《江苏淮安楚州维京商业项目分析报告》108页调查研究总结-精.ppt

分析报告,2010年4月,淮安楚州维京商业项目,前 言,本次报告我司主要针对淮安及楚州市场进行分析； 将考虑以最全面的方式解读分析项目实际情况； 建议最合适和最贴切的商业模式，以利润最大化和长期效益原则预估项目操作成功最大可能性，望开发商耐心吸收并加以探讨和沟通！,淮安及楚州宏观环境分析 项目分析 个案分析 项目概况和操作模式建议 市场机会和产品定位分析 招商方案 运营思路及价格建议 收益测算,,宏观环境分析,一个城市的宏观环境决定着这个城市未来房地产市场的发展方向和特点 只有掌握城市的宏观坏境、才能正确的找准方向城市解读,,,,,,1、地理区位,淮安市地处江苏省北部中心地域位于北纬32°43ˊ00“～34°06ˊ00”,东经118°12ˊ00“～119°36ˊ30”之间北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市东西最大直线距离132 公里，南北最大直线距离150 公里，面积10072 平方公里2004年，市区建成区面积80平方公里下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县 淮安市地跨淮河两岸淮河是我国重要的南北地理分界线，淮安的气候、物候、植被、生物资源等具有明显的过渡特征。

处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，地理区位条件优越城市解读,,2、交通状况,高速公路：京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程，确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位铁路交通：新长铁路纵贯全境，直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市，连接腹地和沿海水运航空交通：京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口随着淮安民航机场的建设，更将使淮安拥有飞速发展的广阔空间交通便利，能迅速到达各大城市,城市解读,,3、人文环境,文化名城：2200多年的悠远历史，有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息名人故里：大军事家韩信、大文学家吴承恩和新中国开国总理周恩来，都诞生在这片神奇的土地上美食之乡：我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地，连续5届淮扬菜美食文化节，展示和弘扬了博大精深的中国淮扬菜美食文化运河之都：明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”，作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心，奠定了“运河之都”的历史地位人文厚实、风采宜人的淮上明珠城市解读,,4、风景名胜,淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。

古城主要名胜古迹有：周恩来故居、周恩来纪念馆、周恩来遗物陈列馆、刘鹗故居、吴承恩故居及墓地、关忠节公祠、梁红玉祠堂、周阮二烈士祠、古枚里 、韩信纪念丛林、韩信钓鱼台遗址、东岳庙、左忠壮公祠、徐节孝祠、汪达之墓、新安旅行团历史陈列馆、新安小学旧址、中共中央华中分局旧址、淮安烈士陵园、车轿战役烈士陵园、大胡庄战斗烈士纪念碑、青莲岗遗址、漕运总督署、淮安府衙、小沧州与远香草堂等风景怡人，历史悠久的文化名城城市解读,,5、城市规划,,城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市城市规模：中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人淮安城市的特点： “一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城” 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈 两大组团：中心城区包括主城区组团和古城楚州组团两个组团，两组团以生态绿地相连 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城,主城区,开发区,楚州区,城市解读,,7、城市发展方向对区域房地产的影响,城市发展方向： 城市基本方向确定了以中心区为核心，以主城区为主体，以绿色空间相隔离，以快速交通相连接的组团式城市结构。

受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展 对区域房地产的影响： 清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心，这意味着此三个区域的人口密度会有所上升，在建筑形态方面小高层、高层将成为一种趋势，品质大盘的数量会有所增加，同时竞争也将更为激烈而经济开发区、楚州区的房地产市场尚存在一定的上升空间，未来发展存在巨大潜力，总体来说城市的发展方向决定了淮安房地产市场将向多元化发展 东部新区的发展规划将进一步提升本案的区域价值，主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈，区域住宅物业后续发展潜力较大，为项目以后良好的销售形成强有力的支持城区三大区域将成成熟生活圈，开发区及楚州区异军突起城市经济,,1、淮安近年来GDP情况及增长比较,如图显示：三年来淮安GDP平均每年增速超过15%，08年达19.68%，同周边城市相比淮安经济发展水平还相对落后，经济发展空间较大。

2010年，GDP实现再翻番，达到1120亿元，年递增14.9%,,2、四大城市2008年GDP比较,2007.36亿元,915.53亿元,淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后发展空间较大数据来源：淮安统计局,城市经济,,3、淮安近年来人均GDP情况及增长率比较,4、四大城市2008年人均GDP比较,如图显示：三年来淮安人均GDP增长率均超15%，08年人均GDP为19000元,根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地产快速发展阶段2010目标人均GDP突破2万元，达到20620元（2600美元）,,目标20620元,23069元,人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段,数据来源：淮安统计局,城市经济,,5、淮安近年来产业结构比重变化情况,35.0%,如图显示：近年来淮安市产业结构调整明显，第一产业的比重逐年下降，二、三产业比重呈现逐年增长趋势，为淮安市民提供大量就业机会，同时有效吸纳周边城市的技术人才进入淮安，有效促进房地产市场消费二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化数据来源：淮安统计局,城市经济,,6、淮安近年来财政收支情况,35.2%,如图显示：近年来淮安财政税收每年保持17%以上的增速，特别是07、08、09年增速达30%以上，体现了淮安经济发展势头迅猛。

财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，为实现未来城市规划，提高区域成熟度打下了坚实基础而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够促进物业的销售，提升物业的销售价格，增强消费者的购买信心经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入2009年，预计全年完成地区生产总值1030亿元，同比增长13 .5%；财政总收入213.5亿元，增长25.2%，其中地方一般预算收入96.5亿元，增长35.2%，2010年财政收入争取达到200亿元，年递增21.5%（09年下半年主要受次贷危机的影响，增速有所放缓）；,38.2%,21.5%,数据来源：淮安统计局,城市经济,,7、淮安“三驾马车”近年来增长比率,如图显示：近年来淮安市消费市场稳中有升，消费者的消费理念发生了很大变化，潜在的消费需求得到释放 淮安近3年社会固定资产投资高速发展，平均增速达30%以上重大工程纷纷动工或竣工，大大刺激了消费需求的释放 淮安近4年来进出口贸易总额逐年增加，外向型经济比重加速明显淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展数据来源：淮安统计局,城市经济,,8、淮安近年来城镇人均可支配收入,9、四大城市2008年城镇人均可支配收入比较,14007元,16955元,如图显示：2003年以来淮安人均可支配收入大幅增加，近三年来平均增速达到15%以上。

2009年居民城镇居民人均可支配收入15646元 ，与苏北第一城市徐州之间的差距进一步缩小居民收入的提升，增强了居民消费能力，有助于拉动内需，促进房地产的发展淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城市的差距15646元,数据来源：淮安统计局,城市经济,,10、淮安近年来居民储蓄增长情况,25.82%,如图显示：随着08年股市大幅回落及房地产行业的调整，居民储蓄激增，2008年居民储蓄额增长了25.8%，09年金融机构本外币存款余额942亿元、贷款余额673亿元，分别增长34.3%、45% ，有助于商品房的快速去化08、09年居民储蓄、贷款额双增，未来潜在购买需求较大,34.3%,数据来源：淮安统计局,城市经济,,11、淮安近年来城市化进程情况,12、四大城市2008年城市化进程比较,如图显示：近年来淮安城市化进程显著提升，2010全市城镇人口达250万人，城市化水平达46％，但同其他城市相比城市化水平还较低，房地产目前处于快速发展阶期，,,39.9%,47.2%,淮安城市化进入高速发展期，但同其他城市相比其城市化水平还较低46%,城市经济,,13、小结,1、淮安经济虽进入飞速发展阶段，但经济发展相对落后， 未来发展空间较大。

2、人均GDP稳定快速增长，处于房地产快速发展阶段 3、二、三产业比重逐年增加，产业结构日益优化 4、经济的迅速发展为政府带来大量的财政收入 5、淮安“三驾马车”并驾齐驱，经济运行稳步发展1、淮安近年来人均可支配收入稳步增长，缩小了与周边城市的差距 2、 08、09年居民储蓄、贷款额双增，未来消费潜力较大 3、淮安城市化进入高速发展期，但同其他城市相比城市化水平还较低为房地产发展提供了良好的经济环境,为房地产发展提供广阔的消费空间,楚州经济,,地理环境,淮安市楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇 全区地处北亚热带和暖温带过渡地带，季风气候显著，气候温和，四季分明，光照充足，雨水充沛，年平均气温14.1℃，年均无霜期220天交通条件,楚州区北距连云港市120公里，南距江苏省会南京市200公里江苏新沂至浙江长兴铁路、京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路，淮江公路等国家重点交通干线均穿境而过到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2.5小时，以京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输，楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲，自古乃兵家重地、商贸重埠。

交通枢纽地位和区位优势日益凸显,楚州经济,,06年末全区户籍总人口121.1万人，全区全年出生1.58万人，死亡0.31万人总人口中城市人口23.4万、镇人口16.97万、乡村人口80.73万人预计到2010年城镇人口达到51万，其中城区人口达到28万人口总量继续保持低速增长计划生育率95.6％，连续六年保持低生育水平人口状况及增量,,表1-1楚州区2004-2006年总人口及总户数,图1-1 2004-2006 楚州区人口状况,城区人口现约30万,楚州经济,06年实现生产总值101.67亿元，比上年增长16.7%其中，第一产业增加值22.60亿元，增长4.9%；第二产业增加值45.50亿元，增长21.8%；第三产业增加值33.57亿元，增长17.3%人均生产总之9526元，比上年增长20.7%经济结构调整和增长方式转变取得新进展工业发展较快，传统产业继续得到提升，现代服务业发展加快三次产业增加值比例为22.2：44.8：33经济总量,全区经济维持稳定较快增长楚州经济,固定资产投资及房地产投资状况,06年完成全社会固定资产投资60.2亿元，比上年增长34.9%全年完成500万元以上项目投资32.62亿元，同比增长6.3%；其中城镇19.85亿元，增长36.8%；农村4.55亿元，下降54.4%；房地产开发投资8.21亿元，增长40.8%。