上海南京路818广场调研报告.doc

８１８广场 ---------调研报告一、 概述：位于上海南京西路的818广场是国际知名的投资管理机构ＩＮＧ房地产投资管理公司投资管理的商业地产项目于今年9月26日试营业该商场从地下一层至七层，购物面积达20600平方米，每层经营面积约3000平米，三部直上客梯，二部直上货梯，一对滚动扶梯云集的零售门店包括了国际知名品牌、年轻潮流商户、健康美食和时尚美容店铺等开业之日著名时尚团体兄弟联到场献艺捧场818广场以地址而得名因为该项目位于南京西路818号，近石门一路，毗邻地铁二号线南京西路站及十数条公交线路地理位置优越目前该商场共引进商户55家，其中服装服饰19家，鞋3家，餐饮16家，美容8家，生活家居6家、其他3家目前开业家数37 家左右，占67 %，开业面积约70%左右二、 特色：1、引进特色商户，部分首度进驻上海818广场吸引了几家国际著名品牌进驻开设沪上首家旗舰店或概念店，其中不少更是首度进军中国巿场如来自意大利的标志性快速时尚品牌 (fast fashion) 奥维仕（OVS Industry），继ZARA，H&M等之后首次亮相中国市场又如位于商场二楼，星尚传媒旗下致力于打造中高端潮流女鞋的精品店——星尚（CHANNEL YOUNG）亦是首度亮相。

以及首次进驻上海的环保生活用品品牌emoi 基本生活，其尊崇天然环保品质生活的理念，产品涵盖了服饰、居家、旅行、办公用品还有设计师品牌安奈蒂（Another-One）等等 同时，商场也云集了一些国内外的知名品牌及精品店，包括利惠（Levi’s Lady）、名家时间（DESIGNER TIMES）、欧时力（Ochirly）、帝客（Dickies）和屈臣氏（Watsons）等等自然、简约、质朴、优质的日本品牌——无印良品（MUJI）进驻该商场成为其在上海面积最大的店铺之一2、环境优雅，装修高档在818广场，从地下一层到地上7层，无论一线国际品牌还是普通商户（如一伍一拾），商场对其装修应是有严格设计和装修档次要求的 三、商场品牌定位商品类别商场以服饰、餐饮、生活类产品为主要商品类别，偏重于潮流化、休闲化精品服装服饰位于1、2、3层，家具生活品分布于2、3层，快餐类分布于地下一层，商务型、休闲类的餐饮集中分布于 5-7 层，4层是美容护理等。

客户来源以地铁为辐射线的 office消费群和国内外观光客两类客户； 楼层分布 商场营业空间：B1 – L7 各楼层主题及品牌：B1：休闲餐厅 生活家具一伍一拾、昌味美食广场、皇家山港式烧腊、香江映像、食其味、味千拉面、魔昧小厨、优酪坊、品东西L1：休闲服装 时尚配饰瑞莱、璞琳珠宝、奥维仕、Five PLus、Levi's Lady、艾希尼佳、桃丽芬奇、爱普露思、名家时间L2：时尚服饰 生活家居帝克（Dickies）、达富乐、欧时力（Ochirly）、强韧（Tough Jeansmith）、特芙娜、屈臣氏、世芬笛施（Senven Days）、安奈蒂、星尚、奈依尔L3： 时尚服饰 创意生活娇点、江南布衣、Since Fashion、上品、REYKO、无印良品（MUJI）、黛安芬、基本生活、傲胜、辉叶、素人手工皮具L4：个人护理 美容美发资生堂、EXY Hair、丽尔美甲、诗泥SPA、睿诗、菠丹妮、黄金甲L5：时尚餐饮佰家仟味、壹捌壹玖、狮子山下、泰泰米L6：时尚餐饮弘记、吉祥日本料理L7：时尚餐饮麻辣风暴、仙人源家菜较多租户仍在装修中四、经营模式：p 租户自主收银机制，交纳租金p 在此商业形态下，商场与各品牌间互为租赁关系，各品牌以店中店的形式实施相对自主的经营活动。

五、目前商场情况开业日期2009年9月26日（试营业），2009年10月26日正式开业开发商原开发商：长春藤国际开发股份公司新开发商：荷商（ING）房地产投资管理有限公司物业公司中企物业公司所在大厦长春藤运通大厦电梯数量直达（ B1至7楼）电梯 3部手扶梯 1部货梯 2部六、调研总结1、总体感觉该商场的开业暂时还是成功的尽管许多商户还在装修之中，但我们到租赁部（现是物管运营部）了解，已没有可租商铺租赁部人员已撤出商场，让我们留下，等待空出商铺时再联系租金情况无从了解）商场宣传册已发完2、装修档次严格要求，并统一店铺高档装修、店内摆设讲究、环境优雅华贵，能提升商场档次，即使品牌知名度不高，经过包装后，让人感觉焕然一新3、特色很重要，要有新的东西（新思路，新品牌）该商场招了几家新的商户（如新进中国的、新开的旗舰店、新引进的口味餐厅等）就有宣传的亮点，吸引热爱光顾领略新风味、新感觉的人群不足之处：1、即使10月26日已正式开业，但还有如此多的商户在装修，在进度方面出现问题2、因地处南京路，平时光顾商场的旅游者较多，有些个别品牌，平日家居生活品种可能不适合（如一伍一拾）反而适合上海国盛长风；屈臣氏在二楼是否会影响其销售；个人护理等业态的持续经营等。