赛格广场市场分析与广告策划案.docx

赛格广场场广告策策划案前 言 本案立立足于对对写字楼楼市场的的正确理理解和调调研，针针对近几几年深圳圳写字楼楼市场中中的误区区和现状状，对办办公楼市市场的内内外环境境与有效效需求、公公众消费费意识、优优势与劣劣势分析析等方面面进行科科学理性性的分析析论证 依据上上述各点点，我们们针对赛赛格广场场，以严严谨的思思路制定定了相应应的推广广策略和和科学的的广告计计划及具具体实施施方案 第一部分分 市场场分析 1、市场场环境与与需求：： 近几几年由于于受宏观观大气候候和供求求关系的的影响，写写字楼市市场持续续低迷，供供过于求求，积压压严重有有资料表表明：深深圳积压压楼盘在在1000万平方方米以上上，空置置率超过过30%%其中中办公楼楼为366.4万万M2，占占总空置置面积112% 由于供大大于求，且且新盘不不断推出出，呈现现明显的的买方市市场发发展商纷纷纷降价价促销，致致使市场场观望气气氛浓厚厚用户户纷纷选选择租赁赁为主，以以观后市市加上上商住楼楼的兴起起，众多多小公司司和办事事处纷纷纷选择商商住两宜宜的商住住楼，以以节省费费用，使使得写字字楼市场场竞争更更为激烈烈 现阶段市市场中，330平方方米—1100多多平方米米的小面面积写字字楼由于于适合中中小业主主置业，市市场走势势较为看看好。

从从宏观角角度来看看，福田田区写字字楼市场场相对罗罗湖区市市场更为为容易被被买家接接受 福田区现现竞争楼楼盘如江江苏大厦厦、世贸贸广场、特特区报业业大厦、电电子科技技大厦、国国际文化化大厦、科科技大厦厦，还有有赛格广广场等其其中部分分楼盘如如电子科科技大厦厦二期、国国际文化化大厦均均在质素素和价格格上接近近赛格广广场，写写字楼市市场的同同质化倾倾向十分分严重，竞竞争严酷酷自不言言说 2、公众众消费意意识： 人类具具有求新新、求变变的心理理特征，因因此，随随着城市市现代化化进程的的加速，信信息时代代的到来来，办公公环境的的高度智智能化也也成了一一种全新新的消费费时尚通通讯自动动化（CCA）、办办公自动动化（DDA）、建建筑设备备自动化化（BAA）、防防火自动动化（FFA）、安安全保卫卫自动化化（SAA），具具有以上上5A级别别的大厦厦在市场场中是首首当其冲冲的 除了楼宇宇的自身身质素外外，人们们更关心心地段的的升值潜潜力、交交通、商商业繁华华程度和和配套建建设，如如停车场场、银行行、邮局局等，并并对企业业的形象象和实力力也颇为为关注 人类的欲欲望和购购买能力力与自身身的经济济状况决决定了消消费过程程中的选选择意识识。

在大大多数情情况下，价价格是消消费的第第一考虑虑因素从从赛格广广场的理理性起价价，普遍遍低于周周边同类类楼宇，预预留了充充足的上上升空间间，就在在市场上上具备了了较强的的竞争能能力 第二部分分 项目目分析 １、市场场定赛格格广场是是深圳新新世纪的的标志性性建筑；；是目前前世界上上最高的的30栋栋大厦之之一；是是目 前前世界最最高的钢钢管混凝凝土结构构大厦 赛格广场场将成为为一座以以高科技技电子信信息产业业及产品品配套为为主的，集集办公、商商贸、会会展、金金融、证证券、会会所为一一体的现现代化、多多功能、智智能型的的跨世纪纪国际大大厦其经经典、现现代、超超前的建建筑风格格和深富富文化气气息的时时尚品味味在深圳圳房地产产市场中中独 树树一帜 2、市场场推广中中的机会会点 随随着华强强北商业业区的飞飞速崛起起，与未未来市政政工程的的呼应，显显示出强强大的牵牵动效应应位 处深圳圳以金融融证券、高高科技、商商贸经营营为特征征的钻石石地段，在在天时、地地利、人人和方面面 造就就了浓厚厚的市场场气氛 办公楼的的市场已已重点由由罗湖区区老城区区转向两两区（罗罗湖区与与福田区区）的交交汇地转转移，从从 目前前的市场场走势，商商家均看看好此区区域。

赛格广场场自身综综合质素素高，符符合现代代化智能能办公大大厦的55A级标标准，同同时独具具浓郁的的文 化化意蕴大大厦裙楼楼、主楼楼附设证证券、银银行、酒酒店、会会所、会会议厅、健健身、旅旅游观光光大 厅厅等相关关配套，给给入住商商家提供供无限便便利 设置于赛赛格广场场裙楼的的电子产产品交易易市场和和电子高高科技展展示中心心，是赛赛格电子子配套市市 场的的第四次次全面扩扩容其其总营业业面积超超过3000000平方米米，以世世界一流流的全面面网络化化管理，形形成亚洲洲一流的的现代化化电子产产品展示示中心、批批发中心心、销售售中心和和电子信信息中心心 赛格广场场的建成成，顺应应深圳逐逐步向高高科技成成果商品品化、产产业化、国国际化的的基地发发展的 趋势，将将促进国国内外高高科技行行业的技技术合作作与信息息交流，吸吸引国际际著名跨跨国公司司的进入入 凭借赛格格集团在在国内电电子高科科技行业业中的龙龙头地位位和号召召力，赛赛格广场场凭借本本身的区区 位、交交通及楼楼宇质素素诸方面面的优势势，吸引引商家及及早抢占占未来商商务的都都市商务务制高点点 大跨度柱柱网布置置创造出出12米米大跨度度室内无无柱结构构，使写写字楼的的开间分分隔灵活活自由， 有效地地增加了了塔楼的的实用空空间。

大厦外外墙采用用双层中中空玻璃璃幕墙和和25毫毫米厚蜂蜂窝铝板板幕墙，既既创造了了完美的的大厦外外 观形形象，又又带来了了显著的的隔音与与节能效效果，据据测算，115年节节省的能能源费用用可抵回回购 楼楼价款 人性倾倾的智能能化内环环境大大厦全面面运用当当代最尖尖端的智智能化楼楼宇办公公管理系系统，使使人 的的自然本本性与商商务交流流的要求求得到了了最大限限度的和和谐 电子市市场与高高科技产产品展示示中心、智智能化网网络系统统，使客客户更贴贴近市场场，从而而在瞬息息 万变变的竞争争中赢得得先机 更完备的的信息资资源环境境十年年经营形形成联结结全球，辐辐射全国国的电子子市场网网络资源源，为 电子企企业在产产品开发发、跟踪踪服务、产产品调研研、市场场预测等等方面提提供第一一手信息息 赛格电子子市场的的智能化化信息网网络，将将使进驻驻赛格广广场的客客户获得得更全面面快捷的的信息资资 源 大厦功功能全面面的网络络管理将将给客户户提供自自成体系系的一条条龙服务务，从信信息收集集、接待待到 管管理都带带来更大大的方便便，身处处赛格广广场，销销售、办办公、洽洽谈、休休闲足不不出户，为为企业 创造了了良好的的生意氛氛围，更更为客户户节省人人力资源源，提高高经营效效率创造造了条件件。

3、 市市场推广广中的劣劣势分析析 短期期内受经经济不景景气大气气候影响响，和在在WTOO正式签签署之前前置业者者持币观观望的态态度为 劣势之之一 短期内内写字楼楼市场的的饱合，据据资料显显示，目目前深圳圳市场写写字楼的的存量须须15年年才能消消 化完完此为为劣势之之二 前期广告告宣传的的品牌影影响力，由由于近期期未做任任何宣传传而逐渐渐衰退，造造成公众众记忆的的消 失失此为为劣势之之三第三部分分 推广广方案 1、广告告目标 [短期目目标]1、进一一步赛格格广场的的知名度度，提升升其识别别度和美美誉度 2、造造成市场场轰动效效应，用用品牌造造势，聚聚集买家家目光，形形成市场场销售热热点； 3、着着力塑造造物业的的品牌与与企业的的品牌两两个市场场亮点，使使发展商商籍“赛赛格广场场” 这这个精品品更加巩巩固地产产界名牌牌发展商商地位 4、强强力促销销 [长期目目标]11、树立立明确正正面的品品牌形象象； 22、通过过物业形形象的推推广使企企业品牌牌形象得得到进一一步确立立； 33、为企企业今后后发售物物业奠下下坚实基基础； 2、广广告宣传传总策略略 1、整整合营销销，全方方位推广广，形成成立体交交叉广告告攻势。

2、找找到市场场有效需需求，然然后用广广告稳、准准、狠地地刺激和和激发有有效需求求 33、品牌牌先导，形形象跟进进，强力力消化 4、以以“热销销期”为为广告轰轰炸重点点，配合合销售上上升曲线线不断重重拳出击击 55、借助助前期广广告余威威借势造造市 3、主卖卖点 [[1] 东南亚亚最大的的电子通通用产品品专业市市场 [[2] 标志性性建筑，知知识经济济时代象象征 [[3] 精确高高效的物物业管理理网络 [4]] 网络络型写字字楼信息息枢纽中中心 [[5] 智能化化楼宇办办公管理理系统 [6]] 图文文并茂的的大屏幕幕信息发发布系统统 4、目标标市场及及市场份份额 深深圳（８８０％） 香港（２２０％） 5、目标标客户 高科技技类实业业公司 电子行行业类公公司 房房地产公公司 证证券类实实业公司司 各类类贸易公公司 中中、小型型广告公公司 [A]这这部分人人购房需需求习惯惯： 物物业品质质优良；； 物业业外观新新潮、现现代； 生活配配套齐全全； 物物业管理理优良；； 环境境闹中取取静，宁宁静优雅雅； 彰彰显身份份/以人人为本//环保意意识； 充足的的停车位位； [B]这这部分人人的购买买动机 公司自自用； 住办合合用； 回国置置业； 自住与与长线投投资并重重； 保保值/升升值； [C]这这部分人人购楼考考虑因素素 全新新的办公公方式？？(生活活空间的的文化品品位和艺艺术气息息) 地地理位置置如何，交交通是否否方便？？ 整体体规划及及楼宇质质量？（规规划、布布局、造造型、内内部质量量） 发发展商实实力及信信誉？ 银行是是否提供供按揭，按按揭长短短？ 价价格是否否合理？？ 当地地供求状状况？周周边物业业比较？？ 代理理商及律律师过往往经验及及其信誉誉？ 绿绿化/环环保？ 彰显身身份的会会所? 个性生生活空间间？ 生生活是否否方便？？（购物物、文体体娱乐） 停车位位是否充充足？ 物业管管理是否否品牌物物管，是是否完善善？ 能能否及时时入伙？？ [Ｄ]这这部分人人的购买买习惯 同等产产品看质质量，同同等质量量看价格格，同等等价格看看信誉，同同等信誉誉看品牌牌。

小小结： 从以上上分析可可以看出出，一个个物业的的成功与与否，是是由地理理位置、物物业质素素、价格格这三方方面决定定，同理理，买家家购置物物业最为为关心的的是：、地地段、质质量、价价格、信信誉和品品牌 那么，这这五个核核心原点点就是本本次广告告活动的的出发点点:即是是一切推推广概念念和物业业卖点的的逻辑起起点6、广告告创意思思路： 本次广广告宣传传，处在在物业的的热销期期，也即即广告周周期的成成熟期，因因此，广广告的力力度应该该非常强强，投放放量要大大、投放放周期要要高度集集中大大力度、大大密度（密密集轰炸炸）就不不能兵力力分散，因因此，我我们将选选择四大大主卖点点进行系系列推出出，对市市场进行行重磅出出击 第一系列列以创意意性为主主，讲究究出人意意表、情情理之中中的惊奇奇效果，手手法出新新，注重重幽默和和悬念，对对市场和和目标客客户带来来强烈的的冲击力力和震撼撼第二系列列以直销销式为主主，将楼楼盘的主主体形象象合盘托托出，不不绕弯子子，简洁洁明了，实实话实说说 两两种方式式义叉运运用，以以期达到到既有主主调又有有变调的的丰富感感和层次次感 7、诉求求方式：： 分三三步走 新闻预预热--------→ 形象象广。