商务酒店投资回报分析.doc

温江商务酒店投资回报分析一、商务酒店现状分析 1、开展商务酒店的原因 从市场角度看，与其他投资途径相比，商务酒店因市场的强劲需求和较稳定的出租率、回报率而能获得更高收益；再以投资角度来看，如以商务酒店作为房地产投资的另一分支，由于投资额相对适中且市场前景看好而受到境内外投资者关注目前在国内酒店集团积极拓展市场的同时，国际酒店运营商也积极在内地布局，雅高与"速8"等外资酒店纷纷宣布了国内的扩张方案同时，我们回过头来看看以川内“岷山安逸158〞、“郫县望园酒店〞、“同时达酒店〞等为代表的商务酒店都在迅速的抢占市场2、经济型酒店受到国内市场追捧，主要在于： A、高回报与低风险 　　商务酒店在本地迅速开展的重要原因就是出租率稳定和回报率较高在国内一级市场投资一家大中型准四商务酒店通常只需投入500-1,000万，且目前国内知名商务酒店的出租率根本在70%——80%左右，如再遇黄金周与节假日，比例将会更高，甚至可超过100%！从掌握的资料得悉，客源稳定和出租率较高，使商务酒店的年回报率高达30-40%，投资回收期只需2——3年左右资金投入较低与回报率较高更有效躲避经济型酒店的市场投资风险，且相对于回报率而言，其市场风险不高，这更使得投资者趋之假设鹜。

B、当地小户型楼盘优越的地理位置迎合了其选址要求 　商务酒店因主要效劳商务人士和游客，故对选址要求较高，通常会选在市区交通便捷的商圈、写字楼或旅游景点附近；而温江这个成都的后花园以及国色天香娱乐城优越的地理位置正好配合了这一需求C、经济开展、旅游业增长带动市场需求 　　双休日及公共假期推动国内旅游呈现快速增长的态势；接着因入境旅游业开展，成都丰富旅游资源日益吸引庞大境内外游客与商务客源，造成商务酒店需求日益强劲国内旅游业的增长与低价优质效劳酒店供需间的不对称，催生了商务酒店崛起另一方面国内2次大地震灾害及上海世博会的顺利召开让全世界的目光都聚焦到了中国，同时也为国内旅游市场和商务酒店开展带来了巨大商机！ D、有效填补市场需求空白 　　商务酒店市场来自原星级宾馆的旅游团队、散客和一般的商务人士以前，这局部客人除了星级宾馆、招待所而别无选择，但一般二、三级宾馆与招待所的软硬件设施相对落后，且提供的效劳和相应条件不尽人意，档次较高的宾馆虽配套效劳完善但价格较高因此价格低廉同时又能提供优质效劳的商务酒店，恰好填补此一市场空白同时，商务酒店更以其独特优势，已逐渐吸引固定的消费群体，这也是目前国内商务酒店开展迅速的原因之一！ 4、、市场前景及投资风险： 〔一〕市场前景 　　在国内商务酒店以其投资小〔相对于星级宾馆〕、利润率高、价格低、高性价比、优质效劳和客源稳定等优势，有着巨大的市场潜力。

近几年随着内地旅游市场日趋成熟、会展经济开展迅猛，为商务酒店赢得广阔开展空间 很多当地商务酒店大多以租赁小户型公寓、单位招待所、普通房屋，进行重新装修改造后进入市场，虽然目前国内一级城市单体酒店入住率也保持较高水平，但从长远开展而言，先得要统一品牌形象、营销策略、效劳标准与系统管理，并形成规模经济，降低经营管理本钱，品牌化连锁经营将是未来商务连锁酒店的必然开展趋势！〔二〕投资风险 　　虽商务酒店市场风险相对较小，但只要是投资就有风险目前经商务酒店开展迅速，但因其行业门槛较低〔相对于星级宾馆〕，较容易在短时间内出现市场饱和，同时因目前国内尚无统一行业标准，导致市场上酒店的运营良莠不齐，因此投资商务酒店仍有固定风险如下： 1、物业租赁风险： 　　本地商务酒店进入市场方式一般采用租赁物业，虽然防止去前期买地、建造等环节的时间本钱与建设费用，但却面临着选址正确与否、物业产权不明晰、租赁合同中断、可供使用年限长短等经营风险2、行业内外剧烈竞争： 　　随着境内外各大品牌的迅速扩张，有些非酒店行业也纷纷转向商务酒店投资，使竞争更加剧烈 目前各大商务酒店虽然经营状况看好，但同时存在缺乏专业管理人才与国际相接轨的管理理念等一系列问题。

未来2年内，在行业扩张的同时，国内的酒店业也将面临更加严峻的考验，如何面对“优胜劣汰〞法那么是我们首要思考的课题3、"连锁"和"品牌"的冲击：目前市场上如单体酒店未创立品牌或是加盟品牌连锁，将很难打响知名度，在剧烈的竞争中立足！4、投资商务酒店考前须知：1、行业标准未统一标准目前未有行业统一标准约束，容易造成市场上各自为政、管理混乱与恶性竞争情况 2、理智分析市场供需，切忌市场定位不明确，盲目投资当前市场上一些外乡商务酒店在前期未进行深入的市场调研和分析，在巨大利益的驱使下，没有根据客户群制定相应的营销策略和经营理念，而是片面模仿其他高档酒店，导致定位混乱，缺乏企业文化和特色3、增强品牌意识，大胆创新，提升竞争力 4、租赁物业产权合法性与明确性由于本地商务酒店根本上都〔查看地图〕采用租赁物业方式经营，故在对物业进行考查的同时，首先得要弄清物业产权的合法性，防止日后出现法律纷争！二、温江上午酒店市场定位分析1、市场定位：xxxxxxxx2、地理位置：xxxxxxxx3、主要客源主要客源以周边协议单位为主体，以网络预订、周边商务客人、部份旅游团队会议消费为辅4、酒店功能分布及市场价格定位： 位置功能布局接待量挂牌价执行价会员价五楼空中花园15—20台10—15元/人xx四楼情侣间14间228108xx三楼标间12间308148xx二楼商务间/操作间10间368168xx一楼特色餐厅60—80人20—40元/人xx三、望园酒店装修预算〔用酒店行业公标预算〕商务酒店装修价格行业简约均价在400——500元/平米，酒店总体客房为36间/19平米计算为均价7600—9500元/间客房；那么客房装修费用预计为273600元RMB——342000元RMB：特色餐厅与大厅一共预计20万,那么本项投入共需费用预计47万——54万〔不含房间隔离土建费用〕，装修投入但视其具体装修风格，使用材料与所购置物品而有所不同。

四、酒店物品配置清单及价格预算：〔电器设备及家具按市场现有的物品价格预算〕〔床上用品按1：3配置36个房间核定〕物品名称单位单价数量合计〔元〕家俱全套〔六件套〕件15003654000电视机(长虹24)液晶台15003654000电热水器(美的)或太阳能个300004120000床单件7020014000被套件9020018000枕套件222004400枕芯个25802000被芯个85806800床靠枕个20801600床围巾个20601200床垫个6506039000电热水壶个80362880电吹风个75403000茶杯个5.5100550面巾条92001800浴巾条222004400漱口杯个2.8100280托盘(卫一房一)个7100700房间空调间19003668400合计397010特色餐厅投入100000软装及公共区域20000消防设施及管理软件200000合计717010物品配置及装修费用预计总投入：1257010元RMB五、酒店人力资源分配及管理费用按商务酒店同等级岗位工资预算按36间客房，一个空中花园茶坊及一个230余平米的特色餐厅人员配置图及薪资标准其分布如下：管理架构及费用：(单位：元/月)(以下薪资标准不包含所有人员的食宿、社保等福利待遇)岗位名称工资标准人数合计驻店经理500015000值班经理250025000前厅接待180047200酒店资产员180011800客房效劳员130056500PA/洗碗工10003+25000餐厅/茶坊效劳员1300911700保安150023000工程维修〔兼职〕100011000厨房班子人均3000515000会计250012500出纳200012000合计3065700六、酒店经营费用预算 按商务酒店平均房价140元/间.天，平均入住率80%〔入住率视其酒店位置及市场规律变化〕预算，每月经营情况预算如下：※酒店客房月营业收入： 总房间数X入住率X平均房价X30天酒店客房月营业收入汇总= 36间X80%X140元/间.天X30天=120960元/月※空中花园月营业收入：总接待量X上客率X人均消费X2餐X30天空中花园月营业收入汇总=80人X 60% X 12 X 2 X 30 = 34560元/月※特色餐厅月营业额收入：总接待量X上客率X人均消费X2餐X30天 特色餐厅月营业收入汇总=80人X 50% X 30 X 2 X 30 = 72000元/月那么：酒店月营业额汇总 = 227520.00元/月※直接本钱及费用:143513元/月,其分解如下:低值易耗品：3/元.间按使用70%情况核算，需1815.00元/月管理费：65700.00元/月 洗涤费：按4.5元/间核算按80%出租率核算，需3888元/月水电费：按20元/间核算按80%出租率核算，需17280元/月税费：按80%出租率核算，按营业额0.6%使用率70%，需:5080元/月租金：按22元/平方核算需：1200平米X 22 = 26400元/月物管费：按2元/平方核算需：1200平米X 2 =2400元/月另外：装修及设施设备折旧费 按五年折旧核算每月需20950元/月 那么：每月预计利润额 = 84007元/月七、完成经营目标任务保障措施酒店经营管理指导思路：以销售为龙头，以效劳为保障，以完善的配套设施为根底，以优良的管理为后盾，开源节流促进酒店全面高效增益运作。

建立健全酒店各项规章制度 1、全面引进ISO90001/14000国际酒店质量体系建设，建立健全酒店的各项规章制度与作业程序，实行事事有“法〞可依，工作有“章〞可循，以制度来管理人的标准，认真执行各项制度并落实到实际工作中去，为酒店经营目标任务的完成打好根底2、提高酒店内部效劳质量 酒店内部效劳质量的提高，对实现营销任务的完成工作至关重要好的产品〔效劳〕只有通过销售才能转变成商品，才能获得经济利益与社会价值，而产品〔效劳〕本身的质量是直接影响顾客是否购置的首要条件，我们必须从内部管理的标准着手，加强对员工的培训，提高他们的效劳技能与技巧，表达出星级酒店的效劳水平3、实行目标责任与绩效管理 对酒店经营目标进行分解到每月、每周、每天、每个部门责任人，真正做到千斤重担人人挑，人人头上有指标让大家关注本钱与费用，关心每天的营业情况，把经营业绩与各位员工的待遇绩效相结合，让所有员工充分发挥其主观能动性，为公司开展献计献策4、提高酒店客房出租率；1〕、充分开发中高端商务客户，与成都市各旅行社合作，凭借几个旅游黄金周及年底商务会议的顶峰时段，抓住散客、会议的入住，从而提高出租率；2〕、加大对钟点房的推销力度。