市场分析与产品分析.docx

市场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标■□总用地面积：9500 平方米■□规划总建筑面积：约 5 万平方米■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%2、基地环境如下图，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路穿插口南侧北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北 路地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业气氛深厚，配套齐全 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁二、工程 SWOT 分析及工程定位1、SWOT 分析S〔优势〕■主城中心，区位优势明显；■位于湖南路商业圈核心，商业气氛深厚，人气聚拢力强；■城市快速干道，路网兴旺，交通便利；■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好O〔时机〕■南京城市中心区域土地出让稀缺，将来同质物业上市量有限；■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高W〔劣势〕■工程车位数量略有缺乏，较难满足后期需求；■自 2023 年取得土地至今已 6 年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响工程形象；■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。

T〔威逼〕■现阶段区域内上市同质物业竞争剧烈；■区域内竞争工程包装宣传好，工程进度优于本工程；■基地拆迁存在不行确定因素影响；■绝版地段造成高单价，市场承受度存在风险由分析可知，本工程最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、消遣等设施，工程的主要威逼来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响如何有效减小竞争风险，发挥工程特色从而追求利润最大化是工程定位方向所在2、工程市场定位工程市场定位，需要总体上为工程面市寻求一个切入口依据工程实际状况，市场定位思考如下： 消遣、休闲、购物——优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业兴旺和人气充分是主要特征和先天优势充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈3、工程产品定位本工程建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓〔其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的 20%〕地块周边楼盘产品一览：工程名称 中环国际广场江苏议事大厦万豪中心公寓银河国际广场金山大厦定位MOHO 式写字楼+豪华酒店式公寓LOFTEL 星级酒店式商务写字楼+高投资回报商务办公豪华公寓+高投资收益苏宁银河购物中心+国际顶级写字楼+索菲特五星级酒店5A 级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍实行的定位。

综合本地块特征，产品定位思考如下：湖南路商圈时尚生活特区工程所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优质生活圈”本工程需依托湖南路商圈资源，打造一个适宜居住、可办公，具有极大投资潜力的时尚生活特区建议本工程依托湖南路商圈成熟的商业配套和超高的人气，以偏居住功能的公寓形象切入，同时提升其投资价值，兼考虑局部商务功能4、工程客群定位房地产工程的客群主要包括：主力客群、关心客群、延长客群Ø 主力客群——中青年城市中产阶级在本案及周边工作生活，崇尚便利、快捷、高效的现代生活方式，事业处于高速进展期，经济较强的中青年，年龄在 30-45 岁， 他们的购房目的是居住和投资并重Ø 关心客群——投资者投资者看中的是本工程绝版地段带来的宽阔投资前景，适合高端居住、商务办公，拥有较丰厚的资金回报Ø 延长客群——SOHO 型办公、特立独行但经济实力较强的年轻人或年轻家庭交通便捷、商务资源丰富、办公本钱相对较低，将会吸引局部 SOHO 型办公企业，经济实力较强的年轻人或者年轻家庭对这类高端、时尚、便捷的公寓类物业承受度较高三、典型案例研判1、中环国际广场①工程概况n 总用地面积：10019.6 平方米n 总建筑面积：121732 平方米n 物业类型：1-8 层为商业楼〔层高 4.5 米〕，建筑面积 23661 平方米；9-22 层为商务办公楼〔层高 3.15 米，无梁板〕，建筑面积 26222 平方米；23-49 层为酒店式公寓〔层高 3.15 米，无梁板〕，建筑面积 45204 平方米②户型设计中环国际广场酒店式公寓位于 23-50 层，共 750 套，为 48、60、65 平方米的酒店标间式设计。

③销售状况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率750 套346 套17 套387 套24008.1 ㎡11782 元/㎡51.6%中环国际广场销售状况5001300040038732334612500数套交成30029123419520014911746115921166910073114701202311782115001131011371〕 米方平元/〔 价均0110731100020906.21006.2061.206.12.01.02.03.04207207207207成交套数成交价格ü 中环国际广场 2023 年 9 月开盘至今近 8 个月，成交 387 套，销售面积 24008.1 ㎡，日成交套数 1.6 套，去化状况良好；ü 中环国际广场整盘均价从开盘的 11073 元/㎡上涨到 11782 元/㎡，2023 年 4 月当月均价已到达 12268 元/㎡，销售价格持续走高2、万豪中心公寓〔乾康〕①工程概况万豪中心公寓由南京中商房产开发和江苏乾康房地产实业联合开发，目前在售局部为乾康万豪中心公寓共54 层，1—9 层为商用房，10 层以上为住宅楼②户型设计该工程住宅分为两种户型：一室一厅，建筑面积包括：38、40、42、48、51、64、66 平米，总户数约 500 套；二室一厅，建筑面积包括：59、62、64、70、75、102 平米，总户数约 210 套。

一室一厅户型是该工程主力户型，占套数比例约 70%③销售状况入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率710 套487 套65 套157 套8534.18 ㎡12968 元/㎡22.1%ü 万豪中心公寓〔乾康〕2023 年 12 月 16 日即入网备案，成交 157 套，销售面积 8534.18 ㎡，日成交套数 1.3 套；ü 万豪中心公寓〔乾康〕2023 年 4 月以整版报广宣传 2023 年 4 月 6、8 日正式开盘，两周成交 37 套，日成交套数提升至 2.3 套；ü 该工程整体均价为 12968 元/㎡四、地块产品建议1、户型面积区间主要竞争工程的户型面积扫描：工程名称户型面积〔㎡〕中环国际广场酒店标间式48、60、65万豪中心公寓一房一厅、二房一厅38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江苏议事园酒店标间式50-69龙吟广场一房一厅、二房二厅、三房二厅39、42、121、253虹桥城市中心挑高50-90木马公寓一房一厅、二房一厅27、40、53、75金轮国际广场酒店标间式56、93、123、126约瑟夫公寓酒店标间式31、41、43、47主要竞争工程中，酒店式公寓或办公工程均承受酒店标间式的户型设计，公寓工程以一房一厅、二房一厅为主，整风光积区间以40-60 平方米为主；一房一厅、二房一厅的户型设计具有较好的居住性和亲和力，是公寓类物业普遍承受的设计，通过掌握主力面积，确保主力总价的市场抗性较低。

建议本工程户型设计：一房一厅为主，40 ㎡、50 ㎡； 二房一厅为辅，65 ㎡、70 ㎡2、交付标准主要竞争工程交付标准扫描：工程名称 中环国际广场万豪中心公寓江苏议事园龙吟广场虹桥城市中心木马公寓金轮国际广场约瑟夫公寓交付标准精装修精装修精装修精装修/毛坯精装修 精装修 精装修精装修本工程主要竞争工程均实行精装修作为交付标准精装修产品优势：ü 有利于无视毛坯房价格，并将装修本钱分摊到按揭贷款中；ü 保证工程质量，避开业主施工对建筑主体的损害以及相互干扰的问题；ü 适应现代城市块节奏生活需要，特别针对小面积户型，会有越来越多的人对已经装修可以买后即住的房屋感兴趣，表达了社会化效劳进展趋势；ü 承受共性菜单的方式，业主可以依据菜单进展选择，组合，然后一次性装修到位，表达装修的共性化，避开装修消灭工业化的单调；精装修产品可以快速进入租赁市场，更受投资者青睐建议本工程以菜单式精装修建议实行如下几种方式：——托付设计几种室内装修方案，供业主选择；——选几家装饰企业，供给装饰样板房，标出综合报价和分项报价，供业主选择，或参考；——业主选择装饰方案并可做适当修改或另提设计方案，最终确定装饰定单3、样板房设计两至三套装修方案，分别适用于不同的 购置人群，给前来询问看房的客户以直观的介绍。

样板房装修住建方案驻建议分为如下几种：■适合居住的：强调人居环境，空间合功能相协调提高空间利用效率表达小空间大房间的感觉■适合以办公为主，居住为辅的 ：现代简约，满足办公需要，有足够的贮存空间，精巧的卫生间工程财务分析及评价绪言：本报告的财务测算是秉着慎重与负责的态度，在现有资料根底上进展调查、估算、分析和推测后得出的鉴于目前的客观条件和市场的实际状况，有必要对报告的有关问题进一步作出说明，1、我们所进展的财务测算是建立在最的市场调研根底上的，各种费用估算及效益评价具有肯定的可信度与参考价值2、本报告在测算数据时，一方面充分了解了当前宏观和微观的房地产市场和鼓楼将来进展规划，同时对将来市场中短期地演化进展了科学地推测，结合制定了多种市场策略为了保证开发的每一环节都优质高效，我们需组建一支高素养、高水平的工程治理队伍，以及聘请了高水准的专业房地产经纪公司操作工程，这将大大有利于躲避不行预见风险降低开发本钱，同时紧紧地抓住市场时机， 增加销售收入，到达从前制定的盈利目标3、由于车库目前是否销售不明确，在价格和利润测算中，未将地下车库纳入销售打算工程经济指标编号12工。