管理费测算工作指引.doc

管理费测算工作指引第一章 测算前准备工作一、了解当地法律法规及管理费测算的相关内容与注意事项查询当地物业管理条例、前期物业管理招投标管理办法、物业服务收费管理办法等相关法律法规，明确管理费的相关内容与注意事项，主要如下：1、了解当地政府指导价，是否有最高价限制，是否强制性规定不可突破最高限价若属于强制性不可突破的，应在测算时以物业公司不亏损为原则对人员数量、服务标准等进行适当调整与下浮2、了解管理费是否需要包含水电公摊费用管理费的收取建议不包含水电公摊，若当地政策强制性规定必须包含的，在进行管理费测算时须加入水电公摊的成本费用二、了解本项目的基本情况 1、与地产公司总工室、工程部、营销部联系，通过项目总规图、相关设计图纸了解本项目基本情况，主要如下：项目物业类型，占地面积，总建筑面积，住宅建筑面积（洋房建筑面积，别墅建筑面积），商业建筑面积，项目绿化面积，人工湖面积，园区出入口数量，楼栋数量，楼宇层数，规划户数及入住人数，各种设施设备的数量及功率等（详见附件一）2、若项目属于综合性楼盘（同时包含洋房、别墅、商铺等）应：（1）对员工人力成本、保洁外包、绿化养护等费用按区域独立核算；（2）涉及所有区域的管理人员人力成本、公共设施设备、日常办公、固定资产折旧、保险等共用性费用先一起按总额核算，然后按建筑面积比例（洋房建筑面、别墅建筑面积、商铺建筑面积分别占总建筑面积的百分比）分摊测算。

三、查询当地相关专业服务机构的收费标准通过网络、等渠道了解当地与物业管理有关的专业服务机构收费行情，主要如下：1、电梯、机械车位、消防系统、水泵、高低压、中央空调、监控系统、智能系统、热交换站等专业设备维修保养的的市场收费标准；2、垃圾清运、四害消杀、化粪池清理、绿化养护、公众责任险等专业服务的市场收费标准（详见附件二）根据项目实际情况及市场价格确定本项目各种设施设备及专业服务的管理方式第二章 管理费测算管理费测算一般包含的常规内容有：1、人力综合成本；2、清洁管理费用；3、绿化养护费用；4、设备维护费用；5、秩序维护费用；6、日常办公费用；7、固定资产折旧费用；8、物业公司保险费用；9、税费等一、人力综合成本测算（一）制定人员架构及编制方案1、根据项目建筑面积等基本信息及集团定岗定编原则制定客服中心人员架构图（详见附件三）及编制方案2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定，会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围二）制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算，一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算，可参考《前期介入物业服务协议》中的相关标准（详见附件四）制定。

表1：人力综合成本测算表部门职务人数工资福利月度合计所属区域（洋房/别墅/商铺/公用性质）客服中心总经理/副总经理　　　　　客服部经理/副经理　　　　　客服主管　　　　　物业主管　　　　　人事助理　　　　　行政助理　　　　　资产管理员兼仓管　　　　　客服前台　　　　　客服收费　　　　　物业助理　　　　　客服部合计　　　　　工程部经理　　　　　维修主管　　　　　运行主管　　　　　上门维修技工　　　　　公共维修技工　　　　　运行技工　　　　　电梯技工　　　　　弱电技工　　　　　消防技工　　　　　暖通技工　　　　　供配电技工　　　　　工程部合计　　　　　保安部经理　　　　　消防主管　　　　　中队长　　　　　巡逻队长　　　　　巡逻队　　　　　大门秩序岗　　　　　大门形象岗　　　　　园区固定岗　　　　　监控中心　　　　　园区巡逻岗　　　　　保安部合计　　　　　总 计　　　　　洋房独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元别墅独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元商铺独立区域 人，人力成本 元；共用性质人力成本分摊 元；合计 元。

说明：洋房区域共用性质人力成本分摊=共用性质总人力成本×洋房建筑面积/总建筑面积别墅与商铺以此类推二、清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用2、按照当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800元/人/月；广州区40万㎡左右（保洁65-80人左右）成熟楼盘清洁外包费用约9-12万元/月 3、清洁外包一般按包工包料（人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含）计算费用标准 4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用，一般可按5元/户的标准计算；广州区40万㎡左右（4300户左右）成熟楼盘垃圾清运费约1.5-2.5万元/月 5、按照当地市场价格水平按平均每次消杀费用乘以园区每月消杀次数（一般为2-4次/月）计算日常消杀费用6、日常消杀中一般不包含白蚁专项消杀防治，应根据项目所在地区实际情况确定是否需要增加白蚁专项防治费用表2：清洁管理费用测算表序号项目内容测算依据每月总费用区域划分区域费用本区域费用共用区域分摊费用区域合计1清洁外包保洁人员人工及清洁消耗物料费用人员外包费用标准（含物料） 元/人× 人/月。

　洋房　　　别墅　　　商铺　　　2垃圾清运日常生活垃圾清运费用清运费用标准 元/户× 户　洋房　　　别墅　　　商铺　　　3日常消杀园区四害消杀费用；白蚁专项消杀、防治费用根据地区实际需要进行消杀费用标准 元/次× 次/月　洋房　　　别墅　　　商铺　　　合 计清洁管理总费用 元洋房区域 元；别墅区域 元；商铺区域 元说明：共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：洋房清洁外包的共用区域分摊费用=共用区域清洁外包总费用×洋房建筑面积/总建筑面积别墅与商铺以此类推三、绿化养护费用测算1、绿化养护费用主要包括：日常绿化维护人工、苗木补种、绿化工具、肥料及农药等费用2、绿化养护一般按照当地市场价格水平按平均每平方米养护费用（包工包料）乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用3、绿化养护费用一般按1-1.5元/㎡的单价标准进行测算表3：绿化养护费用测算表序号项目内容测算依据每月总费用区域划分区域费用本区域费用共用区域分摊费用区域合计1绿化管理日常绿化维护、苗木补种、绿化工具、农药及肥料等费用绿化费用标准 元/㎡×项目绿化面积 。

　洋房　　　别墅　　　商铺　　　合 计绿化养护总费用 元洋房区域 元；别墅区域 元；商铺区域 元说明：共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：洋房绿化养护的共用区域分摊费用=共用区域绿化养护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积别墅与商铺以此类推四、秩序维护费用测算秩序维护费用主要包括：警用器材装备（巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硬盘、夜间反光衣等）的维护及更新费用等，根据保安岗位数量及相关设备配置数量进行估算表4：秩序维护费用测算表序号项目内容测算依据每月总费用区域划分区域费用本区域费用共用区域分摊费用区域合计1警用器材装备巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带等维护、更新费用根据保安岗位数量及相关设备配置数量估算　洋房　　　别墅　　　商铺　　　合 计秩序维护总费用 元洋房区域 元；别墅区域 元；商铺区域 元说明：共用区域费用按建筑面积比例分摊，如：洋房秩序维护的共用区域分摊费用=共用区域秩序维护总费用×洋房建筑面积/总建筑面积。

别墅与商铺以此类推五、日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水电、网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用2、日常办公费用可按项目实际情况结合下表参考标准进行测算，也可按大约100元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算表5：日常办公费用测算表序号项目内容测算依据每月总费用备注1办公用水电物业用房水、电费、绿化用水费水费标准 元/吨×办公用水每日 吨×30天；电费标准 元/吨×办公用电每日 度×30天　广州区40万㎡左右（客服中心130人左右）的成熟楼盘办公水费约5000-8000元/月；办公电费约2-3万元/月2网络通讯前台、办公室固定及网络宽带费用话费标准 元/分钟×平均每台每日通话 分钟× 台×30天 ；带宽 元/年/M 　广州区40万㎡左右（客服中心130人左右）的成熟楼盘网络通讯约3500-4000元/月3报刊杂志办公室及客服中心报纸、杂志订阅费用订阅报纸 份、杂志 份， 元/年　一般按报纸400元/份/年，订阅2-3份估算，杂志按实际需要估算4办公用品打印机碳粉、A4纸等日常办公用品及耗材的费用平均 元/人/月×人数　一般可按5-10元/人/月估算5业务接待外联工作（居委、派出所等）接待用餐、物品购置费用按项目档次与实际情况估算　一般可按平均每月3000元估算6社区文化大型节日晚会及与业主联谊活动费用按项目档次与实际情况估算　一般按大型节日10000-20000元/次，普通活动3000元/次估算7对外关系证件年审、评优申请等费用按项目档次与实际情况估算　　8其他临时性费用交通差旅、招聘广告、员工培训、绿植租摆等费用按项目所在区域与实际情况估算　　合计日常办公总费用 元。

洋房区域 元；。