式[3]　　我国土地基金的具体运作模式可以参考图16所示的内容来进行，即基金投资人以授权管理或信托契约的方式将土地基金交由基金投资公司管理，或直接交给基金管理人运作，并由基金投资人或基金投资公司对基金管理人实施监督管理；基金管理人在获得土地基金的运作经营权后，可以将基金交付银行等基金托管人具体实施经营业务，基金管理人和托管人通过基金资产的托管建立信托契约关系托管人运作经营基金所获得的收益在支付自己报酬之后，应上缴基金投资人　　　　图1 土地基金的运作模式我国确立土地基金法律制度的意义[2]　　为充分发挥土地的资源价值而对土地作出特殊的投入是我国政府惯行的财政政策。

在不同的社会经济背景下，土地作为重要的经济要素，政府投人方式也有所区别在计划经济体制下，土地的利用主体以国有企业为核心，土地的运行关系是计划体制的组成部分，土地利用呈无偿、无期限、非市场化的特点，由此决定政府对土地投资的计划性；由于政府的财力有限与投资对象无限，土地投资呈分散性，难以集中形成规模效益，妨碍了土地的集约利用由于土地在计划体制下的实物化管理，排斥了资产化运营与市场化运作，土地投资多以拨款形式呈静态性，土地资产没有做到的保值、增值，更谈不上效率最大化20世纪90年代末期，土地使用制度改革建立了城市土地使用权市场化配置的用地机制，土地管理的目的从实物转向资产，土地资源利用的持续发展理念使政府对土地的行政配置转向市场配置，对土地的分散、临时性、单一的财政拨款方式转向可持续、集中、多元化的资金组合方式土地基金制度应运而生最早的土地基金法律概念是1989年9月12日国务院发布的《农业发展基金开发项目管理办法》提出的，虽。