重庆某房地产开发项目可行性研究报告.doc

XX工程建设项目可行性研究报告中国地产XX项目公司目 录前 言 3第一章 土地问题 41.1暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间 41.2存在险的风险 41.3地理位置的情况分析 5第二章 交通问题 63.1交通现状 73.2交通风险评估 7第三章 配套问题 73.1周边配套公建现状 73.2市政大配套 83.2市政大配套风险评估因素 8第四章 环境问题 94.1周边环境对本项目的影响 9第五章 市场与业态问题 95.1 周边楼盘的市场需求和竞争 95.2 住宅市场定位 235.3 商业顾问预测分析 25第六章 工程进度及管理问题 296.1 工程进度问题 296.2 管理问题 29第七章 投资及效益汇报分析 317.1 XX总投资分析 317.2 现金流量分析 337.3 盈利预测分析 337.4 提高项目盈利预期的建议 34第八章 初步结论和现阶段风险分析 357.1 土地政策、设计及配套方面的风险分析 357.2 管理的风险 357.3 国家金融政策及经营财务方面的风险 367.4 加强寻求本项目的特色 36附件：1、投资现金流量分析（出租） 372、投资现金流量分析（减少一层车库--出租） 383、现金流量测算表出售 394、盈利预测18出售 405、盈利预测18出租 41前 言XX的土地于2008年2月29日通过招牌挂取得国有土地使用权，开发工作从2008年第二季度开始筹划。

根据集团的要求，现阶段XX要进入全速开发的前期，必须就现阶段可行性方案进行评估；同时就风险防范的工作予以全方位检讨因此本报告将会就1、土地问题 2、交通问题 3、配套问题 4、环境问题 5、市场与业态问题 6、工程进度及管理问题7、投资及效益回报分析8、初步结论和现阶段风险分析等问题进行分析，供领导在决策时参考第一章 土地问题我司通过招拍挂取得政府出让XX绸厂地块的规划公告函（XX规公（2007）北龙字第0308号），土地出让合同等待政府审批流程中，尚没有取得土地使用权该地块由C8-1/02和C8-6/02两个地块组成规划用地总面积23786平方米，其中C8-6/02用地面积2199平方米规划为幼儿园用地目前整个厂区的厂房建筑尚没有开始拆除地理位置详见附图：1.1 暂定土地权取得时间及完成地块拆迁时间目前本项目中的土地问题主要是土地出让合同已经上报政府等待签署中XX富公司承诺其土地拆迁完成时间定为2008年8月31日，取得土地使用权的日期暂定为 2008年 9月 30日之前1.2 存在的风险若本地块的土地出让合同不能及时签署，则本项目存在以下风险：1.2.1 拆迁拖期的风险土地出让方（XX富公司）承诺于2008年8月31日完成场地拆迁工作，但是由于其他方面的原因存在拆迁拖期的风险。

1.2.2 取得规划设计条件的风险目前，尚未取得该地块的建设用地红线图和建设用地规划许可证，正在进行的方案设计工作有可能因为红线不准确而返工修改1.3 地理位置的情况分析1.3.1 优势● 项目处江北交通枢纽，交通通达性强；● 项目地理位置较好，离江北商圈中心较近；● 项目在松树桥转盘和龙溪建材市场旁，后期造势宣传相对容易● 项目周边暂无土地出让，即使有土地动工的，都已经暂停施工1.3.2 劣势● 区域属于旧的居住区域，整体消费水平不高；● 地块处旧的居住区域，以原XX绸厂的人为主，居住环境较差；● 项目土地内拆迁物较多，拆迁成本较高；● 地块地理位置相对较高，临主干道，噪声较大，且有高差；● 项目地块楼面地价较高；● 项目靠近观音桥商圈，受商圈辐射，但区域又相对独立，处在一个较为尴尬的地段；1.3.3 威胁● 周边有在建楼盘和在售楼盘，竞争压力大；● 项目对面有兰波地产的项目，已经在动，但已停工，如开工对本项目的威胁较大；● 国家宏观调控，贷款利率和首付提高，将对市场及项目都来一定影响；● 政策对经济的影响，直接波及房地产市场，市场观望度高；1.3.4 机会● XX城乡统筹，江北将迎来一次新的发展机遇；● 江北西翼东进，大石坝、龙溪街道旧城改建，折迁安置，需求增加；● 周围有较大的专业市场，带来的多重居住需求人群较多；● 区域消费需求较大；● 龙溪街道内暂未出有品质的楼盘；● 区域未来规划为商务区；1.3.5 项目地段分析结果： ● 项目地理位置好，距江北观音桥商圈中心、XX北新城热区冉南片区仅几分钟路程，交通通达性好；● 项目周边生活配套齐全，为人民的生活提供了基本的生活保障；● 项目位于江北龙溪街道，是属于老居住区，居住人群大部分是工人阶级，经济收入和消费能力处于中偏下；● 项目地块南侧是农贸集市，且紧邻车流人流较多干道，鱼龙混杂，会给人留下吵闹的印象。

第二章 交通问题XXXX项目位于XX市XX北区松树桥立交桥北侧，规划分区为C8分区，在松牌路、松桥路、金绸路之间区域，该地块位于XX市XX北区中心区域，毗邻松树桥立交，南侧是贯通XX东西方向的主干道红石路车站位置如图：XX建成后，居民及购物的人流可通过大众运输工具（如地面公交）、小众交通工具（如出租车、私家车）或步行等几种方式到达本项目由于地块位于XX市XX北区中心地段，地块北侧的松牌路为城市快速干道，因此规划对于松牌路的机动车开口位置提出具体要求，只能在允许的路段内开口子同时现阶段道路车行的饱和度也相当高，因此未来XX建成后，由小众交通工具（如出租车、私家车）为本项目提供的人流及车流再大幅度提升是有相当难度的但大众运输工具（如地面公交）能为本项目带来人流的潜力则是可持续开发的tiananghanu2.1 交通现状项目最近的公交车停靠的交通站点有松树桥站、花卉园站、华蓥路站。

公交线路：800（A线）、800（B线）、872、北观线、801、120、121、124、127、118、132、604支线、604、709、815、818、820、821、711、861、110、605、863、201、202、113、114、1152.3 关于交通风险的评估XX位于XX市XX北区中心城区内，北侧的松牌路大交通动线很难再有大幅度的拓宽及提升，南侧金稠路根据规划需要拓宽改造，因此若要有大量的人流必须依靠大众交通工具，同时应想尽一切办法改善项目内的交通组织将汽车出入口的位置放在目前车行速度较快的松牌路允许开口路段上，以保证商业对于车流容易快速进出的要求住宅主入口不宜通过后面进来，因为后面的旧区邻近菜市场门口，街貌不整，交通不畅，只能作为一个副入口，以便居民生活进出根据现状小区的周边公交车站，可能不足以引进足够客源，需要考虑是否采用穿梭巴士接送顾客 第三章 配套问题该项目场地现状为XX绸厂，现工厂已经停产，但厂房设备尚未拆除（尚有厂方临时对外租赁的项目在生产中），北侧松牌路边布置有ø900的市政上水管网、ø500的市政排水管网、ø400的市政污水管网和ø89的天然气管网3.1 周边配套公建现状本项目地块附近有比较成熟的公共配套设施、文化教育机构和商业设施，距离本项目在3公里以内。

因此本项目周边的公建设施还是比较多元及全面的生活配套：招行、工行、浦发银行、交行、农行、中行、中百超市、百安居、永辉超市、花园村农贸市场、万隆农贸超市 教育配套： 龙山中学、松树桥中学、华XX小学、字水中学、江龙武术学校、203中学、大石坝中学、电子职业技术学院、电子校、花园村小学、石油基地中小学、北城书画艺术学校、龙山幼儿园、三色花园幼儿园等教育资源丰富 休闲配套：花卉园、龙山公园、鸿恩寺公园、南桥寺公园、石门公园、盘溪河公园等 医疗配套：华XX医院、金岛医院、都市丽人医院、骑士医院、江陵医院、市中医院周边专业市场：万隆小商品批发市场、龙溪聚信国际建材城、建材大厦、奔力五金机电城、龙溪装饰城、XX市酒店用品批发市场、茶叶批发专业市场、水果专业批发市场、蔬菜专业批发市场 餐饮娱乐配套：金岛花园美食街沿线百余家特色餐饮店、加州餐饮街3.2 市政大配套本项目周边市政道路均已排设各种市政管网，按XX市市政工程和配套管理局要求本项目各配套设施将于永源路排管（除供电外），且初步分析认为永源路已排给水、雨污水等均有接入口且可满足项目需要供电方面具体供电方案由XX市电力公司确定（聘请电力公司协助）。

天然气需要与XX市煤气公司申请办理给排水、供电、供气、通讯、宽带、有线电视等均可在项目实施中按程序申请办理3.3 市政大配套风险评估因素根据目前已有的资料分析，市政大配套的风险主要存在于供电和供气系统方面，呈现以下几点：a) 由于近年建设项目的快速增长，一直存在供电系统电源不足的情况故建议聘请供电顾问公司应尽快予以落实b) 沿松牌路布置的天然气管道只有89mm，不能满足本项目的工期需求，需要另外设置供气管道第四章 环境问题4.1 周边环境及对本项目影响由于XX市是个山地城市，独特的地理、地质条件，造成XX地区具有自己独特的规划、建筑要求，不同于全国其他地区在城市规划上，XX市编制了自己的规程《XX市城市规划管理技术规定》，其中很多规条的要求具有浓厚的本地特征例如对于建筑间距的要求、建筑退界的规定，以及停车位等等细节的要求都与其他地区有着明显的区别该地块位于松牌路东侧的一个斜坡高地上，北侧松牌路的路面标高在265~280米之间，场地标高在273.7~289米之间，路面与场地的高差约9~20米，目测为强风化~中等风化岩石区域 地块西北方向的松牌路北侧是松岩水库，成为该地块的天然水景（场地东北角处可能受其它建筑遮挡）。

第五章 市场与业态问题5.1 周边楼盘的市场需求和竞争5.1.1 住宅部分a)、 项目所在城市区域的介绍从05年至08年项目1公里范围内含本项目一共有8块土地成交，其中住宅用地2块，商业用地1块，综合用地5块物业名称 土地用途 总用地面积(㎡)总建筑面积(㎡)容积率楼板价楼面每亩地价（元/亩） 成交时间受让方成交价格 (万元)XX北区龙溪街道金龙路600号 住宅、商业 50881 233193 4.58 680 2076752 2007-01-24 XX财信房地产开发有限公司   15850 XX北区龙溪街道松牌路109号宗地住宅 161541 527160 3.261095 23831012007-01-22 XX长安房地产发展有限公司 57745 XX北区龙溪街道20号宗地商业19639 32169 1.64 1156 1262800 2007-04-09 XX市XX北区南源摩托车配件有限公司   3720 XX北区龙溪街道龙脊小区地块住宅 25779 77336 3.00 913 1825785 2007-05-28 XX保利房地产。