资产评估例题7.doc

房地产评估的成本法 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost）复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用 （2）分部分项法 （3）单位比较法 （4）指数调整法（二）估算建筑物贬值1.建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值 2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100% 已使用年限应采用“有效年限”， 缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响双倍余额递减法(Double declining balance method) 双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数（不考虑净残值）作折旧率来计算各期折旧额的方法。

由于折旧率中不考虑预计净残值，这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额，即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值为了解决这个问题，在固定资产预计使用年限的最后两年，将固定资产账面净值与预计净残值之差采用直线法在剩余两年内分摊例 4：某车间使用的设备，其原值 600,000元，预计净残值为10,000元, 预计使用年限为 5 年按双倍余额递减法计算折旧，列表5—2计算如下：表 5 — 2年份 年初净值 年折旧率 年折旧额 累计折旧额 年末净值1 600000 40% 240000 240000 3600002 360000 40% 144000 384000 2160003 216000 40% 86400 470400 1296004 129600 59800 530200 698005 69800 59800 590000 10000其中：年折旧率=2×1/5×100%=40%由于29600×40%＜（129600-10000）/2，因此，从第四年改按平均年限法。

长达公司于2010年12月底购入一台机器设备，成本为525 000元，预计使用年限6年，预计净残值为零会计上按直线法计提折旧，因该设备符合税法规定的税收优惠条件，计税时可采用年数总和法计提折旧假定税法规定使用年限和预计净残值与会计相同年数总和=1+2+3+4+5+6=21年折旧率=尚可使用年数/年数总和×100% 年折旧额=（固定资产原值－预计残值）×年折旧率 所以：按税法规定：第一年：折旧额=（525000-0）*（6/21）=150000 计税基础=525000-150000=375000第二年：折旧额=（525000-0）*（5/21）=125000 计税基础=375000-125000=250000第三年：折旧额=（525000-0）*（4/21）=100000 计税基础=250000-100000=150000第四年：折旧额=（525000-0）*（3/21）=75000 计税基础=150000-75000=75000第五年：折旧额=（525000-0）*（2/21）=50000 计税基础=75000-50000=25000第六年：折旧额=（525000-0）*（1/21）=25000 计税基础=25000-25000=0（2）观察法（评分法）成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。

再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12， B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素可以在成新率确定的基础作适当减价修正 （3）成新率折扣法[例题]某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正 V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元） 总价；单价；楼面地价 楼面地价 = 土地总价格 / 建筑总面积 = 土地单价 / 容积率 容积率 = 建筑总面积 / 建筑占地面积一、有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米A.1000 B.1500 C.2100 D.2800二、某宗土地1 000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是(　)。

　　A.建筑物建筑总面积为 5 000平方米，底层建筑面积为700平方米　　B.建筑物建筑总面积为 1 500平方米，底层建筑面积为300平方米　　C.建筑物建筑总面积为 4 800平方米，底层建筑面积为600平方米D.建筑物建筑总面积为 7 000平方米，底层建筑面积为400平方米【答案解析】：容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行，A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率三、某宗土地3 000平方米，土地上建一栋10层的宾馆，宾馆首层面积1 200平方米，第2-10层每层建筑面积1 000平方米，则由此计算出的建筑容积率为(　　)　　A.3.6 B.6 C.2.8 D.3.4四、某一待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原利率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为(　　)〔1-(1+10%)-25〕/〔1-(1+10%)-20〕=(1-0.0923)/(1-0.1486)=1.066≈1.07五、投资者面对甲、乙两幅土地甲地容积率为5，单价为1000元/平方米，乙地容积率为3，单价为800元/平方米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济?六、某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10％，则用成本法评估工地时的利息为（ ）A、200万元 B、400万元 C、700万元 D、1000万元七、某综合楼为六层砖混结构综合用房。

该工程于1995年竣工并投入使用该楼建筑面积为8534平方米，层高为2.85米根据专家的估算，从竣工并投入使用开始，该楼的使用年限可达25年，2000年对该楼评估资料如下：(1)该楼的工程造价为600万元，前期费用及其他费用率为5.77%，资金成本按工程建设周期2年均匀投入考虑，年利率为5.94%2)采用现场勘察法对建筑物成新率打分，得出结构部分为83分，装饰部分为82分，设备部分为83分成新率修正系数分别为G=0.55，S=0.15，B=0.33)综合成新率按使用年限法和打分法综合确定，打分法的权数为0.6，使用年限法的权数为0.44)建筑物用途与强度不太合理，土地现实用途的价值为200万元，土地最佳使用的价值为300万元5)由于外界条件变化，导致该建筑物从评估基准日开始连续5年的年收益净损失为10万元，折现率为8%要求：用成本法求该楼的评估值 答案：(1)工程造价=600万元(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%使用年限法成新率=(1-5/25)=80%综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)(7)功能性贬值=300-200=100(万元)(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)(9)评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)八、某市经济技术开发区内有一块土地面积为15,000平方米， 该地土地征用费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为10万元/亩，开发费2亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的35%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，该地土地出让增值收益率为15%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

1 公顷=10000 平方米=100 公亩=15 市亩 1 公亩=100 平方米 1平方米=0.0015亩 ∴1亩=666.67平方米 ） 1、估算土地取得成本土地取得成本＝10万元/亩＝150元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本＝2亿元/平方公里 ＝200元/平方米3、估算资本成本18.54+6.39＋3.84=28.77 m2 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 土地取得成本资金成本＝150×[（1＋6%）2－1] =18.54（元/m2） 土地开发成本资金成本=200×35%×[（1＋6%）1.5 －1] ＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1] ＝6.39＋3.84 ＝10.23（元/ m2）4、估算开发利润 开发利润＝[（1）＋（2）]×10% ＝35（元/ m2）5、计算土地价值 土地单价＝[（1）+（2）+（3）+（4）]×（1+15%） ＝（150+200+18.54+10.23+35）×1.15=475.84（元/ m2） 土地总价＝475.84×15,000＝7137600（。