商业地产研策报告提纲更新.doc

新城控股·商业管理中心市场研究及策划定位工作框架提供成果报告应包括但不限于以下内容，前期市场研究分析各阶段须给出明确的结 论，整体条理清晰、逻辑缜密策划阶段理由充分，观点明确第一篇 拓展建议研究1 城市分析（ 整个城市 ）1.1 城市综述城市概述，面积、位置、交通、城市等级等1.2 城市经济1.2.1 当年城市 GDP，城市人口，人均 GDP，人均可支配收入，人均消费支出1.2.2 城市间经济指标比较，横向分析1.2.3 城市历年发展指标比较，纵向分析1.2.4 城市产业结构及主导产业、优势产业分析1.3 城市规划1.3.1 城市总体规划规划图及规划要点1.3.2 商业规划及新城区规划1.3.3 交通规划1.4 相关经济政策1.4.1 宏观经济及金融政策1.4.2 房地产政策1.4.3 商业发展政策1.5 结论及分析归纳分析，判断城市可进入性2 区域分析（ 区域 ）2.1 区域概况2.1.1 城市版块划分板块划分依据板块划分示意图2.1.2 城市各版块特征分析地域特征人群特征商业环境交通环境2.1.3 项目所在区域市场分析（ 项目所在区域 ）项目商业市场概述主要商业项目分布2.1.4 对标/ 竞争项目分析项目基本资料 - 位置、规模、现状、开发商项目主题定位项目业态业种比例项目业态业种规划布局项目主要品牌项目主要消费群项目经营状况2.2 区域规划项目所在区域的未来规划2.3 区域分析小结 根据以上分析归纳项目所在区域的市场特征、各类项目业态业种布局、品牌的 经营现状，寻找可能的市场空间。

3 项目适应性分析 （所在项目 ）3.1 基本信息3.1.1 项目指标位置、面积、性质、容积率 地块形状平面图3.1.2 地块现状特征地块内部实景图 地块四至实景图3.2 环境状况3.2.1 道路环境道路实景及描述3.2.2 交通环境公交（线路及覆盖区域）地铁（线路及覆盖区域） 自驾车3.3 结论及分析根据项目客观现状、数据、规划指标等，判断项目的业态、业种适应方向通过横向、纵向经济分析、城市 （区域） 市场分析、规划分析、政策分析、区域 市场分析，区域对标 / 竞争项目、地块特征分析等，给出拓展建议第二篇 项目定位研究（商圈及本项目分析 +本项目建议）4 区域商业及对标 / 竞争项目分析4.1 商圈界定根据项目规模、规划指标等初步界定目标商圈4.2 区域业态现状分析4.2.1 城市综合体区域内城市综合体的数量、分布、规模、经营状况简评4.2.2 商场区域内商场的数量、分布、规模、经营状况简评4.2.3 商业街区域内商业街规模、特点及经营状况简评4.2.4 社区商铺区域内社区商铺的经营特点及经营状况简评区域内所有业态的面积统计4.3 区域业种现状分析4.3.1 餐饮区域内餐饮业的整体概述、餐饮业类别、整体布局、主要分布楼层、经营状况等4.3.2 服饰 区域服饰零售业的整体概述服饰零售业主要分布、经营方式及经营状况等4.3.3 百货零售 区域百货业概述，百货分布、主要百货品牌、规模、经营状况4.3.4 休闲娱乐 区域休闲娱乐业概述，休闲娱乐业类别、分布、经营状况4.3.5 装修、装饰、建材、五金区域装修建材业概述、装修建材业分布、经营状况4.3.6 文体、健身、美容4.3.7 各业种面积比例4.3.8 各业种平均商业坪效与商业总面积结合，计算区域总营业额4.4 竞争/ 对标商业项目分析（ N个）4.4.1 竞争/ 对标项目分布图4.4.2 基本资料项目位置、建筑面积、建筑规划、开发商、运营商、停车位。

4.4.3 经营定位、主题定位4.4.4 功能规划、布局电梯各商业经营区、辅助功能区、主入口、主通道、次通道、动线规划、 位置、数量、卫生间、卸货区、垃圾处理区等4.4.5 业态业种规划、比例（各业种平面及立体布局、各业种面积比例）4.4.6 目标客户 客户来源、年龄、性别、消费习惯等4.4.7 经营状况 日均人流量、营业额等4.4.8 项目租售价格及租售状况租售价格、租售方式，返祖、包租、免租期、物业管理费 租售比例主要客户来源4.5 结论及分析 分析商业市场各业态业种经营情况、总营业额，判断各业态、业种的饱和度 寻找市场稀缺空间5 消费者需求分析5.1 社区状况5.1.1 现有社区状况 社区楼盘数量、面积、人口来源、目前房价等5.1.2 未来规划状况社区未来规划，人口规划等区域内人口总数量、年龄结构、职业类别、经济水平、人均可支配收入、消 费习惯、消费构成等5.3 结论及分析 根据区域人口数量、人均可支配收入等数据，结合上文“区域市场分析”中总 营业额、商业坪效等数据，计算可开发商业面积及可进入的业态业种6 商家拓展分析6.1 业态业种及商家界定 根据区域商业市场及消费需求分析，初步界定可能的业态业种方向，选择商 家品牌。

6.2 商家访谈分析餐饮代表品牌商家访谈（ 3-4 家）服饰代表品牌商家访谈（ 3-4 家） 百货零售代表品牌商家访谈（ 3-4 家） 休闲娱乐代表品牌商家访谈（ 3-4 家） 装修、装饰、建材、五金代表品牌商家访谈（ 4-5 家） 文体、健身、美容代表品牌商家访谈6.3 结论及分析 分析商家拓展意向，明确项目适用性及经营方向7 项目定位7.1 项目 SWOT分析7.1.1 项目优势指项目自身的客观优势，规模、形状、交通条件指标等优势7.1.2 项目劣势 指项目自身的客观劣势，规模、形状、交通条件指标等劣势7.1.3 项目机遇 项目外部机遇，政策机会、城市机会、市场机会等7.1.4 项目威胁 项目外部威胁，主要来自目前及未来项目的市场竞争等7.1.5 项目综合评价及发展战略分析 强化优势，弱化劣势，把握机遇，错位 / 优势竞争，寻找项目最科学、符合 市场的的战略发展方向7.2 项目定位7.2.1 主题定位定位思路定位表述定位阐释7.2.2 功能定位业态定位业种定位档次定位7.3 目标客户定位7.3.1 整体特征描述7.3.2 目标客户群细分及特征描述目标客群（终端消费者）范围界定及特征描述目标客群（经营者）范围界定及特征描述 目标客群（投资者）范围界定及特征描述8 商业经营建议8.1 经营方式建议8.1.1 项目租售建议 根据战略、项目特征、市场现状、相关政策、未来预期等，判断项目租售的 最佳方式。

8.1.2 租售价格建议 根据客观市场现状、项目本体特征、规划、未来预期等，判断项目租赁或销 售的价格8.2 项目前期租 / 售策略建议8.2.1 销售策略建议 开盘时间、铺位分区顺序、业种选择顺序、商家选择等策略 销售方式选择，包租、返租、委托经营等8.2.2 租赁策略建议 租赁时间、铺位分区、业种选择、商家选择等策略 租赁方式选择，年限、免租期、租金、扣点、物业管理费等第三篇 项目规划建议9.1 规划依据相关规划法规划管理规定 规划条件9.2 地块概况位置面积指标控制要求9.3 原则和目标10 总体规划建议10.1 面积规划面积配比10.2 整体建筑格局规划平面布局立体布局10.3 建筑形态规划建筑风格等10.4 停车位建议11 单体规划建议11.1 单体面积11.2 层数、层高、单层面积11.3 铺位划分11.4 电梯等其他配置12 动线规划建议12.1 车流通道12.2 人流通道12.3 消防通道第四篇 业态业种规划建议13 业态、业种规划13.1 各业态业种的选择13.2 各业态业种的面积配比14 功能布局14.1 各业种分楼层 分区规划14.2 各业种分区布局图15 业态品牌 / 主力店建议15.1 各业种品牌示例15.2 主力店模拟落位附件 1 】消费者调查问卷尊敬的先生 / 女士：您好！我们正在规划一个重要的商业项目，为了建设更好的商业购物休闲环 境。

提供更好的服务，我们希望能听取您的意见和建议对您的个人资料我们将严 格保密，未经您的书面同意，我们不会透露给第三方的，请您放心耽误您一点时 间好吗谢谢您的支持请在所选项目前的编号上打“√”一、基本信息篇1. 请问您是否是 XX市常住居民A ．是 B ．否2. 请问您目前的常住地址属于 XX 市哪个区域（预设目标城市各区）3. 请问您属于以下哪个年龄段A ．20 岁以下 B ．20 岁-30 岁C ．30岁-40 岁 D ．40 岁以上4. 您的性别A ．男 B ．女5. 请问您目前的婚姻状况是． 5万元-10 万元C． 10 万元 -15 万元．20 万元 -30 万元F．30 万元以上初中C.高中/ 中专/技校大学本科F. 研究生或以上B. 主任/ 经理/ 主管自由职业者 / 个体户学生G. 下岗 / 失业 / 无业人员 H.家庭主妇6. 请问您孩子的实足年龄是（参考上一题的答案可选填）A. 不到 3 岁 B. 4-12 岁 C. 13-18 岁D. 19 岁以上 E. 无孩子7. 请问您的平均家庭年收入是多少请包括所有家庭成员薪水和其他收入，如奖 金、津贴、出租房租的租金收入等单选）A ． 5 万元以下 BD． 15 万元 -20 万元 E8. 请问您的最高学历是什么A. 小学 B.D. 大专/成人大专 /电大/夜大 E.9. 请问您的职业是什么A. 企事业单位，政府机关的主要负责人C. 一般职员，工人 D.E. 离职/ 退休 F.I. 其他消费习惯篇10. 请问您平时外出逛街消费的频率是多少（包括外出购物、就餐、娱乐等消费，但不包括您日常去便利店、菜市场等的生活开销）11. 请问您平时外出逛街消费（外出购物、就餐、娱乐等消费，但不包括您日常便利店、菜市场等的生活开销）占您月收入的百分比是多少A. 5% 以下 B. 5%- 10% C. 10%- 20% D. 20%- 30%E. 20%- 30% F. 30%- 40% G. 50% 以上12. 请问您在外出消费中主要包括哪些内容（可多选）A. 外出就餐 B. 外出逛街购物 C. 外出休闲娱乐 D. 其他13. 请问您在外出消费中主要通过哪些交通工具到达目的场所A. 步行 B. 自行车 / 助动车 C. 出租车D. 乘坐公共汽车等交通工具 E. 家庭轿车14. 请问一般您去目标购物地点会在您所乘坐的交通工具上花费多长时间A. 5-10分钟B. 10分钟 -20 分钟C. 20分钟 -40 小时D.40分钟以上15. 请问您平均每月在您孩子 有关的消费方面支付多少（参考第6 题的答案可选填）服饰：A. 500 元以下B.500元 -1000 元 C.1000元-2000元D.2000 元以上教育：A. 500 元以下B.500元 -1000 元 C.1000元-1500元D.。