长沙社区商业培训.ppt

长沙社区商业情况培训第一部分、长沙六大传统商圈情况介绍一、五一商圈（一）商圈现状五一商圈号称长沙乃至湖南的第一商圈，属于长沙市级商业中心，是长沙 最核心、最繁华的商圈注册有6000余商家，日均客流量40万人次以上，年消费额 达20亿元，是长沙人流、物流、资金流、信息流的中心凭借成熟的商业环境与不 可复制的优越位置，一直是各路商家必争之地，平和堂、新世界百货、春天百货、 王府井百货、百联东方广场都聚集此地此区域商业地产项目有：中天广场、五一大道202、明城国际中心、同福大厦、金烨 融府、印象天心（二）商圈业态构成 五一路：写字楼、影楼、百货、美容、健身、餐饮； 黄兴南路和黄兴中路：百货、电器/通迅专业店、餐饮、娱乐、休闲； 解放西路：酒吧一条街； 坡子街：美食一条街四）商圈前景对于商业地产而言，地段是其命脉地段的无可比拟性首先体现在其交通与 生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心几乎全部具备但因其商业及 配套已基本趋于饱和，未来发展将以旧物业改造、升级换代为主三）消费群体及消费力分析五一商圈消费群体以长沙本地的中、青年人为主，少部分来源于外地旅游及周 边城市消费者因商业及其各项配套功能完善，完全是一站式服务，所以是长沙 消费能力最强的商圈。

二、东塘商圈（一）商圈现状东塘商业中心是除五一商圈外，与火车站并重的商圈，目前东塘不仅拥有百年老 店火宫殿，还有金色家族、友谊商城、百幸鞋城、通程电器、步步高生活超市、家 润多赤岗店、大都市商业街、平和堂等，构筑了东塘大商业格局，成为长沙南部一 个重要的节点，东塘商圈的商业业态分布日趋成熟此区域商业地产项目有建鸿达•华都、三重•星都心苑、长城非常生活、云鼎公馆 、锦绣世纪、深国投商、东塘瑞府（在建）、万博汇（在建）二）商圈业态构成主要以百货超市形态为主，餐饮娱乐为辅各大连锁百货超市都已进驻东塘，中 西餐厅以及各类小吃店品种齐全，基本满足消费者的需求，但档次上明显低于五一 商圈四）商圈前景虽然东塘商业中心的商业格局已趋于完善，但曙光路与车站路、桂花 路的大规模拓改，推动了东塘商圈的再度升级与扩容，其商业规模与繁 华程度将会直逼五一广场商业中心三）消费群体及消费力分析东塘商圈周边分布有省人大、省水利厅、省国税局、省话剧团、省教 育出版社以及湖南中医院大学、稻田中学、雅礼中学，消费群体主要为 行政单位工作人员和学生，注重品牌跟品质，消费力较强一）商圈现状溁湾镇属于市级商业副中心，与五一商圈仅一江之隔，是岳麓区的经济商业核 心。

随着市委、市政府、市人大、市政协的西迁，及大学城庞大的消费基础，该 商圈近年发展速度迅猛，汇聚了通程电器、通程百货、新一佳超市、国美电器、 苏宁电器等一批零售巨头此区域商业地产项目有共和世家、建发•西山汇景、江岸景苑、麓山才苑、沁园 春御院三、溁湾镇商圈（二）商圈业态构成业态基本齐全，大型百货有通程商业广场，电器专卖城有国美、通程及苏宁， 专业卖场有大学城商贸中心和指南针商业中心，连锁餐饮以服务河西大学城的中 餐厅为主，娱乐休闲场所较多，上档次的较少总体来看业态以中档为主，高档 消费市场空白，这主要是由于该区域的消费群体以学生为主，而且离五一商圈仅 一江之隔三）消费群体及消费力分析河西有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院 校和科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人,是全省最大的文 化科教区所以消费群体主要为该区老师和学生为主，学生的购买力较弱，以 满足生活基本需求为主四）商圈前景溁湾商圈除通程商业广场、新一佳超市、通程电器、国美电器、苏宁电 器、步步高有一定规模外，大多属于独立小门面经营，目前规划混乱、消费能力 偏低是制约其发展的主要因素随着河西先导区战略思路的确定，河西将作为政 府重点开发区域，“三圈一带一核心”的产业布局、“三纵四横”七条快速路、 地铁2号线及5条过江隧道对接河东，将为溁湾镇这个市级副商业中心带来具大的 发展潜力，溁湾商圈作为河西版图唯一大商圈，相信很快将在众多商圈中脱颖而 出。

四、火车站商圈（一）商圈现状火车站商业中心属于典型的交通口岸物业，交通便利、人潮汹涌，区域内汇集了 阿波罗商业广场、华海3C电脑城、百脑汇、国储、电脑城、晓园数码摄影器材 城、金苹果服装批发市场、国美电器、三湘南湖大市场、家润多千禧店、家润多朝 阳店、……电子信息、日杂百货、餐饮酒店、服装、娱乐休闲等各类行业遍布各处 其最主要的经营行业有IT电器、服饰、建材、超市四大类，其中IT卖场和建材市 场在国内都有很大的知名度但同时火车站人流很杂，商圈整体商业形象不佳，商 家信誉较低，这些因素一直困扰着该商圈进一步发展此区域商业地产项目有湘域中央、凯通国际城、凯旋国际、越界、万象新天、左 岸右岸、国储.城市天地二）商圈业态构成火车站商圈业态齐全，尤其以电子信息产品销售为主，有7家大型IT专业卖场：百 脑汇、国储电脑城、电脑城、晓园数码摄影器材城、合峰电脑城、赛博电脑广场 、华海3C广场另外苏宁、国美、通程电器、家润多家电超市也有大量IT产品销售， 已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广另外还有长沙最早的服装鞋 帽批发市场——长沙市金苹果大市场和湖南最大的建材家居市场——三湘大市场三）消费群体及消费力分析商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以 及原有居民群，其中以IT人士为主。

另外，外地旅客也占有相当的消费比例，消 费能力参差不齐四）商圈前景依托火车站的交通、人流优势，火车站商业中心一直是长沙商圈幸运的领先者 ，是目前出入长沙最主要的口岸之一，流动人口多、素质杂，因此该商圈的经营 类别也相对比较复杂，“宰客”现象严重，本地消费者在此购物比较少另外，武 广新城建好后，火车站的人流将分流一部分但凭借 IT卖场、服装批发市场和建 材市场的影响力，客源仍比较稳定如果该商圈能打造成为“诚信商圈”，积极引 进品牌商家，火车站商圈后劲依然充足一）商圈现状伍家岭商圈曾经在比较长的一段时间内是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医 院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费 指数比较高但前几年由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无 人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”这两年来，天健•芙蓉盛 世、伍家岭生活广场、锦绣华天、四达•新时代广场等楼盘的兴建，给该商圈重新 注入了新的活力此区域商业地产项目：天健•芙蓉盛世、滨江•君悦香邸、建发•湘江北尚 、新时代广场、伍家岭生活广场二期、建鸿达商业广场、S0H0天都、北辰三角洲 （在建）万达广场（待建）。

二）商圈业态构成受波隆立交桥对人流阻隔的影响，业态不全整体商业形象较差，档 次不高维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，但因 受人流和桥体的影响，百货功能已不复存在，现以档次不高的批发和家电卖场 为主相对而言，新一佳超市、通程电器及附近的娱乐、餐饮相对较旺五、伍家岭商圈（三）消费群体及消费力分析周边原始居民跟写字楼里的白领构成伍家岭商圈最主要的消费群体，消费力能 力比较强，但是由于波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，所以目前该区域的商业 氛围不浓四）商圈前景伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥 随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新 河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈 根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿 化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式而开 福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时随 着芙蓉中路金融街概念的提出、万达广场落户于此，伍家岭商圈或将重新崛起六、红星商圈（一）商圈现状 依托汽车南站、红星大市场、红星国际会展中心等人流、物流优势， 该区域饮食、住宿需求日益增大，但目前的生活配套设施还无法满足当前需求 ，该区域内唯一稍具规模的步步高超市和通程电器。

此区域商业地产项目有融程国际花园酒店、红星•国际星城、高升经典 、标志长沙商务中心、德思勤商业广场（在建）、华盛世纪新城、奥林匹克花 园、天城•泰祥苑、岳泰•理想城、恒大城二）商圈业态构成红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，商圈内汇聚了多个专业批 发市场，主要以家居建材、农贸花卉、五金机械为主毗邻汽车南站，餐饮和酒店业 较为发达，但是多为一些档次较低的餐馆旅馆受区域整体市场消费水平及消费意识 限制，商业氛围暂不成熟，整体来说该商圈业态单一，消费档次不高三）消费群体及消费力分析消费群体以周边居民与往来顾客为主，随着长株潭一体化的加快、省政 府的南迁以及周边各大高档楼盘的开发，未来的消费潜力巨大四）商圈前景良好的发展前景、绝对的区位优势、巨大的升值潜力毋庸置疑，红星商 业中心在未来长株潭三市融城后，将激发其更大的潜力，作为将来财富与人气齐 聚的南长沙复合型现代商贸经济圈，重点将放在发展品牌餐饮、酒店业同时， 圭塘河旅游风光带建设进程的加速，将促进该区域不仅仅是未来的全省政治文化 经济中心区，也是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的休闲区可见，未来5-10 年，将有近20万人陆续迁入该区域生活和工作。

届时，一个商业繁荣、文化勃兴 、人气齐聚的中央政务区将会在这片充满活力的土地上迅速崛起长沙商业发展情况分析1、传统商圈经过多年发展已基本定型，升值空间已被前期购买者透 支，发展潜力有限，随着地铁的通车，部分传统商圈开始升级换代2、新兴商圈逐渐崛起，区域型商业中心遍地开花岳麓区内除溁湾镇这一市级商业副中心外，还有观沙岭商业中心，望 城坡商业中心等商业中心发展迅速但这些商圈均位于麓北区域，在 麓南板块，大型商圈仍未成型，随着洋湖垸总部经济区规划的逐步实 施，一个新的商圈即将成型，阳光100位于麓南桥头堡位置，商业体 量较大，占据着非常有利的地段，将成为麓南商圈无可争议的中心， 后期发展潜力巨大，麓南商圈未来的商业地位将向溁湾镇商圈靠拢， 一南一北，比翼齐飞3、商业地产，新政下的直接受益者由于本次调控新政剑指住宅市场，商业地产幸免于难，成为投资客 和开发商的避风港新政以来，保利、万科、绿地等知名房企都加大力度进军商业地产 ，涉及资本达千亿元以上据统计，今年上半年五成品牌房企非住宅对 利润贡献率20%，比去年有所上升在调控政策下，商业地产未受影响，并保持高速增长，1-7月份全国 办公楼和商业营运用房销售增速39.4%、36.6%，但住宅销售面积增速仅 仅为7.1%。

1-7月份商业销售额同比增长47.9%，住宅为11.7%此外， 投资开工面积方面，办公楼、商业营运的情况也高于住宅万达商业广场 均价5-7万元∕平方米，几个小时内清盘 万科城市花园 临市政广场均价4.2万元/平米，当天基本清盘 万科金域华府 最高达6万元∕平方米，当天基本清盘调控政策下，商业地产迎来了春天，成为长沙楼市新的增长点长沙商业地产进入黄金时代！第二部分、重点社区商业项目情况一、长沙玫瑰园1、长沙玫瑰园商铺基本情况项目名称长沙玫瑰园 基本情况地理位置金星大道与银杉路交汇处交通状况903、907路开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司所在项目总建面200万平方米 建筑指标商业面积区间33-294平方米商业类 型底商、裙房商业层 数1层层高临金星大道商铺层 高7米， 小区内商铺层 高3.3米 产品描述沿金星大道分布、小区内价格情况价格描述商铺均价25000元/㎡2、 优劣势分析 （1）优势 1) 玫瑰园商业圈占据金星大道与银星路两大动脉交汇处，扼守金 星北第一掘金之地 2）背倚200万㎡大社区、四面紧贴4大地产项目，玫瑰园将建设集 五星级酒店、特色商业街等多种业态于一体的核心商圈。

3）主力铺型33-294㎡不等，方正实用。