第二讲印花税律师整理版.doc

第二讲　印花税、房产税、契税筹划一、印花税主要优惠政策　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照该条例规定缴纳印花税纳税人根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算应纳税额具体税率、税额的确定，依照该条例所附《印花税税目税率表》执行印花税税目税率表税 目范 围税 率纳税人说 明1.购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额3贴花立合同人　　　2.加工承揽合同包括加工、定做、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同按加工或承揽收入5贴花立合同人　　　3.建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同按收取费用5贴花立合同人　　　4.建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额3贴花立合同人　　　5.财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等按租赁金额1‰ 贴花税额不足1元的按1元贴花立合同人　　　6.货物运输合同包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输收取的费用5贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花　　7.仓储保管合同包括仓储、保管合同按仓储收取的保管费用1‰ 贴花立合同人仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花8.借款合同银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同按借款金额0.5贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花9.财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同按保险费收入1‰贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花10.技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同按所载金额3贴花立合同人　　　11.产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额5贴花立据人　　　12.营业账簿生产经营用账册记载资金的账簿，按实收资本和资本公积合计金额5贴花。

其他账簿按件贴花5元立账簿人　　　13.权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花5元领受人　　　目前，印花税的主要税收优惠政策如下：　　1.对已缴纳印花税凭证的副本或者抄本免税　　2.对财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免税　　3.对国家指定的收购部门与村民委员会、农民个人书立的农副产品收购合同免税　　4.对无息、贴息贷款合同免税　　5.对外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所书立的合同免税　　6.对房地产管理部门与个人签订的用于生活居住的租赁合同免税　　7.对特殊货运凭证免税这类凭证有：军事物资运输凭证、抢险救灾物资运输凭证、新建铁路的工程临管线运输凭证　　8.个人出租、承租住房暂免印花税；个人出售住房暂免印花税　　二、印花税主要筹划方法　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第17条的规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花当纳税人的一份合同涉及若干经济业务时，应当分别记载金额，这样可以减轻税收负担。

　　例如，甲公司和乙公司是长年业务合作单位，2008年2月，甲公司的一批货物租用乙公司的仓库保管一年，约定仓储保管费为120万元；另约定甲公司购买乙公司的包装箱1 000个，每个0.1万元，合计100万元在签订合同时，甲公司和乙公司签署了一份保管合同，其中约定了上述保管和购买包装箱的事项，但未分别记载相应金额，仅规定甲公司向乙公司支付款项220万元请计算甲公司和乙公司应当缴纳的印花税，并提出纳税筹划方案　　由于上述两项交易没有分别记载金额，应当按照较高的税率合并缴纳印花税购销合同的印花税税率为3?，仓储保管合同的印花税税率为1‰甲公司和乙公司应当分别按照1‰的税率缴纳印花税，分别缴纳印花税：2201‰=0.22（万元），合计缴纳印花税：0.44（0.222）万元　　根据税法的规定，如果上述两项交易分别记载金额或者签订两个合同，则可以分别适用各自税率计算印花税两个公司分别缴纳印花税：120 1‰+1003=0.15（万元），合计缴纳印花税0.3（0.152）万元减轻税收负担：0.44-0.3=0.14（万元）　　三、契税主要优惠政策　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。

契税税率为3%～5%契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定目前大部分地区实行的是3% 的税率主要优惠政策如下：　　1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税　　2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税　　3.对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税　　4.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免不可抗力是指自然灾害、战争等不能预见、不可避免，并不能克服的客观情况　　5.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免　　6.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税　　7.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。

　　8.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税　　9.企业公司制改造　　非公司制企业，按照《公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税　　非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税　　10.企业股权重组　　在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税　　国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税　　对国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税　　11.企业合并 　　两个或两个以上的企业依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。

　　12.企业分立　　企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税　　13.企业出售　　国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的（签订服务年限不少于三年的劳动用工合同），对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的（签订服务年限不少于三年的劳动用工合同），免征契税　　14.企业关闭、破产　　企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人（包括关闭、破产企业职工）承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的（签订服务年限不少于三年的劳动用工合同），减半征收契税；全部安置原企业职工的（签订服务年限不少于三年的劳动用工合同），免征契税　　15.房屋的附属设施　　对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税　　16.其他　　经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

　　政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移，不征收契税　　企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税　　四、契税主要筹划方法　　契税的计税依据是：　　（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格　　（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定　　（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额　　成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定　　由于契税的税率是确定的，因此纳税筹划只能从交易金额上下工夫交易双方可以适当降低交易的价款，以减少契税的税收负担，但不能过于明显，否则会被税务机关认定为“明显低于市场价格”，此时就无法达到减轻税收负担的目的了　　根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号）的规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

对个人销售住房暂免征收土地增值税纳税人也可以充分利用这一税收优惠政策来减轻契税负担　　例如，李先生与王先生签订了房屋销售合同，李先生将一套房屋以100万元的价格销售给王先生当地契税税率为3%请计算李先生应当缴纳的契税和印花税，并提出纳税筹划方案　　李先生应当缴纳契税：1003%＝3（万元）为了减轻契税税收负担，王先生可以与李先生修改合同，约定以90万元的价格销售该房屋，王先生通过其他方式给予李先生10万元这样，李先生获得的总价款仍然是100万元，但王先生只需要缴纳契税：903%＝2.7（万元）通过纳税筹划，减轻税收负担：3-2.7＝0.3（万元）　　五、房产税主要优惠政策　　房产税以征税范围内的房屋产权所有人为纳税人房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳　　税率一种是按房产原值一次减除10%－30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税从2008年3月1日起，个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征税企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4%的税率征税。

　　对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收。