郴州商业街区调研分析报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,目录,一、竞品楼盘商业分析；,1,、爱莲湖板块竞品楼盘商业分析,2,、北湖区板块竞品楼盘商业分析,3,、香雪板块竞品楼盘商业分析,二、郴州三大商圈调研分析,1,、北湖商圈,2,、五岭商圈,3,、香雪商圈,爱莲湖板块竞品楼盘商业分析,围绕爱莲湖且离湖光山色较近区域分布楼盘数,10,个，其中，底商体量比较大的有如下几个楼盘：,1,、爱莲湖畔；,2,、爱莲名城；,3,、神憩乾龙；,4,、第一国际；,5,、华尔星城；,1,、爱莲湖畔,爱莲湖畔的底商约共 平方米，分为上下两层，主要是社区商业，不能做餐饮商铺于,2012,年交房，现在一楼的入住率达到,90%,，二楼只有一个约,120,平米的茶馆在装修；面积从,40150,平米不等，层高一般是,5.5,米，很多经营户都隔成两层；租金从,3585,元,/,平米,/,月不等据经营户透露，这边人气暂时还不够旺，但是对于未来发展前景还是很有信心的2,、爱莲名城,爱莲名城位于郴州大道爱莲湖公园东侧，海关大楼的斜对面，为高层建筑项目分两期开发，由,5,栋组成，其中一栋为,26,层，建成后有望成为爱莲湖板块地标式建筑，该项目一、二期已开发,1,、,2,、,3,、,4,栋。

总用地面积,11620,平方米,;,总建筑面积,56716,平方米，总户数,384,户，绿地率,35%,，地下停车位,232,个目前，一期,1#,、,2#,栋已于,2012,年,3,月交房，二期,3,、,4,栋还有少量现房销售一期的底商已经售罄，目前在售二期，面积从,40300,平米不等，主要是,50,平米左右的小铺，层高,5.8,米，均价,3.2,万,/,平米，一期的租金为,80,元,/,平米,/,月，空置率达到,50%,，引进主力店,建设银行爱莲名城实景（主力店建设银行）,实景（空置门面）,3,、神憩乾龙,项目总体规划占地约,7.1,万平方米，总建筑面积,32,万平方米，容积率为,3.7,，绿化面积,4.4,万平方米，建筑设计上体现了现代简约，格调高雅大方，小区自身配套设施完善，设有五星级大酒店、幼儿园、游泳池，高级泛会所等住宅、生态休闲、中西文化于一体，,意在,打造郴州第一个真正的高端生态园林复合型物业神憩乾龙共有约,4000,平米商业，在公寓楼的,14,层，目前，开发商先保留，还不确定是自持还是出售，现在正热销公寓楼，均价,6000,元,/,平米公寓旁为神憩温福特五星级酒店实景（图左为公寓楼，图右为五星级酒店）,4,、第一国际,第,1,国际规划设计,7,大商业广场，商业面积超过,6,万平米，拥有一个大卖场、,3,个主题商场、,1,个层高,9,米的电影院，,150,个铺面的精品购物街、,30,个大型商家意向入住；共有,4300,个停车位，地面可停车超过,1000,台；给客户承诺的投资回报率为,9%,。

一楼为产权式商铺，共,5000,平米，面积从,850,平米不等，售价,35,万元,/,平米2013,年年底交房，于今年,6,月,29,号开盘，并启动招商第一国际实景,5,、华尔星城,-,爱莲湖首席,22,万平米,CLD,中央生活特区,华尔星城,位于郴州,-,爱莲湖风景区,(,郴州大道西侧,),一期占地面积,16817.3,，建筑面积约,7.3,万平方米，二期占地面积,24326.4,，建筑面积约,14.3,万平方米，一二期总建筑面积约,21.6,万平方米，总投资约,7.1,亿元,目前商铺基本售罄，现在只剩下两个门面，面积,100,和,150,平米，价格,3,万,/,平米华尔星城实景,北湖板块竞品楼盘商业分析,北湖板块有两个需要参考的楼盘，,1,、商业综合体,美美世界；,2,、北湖一号美美世界,40,万平米商业综合体,美美世界是郴州目前最大的城市综合体，总占地,70,亩，商业部分分为,9,层，共,18,万平米商业，目前在售负一楼（,A1,），以产权式的商铺形式，面积从,2073,平米不等，均价,5,万元,/,平米（,3.66.8,万元,/,平米）；返祖,12,年，以实际租金开发商和业主二八分成，目前开发商给业主承诺负一层的租金平均为,230,元,/,平米。

层高平均有,6,米业态划分：,A1,：大润发超市和生活体验馆；,一、二楼：奢侈品；,三、四楼：海洋馆、早教中心、妇婴用品、家居；,五、六、七楼：电影院、,KTV,、足浴城、时尚餐饮；,八楼：高档酒楼效果图,实景,北湖,1,号,顺源北湖,1,号,2,期中央豪门坐落于郴州市中心区北湖公园旁，社区总用地面积近,5,万平方米，总建筑面积约,21,万平方米，绿地率近,40%,是郴州市第一个真正意义上的纯,住宅,社区,，所以商业体量不大，仅是,社区配套商业,面积从,40200,平米不等，共,42,个门面，目前正在认筹香雪板块竞品楼盘商业分析,1,、华宁春城,2,、华宁瑞城,3,、阳光时代,1,、华宁春城,位于樟树岭隧道与青年大道交汇处（环保局正对面）的华宁春城是坡地海派建筑双生态社区总占地面积,:99517,平方米，总建筑面积,:28,万平方米，绿化率,:35%,，容积率,:2.5,华宁春城的早期商业已经售罄，目前入驻率达到,80%,，以社区商业为主，大部分商家经营情况都不是很乐观，很多门面都贴出了门面转让门面面积,30120,平米不等，由于地势原因，层高从,3.56,米不等，目前租金偏低，,2540,元,/,平米,/,月。

现在还开发,SOHO,公寓，底下,15,层都是商业华宁春城的底商主要是以满足小区业主的日常生活需求为主，比如副食烟酒店和五金建材店，分别占到,19%,和,16%,由于部分铺面的层高达到,6,米，一层当两层用，有些企业办事处也选择在这里办公，占到比例,19%,2,、华宁瑞城,华宁瑞城位于郴州青年大道与国庆南路交汇处，目前在售,LOFT,公寓楼，做纯办公用途，公寓楼的,1-5,层做商业，约,1.8,万平米，预计今年年底开盘引进居然之家大型综合体3,、阳光时代,阳光时代的底商体量较小，主要是社区商业，共,12,家门面，分布在,1,号栋一层，全部入驻郴州三大商圈商业调研分析,一、北湖商圈,北湖区是郴州的核心城区，发展城市经济优势突出从资源禀赋来讲，该区占据郴州中心城区,2/3,面积，,80%,以上大型商业步行街、连锁超市、商品集散地、星级酒店位于该区内；从交通条件来讲，京广铁路、武广客运专线、京珠高速、,107,国道等交通大动脉贯穿全境；从产业基础来讲，该区人流、物流、资金流等市场要素齐全八一路商业街地处市中心繁华地带，东起北街，西至文化路，南临西街，北抵人民路，总建筑面积,18,万平米由郴州市政府和军区共同管理。

现在已经发展为集服装、鞋帽、美容、果品、餐饮和休闲娱乐于一体的综合商业街八一路商业街由南段和北段商业外街和步行街组成，步行街除了两边的街铺外，里面有,260,个内接商铺，街道中间分布,40,余个摊位，以小池和饮品为主,租金状况：,八一路北段：,30-70,元每月,/,（属于军区管理，租金不高）,八一路南段：,40-45,元,每月,/,内街：,80,元,/,月,/,平米（军区管理，租金不高，转让费很高）,摊位：,1,万,/,月,/,平米,1,、八一路商业街,八一路主要以服装、鞋帽、皮具为主，分别占比,72%,、,16%,、,6%.,2,、人民路,人民路分为东西两路，全长约,3.4,公里，人民东路长,1.8,公里，以通讯行业为主，其中包括两家城，多家电信、移动、联通营业厅人民东路则以服装鞋帽为主，另有特色经营：户外运动店，自行车行人民西路约,1.5,公里，居住人群较集中，人流量大，郴州市区最大的公园,北湖公园坐落于此，多以满足居民日常生活为目的的经营业态，如：餐饮业、副食店、药店等,租金情况：,人民中路,：,30-40,元,/m,/,月,人民东路,：,40-80,元,/m,/,月,人民西路：,2070,元,/m,/,月,人民东路是郴州的一条街，占据整条街的,12%,，由于周边居民比较集中，人流量较大，副食烟酒店也较多，占到,15%,，餐饮为,13%,，服装鞋帽也是主要的经营业态之一，占据,10%,的市场份额。

3,、兴隆步行街,兴隆步行街，西起国庆北路，东至北湖路，全长约,350,米，,分为上下两层，,步行街,的,商品经营档次和商业服务水平,相对比较高档,，,一楼的,品牌专卖店,、,国内外一线知名品牌,比较多，二楼以妇婴用品、早教中心和美容美体为主,，,是一条,集聚知名品牌服装、鞋帽、化妆品、时尚饰品,、美容美发、,珠宝,、妇婴用品,等的精品步行街；,附，和八一路步行街一样，中间也有面积约,10,平米的小摊位,60,个租金水平：,一楼租金：,200300,元,/,平米,/,月,二楼租金：,80120,元,/,平米,/,月,摊位：,500010000,元,/,平米,/,月,国庆北路：,100150,元,/,平米,/,月,兴隆步行街以服装为主，占,62%,，其余就是鞋帽和妇婴用品分别为,13%,和,6%.,国庆北路地段繁华，人流量大，以服装、餐饮、珠宝为主要经营业态，分别占,23%,、,14%,、,16%,珠宝行业比较集中，可谓珠宝一条街4,、国庆北路,二、五岭商圈,五岭广场板块，位于郴州城南，是政府部门所在地，是郴州新城市中心，同时也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商业中心周边博物馆、酒店、银行、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐步完善，有华天、万国等高档酒店，形成酒店产业集群和城市高档消费区。

开发区板块位于城市东南，从郴州老地图看东南，这里是城东和城南的接壤地，它既是瓶颈又是纽带，紧紧地把城南和城东联系起来，从新的城市规划看东南，这里是市政府南延东进战略的结合点，又是郴资桂一体化向资兴方向扩张的起点无论是东南的交通、商业还是自然人文景观，在郴州城市化进程中都具有不可替代的重要性五岭商圈以五岭广场为核心，五岭广场占地面积,200,多亩，由市国土局聚资,8000,万元建成，是湘南地区最大的城市广场南接日月路，西靠燕泉南路，北临五岭路，东为五岭大道五岭广场的修建也让郴州城南地区迅速发展起来，现在是城南地区最繁华的商业中心，离武广高铁郴州西站也只有,20,分钟车程，去往城市中心的公交也遍布广场的各个方面，交通十分便利发达,五岭商业：,五岭商业分为两部分，一，以广场为中心围合式的口字型临街商业；二、五岭购物广场，分为南区数码城、北区精品百货和地下停车场,总用地面积,22880,平方米,建筑面积,19185,平方米，商业面积,12700,平方米地下停车场拥有近,300,个停车位南、北区由停车场商业走廊连通，设主行人出入口四个停车场出入口两个，都是进出双向车道,辅助客流出入口共十二个，可满足顾客在购物区和休闲广场自由流通。

1,、五岭数码广场,定位为专业体验式数码商城，有铺位近,200,个，,20-160,平米不等的铺位，主营品牌电脑、、数码、耗材、办公设施等业态内部配备大屏幕数字,LED,屏、现代感强烈的吊顶，配合每天不间断播放的卖场信息，科技感十足目前空置率比较高，达到,70%,，现在招商的优惠政策是一年免租期，明年交,6,个月租金，送,4,个月租金也在原来的基础上下调,2040,元,/,平米,/,月，大约明年的租金是,3080,元,/,平米物管费为,13,元,/,平米,/,月，公摊：,36%,2,、,五岭精品百货城,，位于五岭广场地下北区主要经营儿童玩具、鞋帽、服装等产品有铺位约,130,个，面积从,25100,平米不等，主要是,50,平米的铺位，租金水平,80150,元,/,平米,/,月精品城以女装和儿童服饰为主要经营种类，分别占到,40%,和,19%,，另外内衣店占据第三位，占比,10%,五岭周边的商业氛围浓厚，人流量较大，有郴州市目前最大的超市,沃尔玛超市在这里还有几个较大的银行，。