房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案（第51次）.docx

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题强化卷（必考题）及答案答题时间：120分钟 试卷总分：100分 题号一二三合计统分人得分 一.单选题(共100题)1.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按()进行评估A.工厂厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地【正确答案】D2.在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积不超过3.5，则必须以建筑容积率不超过()为前提来估价A.3B.4C.3.5D.6【正确答案】C3.路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同？()A.市场法B.假设开发法C.成本法D.收益法【正确答案】A4.开发成本包括()A.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费B.勘察设计、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费C.勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设匿建设费D.勘察设计和前期工程费、管理费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发建设过程中的税费【正确答案】A5.【真题】在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是()。

A.建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失【正确答案】B6.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()A.可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格B.可比实例成交价格+交易情况修正系数=正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正系数=正常价格D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数=正常价格【正确答案】A7.三级资质房地产估价机构可以从事城镇房屋拆迁、（）等的业务A.在建工程抵押B.公司上市C.司法鉴定D.企业清算【正确答案】A8.【真题】假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是()A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发【正确答案】A9.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按()加上土地使用权的剩余年限计算折旧A.建筑物的有效使用年数B.建筑物的实际使用年数C.建筑物的有效寿命D.建筑物的经济寿命【正确答案】B10.基准地价是城市中均质区域内的土地()。

A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格【正确答案】C11.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%该房地产的实际价格为()万元A.87B.124C.130D.134【正确答案】B12.某估价对象为一块待开发的土地，该地块适宜为商业用途，目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该物业的报酬率应为（）A.2%B.3%C.5%D.8%【正确答案】D13.【真题】关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果【正确答案】A14.从买方的角度来看，成本法的理论依据是()，即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【正确答案】B15.运用路线价法估价一般分为哪几个顺序步骤进行？()A.划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格B.划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格C.调查评估路线价→划分路线价区段→设定标准深度→选取标准临街宗地→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格D.选取标准临街宗地→划分路线价区段→设定标准深度→调查评估路线价→制作价格修正率表→计算临街各宗土地的价格【正确答案】B16.在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（）进行比较。

A.居住房地产B.商业性房地产C.收益性房地产D.类似房地产【正确答案】D17.下列哪一个属于房屋权属证书？()A.《房屋所有权证》B.《房屋租赁证》C.《房地产他项权证》D.《房屋使用证》【正确答案】A18.某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为()A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元【正确答案】B19.对于房地产估价来说，主要是从()上把握房地产价格的量A.本质B.现象C.广义D.狭义【正确答案】B20.人民法院确定的拍卖保留价，在第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的()A.60%B.70%C.80%D.90%【正确答案】C21.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数【正确答案】D22.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则（）。

A.价值时点为未来，估价对象为未来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象为未来状况D.价值时点为现在，估价对象为过去状况【正确答案】C23.【真题】某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用若月报酬率为0.5％，则该住宅因被水淹造成损失为()万元A.49627B.57647C.65548D.65920【正确答案】C24.某宗房地产正常情况下年总收益为140万元，年总费用40万元，报酬率为12%，现已使用了5年，该宗房地产的经济寿命为50年，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回则该宗房地产的现实总价为（）万元A.830.45B.828.25C.824.38D.817.55【正确答案】D25.估价报告中应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择()来说明情况和表达观点A.典型性资料B.有代表性资料C.能反映事情本质特征的资料D.典型、有代表性，能反映事情本质特征的资料【正确答案】D26.在一所小学附近，开设服装专卖店并不一定能获得高收益，做出该判断所依据的经济学原理是()。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.适合原理D.替代原理【正确答案】C27.《物权法》规定，()可以在土地的地表、地上或者地下分别设立所以也可称其为空间利用权或空间权A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权【正确答案】C28.设立地役权通常会使（）A.供役地的价值上升B.需役地的价值上升C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升【正确答案】B29.某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%该房地产目前的价值为()万元A.923B.1111C.1353D.1872【正确答案】C30.一般情况下，()高于市场价值A.在用价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值【正确答案】D31.在不违反城市规划的情况下，将自家房屋的屋顶出售给邻居使用而获得收益，这是()的体现A.按份共有所有权B.建筑物区分所有权C.空间利用权D.地役权【正确答案】C32.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D33.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。

A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数【正确答案】B34.说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B35.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料【正确答案】C36.（）年10月13日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权团体会员A.2003B.2004C.2005D.2006【正确答案】D37.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元A.27.6B.28.2C.29D.29.9【正确答案】B38.在国有建设用。