广州市人和文娱商业中心项目可行性分析报告广州市白云区人和镇人和村委会.ppt

广州市白云区人和镇人和村委会广州市白云区人和镇人和村委会1目 录Ø第一部分 基本结论Ø第二部分 区域经济与房地产市场Ø第三部分 项目解析Ø第四部分 项目定位Ø第五部分 项目财务分析Ø第六部分 可行性建议2第一部分基本结论人和房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨；区域价值研究项目地段优越，处于距离白云机场3分钟车程，空港经济核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的空港物业，未来利于项目树立高端市场形象；项目资源挖掘在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造 “新城市中央·空港生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和机场白领人士为主；项目市场定位通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资1.3275亿元，销售收入2.0801亿（按照假设销售率），投资利润率为56.69％，项目属于行业高盈利水平项目投资价值评估3区域经济与房地产市场第二部分Ø区域产业发展布局Ø区域功能规划分析Ø区域城市建设发展利好Ø区域房地产发展阶段分析Ø区域房地产市场总结4“两心三圈”产业布局及产业发展策略 人和镇“两心三圈”的布局结构意在形成以临空产业为主 ，其它产业协调发展的格局。

其中，“两心”分别为 “临空区区域增长中心”和“白云新城公共副中心” 临空区区域增长中心”以广州白云国际机场为依托，通过与花都区竞合发展，打造白云区新的增长 中心白云新城公共副中心”，则是利用白云新城与机场联系极为便利的条件，以白云新城开发为 契机，发展现代服务业集聚区，为临空经济发展 注入新活力三圈”即为三个圈层，依次为：临空紧邻区、临 空相邻区和都市辐射区其中第一圈层的“临空紧 邻区”，主要包括人和镇北部地区和钟落潭镇西部地区，适宜发展航空配套商业办公、航空运输服 务业和航空指向性强的高技术产业第二圈层的“ 临空相邻区”，主要包括江高镇、太和镇中心区和钟落潭镇中东部地区，适宜发展受航空吸引的高 新技术产业、高轻产品制造业和现代物流业第 三圈层的“都市辐射区”，重点是白云新城和黄金围地区，受临空和都市中心的复合带动人和作为空港门户镇，地理位置优越人和作为空港门户镇，地理位置优越, ,且承载着区域综合交通枢纽和区域商务中心的地位且承载着区域综合交通枢纽和区域商务中心的地位5项目所 处阶段机场第三条跑道对物业价值通常会发生以下影响Ø 项目价值随机场发展的不同阶段呈跳跃性增长Ø 机场空港经济对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素机场第三条跑道的建设对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）机场第三条跑道的建设对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响）“按照航空业不成文的标准，中转 旅客达到30%以上，吞吐量超过 3000万吨，就是中枢机场。

省 机场集团总裁刘子静表示，白云 机场2006年实现吞吐量2685万 吨，预计到2010年，白云机场新 开国际航线50条，实现旅客中转 率15％、货物中转率30％以上， 旅客吞吐量达到4000万人次，货 邮吞吐量200万吨，分别进入世 界前20位和前15位；到2015年 ，旅客吞吐量达到6000万人次左 右，货邮吞吐量达到300万吨； 到2020年，实现旅客吞吐量 7500万人次左右，货邮吞吐量超 过400万吨，分别进入全球前15 位和前10位，建设成为高度成熟 的综合性航空枢纽 6广州地铁三号线的延扩从根本上改善人和的交通状况广州地铁三号线的延扩从根本上改善人和的交通状况, ,同时为本案提供了流动的客源市场同时为本案提供了流动的客源市场在建的地铁三号线新机场线呈南北走向，线路全长30.8公里，共设10座车站线路南起三号线广州东站，经燕塘、梅花园、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和站后到达新机场站，其中新机场站分南站和北站建成后的三号线新机场线列车最高运行速度将达到每小时120公里预测的最大单向高峰小时客流量约为2万人7广州空港物流园区是国家三大国际航空 物流园区之一，已列入《广州现代物流 发展实施纲要》。

是广州市政府重点扶 持和发展的三大国际性枢纽物流园区之 一，在广州现代物流业发展战略规划中 占有十分重要的位置园区地处用地面 积6000余亩，距离本项目只有2分钟车 程之遥园区包括综合货运站、仓储、加工、包装、快递、配送、物流信息咨询、 第三方物流、物流增值服务、海关、查验中心、检疫、银行、商业中心等 设施，为国际、国内航空高附加值货物的仓储、转运、加工、包装、快递 、配送、报关、保税、信息提供全程物流服务，大力发展航空货运和航空 快递物流广州空港物流园的建设为本案提供了大量的的消费客源市场广州空港物流园的建设为本案提供了大量的的消费客源市场8城市化水平10% 20%30%70%城市化加速期城市化后期 奠定了国家城乡结构与产业 结构的基本轮廓城市化初期城市化加速发展阶段，城市化水平快速提高城市化水平放缓城市化速度城市化曲线城市化水平为40％ ~60%时，城市化速度 最快城市化特征城市化曲线城市化水平与房 地产市场发展房地产 稳定发展房地产快速发展房地产 市场起步目前人和城市化率为57％处于城市化发展速度最快的阶段人和进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段人和进入城市化发展加速期，房地产市场步入快速发展阶段9结论一：随着国家宏观调控的不断调整，2009年广州房地产市场发展应进入复苏期，市场供给较均衡。

结论二：结论三：随着郊区城市化进程的加速，郊区房地产得到极大的发展同时随着郊区交通、居住环境的不断改善，越来越多在市内工作的人士选择在郊区购置物业居住目前客户主体为人和本地以及外来的流动客户为主，少量作为第二居所和投资，但随着机场第三条跑道的建设以及2010年地铁3号线的开通必将带动该区域土地价值的提升，投资自住比例均将有所上升同时机场改造完成将带来大量的人流、物流等等，一个新的商业中心区将应运而生，一个集超市、酒店、餐饮、休闲娱乐业态组合为一体的花园式商业步行街的建设将迫在眉睫机场第三条跑道扩建以及广州机场第三条跑道扩建以及广州3 3号地铁线建设、空港物流园建设等利好，号地铁线建设、空港物流园建设等利好，带来大量的人流、物流等等，片区市场前景广阔带来大量的人流、物流等等，片区市场前景广阔10第三部分项目解析Ø项目介绍Ø项目SWOT分析Ø项目发展战略选择11人和商业步行街项目是广州鑫涛地产拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全项目介绍项目介绍本项目人和文体娱乐商业中心项目是人和镇人和村 委会拟开发的人和安置 区综合性地产项目的重 要组成部分。

项目位于 广州白云区人和镇机场 高速路人和出口东边 200米，机场安置区西 成路，北面为10万村民的机场安置区地理 位置优越，交通便利， 市政基础设施配套齐全 12项项目数量总总用地面积积105270㎡总总建筑面积积119177.3㎡其 中计计容积积率总总建筑面积积108587.3㎡其 中商务务中心13498.8㎡商业业中心17825.3㎡园林式招待所26020㎡村文化娱乐娱乐 中心18826.9㎡村商务务酒店18868.4㎡附属配套及步行街面积积13547.9㎡不计计容积积率总总建筑面积积10590㎡其中地下车库车库7470㎡架空面积积3120㎡首层层占地面积积23700㎡综综合容积积率1.032总总建筑密度28.17%绿绿化率27.3%项目指标项目指标13优势优势（strength）机会（opportunity）1）规模优势：项目规模体量大，具备大盘开发条 件，影响区域广泛，易于树立区域品牌影响力 2）区位：项目位于空港经济圈的核心区，是未来的 空港经济发 展重点区域 3） 启 动优势 ：项目土地无需拆迁，启动容易，开 工速度快，可塑性强 4）交通优势：项目周边道路宽敞通达，交通出行 便利。

5） 价格优势：项目土地成本较低具有一定的价格 优势1）政策支持：争取政府的扶持政策，解决市政 配套方面的难题 2）新区概念提升：借助第三条跑道的扩建以及 空港经济的概念，能给本案带来一定的客源 3）经济支撑：人和空港经济、创意产业、物流 产业的发展，将更多吸引具有较强消费能力的 人群进驻当地，为人和商业步行街扩大目标客 群创造潜在机遇劣势势（weakness）威胁胁(threaten)1） 本项目卖的是25年的使用权，在一定程度是 增加了本案的销售难度 2） 本区域内的缺乏商业氛围，大都为零散型商业 ，本案体量较大，短期内商业价值难以体现，影响 本案商业的销售1）国家宏观市场调控对房地产市场的影响项目项目swotswot14发挥优势发挥优势 ，抢抢占机会利用机会，克服劣势势1)利用空港物业优势 ，高调演绎区位投资价值；2)制造鲜明的形象个性特征；3)通过鲜明的营销手段市场造势；4)充分利用优势条件,打造顶级精品公寓,抢占市场 先机；1)强化项目地段价值，消除消费者的心理障碍 ；2)通过产品形象打造，高品质物业管理等手段 ，打造人和城市高档社区发挥优势发挥优势 ，转转化威胁胁减小劣势势，避免威胁胁1)充分发挥项 目地段价值,打造空港经济圈顶级公 寓物业,提前占领市场; 2)通过出色的形象塑造,凸现项目形象，提升项目核 心竞争力； 3)借助地段和产品优势，从形象上引爆楼市 4)客户市场细分； 5)高端形象提升项目竞争力；1)营销方式创新，转化威胁； 2)充分包装产品的核心价值； 3)通过高端形象支撑项目价格，提升项目的竞 争力；15第四部分项目定位Ø项目整体定位Ø项目形象定位Ø项目客户定位Ø项目产品定位16新城中央·空港生活馆本项目整体定位－－17形象定位及推广主题语 —空港门户优尚生活区18目标客户群描述通过对人和房地产市场分析和城市化发展趋势分析得出本项目的目标客户群： 以一次置业（投资+自住）为主要目的的中青年客户，以本地居民和机场白领为主游离客户重要客户目标客户目标客户：人和本地常住人口，机场白领，首次置 业为主；投资客户重要客户：白云、花都等地白领游离客户：珠三角投资客户客户定位19住宅定位住宅定位----------新城市，空港门户生活馆新城市，空港门户生活馆Ø住宅户型面积及配比建议 Ø 单间配套及一房一厅为主 户户型类类型面积积范围围（㎡ ）面积积比例单间单间配套20-3545％一房一厅厅30-4545％二房二厅厅60-7510％产品定位项目 户型配比表20商业定位商业定位------------空港中心，时尚生活地带空港中心，时尚生活地带Ø商业业态：以集中和 街铺相结合的形态。

Ø商业业种：业种选择 以生活百货、餐饮、 娱乐休闲等为主商业定位21第五部分项目财务分析Ø投资估算与资金筹措Ø销售收入测定Ø财务与敏感性分析Ø可行性研究结论与建议22Ø经济测算前提一Ø项目地块规模与 指标Ø经济测算前提二Ø物业类型及规模项项 目数量单单位用地面积积105270平方米综综合建筑容积积率1.032总总建筑面积积119177.3平方米项项 目数量单单位村文化娱乐娱乐中心18826.9平方米商业业面积积89760平方米车库车库面积积16170平方米项目地块经济技术指标项目物业类型及面积表经济测算前提经济测算前提——现状规模及建设物业面积配比现状规模及建设物业面积配比23酒店式公寓部分市场比较价格广州新空港酒店位于人和镇西成村 方华路，距离本项 目200米，总共80套 客房房 型门门市价前台现现付价租 金豪华双人房 ￥580￥160100 --150元/月/ 平米豪华单 人房 ￥680￥180广州香榭丽丽酒店按三星级的标准装 修的经济 型酒店,拥 有客房85间.房间类 型门市价前台现付价标准双人房￥ 328￥ 180豪华双人房￥ 388￥ 200豪华大床房￥ 388￥ 200只租不卖卖。