2022年房地产估价师《理论与方法》知识讲解非市场价值.docx

2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：非市场价值非市场价值　　在实际估价中，有些估价工程的要求评估的是在不符合市场价值形成的条件中的一个或多个条件下最可能的价格凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值因此，非市场价值不是一种价值，而对市场价值以外的各种价值的一个概况性称呼非市场价值主要有快速变现值、慎重价值、在用价值、剩余价值和投资价值市场价值和这五种非市场价值，可以说是六种根本价值类型它们是一组根据价值前提或者说是评估价值的本质来划分的价值　　1．快速变现值　　快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进展交易”下最可能的价格由于房地产难以变现，假如交易时间较短（如销售期短于正常或合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值例如，卖者因某种缘由急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值　　2．慎重价值　　慎重价值是指在存在不确定性因素的状况下遵守慎重原则评估出的价值慎重原则见本书第五章第七节。

慎重价值通常低于市场价值例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为慎重价值　　3．在用价值　　在用价值是指在现状使用下的价值现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是使用，也可能不是使用在用价值一般低于市场价值但假如现状使用是使用的，则在用价值等于市场价值　　4．剩余价值　　剩余价值是指在非连续使用条件下的价值它一般低于市场价值例如，某个针对特定品牌进展了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅连续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会削减该餐厅的价值因此，此时剩余价值会低于市场价值但在征收国有土地上单位和个人的房屋状况下，虽然该餐厅也不会连续经营下去，但要假设连续经营来评估其市场价值，并据此赐予拆迁补偿　　5．投资价值　　投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如人们在为某个房地产工程或某项资产做销售宣传时，常常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个详细的投资者）的角度来衡量的价值这里所讲的投资价值指的是后者因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个详细的购置者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。

即市场价值来源于市场参加者的共同价值推断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素根底上的价值在某一时点，市场价值是的，而投资价值会因投资者的不同而不同　　在某一时点，投资价值是的，而市场价值因投资者的不同而不同 ）（2022年考试试题）　　答案：×　　房地产估价师从某个特定投资者的角度动身评估出的价值属于（ ）2022年试题）　　A．市场价值　　B．清算价值　　C．快速变现价值　　D．投资价值　　答案：D。