平顶山常绿桃花源项目投资分析报告.docx

平顶山常绿桃花源项目投资分析报告一   项目的基本情况1         项目概况项目位于平平顶山市市，光明明路与南南环路交交叉口南南2000米路西西，双语幼幼儿园、实实验中学学、市一一中、省省质量工工程学院院、平顶顶山市职职业技术术学校，名名校林立立，让您您的孩子子赢在起起跑线上上 江江南园林林社区，中中央水景景花园，西西郊百亩亩生态公公园，紧紧邻河滨滨公园 会所、幼幼儿园、商商务综合合楼、医医院、超超市等生生活配套套设施齐齐全，保保证您的的生活高高人一等等 火火车站、汽汽车站近近在咫尺尺绿化化率为335055%，地地面条件件较为平平整为了创造一一个接近近自然、环环境优美美的居住住环境，小小区绿地地按照集集中、分分散结合合布置、除除小区小小心绿地地外，在在零星地地块见缝缝插绿地地进行建建设，利利用道路路与景观观调节小小区气候候，方便便居民，美美化环境境，使人人们步入入小区后后，有一一种步移移景移、赏赏心悦目目的美好好心情植植物栽培培以常绿绿植物为为主，配配以四季季花卉、水水池、亭亭子、花花架、坐坐凳等园园林小品品，形成成景色宜宜人、生生机盎然然的园林林景观小区住宅方方案设计计主要考考虑了“功能”、“舒适”、“美观”、“采光”、“通风”及“结构上上的安全全经济”等因素素，在经经济适用用方面上上功夫，以以满足不不同家庭庭户型结结构的需需要。

方方案设计计的原则则是： 1．．坚持“住得好好、分得得开、放放得下、买买得起”的设计计原则；； 2．．坚持“节地、节节能、节节材”的设计计原则：：尽量采采取小面面宽、大大进深等等有效手手法；在在节能方方面主要要在墙体体厚度和和材料上上、门窗窗尺寸选选型、屋屋顶保温温等采取取一些行行之有效效的措施施2           项项目的主主要技术术经济指指标1项目单位数量项目单位数量占地面积公顷4.71居住人数人2896总建筑面积积平方米1366770平均每户建建筑面积积平方米140.55居住面积平方米1017550平均每户居居住人数数人4公建面积平方米177600人均居住用用地平方米35居住户数户724车库面积平方米1030003 项项目主要要经济指指标2： 功能所占面积（㎡㎡）合计（㎡）总计（㎡）地上面积共建面积912011773301366770商铺149000住宅937100地下面积车库103000189400设备面积8640 总投资2000000万元（不不含带款款利息）其其中自有有资金：：40000万元元高层住宅开开发成本本：16643元元/平方米米；超高高层住宅宅开发成成本：117777元/平方米米，税后利利润：443322.877万元全部投资利利率：332.66%：全全部有资资金内部部收益率率30..6%总总投资利利润率：：1611.7%%；自有有资金内内部收益益率：1128..5% 二宏观环境境研究区区域环境境研究⑴中国房地地产分析析2007年年由于市市场流动动性过剩剩，逐利利本性导导致大量量资金进进入股市市与楼市市，结果果既推高高了股指指也助推推了房价价上涨。

因因此，打打击楼市市中的投投机行为为依然是是20007年房房地产调调控宏观观政策的的主旋律律2007年年1-110月，全全国房地地产开发发完成投投资1991922.211亿元，同同比增长长31..4%，增增幅比220066年全年年幅提高高了8..4个百百分点，比比同期全全国固定定资产投投资增幅幅高出44.5个个百分点点20007年年1-110月，房房地产开开发投资资占固定定资产投投资比重重为211.6%%，高于于上半年年3.33个百分分点，比比20006年全全年高出出4个百百分点商商品房供供应指标标增长速速度保持持了稳定定且略有有反弹2007年年1-110月，全全国商品品房施工工面积22085565..7万平平方米，同同比增长长22..8%，增增幅比220066年全年年提高44.8个个百分点点；商品品房新开开工面积积733393..37万万平方米米，同比比增长222.66%，增增幅比220066年全年年提高55.7个个百分点点；商品品房竣工工面积2281334.88万平方方米，同同比增长长9.11%，增增幅比220066年全年年提高00.4个个百分点点2008年年政府仍仍会出台台一系列列配套政政策来进进一步起起到稳定定房价的的作用，但但政策的的针对性性会更强强一些，从从需求上上，如加加息、物物业税等等，通过过增加购购房支出出，减少少收益角角度入手手来降低低购房需需求；从从供给上上，政府府会继续续加大对对保障性性住房的的建设力力度以及及加大对对开发商商土地开开发进程程的监督督，严防防囤地和和捂盘现现象出现现，最大大限度地地增加供供给，缓缓解供需需矛盾，达达到稳定定房价的的目的。

2008年年货币政政策将从从“稳健健”转为为“从紧紧”，主主要的政政策工具具将是对对银行贷贷款实施施更严格格的控制制20007年年房地产产贷款增增幅加快快(9月月末，全全国商业业性房地地产贷款款余额44.622万亿元元，比年年初增加加94110亿元元，同比比增长229.66%，增增速比上上年同期期快5..2个百百分点其其中，房房地产开开发贷款款余额11.766万亿元元，比年年初增加加34991亿元元，同比比增长226.99%；居居民购房房贷款余余额2..86万万亿元，比比年初增增加59924亿亿元，同同比增长长31..4%，增增速比上上年同期期提高113.55个百分分点)为为了进一一步稳定定房地产产价格，减减少房市市流动资资金，银银行对房房地产贷贷款将进进一步趋趋紧，主主要表现现如加息息、提高高存款准准备金率率、扼制制投资与与炒作房房地产等等⑵平顶山房房地产分分析多层商品住住宅成交量（套）多层商品住住宅成交均价（元/㎡）高层商品住住宅成交量（套）高层商品住住宅成交均价（元/㎡）931361932768 　　20007年9月份，全全市销售售商品房房共计1186套套，销售售套数比比上月增增长1662%；；销售面面积2119966.833㎡，比比上月增增长1447%。

从从全市的的预售项项目看，住住宅投放放440075..85㎡㎡，非住住宅投放放18443.667㎡从从各行政政区分布布情况来来看，卫卫东区预预售项目目2个，预预售面积积395532..49㎡㎡；湛河河区预售售项目11个，预预售面积积63887.003㎡从从物业投投放类型型来看，多多层住宅宅仍占整整个销售售市场的的主导地地位 　 　　9月份份高层商商品房销销售933套，均均价为227688元/㎡㎡，套数数和均价价均比上上月有较较大增长长造成成本月高高层商品品住宅整整体均价价相对较较高的主主要原因因是：市市天意房房地产开开发公司司在新华华路北段段开发的的“天意意花园”和和河南佳佳田实业业集团公公司开发发的“佳佳田国际际大厦”在在这个月月的销售售套数较较多，占占到整月月销售套套数的770%左左右，且且均价较较高因因此111月份高高层商品品住宅整整体均价价相对较较高三 市场需需求分析析根据对市场场进行抽抽样调查查，我们们得出如如下结论论，并进进行分类类说明1购置新房房情有独独钟调查结果反反映出，打打算选购购新房占占86％％；二手手房占77％，尚尚未决定定占7％％，主要要以选购购新房为为主这这一方面面说明置置业者主主流的强强劲购买买力，同同时也预预示着住住宅消费费仍将由由二级市市场占据据主导地地位。

2自用为主主导在购房用途途的选择择中，自自住占883％，投投资占99％，为为亲友占占4％，为为度假占占 3％％，其他他占1％％　　　购房的的用途主主要是自自用为主主，投资资客户所所占比例例不高，在在自用目目的的细细分方面面，满足足自己的的居住需需求占绝绝对主导导，度假假和购房房给亲友友的比例例较少3潜在需求求旺盛以计划购房房时间来来分析：：计划最最近购买买的占447％，半半年以后后占277％，一一年以后后占177％，两两年以后后占9％％ 从从计划购购买时间间看，计计划一年年内置业业的客户户约占四四分之三三这显显示近期期的潜在在需求非非常旺盛盛4最希望的的面积区区间希望购房面面积的选选择上，希希望购置置面积在在90--1100平方米米比例最最高；其其次是770-990平方方米，希希望购置置面积在在70平平方米以以下的比比例不高高与希希望购买买的房间间数交叉叉分析表表明，选选择二房房的购房房者希望望面积在在70--90平平米占比比较大的的比例，也也有部分分希望990-1110平平米和770平米米以下，很很少一部部分希望望在1110-1130平平米整整体选择择面积的的中位数数M0==85平平米；　　　选择择三房的的购房者者希望面面积在990-1130平平米占较较大比例例，也有有不小比比例选择择70--90的的小三房房。

整体体选择面面积的中中位数MM0=1104平平米；5环境因素素很重要要在促成购买买的因素素中，环环境占重重要位置置从统统计可以以看出，为为了改善善居住环环境的占占65％％，方便便让孩上学学的占100％，离离上班近近点占44％，生生活方便便点占115％，显显得更有有身份占占1％，现现在的房房子太小小占4％％，离亲亲戚朋友友更近些些及其他他占1％％改善善居住环环境、生生活方便便、方便便小孩上上学是促促成购买买前三位位的因素素6年轻人成成为主力力军购房者的年年龄255岁以下下占3％％，255－299岁占446％，330－335岁占占31％％，366－399岁占77％，440－445岁占占7％，445岁以以上占66％购购房者的的年龄段段主要集集中在225-229岁之之间，占占46%%；其次次是300-355岁之间间，占331%；；显示年年轻的群群体是当当前置业业的主要要构成成成分7置业者关关注的置置业因素素从调查的问问卷统计计的关注注度来看看，超过过一半以以上的置置业者认认为地理理位置、价价格、环环境景观观、户型型结构应应该关注注；其次次近一半半的受访访者认为为物业管管理、工工程质量量、交通通、周边边配套等等因素也也很重要要；大约约不到330%的的受访者者认为其其他因素素、智能能化设施施、小区区规模、升升值潜力力、发展展商信誉誉是考虑虑卖房应应当关注注的因素素。

关注注度排序序为地理理位置、价价格、环环境景观观、户型型结构、交交通、工工程质量量、物业业管理、周周边配套套、升值值潜力、发发展商信信誉、小小区规模模、智能能化设施施 8置业重重要因素素排序置业者购房房关注的的置业因因素排序序统计，排排在前五五位的回回答频数数排序分分别为环环境景观观、交通通、价格格、工程程质量、周周边配套套、物业业管理、户户型结构构、升值值潜力、发发展商信信誉、地地理位置置、智能能化设施施、小区区规模、其其他因素素等从以上调查查可以看看出，随随着生活活水平的的提高、收收入的增增加，置置业者选选择物业业关注的的因素正正在发生生变化；；如地理理位置，有有许多置置业者对对其关注注，但重重要位置置却排在在较后的的位置综综合分析析，环境境因素无无论从关关注度，还还是重要要因素排排序来看看，已成成为置业业者关注注的重要要因素以以后发展展商在开开发项目目时，对对环境因因素应予予充分的的关注在因素排序序中，交交通成为为仅次于于环境的的第二重重要因素素由此此看来，环环境因。