10月12日衡阳项目发展策略报告.ppt

衡阳项目发展策略报告衡阳项目发展策略报告2009-10-122009-10- 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879【【报告结构报告结构】】n 衡阳市城市背景与经济发展状况研究衡阳市城市背景与经济发展状况研究n 衡阳市房地产发展状况及区域市场研究衡阳市房地产发展状况及区域市场研究n 项目地块价值研究项目地块价值研究n 项目发展战略和定位研究项目发展战略和定位研究 n 物业发展战略和经济测算物业发展战略和经济测算 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879PART 1 城市背景和经济发展研究城市背景和经济发展研究衡阳市社会经济、人口发展状况衡阳市社会经济、人口发展状况 /衡阳市概况衡阳市概况位置：衡阳市位于湖南省中南部，湘江中游因位于南岳衡山之南，故名衡阳相传“北雁南飞，至此歇翅停回”，故又称“雁城”，素有“寰中佳丽”之美誉衡阳地处东经110°32‘16“～113°16’32”，北纬26°07‘05“～27°28’02”。

东邻株洲、攸县、安仁；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、祁阳、东安、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭东西宽173公里、南北长150公里现辖衡南、衡阳、衡东、衡山、祁东5县，耒阳、常宁2市和石鼓（112平方公里、20万人）、雁峰（93平方公里、20万人）、珠晖（227平方公里、27万人）、蒸湘（111平方公里、21万人）、南岳（179平方公里、5万人）5区，总面积1.53万平方公里，其中城区面积547平方公里总人口710万，其中城镇人口195.4万衡阳市城区人口约９３万衡阳市城区人口约９３万．．特点:衡阳历史悠久衡阳历史悠久战国时期已形成一定规模的城镇隋开皇九年（公元589年）设衡州府，形成行政、经济、文化、军事中心此后，先后设立郡、州、路、府、道等行政建制1942年元月1日设立衡阳市衡阳人杰地灵，英才辈出，文化底蕴深厚衡阳人杰地灵，英才辈出，文化底蕴深厚东汉时期，耒阳人蔡伦发明的造纸术，名列中国古代四大发明之一，成为世界文化的瑰宝；宋太宗至道三年，衡阳人李士真创建石鼓书院，成为全国四大书院之一；明末清初，衡阳人王夫之（号船山）号称一代理学宗师，被尊为湖湘文化的源头在近现代，衡阳还涌现了夏明翰、罗荣桓等伟大的革命家。

特点:衡阳市社会经济、人口发展状况衡阳市社会经济、人口发展状况 /衡阳市概况衡阳市概况衡阳区位优越，交通便利衡阳区位优越，交通便利扼两广，锁荆吴”，地处南北要冲，既是兵家必争之地，又是各路商贾云集之地，历为湘南重镇京广、湘桂铁路交汇市区；107、322国道和连　　接湘赣闽三省的“三南公路”以及京珠、衡昆高速公路贯穿全境，主要河流湘江、耒水、蒸水、米水，可四季通航，境内有2个军用机场衡阳资源丰富，是全国衡阳资源丰富，是全国““有色金属之乡有色金属之乡””、、““非金属之乡非金属之乡””、、““渔米之乡渔米之乡””和和““旅游圣旅游圣地地””已探明储量的矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等60多种，其中钠长石储量居亚洲之首，硼砂为华南独有，高岭土名列全国前茅，岩盐为华南之冠衡阳是全国商品粮、猪、鱼、油重点生产基地，其优质米、活大猪、黄花菜、湘黄鸡、湖之酒、云雾茶、龙须草席等农产品在国际市场久负盛名南岳衡山是国家级风景名胜区，素有“五岳独秀”和“文明奥区”之称，佛道同尊共荣于一山的宗教文化为我国宗教一绝山中风景绮丽，集“秀、深、幽、险、古”于一体，是不可多得的揽胜、探奇、度假、避暑、观光和朝山拜佛、求寿求财的圣地。

衡南的岐山、鸟洲，常宁的天堂山，衡阳的岣嵝峰等都是风光旖旎、独具特色的休闲旅游胜地衡阳市社会经济、人口发展状况衡阳市社会经济、人口发展状况 /衡阳市概况衡阳市概况总体规划:城市发展方向：城市发展方向：向东和向南拓城向东和向南拓城城市规划范围：城市规划范围：1114平方公里平方公里城市人口控制：城市人口控制：到到2020年城区总人口控制在年城区总人口控制在130万左右万左右规划建设用地规划建设用地: :十一五十一五””期间，规划新增城市建设用地期间，规划新增城市建设用地3636平方公里其中居住建设用地平方公里其中居住建设用地 792792公顷；公共设施用地公顷；公共设施用地476476公顷；工业建设用地公顷；工业建设用地571571公顷；仓储及物流建设用地公顷；仓储及物流建设用地2424公顷；公顷；对外交通用地对外交通用地122122公顷；城市道路交通设施用地公顷；城市道路交通设施用地412412公顷；市政设施用地公顷；市政设施用地132132公顷；绿地公顷；绿地建设建设452452公顷；其它项目建设用地公顷；其它项目建设用地619619公顷城市道路城市道路 规划规划: :规划建设衡州大道、蒸湘南路延伸工程、蒸阳南路延伸工程；蒸湘北路规划建设衡州大道、蒸湘南路延伸工程、蒸阳南路延伸工程；蒸湘北路延伸工程、蒸阳北路延伸工程、船山西路、船山东路、北外环路、立新路、红湘南路、延伸工程、蒸阳北路延伸工程、船山西路、船山东路、北外环路、立新路、红湘南路、雨母山景观大道、西外环路改造；化工工业园、白沙工业园和城南片、酃湖片的内部道雨母山景观大道、西外环路改造；化工工业园、白沙工业园和城南片、酃湖片的内部道路网工程等。

路网工程等城市绿化工程城市绿化工程 : :包括湘江风光带续建工程、平湖公园、雁栖湖生态公园综合开发工程、包括湘江风光带续建工程、平湖公园、雁栖湖生态公园综合开发工程、酃湖公园、珠晖郊野公园一期工程、南郊公园扩建工程、市奥林匹克体育公园二期工程、酃湖公园、珠晖郊野公园一期工程、南郊公园扩建工程、市奥林匹克体育公园二期工程、古樟公园综合开发工程等古樟公园综合开发工程等衡阳市社会经济、人口发展状况衡阳市社会经济、人口发展状况 / 衡阳市典型经济及商业指标研究衡阳市典型经济及商业指标研究 表一：表一：年度年度全市全市GDPGDP总额总额（（亿亿元）元）同比增同比增长长固定固定资产资产投投资总额资总额（（亿亿元）元）同比增同比增长长城城镇镇居民可支配收居民可支配收入（元）入（元）同比增同比增长长２００１３８６.４９.５％９５.７２７.４％５８８９２.７％２００２４１８.４３９.４％９８.９９７.２２％６５２５１０.８％２００３４４４.１８１０％１１０.７１９.９６％７２０５１０.４１％２００４５４１.２３１０.８％１３７.０５２３.８％７５８９１０.４５％２００５５９０.１４１１.５％１５４.３５１３.５％８４９０６.７％２００６６７２.０７１２.３％１７７.６６１８.７％９７４１１１.４％２００７８２３.５１１５.３％１６５.９－７％１０６８０.６９１６.５４％(数据来源:衡阳市统计局)1 1、衡阳市、衡阳市GDPGDP总额变化研究总额变化研究数据表明：数据表明：衡阳市经济自2001年以来正迅猛发展，GDP总量从386.4亿元迅 速增至823.51亿元，每年的增幅在８％以上，近两年增幅甚至达到１５％以上，为本案的开发提供了良好的经济大环境。

2 2、衡阳市社会固定资产投资总额变化研究、衡阳市社会固定资产投资总额变化研究 数据表明：数据表明：衡阳市政府对区域硬件设施投资力度正在不断加大，由2001年９５.７２亿增加至 200７年的227.9亿，市政府对固定资产 投资额度的大幅度增加将成为衡阳市提升城市形象和加速经济发展的坚实基础，也为衡阳市房地产业的发展提供了难得的发展机遇３、衡阳市城镇居民人均可支配收入研究３、衡阳市城镇居民人均可支配收入研究 由上图可以看出由上图可以看出 衡阳市的人均年可支配收入已经达到了一个较高的水平，区域消费力比较强劲衡阳市的人均消费力的不断增强，是支撑衡阳市房地产向前发展的关键性因素之一衡阳市社会经济、人口发展状况衡阳市社会经济、人口发展状况 / 人口及人均居住面积研究人口及人均居住面积研究 年份年份人口（万人）人口（万人）人均居住面积（平方米）人均居住面积（平方米）2007年9326.72010100（政府规划目标）30（政府规划目标）2020130（政府规划目标）/分析：分析：由上表可以看出，到由上表可以看出，到2010年，衡阳市城区人口将达到年，衡阳市城区人口将达到100万人万人，也就是衡，也就是衡阳市每年衡阳市将增加阳市每年衡阳市将增加2.33万人万人，按照目前及政府将来的人均居住面积目标及，按照目前及政府将来的人均居住面积目标及30%的新增人口拥有住宅需求来算，衡阳市由于新增人口而带来的新增住宅需求的新增人口拥有住宅需求来算，衡阳市由于新增人口而带来的新增住宅需求将达到将达到20万平方米万平方米左右，而未来二年衡阳市居民住宅的刚性需求大约在左右，而未来二年衡阳市居民住宅的刚性需求大约在80万平方万平方米米左右，也就是说，未来二年，衡阳市住宅需求量分别为左右，也就是说，未来二年，衡阳市住宅需求量分别为将达到将达到100万平米万平米。

市市场供应量相应大增，预计在场供应量相应大增，预计在120万平方米左右，衡阳市房地产市场将面临激烈的万平方米左右，衡阳市房地产市场将面临激烈的市场竞争市场竞争 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879n长株潭都市圈是省内辐射能力最强的核心，对衡阳的吸引力强n衡阳对湘南其他城市的辐射力弱，难以成为真正意义的湘南中心城市衡阳受辐射强的长株潭都市圈影响，对周边同级衡阳受辐射强的长株潭都市圈影响，对周边同级城市吸引力较弱，房地产项目客源区域性较强城市吸引力较弱，房地产项目客源区域性较强衡阳衡阳长沙长沙株洲株洲湘潭湘潭交通横轴交通横轴交交通通纵纵轴轴 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879n本项目所在区域位于中心区内，邻近行政中心华新开发区，区位优势突出n中心区与华新区联系紧密：中心区成熟度高，行政中心华新开发区对中心区成熟配套依赖大n本项目紧邻解放路和红湘路两条城市主干道，交通区位优势突出中中心心片片区区本项目本项目红红湘湘路路解放路解放路市政府市政府市市委委华华新新开开发发区区本项目位于衡阳中心区内，邻近行政中心本项目位于衡阳中心区内，邻近行政中心华新开发区，区域优势明显，且交通便利华新开发区，区域优势明显，且交通便利 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879n华新区主要分为综合功能区和高新企业区n综合功能区主要功能为商务办公，全市机关政要集中n高新企业区聚集了众多生产企业，且后续开发面积大，发展潜力大n华新区内配套不完善，对中心区依赖较强立立新新开开发发区区华华新新开开发发区区市政府市政府市委市委综合功能区综合功能区高新企业区高新企业区国土局国土局财政局财政局电业局电业局海关海关质监局质监局市人大市人大国税局国税局民政局民政局林业局林业局交通局交通局长丰长丰黄花黄花 长丰二期长丰二期北方光电北方光电后续开发区域中中心心片片区区本项目本项目红红湘湘路路解放路解放路华华新新开开发发区区华新区政府部门和生产企业集中，华新区政府部门和生产企业集中，但但3-53-5年区内配套不完善，难以聚集人气年区内配套不完善，难以聚集人气 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879红红湘湘路路蒸蒸湘湘路路环环西西街街衡祁路衡祁路常胜路常胜路华华新新开开发发区区南华大学南华大学部队部队衡阳总规对本区域发展利好，商业和衡阳总规对本区域发展利好，商业和配套体系进一步完善配套体系进一步完善中心区区域性区域性商业中心商业中心n解放路将成为未来衡阳的生活性主干道，沿线的商业日益丰富，生活便利性逐渐提高n南华大学西北部规划为未来区域性商业中心，巩固中心片区商业中心地位，对本项目利好本项目本项目小小 结结◆ ◆ 衡阳市固定资产投资力度不断加大、市政设施不断完善有力的推动了衡衡阳市固定资产投资力度不断加大、市政设施不断完善有力的推动了衡阳市房地产行业的发展。

阳市房地产行业的发展◆ ◆ 衡阳市经济实力的迅速增强为本案的开发提供了良好的经济大环境衡阳市经济实力的迅速增强为本案的开发提供了良好的经济大环境◆ ◆ 衡阳市城镇居民可支配收入的迅速增加，经济实力的不断增强以及居民衡阳市城镇居民可支配收入的迅速增加，经济实力的不断增强以及居民消费力的不断提高，是衡阳市房地产行业持续发展的支撑力和源动力消费力的不断提高，是衡阳市房地产行业持续发展的支撑力和源动力◆◆ 区域发展对本项目形成利好，区内商业，生态公园等配套日趋完善区域发展对本项目形成利好，区内商业，生态公园等配套日趋完善 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879PART 2 衡阳房地产发展状况研究衡阳房地产发展状况研究衡阳市宏观房地产研究衡阳市宏观房地产研究年度年度房地产投资（亿元）房地产投资（亿元）施工面积（万施工面积（万平米）平米） 新开工面积（万新开工面积（万平米）平米）竣工面积（万竣工面积（万平米）平米）２００３13.89274.5383.1184.58２００４１５.４８３４６.６６１００.６２８０.５５２００５２１.９１３７０.６４１２１.７９８１.１７２００６１６.５９４１４.７０１２７.８７１３６.３３200723.5539.14223.7783.982008（1-11）29.34808.55204.9275.87表一分析：分析：从投资方面看，２００５年，衡阳市房地产投资达到一个高峰期，２００６年有所回落，到２００７年，投资热再度掀起一个小高潮，总体来说，衡阳房地产投资基本保持比较平稳的发展态势；从施工面积来看，近年来衡阳市房地产施工面积逐步增加，每年的增加量在４０－１２０万平方米之间；从新开工面积来看，衡阳市每年的新开工面积增量不大，２００７年由于市场的火热刺激了开发商的开发热潮，很多项目提前动工，使衡阳市２００７年房地产新开工面积达到近年来的最高值，也是新开工面积增量最大的一年；2008年施工面积激增，新开工面积有所回落，受整体市场行情影响开发商有意控制工程节奏，竣工面积同比增长不大。

数据来源:衡阳市房地产局)整体市场整体市场年度年度预售面积（万平米）预售面积（万平米）销售面积（万平米）销售面积（万平米） 空置面积（万平米）空置面积（万平米）商品房均价（元商品房均价（元/平米）包平米）包括周边县市括周边县市2003/43.5839.759372004/49.4126.4910832005/51.0135.4212202006/107.8528.111722007/120.9119.5714542008（1-11月）62103.9417.141733衡阳市宏观房地产研究衡阳市宏观房地产研究表二分析：分析：从消化面积来看，衡阳市近年房地产消化量逐年增长，消费者的住房需求逐步得到释放，特别是２００６年和２００７年，住房消费需求旺盛，消费者的住房消费意识越来越强，对衡阳市房地产的发展起到关键性作用；从商品房空置面积来看，衡阳市商品房空置面积逐年减少，商品房空置面积与销售面积之间的比例越来越小，说明商品房的消化情况越来越好，市场逐步成熟和规范化；从商品房价格来看，近年来衡阳市商品房呈逐年上升趋势，特别是到２００７年下半年，城区价格上升较快，整体均价突破了2300元／平方米大关，目前衡阳市城区商品房整体均价在２3００元／平方米左右。

结合衡阳市居民收入水平及住房消费潜力来分析及未来的供应和需求情况来分析，衡阳市商品房价格在未来1-年内价格上升空间比较小数据来源:衡阳市房地产局)整体市场整体市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879房地产市场发展总评房地产市场发展总评◆衡阳市房地产投资整体上保持了比较稳定的发展态势衡阳市房地产投资整体上保持了比较稳定的发展态势◆◆衡阳市近两年施工面积和新开工面积大幅上升，未来１－２年内衡阳市衡阳市近两年施工面积和新开工面积大幅上升，未来１－２年内衡阳市房地产的竞争加剧；本案面临的市场竞争压力加大房地产的竞争加剧；本案面临的市场竞争压力加大◆◆衡阳市住房消化量逐年增加，近两年住房消化上升幅度较大，居民住房衡阳市住房消化量逐年增加，近两年住房消化上升幅度较大，居民住房消费得到有效释放消费得到有效释放◆◆衡阳市商品房空置面积不断下降，房地产市场逐步成熟完善和规范衡阳市商品房空置面积不断下降，房地产市场逐步成熟完善和规范◆◆衡阳市商品房价格水平近年来上升较快，但与其居民的收入水平及消费衡阳市商品房价格水平近年来上升较快，但与其居民的收入水平及消费能力及未来衡阳市场的供应与需求相结合分析来看，衡阳市商品房的价格能力及未来衡阳市场的供应与需求相结合分析来看，衡阳市商品房的价格未来未来1-2年内上升空间不大。

年内上升空间不大整体市场整体市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879区域归属区域归属★★华华新新开开发发区区项目位置项目位置老老城城区区项目属于城市老城区和华新开发区交界位置，西环项目属于城市老城区和华新开发区交界位置，西环线旁边，属于城市新区华新开发区的桥头堡位置线旁边，属于城市新区华新开发区的桥头堡位置区域市场区域市场区域市政规划分析区域市政规划分析１、政府机关及教育机构云集１、政府机关及教育机构云集区域内市政府、检察院、教育局、质量监督局、物价局、审计局、民政局、林业局、交通局、地税局、财政局、国土局等政府机关云集；南华大学、衡阳市一中、船山实验中学及众多中小学聚集高新区，加上乐福地、黄花集团、中变电工、顺风车桥及衡阳金化等一大批企业进驻高新区，区域已经成为衡阳市政治、经济和文化中心，未来的发展潜力巨大２、交通路网完善２、交通路网完善解放大道、船山路、长丰大道、蒸水大道、华新大道等区域主干道及白云路、长湖路、祝融路、延安路等区域城市次干道构成了高新区完善的区域交通路网，为区域经济及房地产行业的发展提供有力的支撑。

区域市场区域市场３、２公园＋１广场＋１风光带提升区域居住品质３、２公园＋１广场＋１风光带提升区域居住品质衡阳市最大公园—平湖公园、衡阳市生态公园、太阳广场及蒸水风光带在高新区聚集，有力的提升了高新区的区域环境和区域居住品质平湖公园简介：平湖公园规划占地500余亩，系衡阳市区规划面积最大的开放式健身休闲公园因其规划区内有一个大面积的石堰水库，故名“平湖”该公园位于衡阳市蒸湘区船山西路与蔡伦大道交汇处．４路、４０路、４６路、８１路公交车直达　　平湖公园建设上还具备多方面的显著亮点与特色：一是体育设施一应俱全已建好两个篮球场、羽毛球场、排球场、门球场、网球场和一个溜冰场、乒乓球场，还规划兴建足球场，基本囊括热门球类项目，并且达到正规赛事标准，可承办一定规模的各类球赛；群众健身设施集中了国内目前最齐全的花色品种，还特别增加了少儿游玩器材二是水上休闲别开生面目前衡阳唯一的索桥横跨平湖，全长65米，可载荷32吨，能同时容纳250位成年人在桥上行走索桥摇晃，别有滋味悠然茶楼、咖啡船、休闲酒吧、水上回廊、钓鱼台等设施，水上休闲丰富多彩三是彩色音乐喷泉名冠潇湘耗资200多万元的彩色音乐喷泉，能伴随音乐旋律节拍，360度上下左右旋转喷出60米高的水柱，其规模和档次排名全省第一。

区域市场区域市场小结小结对本案而言，本案共享开发区带来的交通、市政、教育、公园等配套优势，综合对本案而言，本案共享开发区带来的交通、市政、教育、公园等配套优势，综合以上分析可以看出，本案具有良好的外部开发整体环境，具有一定的开发价值以上分析可以看出，本案具有良好的外部开发整体环境，具有一定的开发价值◇◇ 随着市政府、教育局、交通局、地税局等政府机关；南华大学、衡阳市一中、船山实随着市政府、教育局、交通局、地税局等政府机关；南华大学、衡阳市一中、船山实验中学等知名学校及众多知名企业的进驻，高新区已经成为衡阳市新的政治、经济和验中学等知名学校及众多知名企业的进驻，高新区已经成为衡阳市新的政治、经济和文化中心，为高新区房地产行业的发展提供了强力支撑，也为本案的开发提供良好的文化中心，为高新区房地产行业的发展提供了强力支撑，也为本案的开发提供良好的发展基础发展基础◇◇ 平湖公园、生态公园、太阳广场及蒸水沿江风光带的建设有力的提升了高新区的区域平湖公园、生态公园、太阳广场及蒸水沿江风光带的建设有力的提升了高新区的区域形象和区域价值，为高新区房地产的开发提供了良好的生态环境，有力的促进了区域形象和区域价值，为高新区房地产的开发提供了良好的生态环境，有力的促进了区域房地产的开发价值．房地产的开发价值．◇◇ 长丰大道、华新大道、解放大道、蒸水大道等区域城市主干道及白云路、祝融路、延长丰大道、华新大道、解放大道、蒸水大道等区域城市主干道及白云路、祝融路、延安路等区域城市次干道的建成通车，使区域城市交通大大完善，为区域房地产的开发安路等区域城市次干道的建成通车，使区域城市交通大大完善，为区域房地产的开发提供了便利的交通条件。

提供了便利的交通条件◇◇　　沐林美郡、雅士林湘苑、珠江渝景湾以及香江沐林美郡、雅士林湘苑、珠江渝景湾以及香江··水岸新城、钻石城等品牌的进驻使水岸新城、钻石城等品牌的进驻使区域房地产的开发品质和居住品质得到很大提升，并得到广大消费者的认可，高新区区域房地产的开发品质和居住品质得到很大提升，并得到广大消费者的认可，高新区已经成为衡阳市房地产开发最火热的区域，也是衡阳市房地产竞争最激烈的区域，本已经成为衡阳市房地产开发最火热的区域，也是衡阳市房地产竞争最激烈的区域，本案将来面临的是机遇与挑战并存的市场状态案将来面临的是机遇与挑战并存的市场状态区域市场区域市场衡阳市及高新区房地产竞争格局分析衡阳市及高新区房地产竞争格局分析 高新区板块市中心板块沿江板块本案衡阳市楼市板块竞争格局图★★区域市场区域市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879现阶段中心片区统领全市，对周边四区吸引力极强，现阶段中心片区统领全市，对周边四区吸引力极强，本项目具有市区成熟配套和本身环境资源的优势本项目具有市区成熟配套和本身环境资源的优势中心中心片区片区高新高新片区片区城东片区城东片区城南片区城南片区城北片区城北片区本项目本项目湘江湘江城北片区：城北片区：专业市场集中， 区域形象差城东片区：城东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模庞大城南片区：城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域中心片区：中心片区：衡阳市区的商业、娱乐和服务中心，功能配套配套完善，对周边区域的吸引力极强，市民认同度高高新片区：高新片区：行政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟，是房地产开发的热点区域区域市场区域市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879衡阳市及高新区房地产竞争格局分析衡阳市及高新区房地产竞争格局分析 本案★★区域市场区域市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879周边项目分析周边项目分析本案★★●金铭大厦金铭大厦●●名仕华府名仕华府Ø项目周边以商住楼为主，整体价格在项目周边以商住楼为主，整体价格在2500元元/平平米左右，除名仕华府项目形象上可外，整体形象米左右，除名仕华府项目形象上可外，整体形象欠佳；欠佳；Ø户型供应以中大户型为主，户型供应以中大户型为主，120-130平米三房是平米三房是主力消化户型；紧凑型三房尚是市场空白；主力消化户型；紧凑型三房尚是市场空白；Ø投资型物业消化难度较大，以改善型自住需求投资型物业消化难度较大，以改善型自住需求为主。

为主区域市场区域市场衡阳市及高新区房地产竞争格局分析衡阳市及高新区房地产竞争格局分析 衡阳市房地产的竞争格局主要分为：市中心板块、沿江板块以及高新技术开发区板块等三大板衡阳市房地产的竞争格局主要分为：市中心板块、沿江板块以及高新技术开发区板块等三大板块各板块均有自己的核心支撑点：块各板块均有自己的核心支撑点：市中心板块的核心支撑点在于其成熟的配套优势；市中心板块的核心支撑点在于其成熟的配套优势；沿江板块的核心支撑点在于其得天独厚的水资源优势及湘江风光带的景观优势；沿江板块的核心支撑点在于其得天独厚的水资源优势及湘江风光带的景观优势；高新区板块的核心支撑点则在于其处于未来衡阳市的政治、经济和文化中心，发展潜力巨大以高新区板块的核心支撑点则在于其处于未来衡阳市的政治、经济和文化中心，发展潜力巨大以及其优越的自然生态环境优势及其优越的自然生态环境优势高新区板块随着众多政府机关、学校、医院的进驻；珠江合创、冠都等外来品牌开发商以及沐高新区板块随着众多政府机关、学校、医院的进驻；珠江合创、冠都等外来品牌开发商以及沐林美郡、雅士林等本土品牌的进驻，使高新区房地产迅速成长成衡阳市最炙手可热的房地产开林美郡、雅士林等本土品牌的进驻，使高新区房地产迅速成长成衡阳市最炙手可热的房地产开发区域，也是衡阳市房地产市场竞争最为激烈的区域。

目前高新区房地产的竞争格局主要分为发区域，也是衡阳市房地产市场竞争最为激烈的区域目前高新区房地产的竞争格局主要分为长丰大道沿线、华新大道沿线、蒸水大道沿线、解放大道沿线同样高新区各板块均有自己的长丰大道沿线、华新大道沿线、蒸水大道沿线、解放大道沿线同样高新区各板块均有自己的核心支撑点：核心支撑点：长丰大道沿线的核心支撑点在于其优越的政治环境优势及生态环境优势；长丰大道沿线的核心支撑点在于其优越的政治环境优势及生态环境优势；华新大道沿线的核心优势则在于其优越的教育环境优势；华新大道沿线的核心优势则在于其优越的教育环境优势；蒸水大道沿线的核心优势则在于其优越的生态环境及水资源丰富优势；蒸水大道沿线的核心优势则在于其优越的生态环境及水资源丰富优势；解放大道沿线的优势则在于其优越的地理位置及较为成熟的周边配套优势解放大道沿线的优势则在于其优越的地理位置及较为成熟的周边配套优势对高新区房地产市场来说，各项目均享外部资源环境发展利好，项目的核心的竞争点还是取决对高新区房地产市场来说，各项目均享外部资源环境发展利好，项目的核心的竞争点还是取决于各项目的产品品质、价格以及营销和产品上的创新于各项目的产品品质、价格以及营销和产品上的创新。

整体上来说，衡阳市房地产的竞争主要集中在高新区房地产的竞争上，初步估算，高新区房地整体上来说，衡阳市房地产的竞争主要集中在高新区房地产的竞争上，初步估算，高新区房地产的开发量占整个衡阳市房地产开发量的７０％左右，高新区房地产的竞争异常的激烈产的开发量占整个衡阳市房地产开发量的７０％左右，高新区房地产的竞争异常的激烈区域市场区域市场 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879PART 3 项目地块价值研究项目地块价值研究 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目地块价值研究项目地块价值研究 /项目概况项目概况 地块位置：地质局四一七队单位内地块位置：地质局四一七队单位内地块面积：地块面积：34.7亩亩地块现状：单位建筑物地块现状：单位建筑物容积率指标：容积率指标：≥4.0地块用地规模不大，用地较为方正，地块用地规模不大，用地较为方正，但西面有一定高差，地块现状为单位但西面有一定高差，地块现状为单位办公及附属物，拆迁量不大。

办公及附属物，拆迁量不大本项目位于衡阳华新开发区地质局四十一七队单位内项目东临四十一七队家属区；西靠西本项目位于衡阳华新开发区地质局四十一七队单位内项目东临四十一七队家属区；西靠西环线以及高架桥，与南华大学隔路相望；南面临衡炎高速公路；北靠建成项目恒丰嘉和苑环线以及高架桥，与南华大学隔路相望；南面临衡炎高速公路；北靠建成项目恒丰嘉和苑整体来看地块视野开阔，有一定外部资源，但受高架桥影响较为明显，交通组织较封闭整体来看地块视野开阔，有一定外部资源，但受高架桥影响较为明显，交通组织较封闭项目地块价值研究项目地块价值研究 /项目四至项目四至 本案本案项目北面为恒丰嘉和苑项目北面为恒丰嘉和苑项目西面为四十一七队项目西面为四十一七队项目南面为衡炎高速项目南面为衡炎高速项目西面为西环线项目西面为西环线项目西北面为南华大学西门项目西北面为南华大学西门 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目地块价值研究项目地块价值研究 /交通状况交通状况 项项目目用用地地地块西侧面地块西侧面Ø项目用地为单位内部地块，整个地块与外部高差较大，达到8-12米；Ø从目前交通组织来看，北面和南面均为建成物，且高差较大；目前主要出口为四十一队临解放路出口；Ø西外环与地块之间形成较陡的横切面，且有退让，交通组织更为复杂；Ø高桥桥对南向客流以及由北向南的客户交通阻碍较大，面临大范围内掉头处理。

外部交通线路通畅，但用地与外部交通线路通畅，但用地与外部交通之间组织较为复杂外部交通之间组织较为复杂立交桥影响立交桥影响项目地块价值研究项目地块价值研究 /地块周围配套情况地块周围配套情况 南华大学南华大学北面大型北面大型KTV招商启动招商启动Ø外部配套优越：随着市政府、教育局、交通局、地税局等政府机关；南华大学、衡阳市一中、船山实验中学等知名学校及众多知名企业的进驻，高新区已经成为衡阳市新的政治、经济和文化中心，为高新区房地产行业的发展提供了强力支撑，也为本案的开发提供良好的发展基础；Ø平湖公园、生态公园、太阳广场及蒸水沿江风光带的建设有力的提升了高新区的区域形象和区域价值；Ø周边配套档次较低，有望改善：周边配套以建材、洗车行等为主，缺乏大型卖场和娱乐设施配套，但项目临南华大学优势，配套条件将会逐步得到改善 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目本体分析小结：项目本体分析小结：城市成熟中心片区，中心区和城市新区双重辐射，外城市成熟中心片区，中心区和城市新区双重辐射，外部交通完善，城市台地，景观视野丰富，主要劣势是规模有限，且受立交部交通完善，城市台地，景观视野丰富，主要劣势是规模有限，且受立交桥影响，有一定噪音污染，车流量大，宜走中端开发路线，控制风险。

桥影响，有一定噪音污染，车流量大，宜走中端开发路线，控制风险n以上分析表明，本项目地块自身因素对楼盘的开发支持力度较低，适宜开发中档产品住宅项目n本项目本身地块较小，须借用外部资源，营造大的社区环境和居住氛围属性属性诠释诠释区域属性区域属性Ø三线城市三线城市Ø湘南地区城市中心Ø省级历史文化名城Ø城市新区桥头堡城市新区桥头堡Ø较成熟区域较成熟区域Ø衡阳城市中心片区Ø未来城市发展的中心片区项目属性项目属性Ø城市中心片区的中小规模住宅小区城市中心片区的中小规模住宅小区Ø城市新（高新区）与老城区双重辐射城市新（高新区）与老城区双重辐射Ø总占地37亩，总建超过9万㎡Ø用地性质：住宅用地Ø老城中心区，临近城市新区Ø交通便捷度高交通便捷度高Ø周边生活配套较完善周边生活配套较完善Ø受西环立交影响，通达性和噪声影响受西环立交影响，通达性和噪声影响Ø临城市主干道——解放路Ø临城市主干道——西环线Ø南华大学等配套均有分布Ø地块内部台地，景观视野丰富地块内部台地，景观视野丰富Ø城市高地，内部平坦Ø原单位用地，居住较为成型  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879核心问题提出核心问题提出在市场容量不大的初级市场，低价格体系的竞争环境下，在市场容量不大的初级市场，低价格体系的竞争环境下，如何突破项目限制，实现中端或者是中高端，并取得较强如何突破项目限制，实现中端或者是中高端，并取得较强竞争优势，较快速回笼资金，并最终实现项目价值最大化。

竞争优势，较快速回笼资金，并最终实现项目价值最大化S-C-QS-C-Q金字塔模型金字塔模型————找到核心问题找到核心问题，，核心问题核心问题？？R1R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果•S=S=情境情境•C=R1C=R1，，R2R2•Q=Q=如何从如何从R1R1到到R2R2Ø档次受限档次受限Ø高价受限，低价争抢高价受限，低价争抢Ø同质化竞争同质化竞争Ø有一定影响力有一定影响力Ø快速回笼资金快速回笼资金Ø差异化，价值最大化差异化，价值最大化 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879PART 4 PART 4 项目发展战略和定位研究项目发展战略和定位研究 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879特征特征三、四线城市（以衡阳为例）三、四线城市（以衡阳为例）发展阶段初级阶段，市场需要引导初级阶段，市场需要引导市场容量有限有限消费者来源面向全市面向全市置业者习性有限理性，容易跟风有限理性，容易跟风置业群体简单，当地中高收入群体为核心简单，当地中高收入群体为核心价格空间有限（空间有限（“天花板天花板”））成本控制成本刚性，控制是关键成本刚性，控制是关键主要竞争因素地段、价格地段、价格需求层面产品设计落后，主要满足空间需求，产品设计落后，主要满足空间需求，生活方式、精神层面诉求缺乏或初级生活方式、精神层面诉求缺乏或初级物管缺乏细腻（特别软性），比较粗放缺乏细腻（特别软性），比较粗放市场特征总结与机会挖掘市场特征总结与机会挖掘Ø基于城市特性，本项目将基于城市特性，本项目将需要面对衡阳的所有中高需要面对衡阳的所有中高收入阶层，收入阶层，Ø为有效抢占更大市场份额，为有效抢占更大市场份额，本项目应该有所突破，吸本项目应该有所突破，吸引市场眼球，从产品上，引市场眼球，从产品上，营销上等具有衡阳市场开营销上等具有衡阳市场开创性的意义。

创性的意义 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目竞争战略项目竞争战略我们在市场上的角色我们在市场上的角色--------追随市场主流，有一定突破追随市场主流，有一定突破•项目资源：项目资源：–区位优势明显–城市中心区台地–具有一定的景观视野优势•项目规模：项目规模：–城市中心区和新区辐射中小规模楼盘•开发目标：开发目标：–快速回笼，控制风险，有一定的开创性•市场竞争：市场竞争：–衡阳整体的中端以及中高端竞争市场•产品优势：产品优势：–后发优势，创新空间领导者领导者挑战者挑战者企业实力及目标项目具有优势的资源产品本身的核心优势持续的产品创新能力缔造新的理念引领市场大规模市场新进者、行业经验弱具有持续作战能力产品品质保证项目无独特优势资源规模较大追随者追随者补缺者补缺者缺乏足够资金实力没有独特资源规模较小规模小市场细分明显综合因素综合因素战略选择战略选择 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879本项目致胜因素本项目致胜因素————产品产品+ +环境环境+ +服务服务+ +人文人文 3 1 3 1 4 2 4 2（社会资源）（社会资源）『客客观观性性』主动式被动式『主主观观性性』产品产品服务服务人文人文环境环境（新进者）（新进者）（品牌）（品牌）（自然、区位）（自然、区位）我们用常规地产项目的我们用常规地产项目的“核核心竞争力矩阵心竞争力矩阵”来判断项目来判断项目的战略发展方向的战略发展方向Ø区位是项目本身的优势；Ø产品是初级市场中，规模有限的项目必须要打造的核心竞争力；Ø服务和人文是本项目需要努力的发展方向。

 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879Ø产品：以差异化竞争和创新为导向，以高附加值、高品质产品奠产品：以差异化竞争和创新为导向，以高附加值、高品质产品奠定项目开发核心竞争力；定项目开发核心竞争力；Ø环境：充分利用好的区位、有一定优势的城市台地资源；环境：充分利用好的区位、有一定优势的城市台地资源；Ø服务：为客户提供引领市场的服务体系；通过附加值的提升来追服务：为客户提供引领市场的服务体系；通过附加值的提升来追求附加收益，达到项目利润和项目品牌的双赢求附加收益，达到项目利润和项目品牌的双赢Ø人文：营造项目的产品核心竞争力，同时引导一种全新的生活方人文：营造项目的产品核心竞争力，同时引导一种全新的生活方式，提升项目在居住文化方面的价值式，提升项目在居住文化方面的价值在市场容量不大的初级市场，低价格体系的竞争环境下，在市场容量不大的初级市场，低价格体系的竞争环境下，如何突破项目限制，实现中端或者是中高端，并取得较强如何突破项目限制，实现中端或者是中高端，并取得较强竞争优势，较快速回笼资金，并最终实现项目价值最大化。

竞争优势，较快速回笼资金，并最终实现项目价值最大化本项目发展战略本项目发展战略 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879中高端高端顶端中端中低端客户定义客户定义————n顶端、高端客户来源：全市及外市县市，成功阶层n中高端客户来源：衡阳城区为主他们是衡阳的中坚人群，他们追求着他们是衡阳的中坚人群，他们追求着更高的居住品质更高的居住品质项目客户阶层的设定项目客户阶层的设定中高端客户群家庭年收入6-10万元高端客户群家庭年收入10万元以上顶端客户群家庭年收入15万元以上水水岸岸新新城城本项目中端、中高端客户客户定位客户定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879 项目项目客户情况客户情况香江城市花香江城市花 园园老城区生意人、私企业主、医生、教授 ；公务员、周边县市私营业主（50％）电力新村电力新村衡阳市电力系统员工、政府公务员、老城区生意人，企事业单位管理层新城国际新城国际老城区生意人，政府机关中高级公务员；周边县市私营业主熙园熙园本地生意人、企事业单位管理层、南华大学等高校的大学教授雁城世家雁城世家本地及周边县市的生意人，政府公务员兴衡花园兴衡花园江东生意人为主，部分政府公务机关公务员，少量来自中心城区看重江景的医生、教授等高素质人群沐林美郡沐林美郡农业银行团购，政府人员、生意人、企事业单位员工、外出返乡置业者※※ 衡阳的中坚人群在现有项目中的构成表现衡阳的中坚人群在现有项目中的构成表现 城市属性：三线城市 客户层面：衡阳中高端及以上 客户来源：面向全市 客户构成：相对简单，主要为生意人（私企业主）、政府官员以及企事业单位管理层客户构成分析客户构成分析客户定位客户定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目客户构成细分项目客户构成细分n三四线城市客源特征n本项目要积极挖掘中高端及以上客户需求来源：衡阳城区、周边县市职业：政府机关中高层、企事业中高层、生意人等行业：政府机关、银行金融、能源、钢铁等大企业目的：居住为主，二次及以上置业，追求享受年龄：主要30-55岁核心客户核心客户重要客户重要客户来源：衡阳城区职业：小生意人，公务员、企事业中层管理者及技术骨干行业：政府机关，银行金融，建材、服装等一般生意人目的：自住，拥有物业或改善居住环境年龄：25-40岁衡阳市高收入、二次及以上置业者及周边县市老板衡阳市高收入、二次及以上置业者及周边县市老板中高收入，首次或二次置业者中高收入，首次或二次置业者客户定位客户定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879产品定位产品定位产品定位思路和档次确定产品定位思路和档次确定目标期望：目标期望：Ø具有良好的昭示性和引领性；Ø本项目将直接定位在衡阳的中高端市场形象。

项目属性：项目属性：Ø本项目地块自身因素对楼盘的开发支持力度较低，适宜开发中档产品住宅项目市场机会市场机会Ø市场需要高品质、高素质楼盘的出现以满足客户的需求市场需求市场需求Ø目标客户需求项目产品品质可靠，居住舒适和高性价比城市精品社区城市精品社区确定确定本项目物业档次本项目物业档次项项目目期期望望本本体体属属性性市市场场机机会会客客户户需需求求绝版城市台地精品社区绝版城市台地精品社区 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879产品定位产品定位绝绝版版城城市市台台地地精精品品社社区区外部：展现社区（建筑）的城市感外部：展现社区（建筑）的城市感内部：建筑与景观的自然融合，建设大社区内部：建筑与景观的自然融合，建设大社区主题：小规模，大园林，共享性、参与性主题：小规模，大园林，共享性、参与性展现：城市的现代性、创新性展现：城市的现代性、创新性符合：项目高品质与细节符合：项目高品质与细节尺度与空间：舒适、享受尺度与空间：舒适、享受形式与实质：创新、实用（性价比）形式与实质：创新、实用（性价比）质：吻合客户档次，强调实用性和品质感质：吻合客户档次，强调实用性和品质感量：满足客户主流需求，诉求精量：满足客户主流需求，诉求精提供附加值，做到一定的衡阳市场开创性提供附加值，做到一定的衡阳市场开创性规划规划建筑建筑园林园林 户型户型 配套配套 服务服务产品定位产品定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879产品定位产品定位外部：展现社区（建筑）的城市感外部：展现社区（建筑）的城市感内部：建筑与景观的自然融合，建设大社区内部：建筑与景观的自然融合，建设大社区规划规划关键词：关键词：台地、城市感、中心园林、改造利用、建筑与环境融合、私密区隔台地台地现有绿化现有绿化Ø与地形结合，设置主题园林景观中心，布局适当变化形成半与地形结合，设置主题园林景观中心，布局适当变化形成半围合，提高项目档次和观景角度围合，提高项目档次和观景角度Ø借势外部资源营造大规模社会氛围，弱化规模不足劣势，做借势外部资源营造大规模社会氛围，弱化规模不足劣势，做到融于一体，又有所区隔，提升项目档次；到融于一体，又有所区隔，提升项目档次；Ø借用现有主入口位置，提质改造，提高档次，并独立设置小借用现有主入口位置，提质改造，提高档次，并独立设置小区次入口，适当提高档次。

区次入口，适当提高档次现有入口现有入口 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879主题：小规模，大园林，共享性、参与性主题：小规模，大园林，共享性、参与性园林园林产品定位产品定位关键词：关键词：整体融合休闲共享性参与性易维养小水小水系统融入系统融入•首层局部架空设计，形成室外的休闲活动空间；首层局部架空设计，形成室外的休闲活动空间；——架空住宅首层的空间，形成首层架空层设计，引入泛会所概念；——通过架空层设计，将绿化引入建筑内部，让园林景观得以延伸，令建筑与园林相互融合；•利用现有单位园林空间，提质改造，营销整体园林氛围；利用现有单位园林空间，提质改造，营销整体园林氛围；局部架空局部架空架空层泛会所架空层泛会所 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879展现：城市的现代性、创新性展现：城市的现代性、创新性符合：项目高品质与细节符合：项目高品质与细节建筑建筑关键词：关键词：时尚创新城市感价值感品质感Ø现代简约风格，建筑造型、色彩搭配、材料选择上均体现现代生活气息，现代简约风格，建筑造型、色彩搭配、材料选择上均体现现代生活气息，具有时代感和地域特色；具有时代感和地域特色；Ø在建筑手法上强调竖向构建和线条的虚实交换，是理性精神与感性气势的在建筑手法上强调竖向构建和线条的虚实交换，是理性精神与感性气势的完美结合，并能满足本项目的高品质要求。

完美结合，并能满足本项目的高品质要求Ø为了增强场所感及档次感，风格的处理又不能太过于夸张，简洁中要体现为了增强场所感及档次感，风格的处理又不能太过于夸张，简洁中要体现出典雅产品定位产品定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879产品定位产品定位主流产品：高层主流产品：高层主流产品设置原则：n本项目的规划容积率（r≥4）决定了本项目的主流产品；n尽量考虑目标客户采光通风要求，考虑南北通透板楼及“品”字楼；n促进资金的较快速回收，较快速占领市场份额 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879户型定位户型定位Ø充分考虑目标客户需求特征，注重空间尺度的舒适感，三房、四房充分考虑目标客户需求特征，注重空间尺度的舒适感，三房、四房为主力户型为主力户型Ø实用性高的创新可以更好打动客户实用性高的创新可以更好打动客户客户喜好的落地窗预留窗台，交楼时打掉，面积赠送尺度与空间：舒适、享受尺度与空间：舒适、享受形式与实质：创新、实用（性价比）形式与实质：创新、实用（性价比） 户型户型关键词：关键词：附加值创新性主流需求客户喜好 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879户型定位户型定位“弹性弹性”的入户花园的入户花园仅计一半面积的入户花园，完全可以成为一个充分利用的室内空间；与开放式厨房连成一体。

户型创新与实用（例举）户型创新与实用（例举） 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879户型配比户型配比市场供应市场供应主流需求主流需求操作经验操作经验竞争策略：创竞争策略：创新与差异化新与差异化户型配比户型配比考虑因素考虑因素n总原则依据市场供求，产品差异化与创新n以快速销售，市场主流需求为主；n市场空白点切入，扩大客户群体；n减少大户型面积比例，规避总价过高难以消化的风险户型定位户型定位市场空白市场空白 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879质：吻合客户档次，强调实用性和品质感质：吻合客户档次，强调实用性和品质感量：满足客户主流需求，诉求精量：满足客户主流需求，诉求精 配套配套配套定位配套定位Ø菜市场、小学、中学等主要依托周边，社区营造独立会所，前期做售楼部，后期菜市场、小学、中学等主要依托周边，社区营造独立会所，前期做售楼部，后期都立发售，用作商业配套，提供业主必须的生活便利店等；都立发售，用作商业配套，提供业主必须的生活便利店等；Ø引入泛会所概念，做大园林和社区配套，设置部分娱乐设施，如设置儿童游乐设引入泛会所概念，做大园林和社区配套，设置部分娱乐设施，如设置儿童游乐设施，老人足底按摩径、缓跑径、羽毛球场等。

施，老人足底按摩径、缓跑径、羽毛球场等 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879导入国际导入国际/国内品牌物管管理或顾问国内品牌物管管理或顾问§宽网社区——小区引入100M宽频网，实现网上购物、网上银行、宽带VOD点播等;§监控系统——实现可视对讲、红外线保安、远程抄表等;§背景音乐——会所、园林等地方设置背景音乐系统;§增值配套服务——24小时家政（清洁、保姆、洗衣等）;高科技智能化管理（一卡通）：高科技智能化管理（一卡通）：物业物业“一卡通一卡通”，小区入口、停车场、住宅入户大，小区入口、停车场、住宅入户大堂均实行堂均实行ICIC卡门匙提供附加值，做到一定的衡阳市场开创性提供附加值，做到一定的衡阳市场开创性 服务服务服务定位服务定位 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879PART 5 PART 5 物业发展建议和经济测算物业发展建议和经济测算 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278795.1 5.1 物业发展建议物业发展建议 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879物业发展建议物业发展建议 /交通组织交通组织四一七队四一七队嘉和苑嘉和苑衡炎高速公路衡炎高速公路西西外外环环线线项目用地项目用地主入口主入口次入口次入口Ø利用现有单位入口，进行改造，利用现有单位入口，进行改造，作为小区主入口；作为小区主入口；Ø在西外环侧设小区次入口，通过在西外环侧设小区次入口，通过地下车库直接入户；地下车库直接入户；Ø考虑人车分流体系，地位为主要考虑人车分流体系，地位为主要停车位设置，地上停车位为辅。

停车位设置，地上停车位为辅 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879四一七队四一七队嘉和苑嘉和苑衡炎高速公路衡炎高速公路西西外外环环线线项目用地项目用地主入口主入口次入口次入口物业发展建议物业发展建议 /商业建议商业建议Ø商业受三边制约，只有一侧临路，且受立商业受三边制约，只有一侧临路，且受立交桥影响，车流量大，难以聚集人流；交桥影响，车流量大，难以聚集人流；Ø周边商业氛围较弱，主力消费人群聚集在周边商业氛围较弱，主力消费人群聚集在南华大学侧和解放路沿线，难以成行成市；南华大学侧和解放路沿线，难以成行成市；Ø项目东侧临街面长，且地形高差，可利用项目东侧临街面长，且地形高差，可利用车流量大特点，发展特色临街商业，以汽车车流量大特点，发展特色临街商业，以汽车类消费为主，包括洗车行、汽车修理等；类消费为主，包括洗车行、汽车修理等；Ø商业顶层作为屋顶花园，可作为项目园林商业顶层作为屋顶花园，可作为项目园林用地临临街街商商业业 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879物业发展建议物业发展建议 /规划方案一规划方案一物业类型：物业类型：1 + 32的高层和的高层和1+24高层结合布置高层结合布置平面户型：一梯四户户型，平面户型：一梯四户户型，130㎡㎡（（2））+90 ㎡㎡（（2）） 一梯二户户型一梯二户户型 140-150 ㎡㎡ （（2））总建筑面积：约总建筑面积：约92000㎡㎡容积率：容积率：4.3优：楼栋的摆布作出一定变化，形成两处较集中的优：楼栋的摆布作出一定变化，形成两处较集中的园林景观，楼栋景观的均好性和通风采光都有较好园林景观，楼栋景观的均好性和通风采光都有较好的考虑，同时楼层的变化形成一定的天际线和昭示的考虑，同时楼层的变化形成一定的天际线和昭示性。

性劣：容积率较低基本满足要求劣：容积率较低基本满足要求.方案一说明：方案一说明：1+32F1+32F1+24F1+24F1+24F集中园林集中园林 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879物业发展建议物业发展建议 /规划方案二规划方案二物业类型：物业类型：1 + 32的高层和的高层和1+26高层结合布置高层结合布置平面户型：一梯四户户型，平面户型：一梯四户户型，130㎡㎡（（2））+90 ㎡㎡（（2）） 一梯二户户型一梯二户户型 140-150 ㎡㎡ （（2））总建筑面积：约总建筑面积：约115000㎡㎡容积率：容积率：5.3优：楼栋的摆布作出一定变化，形成一处集中的园优：楼栋的摆布作出一定变化，形成一处集中的园林景观，同时楼层的变化形成一定的天际线和昭示林景观，同时楼层的变化形成一定的天际线和昭示性劣：容积率有适当提高劣：容积率有适当提高.方案二说明：方案二说明：集中园林1+26F1+32F1+26F1+32F1+32F 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879物业发展建议物业发展建议 /规划方案三规划方案三物业类型：布置物业类型：布置32+1的高层建筑的高层建筑平面户型：一梯四户型，平面户型：一梯四户型，130㎡㎡（（2））+90 ㎡㎡（（2））总建筑面积：约总建筑面积：约141000㎡㎡容积率：容积率：6.5优：在保证基本户型品质的基础上，最大限度的优：在保证基本户型品质的基础上，最大限度的多布置面积，使容积率达到多布置面积，使容积率达到6.0.劣：小区内无集中的园林景观，整个规划排布比劣：小区内无集中的园林景观，整个规划排布比较死板，缺乏变化和新意。

较死板，缺乏变化和新意方案三说明：方案三说明：1+32F1+32F1+32F1+32F1+32F 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278795.1 5.1 经济测算分析经济测算分析 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879依据项目地块控制性规划指标以及对项目的定位和发展方案建议，设定项目技术指标：依据项目地块控制性规划指标以及对项目的定位和发展方案建议，设定项目技术指标：投资测算分析投资测算分析 /指标设定指标设定占地面积（占地面积（m m²））23145.5523145.55方案一方案一　容积率（m²）4.3 地上总建筑面积（m²）100500 其中：住宅（m²）92000 （1、2F）商业（m²）8500地下总建筑面积（m²）8000方案二方案二　容积率（m²）5.3 地上总建筑面积（m²）123500 其中：住宅（m²）115000 （1、2F）商业（m²）8500地下总建筑面积（m²）9000方案三方案三　容积率（m²）6.5 地上总建筑面积（m²）149500 其中：住宅（m²）141000 （1、2F）商业（m²）8500地下总建筑面积（m²）10000 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /成本费用说明成本费用说明•根据房地产开发，本项目各项开发成本费用可以归纳为：1.土地成本（所有地价成本在本次考虑）2.前期工程费3.建安工程费4.基础设施费5.开发期间税费6.不可预见费•开发费用主要为：1.管理费（企业和项目）2.销售费用•根据委托方提供的资料和衡阳市建设工程定额并结合我司的经验数据资料，对项目的土地成本、工程成本等进行估算，各项税费标准按有关规定计算。

 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一投资测算方案一投资测算 序号序号项目项目计算基础计算基础（平米）（平米）取定标准（元取定标准（元/ /平米）平米）计价（万元）计价（万元）1 1　　土地使用土地使用权出让　权出让　23145.5523145.55　　800800　　1851.641851.64　　1.1 地价成本地价成本1.2 前期费用前期费用序序 号号项项 目目计算基础（㎡）计算基础（㎡）取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1规划、建筑设计费10050025251.25 2水文地质勘探费550.25 3三通一平费10100.50 4其它前三项3%12.06 5小计/4040414.06 414.06  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一投资测算方案一投资测算1.3 基础设施费基础设施费序序 号号项项 目目计算基础计算基础( (㎡㎡) )取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1市政供水/排水工程10050020201.00 2市政供电工程30301.50 3园林绿化工程取占地面积40%120111.10 4道路（含小广场）取占地面积20%15069.44 5其它零星工程100500550.25 　小计/325325733.29 733.29  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278791.4 开发期间税费开发期间税费投资测算分析投资测算分析 /方案一投资测算方案一投资测算序序 号号项项 目目计算基础计算基础( (㎡㎡) )取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1城市基础设施配套费10050036361.82定额测编费建安工程造价1‰16.52 3垃圾清运费、施工保洁100500220.14白蚁防治费220.15工程质量监督费建安工程造价2‰33.03 6工程监理费1.5‰24.78 7建筑企业劳保基金3.50%57.81 8其它费用100500550.25　小计　100.9100.9584.39 584.39  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278791.5 建安工程造价建安工程造价※※ 高层建安工程取费标准明细高层建安工程取费标准明细投资测算分析投资测算分析 /方案一投资测算方案一投资测算序序 号号项项 目目计算基础计算基础取费标准（元取费标准（元/m/m2 2））0地下室 建筑面积 --1土建（含基础、外装修）12202水卫安装工程（含消防）1003智能化工程104电梯805公共部分装修406电气照明20小计0～6　14701470序序 号号项项 目目计算基础（㎡）计算基础（㎡）取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1以上工程100500147014773.50 2以下工程（人防)800013001040.00 小计/108500138515813.50  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一投资测算方案一投资测算1.6 不可预计费不可预计费取土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费之和的3%，即：（1851.641851.64+414.06+414.06+15813.50+733.29 +733.29 ）×3%=18812.49×3%=564.37万元万元1.7 管理费用管理费用1.8 销售费用销售费用※ ※ 销售收入见销售收入见《《销售收入测算表销售收入测算表》》，销售收入预计为，销售收入预计为25296.0025296.00万元。

万元序序 号号项项 目目计算基础计算基础取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1销售推广费销售收入3%758.88 11小计// /758.88 758.88 取土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施费之和的3%，即：（1851.641851.64+414.06+414.06+15813.50+733.29 +733.29 ）×3%=18812.49×3%=564.37万元万元 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一投资测算方案一投资测算方案一开发总投资表方案一开发总投资表　　项目项目计算依据（万㎡）计算依据（万㎡）投资额（万元）投资额（万元）（一）（一）开发成本开发成本1-6项和19955.62 19955.62 1.1土地成本/1851.64 1.2前期工程费/414.06 1.3基础设施费/733.29 1.4建安工程费/15813.50 1.5开发期间税费/578.76 1.6不可预见费1-4项和*3%564.37 （二）（二）开发费用开发费用/2302.88 2302.88 2.1管理费摊销（一）1-4项和*3%564.37 2.2销售费用/797.88 2.3财务费用（一）1-4项和*5%940.62 （三）（三）合计合计/22258.50 22258.50  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一销售收入测算方案一销售收入测算 根据项目的价格定位和周边项目考虑建议：根据项目的价格定位和周边项目考虑建议：• 高层住宅物业在2011年上半年实现2380元/m 2 销售价格；• 整体体量不大，销售期间短，不考虑销售价格的时间动态增幅；• 商业销售价格均价为4000元/㎡；• 地下车位（含公摊）约30平米/个，地下车位约260个，记销售单价5万/个； • 销售税费计算标准为销售收入9.70%。

2.12.1收入测算说明（以下方案皆同）收入测算说明（以下方案皆同） 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：10535278792.2 2.2 项目税前销售收入测算表项目税前销售收入测算表投资测算分析投资测算分析 /方案一销售收入测算方案一销售收入测算　指指 标标合合 计计高层住宅高层住宅 可售面积（㎡）92000销售均价（元/㎡）2380销售金额（万元）21896.00 商业商业可售面积（㎡）8500销售均价（元/㎡）4000销售金额（万元）3400车位车位可售数量（个）260销售均价（万元/个）5销售金额（万元）1300合计合计万元万元26596.00 26596.00  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一销售收入测算方案一销售收入测算2.2 2.2 销售税费计算销售税费计算项目项目计算依据计算依据1销售收入2销售税金及附加2.1营业税1*8%2.2城市维护建设税2.1*7%2.3教育费附加2.1*6%2.4交易管理费1*0.06%2.5交易印花税1*0.05%2.6其它1*0.6%2.3 2.3 税后销售收入税后销售收入　项目项目计算依据计算依据合计（万元）合计（万元）1销售收入　265962销售税金及附加销售收入×销售税及附加税率（9.71%）2582.47 3税后销售收入1-2项24013.53  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案一投资收益结论方案一投资收益结论结论：项目在结论：项目在4.3的情况下，税后利润较低，尚未达到行业的情况下，税后利润较低，尚未达到行业平均利润水平，项目盈亏平衡点（销售）接近仍较高，市平均利润水平，项目盈亏平衡点（销售）接近仍较高，市场抗风险能力较小，整体来看项目具有较大的开发风险。

场抗风险能力较小，整体来看项目具有较大的开发风险序号序号项目项目总额总额( (万元万元) )备注备注1总销售收入　26596见可售部分销售收入表2总成本费用22258.50见总成本估算表3税前利润4337.50总销售收入-总成本费用4企业所得税2582.47销售税金及附加5税后利润　1755.03税前利润-企业所得税6利润率8%　7盈亏平衡点（销售）84%　 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案二投资测算方案二投资测算序序 号号项项 目目计算基础（㎡）计算基础（㎡）取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1规划、建筑设计费12350025308.75 2水文地质勘探费561.75 3三通一平费10123.50 4其它前三项3%14.82 5小计//508.82 508.82 2.1 前期费用前期费用2.2 基础设施费基础设施费序序 号号项项 目目计算基础计算基础( (㎡㎡) )取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1市政供水/排水工程12350020247.00 2市政供电工程30370.50 3园林绿化工程取占地面积35%12097.21 4道路（含小广场）取占地面积20%15069.44 5其它零星工程123500561.75 　小计/325325845.90 845.90  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案二投资测算方案二投资测算序序 号号项项 目目计算基础计算基础( (㎡㎡) )取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1城市基础设施配套费12350036444.62定额测编费建安工程造价1‰20.19 3垃圾清运费、施工保洁123500224.74白蚁防治费224.75工程质量监督费建安工程造价2‰40.38 6工程监理费1.5‰30.28 7建筑企业劳保基金3.50%70.66 8其它费用123500561.75　小计　100.9100.9717.26 717.26 2.3 建安工程造价建安工程造价2.4 开发期间税费开发期间税费序序 号号项项 目目计算基础计算基础（㎡）（㎡）取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1以上工程123500147018154.50 2以下工程（人防)900013001170.00 小计/132500138519324.50  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案二投资测算方案二投资测算2.5 方案二开发总投资方案二开发总投资方案二开发总投资表方案二开发总投资表　　项目项目计算依据（万㎡）计算依据（万㎡）投资额（万元）投资额（万元）（一）（一）开发成本开发成本1-6项和23917.13 23917.13 1.1土地成本/1851.64 1.2前期工程费/508.82 1.3基础设施费/845.90 1.4建安工程费/19324.50 1.5开发期间税费/710.35 1.6不可预见费1-4项和*3%675.93 （二）（二）开发费用开发费用/2770.57 2770.57 2.1管理费摊销（一）1-4项和*3%675.93 2.2销售费用/968.10 2.3财务费用（一）1-4项和*5%1126.54 （三）（三）合计合计/26687.70 26687.70  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案二收益测算方案二收益测算2.6 2.6 税前销售收入税前销售收入　项目项目计算依据计算依据合计（万元）合计（万元）1销售收入　322702销售税金及附加销售收入×销售税及附加税率（9.71%）3133.42 3税后销售收入1-2项29136.58 2.7 2.7 税后销售收入税后销售收入　指指 标标合合 计计高层住宅高层住宅 可售面积（㎡）115000销售均价（元/㎡）2380销售金额（万元）27370.00 商业商业可售面积（㎡）8500销售均价（元/㎡）4000销售金额（万元）3400车位车位可售数量（个）300销售均价（万元/个）5销售金额（万元）1500合计合计万元万元32270.00 32270.00  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案二投资收益结论方案二投资收益结论序号序号项目项目总额总额( (万元万元) )备注备注1总销售收入　32270见可售部分销售收入表2总成本费用26687.70见总成本估算表3税前利润5582.30总销售收入-总成本费用4企业所得税3133.42销售税金及附加5税后利润　2448.88税前利润-企业所得税6利润率9%　7盈亏平衡点（销售）83%　结论：项目在结论：项目在5.3的情况下，税后利润相对有所提高，利润的情况下，税后利润相对有所提高，利润率有所提高，市场抗风险能力相对较小，整体来看项目开率有所提高，市场抗风险能力相对较小，整体来看项目开发风险有所降低。

发风险有所降低 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案三投资测算方案三投资测算序序 号号项项 目目计算基础（㎡）计算基础（㎡）取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1规划、建筑设计费14950025373.75 2水文地质勘探费574.75 3三通一平费10149.50 4其它前三项3%17.94 5小计/4040615.94 615.94 3.1 方案三前期费用方案三前期费用3.2 方案三基础设施费用方案三基础设施费用序序 号号项项 目目计算基础计算基础( (㎡㎡) )取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1市政供水/排水工程14950020299.00 2市政供电工程30448.50 3园林绿化工程取占地面积30%12083.32 4道路（含小广场）取占地面积20%15069.44 5其它零星工程149500574.75 　小计/325325975.01 975.01  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案三投资测算方案三投资测算序序 号号项项 目目计算基础计算基础( (㎡㎡) )取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1城市基础设施配套费14950036538.22定额测编费建安工程造价1‰24.32 3垃圾清运费、施工保洁149500229.94白蚁防治费229.95工程质量监督费建安工程造价2‰48.65 6工程监理费1.5‰36.48 7建筑企业劳保基金3.50%85.13 8其它费用149500574.75　小计　100.9100.9867.33 867.33 3.3 建安工程造价建安工程造价3.3 开发期间税费开发期间税费序序 号号项项 目目计算基础计算基础（㎡）（㎡）取费标准（元取费标准（元/ /㎡㎡））计价（万元）计价（万元）1以上工程149500147021976.50 2以下工程（人防)1000013001300.00 小计/159500138523276.50  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案三投资测算方案三投资测算3.4 方案三开发总投资方案三开发总投资方案三开发总投资表方案三开发总投资表　　项目项目计算依据（万㎡）计算依据（万㎡）投资额（万元）投资额（万元）（一）（一）开发成本开发成本1-6项和28379.63 28379.63 1.1土地成本/1851.64 1.2前期工程费/615.94 1.3基础设施费/975.01 1.4建安工程费/23276.50 1.5开发期间税费/858.96 1.6不可预见费1-4项和*3%801.57 （二）（二）开发费用开发费用/3295.77 3295.77 2.1管理费摊销（一）1-4项和*3%801.57 2.2销售费用/1158.24 2.3财务费用（一）1-4项和*5%1335.95 （三）（三）合计合计/31675.39 31675.39  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案三收益测算方案三收益测算3.4 税前销售收入税前销售收入3.4 税后销售收入税后销售收入　指指 标标合合 计计高层住宅高层住宅 可售面积（㎡）141000销售均价（元/㎡）2380销售金额（万元）33558.00 商业商业可售面积（㎡）8500销售均价（元/㎡）4000销售金额（万元）3400车位车位可售数量（个）330销售均价（万元/个）5销售金额（万元）1650合计合计万元万元38608.00 38608.00 　项目项目计算依据计算依据合计（万元）合计（万元）1销售收入　386082销售税金及附加销售收入×销售税及附加税率（9.71%）3748.84 3税后销售收入1-2项34859.16  房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879投资测算分析投资测算分析 /方案三投资收益结论方案三投资收益结论结论：项目在结论：项目在6.5的情况下，税后利润近的情况下，税后利润近3200万，开发利润万，开发利润有所提高，利润率相对有所提高，但销售盈亏平衡点仍然有所提高，利润率相对有所提高，但销售盈亏平衡点仍然较高，销售量加大，市场抗风险能力仍然较小。

较高，销售量加大，市场抗风险能力仍然较小序号序号项目项目总额总额( (万元万元) )备注备注1总销售收入　38608见可售部分销售收入表2总成本费用31675.39见总成本估算表3税前利润6932.61总销售收入-总成本费用4企业所得税3748.84销售税金及附加5税后利润　3183.77税前利润-企业所得税6利润率10%　7盈亏平衡点（销售）82%　 房商网房商网—海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！《《2010房地产营销策划大全房地产营销策划大全》》，，：：1053527879项目总评项目总评 /方案比较及结论方案比较及结论方案方案总建筑面积总建筑面积（平米）（平米）容积容积率率总投资总投资额（万额（万元）元）总销售总销售收入收入（万元）（万元）税前税前利润利润税后税后利润利润利润利润率率建筑建筑规划规划销售销售风险风险风险风险总评总评方案一100500.0 4.3 22258.5026596.00 4337.501755.038%亮点突出　一般　低方案二123500.0 5.3 26687.7032270.00 5582.302448.889%有一定亮点　中中　方案三149500.0 6.5 31675.3938608.006932.613183.7710%无亮点　高高　※※ 方案对比分析表：方案对比分析表：Ø综合比较分析，项目总投资额大，税后利润较低，利润率低于行业平均水平，综合比较分析，项目总投资额大，税后利润较低，利润率低于行业平均水平，项目总体风险较大；项目总体风险较大；Ø综合三个项目比较，方案一舒适度较高，但利润率在三个方案中最低；方案综合三个项目比较，方案一舒适度较高，但利润率在三个方案中最低；方案三虽利润率最高，但销售风险最大；方案二在三个方案中相对可行。

三虽利润率最高，但销售风险最大；方案二在三个方案中相对可行THANKS！！。