武汉青山区市场研究报告.doc

青山市场报告目 录一、武汉市宏观背景分析 3（一）城市概况 3（二）宏观经济发展状况 7（三）城市规划概要分析 12（四）市场小结 15三、武汉房地产发展现状及特征概括 16（一）武汉市房地产投资开发状况 16（二）武汉市房地产市场供给状况 17（三）武汉市房地产市场成交状况 18（四）武汉市房地产市场价格状况 21（五）房地产市场发展前景预测 24（六）房地产市场小结 28四、青山区地理位置及房地产市场发展特征 29（一）地理位置定义 29（二）区域环境分析 30（三）区域相关规划解读 32（二）区域房地产发展现状及特征 36（四）青山商品住宅市场价供销状况 41（五）青山区主要在售项目对比分析 44（六）青山房地产市场小结 50五、区域典型个案基本情况 52（一）开来·九洲国际 52（二）青扬十街 54（三）新奥·依江畔园 56（四）江南春城 58六、消费者问卷调研及分析 61（一）问卷说明 61（二）问卷整体分析 64（三）区位认同度较高受访者的重点分析 80（四）问卷小结 88七、青山区商业环境分析 91（一）青山区域商业研究界定及特征 91（二）区域商业规模及需求分析 95（三）区域商业的规模、结构、分布情况 98（四）区域在售商业调研情况 103附件—二手房调研统计表 105一、武汉市宏观背景分析（一）城市概况一）城市地理位置武汉是我国中部重要的中心城市，我国6大中心城市之一，地处长江、汉水交汇处。

同时也是湖北省省会和政治、经济、文化中心东南西北分别距上海、广州、成都、北京等全国各大城市直线距离均在1000公里左右，是全国重要的交通枢纽城市武汉市二）市域行政区划全市以下设7个中心城区、6个远城区、2个开发区中心城区有江岸区、江汉区、硚口区、洪山区、武昌区、汉阳区、青山区远城区有蔡甸区、江夏区、东西湖区、黄陂区、新洲区及汉南区开发区有武汉经济技术开发区和东湖高新技术开发区三）面积与人口情况1、地域面积全市东西最大横距为134公里，南北最大纵距为155公里，面积8467平方公里，其中城区面积3963.5平方公里，中心城区面积约800平方公里，建成区面积到2005年约在250余平方公里2、人口现状截止到2008年底，全市常住人口为858万人总户数249.95万户户籍人口818.84万人3、城市化水平2008年，武汉市城市化水平约63%，并且在未来一段时间，通过加速城市化进程，计划至2020年全市城市化水平将提高到80%以上，其中郊县城市化水平提高到55—60%四）交通运输情况1、公路以京珠、沪蓉高速公路为骨架，以107、316、318国道为主干，呈放射性对外延伸，组成了四通八达的公路交通网络。

全市共有道路运输经营业户17316户，营运车辆70132台，其中营运客车3827台、旅游客车627台、汽车租赁车辆452台、营运货车66305台全市共有道路客运线路888条、4407个客运班次，年平均日发班次9761次，日均发送旅客172400人次 2、铁路京广铁路纵架南北，沪渝铁路横贯东西，武九线、汉丹线、武大线及京九联络线在汉汇集，形成沟通华北、西南、中南、华东的铁路网络武汉北离北京1209公里，南离广州1104公里铁路以京广、京九、汉丹为主干，每日始发列车77列，通过列车120列，可直达21个全国大中城市3、航空武汉天河国际机场是中国第四大航空港，拥有多条连通国内主要城市的航线，可直达香港，并已经开通到日本福冈、韩国清州的国际航线，每周航班385个，空运航线72条，通达国内43个城市和地区4、港口及水路武汉港是中国内陆第一大港，年货物吞吐量达4000万吨，可直航俄罗斯，日本，泰国，马来西亚，新加坡及中国香港，澳门等14个国家和地区长江水运网以武汉为中心，辐射全国287万平方公里的国土面积武汉港还是华中地区最大的水陆联运枢纽港、通江达海外贸口岸港和对外轮开放港市内总长达254公里的长江、汉江岸线，建有以客运为中心的汉口港区，旅客年吞吐量达650万人次；还建有以钢材、矿石、杂粮等为主要中转物资的江岸、舵落口、洪山等水陆联运区，以外贸、集装箱运输为主的青山外贸港区，以及阳逻、武钢工业港、石化油港、沌口汽车城集装港和卫星城镇港区。

二）宏观经济发展状况一）2001-2008年武汉市国内生产总值稳步增长数据来源：武汉市统计信息网进入21世纪，武汉市国民经济进入迅速发展时期，国内生产总值等指标稳步增长武汉市2008年国内生产总值突破3960亿元随着武汉市总体宏观经济形势的不断发展，以及国家中部崛起政策的出台，将进一步带动武汉总体经济水平和规模的提升，经济发展呈现良好态势，前景明朗二）2001-2008年武汉市产业结构不断优化数据来源：武汉市统计信息网从武汉市目前的国民经济的发展以及产业结构的发展趋势来看，武汉市经济处于良好的发展状态，且发展速度较快第三产业的高速发展对于房地产市场的发展也起到了相当的推动作用随着我市国民经济发展水平的不断提高，居民的消费意识增强，住宅消费已经成为一大热点消费，且消费支出逐年提高，为房地产市场的良好发展奠定了稳固的经济基础三）固定资产投资再创历史新高数据来源：武汉市统计信息网从历史上看，全市固定资产投资总额进入21世纪以来，一直保持增长态势尤其是从2004年开始，得益于整体宏观经济水平的回暖，连续三年的年增长率均达到23%左右2008年武汉市完成社会固定资产投资2252.5亿元，较上年增长23.08%。

四）社会消费品零售总额持续增长数据来源：武汉市统计信息网作为历史悠久的商业重镇，武汉商业在宏观经济环境的总体拉动下，保持良性增长态势2008年实现社会消费品零售总额实现1850.05亿元，比上年增长了21.8%这主要得益于武汉良好的商业氛围与该区域及附近庞大的市场需求，未来社会消费品零售总额仍将高速增长五）2008年全市人均收入继续快速增长数据来源：武汉市统计信息网全年城市居民人均可支配收入16712.44元，比上年增长16.4%，在中部地区处于领先水平；全年农民人均纯收入6349元，比上年增长18.2%，连续多年保持快速增长势头，反映出较好的经济发展特点三）城市规划概要分析一）武汉市总体城市总体规划范围根据新的城市总体规划，到2020年，武汉市主城区常住人口将达502万人，建设用地增至450平方公里总体规划范围分为市域、城镇地区和主城三个层次市域规划范围即武汉市行政区域，面积8467平方公里；城镇地区规划范围包括主城、外围7个重点镇及其间的农业和生态用地，面积2256平方公里；主城规划范围以三环路以内地区为主，面积约850平方公里二）城市总体建设目标加快城市建设现代化进程；普遍提高人民居住水平，创造高质量的居住生活环境；合理布局各类功能用地，保障城市协调发展；建设层次多样、网点均衡的现代化商业、文化、游憩设施体系；建成现代化城市交通体系，增强城市交通辐射能力；加强城市综合防灾体系和市政基础设施的建设；提高绿化水平，严格保护自然环境，改善城市生态，构成合理的生态框架，逐步把武汉建设成为富有滨水城市特色的现代化生态城市。

三）城市发展重点区域、目标及主要内容1、武汉具有滨水城市特色，由于长江、汉水的分隔，主城区已形成汉口、洪山、武昌相对独立的城市格局，利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两个核心区，在核心区周围布局10个中心区片，在主城边缘布局10个综合组团，核心区、中心区片、综合组团之间以轨道交通线、快速路及主次干道相联系，形成“多中心组团式”的布局结构2、规划的核心区要集中体现现代化国际性城市和中国中部地区中心城市的职能，重点布局为以商业、金融、贸易、办公、信息咨询服务为主的第三产业用地其中江北(汉口)核心区规划范围为东至大智路、兰陵路，南至长江、汉水，西至武胜路，北至京汉大道，面积6.35平方公里；江南(武昌)核心区规划范围为东至武青三干道，南至中山路，西至长江，北至规划的武车路过江隧道，面积3.50平方公里各中心区片重点布局行政、文化、娱乐、体育、商业等公共设施及居住用地主城三镇规划结构、职能分工和人口分布为:汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心区片，古田、常青、后湖3个综合组团主要承担金融贸易、商业服务和市级行政中心等职能规划常住总人口为170万，其中核心区为15万，中心区片为58万，综合组团为97万。

洪山地区包括晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团，重点发展汽车工业、港口和旅游等职能规划常住总人口为76万，其中中心区片14万，综合组团62万武昌地区包括江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心区片，青山、关山、白沙、南湖4个综合组团，重点发展金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能规划常住总人口为204万，其中核心区为4万，中心区片为80万，综合组团为120万四）市场小结n 武汉市作为湖北省政治、经济、文化中心，华中地区最大城市和内外贸商埠，城市经济地理地位举足轻重n 近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，发展潜力和空间较大n 城市规划科学合理，重点突出，亮点众多，有力地推进了城市基础设施建设和城市功能的进一步完善 n 城市整体投资环境上较具有吸引力，但在深层次的投资环境软硬件建设上与沿海发达地区尚存在较大差距，亟待改进三、武汉房地产发展现状及特征概括（一）武汉市房地产投资开发状况武汉房地产的投资自2003年进入高速发展阶段，房地产总投资额与住宅投资额的年增长率均保持在20％以上其中2004年的房地产总投资与住宅投资额的增长率市场表现最为突出。

但进入2005年以来，可发现住宅投资额的年增长幅度出现略高于房地产总投资额的势头通过数据的分析，可以看到武汉住宅市场投资保持稳步增长势头二）武汉市房地产市场供给状况从上图中，可发现全市施工面积与竣工施工面积相比，在量变上竣工面积远不及施工面积的量增；且从两者的趋势线走势，可判断施工面积保持平稳走势，平均年同比增长率保持约在15％上下浮动，而竣工面积的趋势线已出现逐年下滑的现象三）武汉市房地产市场成交状况一）武汉市房地产长线成交状况武汉市从2003年房地产进入快速发展期，无论是预销面积还是住宅销售面积连续五年都保持百万的增长速度，但是进入2008年由于受宏观经济和房地产政策的双重打压，武汉市预销面积还是住宅销售面积进入快速下滑期，两个指标都跌破20%以上，特别是销售面积，跌幅达到36.14%二）武汉市房地产中线销售状况从季度销售量的中线分析，可看出武汉房地产市场销售套数随季度变化表现不稳定趋势，受时间影响较为明显；同时可发现武汉房地产市场销售旺季一般为第二季度和第四季度，有销量显著激增的市场表现三）武汉市房地产短线销售状况从月度销售套数来看，2008年由于受整体经济形式和政策的双重影响，武汉市销售套数呈。